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（二）集团（股东）风险
为什么把集团（股东）风险放在第二位讲？是因为集团（股东）的风险具有极强的波及性和难以预见性，而且对单一项目的影响非常巨大。简单来说，就是：单一项目公司出了风险，只要集团（股东）没有问题，不管有没有集团担保，一般都能依靠集团支持来解决；相反，哪怕单一项目公司的风险管理再到位，集团（股东）出了问题，单一项目也基本上算完蛋了。不管是对中小地产集团，还是对全国性的房地产巨头来说，都是如此：
有个民营房地产商R，在成都市中心相当好的一个位置有一个商住项目，该项目有远超贷款金额的抵押物作为抵押担保，有实际控制人个人全额连带责任担保，项目的楼面地价又较低，按理说应该是个相当安全的项目。但出了个什么事儿呢？由于房子卖得太好，大股东和小股东就收益分配闹出纠纷了，小股东一气之下查封了项目逼大股东让步，结果啪、跳出来一个民间融资债权人跟着对项目做了查封，啪、又跳出一个民间债权人做了轮候查封，再然后施工方也坐不住了……施工方开始索要工程垫款，购房者要求退房赔款……好好的一个项目就这么突兀的、莫名其妙的濒死了。
又例如，一个全国性的房地产巨头J集团（本处以及后续的关于J集团的数据，均是来源于公开数据，叶新阶博士的《基于市场主体的中国房地产金融风险处置研究》），2009 年在香港联交所主板上市，旗下拥有地产集团、金融集团、文化集团、商业集团、物业集团、旅游酒店集团、航运集团、饮食集团等多个业务板块。由于业务发展良好，曾多次获得“中国房地产公司品牌价值 10 强”等称号。截至 2014 年末，J房企销售收入达 239 亿元，排名全国第 19 位，2012 年至 2014 年的三年间年均复合增长率达到 48%。其在各地的房地产项目经营情况也都很正常，从单一项目来看，是没有任何风险征兆的，甚至从财务层面来看，也看不出集团有什么风险。
但2014 年 10 月中旬，传闻J 房企董事局主席因涉嫌贪腐案件后滞港未归。 2014 年 11 月深圳市国土部门公开信息显示，J 房企在深圳开发的四个房地产项目的近 2000 套房源被“管理局锁定”。其后，大股东兼 J 房企董事会主席以 16.68 亿港元的总代价向其他收购方出售 11.21%股份并辞职，由此公司第一大股东易人。J 房企未能按时偿还相关 4 亿港元款项，汇丰银行遂于 2015 年 1 月 3 日宣布 J 房企违约，进而引发对其他金融债权人、债券等融资的交叉违约。2015 年 1 月 8 日，J 房企未能支付一笔 2300 万美元的债券利息而被诉前保全，进而引发了连锁反应，在接下来的一周时间内，向法院申请对 J 房企的若干资产进行诉前财产保全的金融机构数量迅速上升到 19 家。同时企业的数个银行账户由于其他债权人申请而被数间银行冻结和扣划，涉及 7.1 亿元的流动资金被冻结而无法使用，2014 年末非受限制现金仅为 3.1 亿元，现金流严重枯竭。全国大量原本正常经营的项目公司因为各种关联关系被数轮查封，集团风险迅速转化为各个单一项目的信用风险。
那么，我们该怎么判断集团（股东）风险呢？
1、先说说对于个人股东为主的中小房地产企业，其集团（股东）风险怎么判断和控制。从我个人的经验来看，对于个人股东为主的中小房地产企业，银行之所以肯考虑介入其项目，肯定是因为其项目本身的各项条件还算优质，所以主要需要考虑的风险还是集团整体性的风险，主要有以下几个方面：
①资金来源的风险
资金来源的风险是中小房地产企业最普遍存在的风险，也即是我们很难知道其资金来源是什么，有多少是真正的自有资金，又有多少资金是从民间高价融资来的？毕竟，有多少是看似是单一股东的，实则背后是多个资金源联合的；有很多中小房地产企业的资金来源甚至是有法律风险或政治风险的。所以，个人建议在叙做授信业务之前，必须做到：
