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随着经济增长放缓、市场需求下降，房地产行业高增长时代落幕;“房住不炒”、“租购并举”定调，行业运行逻辑发生深刻改变;去杠杆、防风险宏观调控主旋律之下，房地产行业被重点盯防。种种因素叠加，房企正面临着严峻挑战与生存压力，纷纷下决心转型，产业地产正成为众多房企转型布局的新风口。据相关机构统计，2018年房企销售榜中百强企业有47家已经涉足产业，且越是领先的房企对产业的布局越早。
但过往以产业地产为幌子，圈地行地产开发之实的行为，已经玩不转;以传统房地产商的打法——拿地、开发、销售或出租，为企业提供空间载体的单一商业模式，局限性也越来越明显。房企转型产业地产需要脱胎换骨，从依靠房产土地增值销售向不动产资产运营增值转变。并且，对于产业地产开发商尤其是新介入者而言，融资是需要攻克的难关。产业地产运转周期较长，回报周期至少需要5到8年甚至更长时间，在土地整理、基础设施建设、二级开发、建成运营过程中，都需要大量资金投入。
地产以资本为王，产业以金融为先，产业地产发展需要金融资本的助力。如何实现资本与地产的深度融合，是摆在每一个地产人和金融人面前的新命题。产业地产先锋军们是如何解决资金投入难题的?从土地整理到建成运营，到资产证券化，产业地产的全盈利模型如何搭建?一个产业园区的成功要素有哪些?
1、华夏幸福固安产业新城
固安产业新城位于北京天安门正南50公里，由固安县政府与华夏幸福采用政府与社会资本合作(PPP)的市场化运作方式建设运营。经过16年的建设，固安已形成新型显示、航空航天、生物制药、智能网联汽车等产业集群，成为全国产城融合发展的标杆。
华夏幸福的产业新城实践，也已经从京津冀城市群拓展到长三角城市群、中原城市群、珠三角城市群等区域以及印度尼西亚、越南等国家，成为产业新城开发运营“领头羊”。2017年华夏幸福签约销售额超1500亿元，在易居房企销售排行中位列第9，公司当期实现营业收入近600亿元，其中产业新城业务实现收入284.56亿元，占比47.7%。2018年7月10日，华夏幸福发布公告，平安资管将成为公司第二大股东。
华夏幸福固安产业新城鸟瞰
固安卫星导航产业园规划效果图
2、中关村•固安高新技术产业园
中关村•固安高新技术产业园暨河北固安大清河经济开发区。园区总体规划面积56.5平方公里，其中起步区12.99平方公里，是“省级高新技术产业聚集区”、“中国低碳智慧园区联盟理事单位”、“中关村天合科技成果转化促进中心”和“中关村成果转化基地”。
中关村•固安园区位图
2017年，中关村•京南产业港项目启动
园区管理者认为，产业地产发展，地产模式越来越难，有经济层面也有政策层面原因，还有园区同质化等问题。未来产业地产的方向一定是转向帮助企业，通过打造智慧园区，推动产业创新，运营(产业)发展带来红利。截止目前，5平方公里核心区已逐步开发完成，园区签约入驻企业约25家，包括电子信息产业、生物医药产业、智能装备产业、电子商务产业等，固定资产投资总额180亿元。
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