【独家发布】空置率21.5% 空置住房6500万套 房地产能躲得过降价这一关么 同花顺12-24

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空置率21.5% 空置住房6500万套 房地产能躲得过降价这一关么

同花顺12-24

在今年的中央经济工作会议中，“房住不炒”的口号被再次提出，一时间似乎所有人都知道，楼市要变天了。前段时间有人提出过我国可以实行“房产税”和“空置税”来抑止上涨的房价，引发了网上对于此事的争相探讨，也让我国的住房空置率备受关注。对于住房空置率，很多人都认为它是判断房地产行业发展趋势的一项关键因素。这其实很好理解，因为它展示了房地产行业的“供需关系”，简单来说，当空置率变高，就说明我国房地产的总供给是大于实际需求的，房地产的发展空间将变得局限一些，而空置率变低，就说明房地产行业仍有广阔的发展空间。

据研究机构的数据显示，我国目前的住房空置率达21.5%，高过全球大多数国家，有超过6500万套空置房源。其中，按照区域来进行统计的话，空置率以一线城市向二线城市、三线城市产生逐级递增的趋势，也就是说越不发达城市的空置率越高。

另外，据研究表明，如今二线城市的空置率增速变快，据数据显示，2011年一线城市、二线城市和三线城市的空置率分别为17.9%、17.8%、19.0%，但到了2017年，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%，一线城市空置率反而降低至16.8%。这一点不足为奇，随着经济的发展，越来越多三四线城市的人群开始走向一线、二线城市寻求更多的“机会”，让一二线城市成为了大量人群的聚集地，其中以一线城市和新一线城市最为突出。

从数据看来，二线城市的空置率涨幅更为突出，这同样很好理解。当二线城市开始发展，资本是不会放过这些“潜力股”，尤其是房地产这么“暴利”的行业，资本一定会大量投入进去，以求在这些二线城市发展起来前就站稳脚跟。要知道，资本涌入一座城市的速度远远会比人群涌入一座城市的速度快很多，所以就造成了二线城市的空置率增速极快。

面对21.5%的空置率，相信不止一个人和我有着同样的疑问，为什么空置率这么高，房价仍然居高不下。这同样不难理解，在房地产发展的短短40年里，用“飞”一般的速度来形容房地产行业更为贴切，现如今房地产行业已经成为我国的又一项“支柱产业”。作为“支柱”，房地产很难倒下，因为它一旦倒下会对我国的经济影响是非常严重的，所以现在的房地产行业就如同一个“烫手山芋”，拿也不是，丢也不是，只能这样僵持着。

先前有人称可以通过征空置税来调节空置率高的现象，但实施起来难度较大。从我国住房的空置情况来看，大约分为三种。首先是三四线城市及农村空置住房，这些房子空置是因为年轻人大多去了一二线城市发展，“不得不空”。日本也同样有着这样的情况，农村人口大量向城市转移，导致农村出现大量空置房，而日本的处理方法是把这些农村的房子“免费送”，但要求永久定居，这种方法“杯水车薪”，毕竟很少有人能抛去大城市的繁华，再次回顾乡野的宁静。

其次，拆迁分房导致的空置。近些年我国掀起了一股“拆迁热”，萌生了一大堆“拆一代、拆二代”，有些地方拆迁之后有着很高的补助，包括分房和分钱，有很多人因为拆迁的缘故手中有着多套房源，在一些小的城市，因为房租太低，这些房子并没有出租的意义，所以就产生了空置。

最后，单纯的投资空置。这一种类型是最让人诟病的，可能是人们的“仇富”心理在作祟，对于这种“炒房”的行为深痛恶觉，也觉得这部分人是最应该被收“房产税和空置税”的人群，并将这些人群称为“房价上涨”的罪魁祸首。这种想法其实有些片面，在房产行业大火的前提下，通过买房来进行投资是最稳健的一种行为，他比其他的产品更“保值”一些，所以很多人并不是为了“炒房”而投资，真正“炒房者”其实另有其人。

以上三点，都是空置税出台的阻碍，毕竟有很多的一部分人群是“被动”的空置，若真的实行了空置税，这部分群体的人会遭受无妄之灾。当然，也不是说空置税不能实施，但需要考虑的方面太多，毕竟空置税更多还是为了打击“恶意炒房”群体，若让“无辜群众”一起遭受同等待遇，倒不如不出台的好。

其实房地产行业的整体预期还好，在上层多次强调的“房住不炒”的口号下，房价的上涨周期已经完结，开启了新一轮的“平稳周期”。但很多人都表示，与房价高速增长不同，房价下降的程度太过于缓慢，很多地方的房价还是维持着最后的“峰值”。对于这种现象，我的看法是这样的，现在很多房企都在观望。当真正的政策没有下达之前，一切皆有可能，很多房企都抱着同样的看法，期待着房地产行业的黄金时期再次回归，尽管希望渺茫。还有一种原因，那就是没有房企能开这个“口子”，因为一旦房价降了，就很难在回归到现在这个高度。以现在房产行业所拥有的大量泡沫，一旦房子降价，很容易就能产生“断崖式”的下跌，几乎没有房企能扛得住这样的后果，因为他们自身的债务压力不允许这样的情况发生，所以对于现在很多房企来说，只有硬撑着一条路。

但是，这不代表房价不会下降，现在的2万元一平米的房价和之前的2万元一平米房价还是有所不同的。以前2万元一平米的房子抢着买，现在2万元一平米的房子没人买，不能只看表象，更深层次的东西才代表着真相。

至少，在空置率高达21.5%，空置房源达6500万套的基础上，房地产行业的发展方向还是非常清晰明了的，房子不可能躲得过“降价”这一关。

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太高了。。。。

空置率要分地区算，才能看清楚哪里是危机哪里是机遇
另外，庆父不除鲁难未已，巨量无底洞的财政开支如果没有支柱行业的支撑或替代，怎么维持下去？指望它打破摇钱罐，是不可能的事。不能光听它怎么喊，要看它怎么做。这不，融资倾斜、按揭松动不是都来了吗，为什么？
因为它其实比所有的人更需要摇钱树

区域差异化较大2019年分城施策是有道理的。但是“三稳”是有效选择，不能一下子让市场出清，要以时间换空间来慢慢让市场消化，让非房地产行业有个修生养息的喘息机会，否则难以避免出现大的调整。

理解透彻，按照市场规律，没有只涨不跌的市场。中国的房地产市场，因其特殊性，在ZF调控政策、ZF的土地财政依赖下，房地产价格节节攀升，高居不下，已脱离民生所能承受的范围，很多家都都是牺牲其他消费、甚至未来N年的消费来买房，已经严重影响了经济健康发展和社会民生稳定。

还是要分城市看吧。
投资：2018年房地产投资整体下滑，主要依靠三四线城市投资、施工驱动，三四线城市后市供需风险增大；一线城市投资长期偏低，后期风险下降
市场：受政策影响，一线城市销售面积涨幅已筑底反弹，房价下跌趋势趋缓；三四线城市销售面积见顶回落，四季度价格涨幅加速下滑

所以整体来说，一二线城市泡沫不大，会被人口经济增长需求覆盖，三四线就看个案了，大多数是有风险的。

因为他们自身的债务压力不允许这样的情况发生，所以对于现在很多房企来说，只有硬撑着一条路。

有道理