I.通过对这个集团（股东）整个发展历史的研究，初步判断其历史经营的过程中的累计盈利情况，将之与集团（股东）目前整体的资产摆布，以及拟开发的这个项目所需资金进行比较，看是否匹配，是否存在大量的资产或资金来源不明的情况。
II.通过各种互联网工具（必要情况下，甚至可以借助金融大数据公司进行专项调查），核实集团（股东）的关联企业情况，核实全部关联企业、关联高管的涉诉情况。
III.最好要求集团（股东）发家地或者主要业务所在地的分支行介入授信，并借助当地分支行的力量，从各个渠道了解这个中小房地产集团（股东）在当地地产圈、金融圈的口碑，了解其是否有隐性负债或其他非正常情况。
②资金链风险
中小房地产企业的第二大风险则是资金链风险，这些中小民营房地产企业往往有几大特征：
I.体量过小的房企集团（只有一两个项目的小型地产集团），往往没有太严格的财务体系和完备的财务人员，加上投资往往以老板的个人意愿为准绳，经常介入小贷公司、影视公司等其他资金量需要也不算小的无关联行业，极容易产生资金链风险。
所以对于这类企业，除了要看清项目风险，了解清楚资金来源合理性和合法性外，更重要的是要通过各种手段摸清楚客户的资金和产业摆布，通过客户合并报表或者主要成员企业的报表及其他资料，综合判断这类集团整体的资金链情况。
II.体量中型的房企集团，这类民营房地产企业往往已经有较为健全的财务制度和财务体系，甚至大多已经进行了一定程度的集团股权梳理，所以至少在其并表范围内，还是主业非常突出的，而且一般也不会因为简单资金调度的问题出现资金链风险。
但这类企业仍有三个方面的潜在风险：一方面由于企业复杂度增加，已经很难用对待第一类企业的方法，来摸清资金来源的历史沿革了，所以资金来源往往更加扑所迷离；另一方面，则是这类企业虽然在银行较难融资，但各种其他渠道的杠杆工具却是用得最充分的，一般实际杠杆率极高；第三则是，这类企业一般主打某个城市、某几个城市、最多到某个小区域，一旦这个范围内出现较大的政策变化或者市场波动，杠杆率较高的这类企业爆发资金链风险的可能性极大。
所以，对于这类企业，要优中选优，审慎介入整体负债率较低、财务资金情况明晰的企业，并及时关注集团整体风险，随时做好退出准备。
③股东纠纷风险
股东纠纷也是中小房地产企业的重要风险之一。不管是处于分摊风险、整合人脉，还是出于资金压力的原因，单一股东（父子、夫妻也可以算成单一股东）的中小房企并不多，大多数中小民营房地产一般除了大股东（实际控制人）外，一般还有1-3个小股东参股。而之前举的民营房地产商R的例子，就是由于小股东未对银行授信提供担保，所以当大股东和小股东就利益分配出现争议的情况，小股东毫不由于的查封了项目以逼迫大股东让步，然后才引发了后续一系列的问题。
所以，对于这类股东之间的利益关系不明确的民营房地产企业，不管其股东之前的反担保和利益分配怎么谈，建议在介入前还是尽量要求所有股东提供担保，如果小股东不愿像实际控制人一样提供全额全程连带责任担保，也尽量要按股权比例提供连带责任担保。
④历史沿革留下的潜在风险
很多中小民营房地产企业的项目，最大的优势就是地价便宜。为什么地价会便宜？无非是两点：那么拿地早，那么是以收购公司的方式从拿地更早的企业手中拿地。这就带来两个风险，第一个风险就是地块被政府收回或者强制缴纳闲置金的风险，这个风险在实际操作中其实并不算大，更重要的风险是之前股东遗留下来的风险，譬如之前股东一股多卖，又譬如之前股东以项目公司名义在外面有借款，这些问题都会直接导致项目公司可能涉诉，进而影响到项目顺利开发和融资的安全性。
所以，对这类企业，不仅要关注目前股东的情况，还需要对其历史股东的情况做一个摸查——有些企业在并购后，出于风险控制的考虑，会将原股东作为小股东保留一段时间以控制风险；但更多的是直接全部清掉原股东的股权。这种情况就需要我们在章程所示的股权结构之外，对借款人历史沿革和历史股东有一个了解和调查。
2、那对于大型房地产集团呢，又是什么因素导致这些大型上市房地产集团整体性高风险？是高周转？还是高负债？高杠杆？高地价？高存货？为什么传统商业银行普遍认为恒大、碧桂园、蓝光这些企业的集团风险偏高呢？
说实话，对这些问题我一开始也没想明白，于是找了许多上市房企最近几期的审计报告来研究——我明白，哪怕上市公司的财报也并不见得能完全真实的反应企业的财务情况。就像之前举例的J集团，当债务风险爆发后，债权人聘请的会计师事务所的审计结果显示，截至 2014 年末，J 房企的资产合计 1140亿元，负债合计 1022 亿元，净资产为 118 亿元。与 2014 年企业发布的中期财务报告比较，J 房企的有息负债大幅增加 342 亿元，而净资产显著下降 140 亿元。但不管怎么说，随着上市披露制度的完善和严格，上市公司的财报已经是相对来说，最能公允客观的反应企业经营情况和财务情况的了。
在整理这七家上市公司2018年半年报时，才发现各个公司在披露数据时，不管是披露数据范围的大小，还是披露的数据种类，都有较大差异（比如恒大披露的就比较全面，比如：
①以土地储备来说，恒大不仅披露2018年上半年新购置土地的面积、价格，还对所有土地储备的分别在一二三四线城市价额和面积分布，甚至尚未支付的土地款未来几年的支付计划都做了详细说明；
②又比如其还对全口径负债未来分年度的偿还额做了详细说明，这两点都是在其他房地产公司半年报里所没有）。所以，我只能选择普遍性披露的数据来做比较。但就算如此，将由从下表我们也可以发现很多有意思的东西：
（1）谁才是真正的高周转？我们用了两个非常简单的指标，“销售金额/总资产”、“销售金额/存货”，结果发现很有意思是：碧桂园和蓝光果然不负“高周转”之名，名至实归；但恒大、绿地、富力基本在一个水平线上，且竟然还远远不及保利和万科！
（2）谁最缺钱呢？资产负债率这个指标就不提了，有永续债等各种债务优化工具和各种财务手段去做到（例如资产负债率偏高的恒大、绿地大幅结转收入，以增加未分配利润——当然，光这点这解释不了恒大资产负债率能那么大幅度的陡降，里面还有很多弯弯绕绕，这里篇幅有限，就不详细介绍了），我用了另外几个简单明了的指标“现金/1年期以内到期债务”、“现金/全口径借款”、“1年期以内到期债务/全口径债务”，有些情况就一目了然了：
①碧桂园1年期以内到期债务在全部有息债务中占比最高，现金对1年期以内到期债务和全部负债的覆盖率最低，难怪把融资、高周转和回款考核得那么重；
②保利和万科是真心不差钱，特别是万科，债务结构确实做得是行业No.1的；
③恒大1年内到期债务率也显著高于其他企业，但好在账面现金还算充裕；
④如果我们除了现金，再考虑下存货的变现能力呢？引入“（存货-合约负债+预收账款）/1年期以内到期债务”之后，发现碧桂园依然是最缺钱的。
（3）哪个企业最会赚钱？我们发现高周转似乎和毛利率完全无关，布局三四线的恒大、碧桂园和主打一二线的富力、保利，似乎毛利率上也没有根本性的差异。绿地和蓝光毛利率则显著低于其他房企，绿地大概是由于房地产主业占比过低所致，蓝光则真的是为了销售量和现金回笼拼了。
（4）哪个企业对施工方的资金压榨得最厉害？我用了一个不精确，却简单明了的指标“（应付-应收）/(预付+存货）”，蓝光显著高于其他同类企业。
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