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4、GDP与房价变化关系
北京1998年以来的20多年中GDP平减指数仅仅在2008年出现了负值，其余均为正值，说明在过去的20多年中北京人民手中的货币在贬值的通道中你不断缩水。20年来，北京的名义GDP增长了12.8倍，实际GDP增长了6.6倍，其中产品劳务价值增长贡献了6倍，价格的上涨贡献了2倍，通胀消灭财富于不知不觉中。
如果从北京GDP指数与房价指数每年的变化曲线来看，我们发现三者呈发散走势，2009年以前房价指数位于名义GDP指数与实际GDP指数之间的通道内，2009年之后房价指数突破名义GDP指数后，至今在名义GDP指数之上，期间虽有回落，但均未向下突破回落至名义GDP与实际GDP指数之间的通道内。
从北京名义GDP指数和房价指数年度变化来看，二者并没呈现出明显的同向或相向互动特征轨迹。从房价指数曲线形态看，1998年以来北京房价有较为明显的周期性走势特征，分别为2005年至2008年，2009年至2011年，2012年至2014年，2015年至今。
2009年以来，房价指数每次回调都不会触及名义GDP指数，短暂回调后迅速拉起，而且每次回调距离相应的名义GDP指数的距离越来越大，而后逐步缩小。
从北京房价的历史调控时间周期以及北京房价指数与名义GDP指数走势曲线观察，我们发现一个显著的特点:2009年至2014年间的三次调控周期单次持续时间介于3-4年，每次名义GDP指数与房价指数偏离一定程度后，调控随之而来，二者偏离逐步缩小。
2015年以后的房价调控周期在2018年已经满4年，而且房价指数与名义GDP指数距离在缩小，线性推算预计2年后即2020年二者可能“会师”，根据历史经验，单从二者的走势关系看，我们预判北京房价在2020年可能会有不同。
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货币(Money)
2008年之前人们对货币所能引发的市场行为并不敏感，或者说迟钝。2008年众所周知的4万亿刺激之后，买房与没买房的人都被市场狠狠的教育了一番，以至于人们对外汇储备、外汇占款、基础货币、M2、CPI、降准、降息等等耳熟能详。
市场是最好的老师，在货币作用下，北京房地产市场波澜壮阔的气象吸引着每一位中国人。在我国，中国人民银行是唯一的货币发行法定单位，在研究北京房价和货币的关系时，需要从我国货币发行制度和实现情况上着手。
1、基础货币与M2
货币分为基础货币和广义货币。央行创造基础货币，政府、企业与居民创造广义货币。我国由外汇占款为主创造基础货币，也就是以外储为基础发行基础货币。
截至到2018年9月我国的基础货币供应达到31.8万亿人民币。我们知道基础货币主要通过外汇占款、直接发行以及货币政策的工具(降准、流动性调节工具)方式发行。
1998年至2014年我国的基础货币一直处于增长态势，这期间我国的外汇储备一直在增长，基础货币发行的锚定物便是外汇储备。
2015年我国的基础货币供应量出现了罕见的负增长，且告别了1998年以来基础货币供应的高增长率。2015年我国基础货币供应量较2014年下降1.77万亿人民币，同时期我国的外汇储备下降5100亿美元(约3.3万亿人民币)。
2016年我国的基础货币较2015年上升了3.26万亿人民币，而同期我国的外汇储备较2015年下降了3200亿美元(约2.2万亿人民币)。这期间外汇储备下降与基础货币上升之间的差值，是由我国央行的降准、SLO、SLF、MLF等货币工具来弥补，表现在央行负债表上，对其他存款性公司债权项从2015年年底的2.66万亿人民币增加到2016年年底的8.47万亿。
时至2018年9月央行负债表上对其他存款行债券增加至10.93万亿人民币，预示着我国货币发行机制的政策转向。
广义货币供应量，俗称M2，由流通中的货币、单位活期存款、个人储蓄存款、单位定期存款与其他存款构成。M2=M1+个人存款+单位定期存款+其他存款。M1=M0+单位活期存款;M0=通货。基础货币通过银行存款贷款反复放大，形成了M2。
截至到2018年9月，我国的M2总量达到了180万亿人民币。1998年以来，我国的M2供应年增幅约15%，其中2009年M2供应比2008年M2的供应增幅约28.4%，创历史之最。
2008年以后，我国的M2增幅逐步收窄，2018年我国的M2全年增幅估计在8.3%左右，降到了1998年以来的历史低位。
我们看到近2年来，基础货币发行由外汇储备为绝对主力过渡到外汇为主货币调节工具为辅的货币发行新时期，预计未来我国的汇储备在3万亿美元的水平上稳健为主，而货币调节工具又不能无限供给货币，预计基础货币的创造能力受到约束;
而货币派生渠道，企业部门随着企业融资意愿的走弱，居民部门随着杠杆率的快速增加，贷款能力受限，再辅之以金融强监管措施，导致M2增速的走低成为必然,“大水漫灌”成为奢望，选择性的“滴管”刺激成为选项。
2、北京金融存款
金融机构本外币存款，也称城市资金总量，表示一座城市吸引资金的能力。
1998年以来，我国广义货币供应量M2增长了17倍，北京金融机构本外币存款(北京版M2)增长了23倍，意味着北京的资金吸引能力大大高于全国平均水平。
我们知道M2的派生是由于货币通过反复存贷款产生的，M2的增长也意味着社会经济活动活跃。从年度变化上看，二者均出现脉冲式变化，其中北京金融机构存款变化脉冲更明显，M2的走势与北京金融机构存款除个别年份差异较大外，其余年份二者步伐幅度相差不大。
此外，2008年之前，北京金融机构存款变化和房价的年度变化关系不明显，2008年之后北京房价2次大幅的涨势对应着北京金融机构存款年度增幅非常明显的上冲行为，总量也呈现出向上跳跃变化。
其实，房地产本身并非大家所说的蓄水池，严格意义上讲，房地产是印钞机。
举个例子，张三房屋抵押贷款，贷款了200万在北京六环买了一套小两居，那么银行资产负债表资产端多出200万资产，开发商收到200万购房款存在银行，银行负债端多出200万负债，一个简单的房屋买卖交易派生出200万的M2。
背后的锚是什么?是房地产。北京金融机构本外币贷款余额的变化与房价的变化相关度较高。
3、货币与房价变化关系
前面提到由外汇储备为主的货币创造近年来受限，央行货币调节工具创造货币的比例逐步提高，我国M2的增幅与此同时进入历史低增长。
从M2指数与房价指数形态上看，从1998年到2018年，我国的M2增长了17倍，巧的是北京的房价指数期间也涨幅17倍，可谓形影不离，二者粘性很强。
1998年以来M2的彪悍走势稀释了大多老百姓的财富，如果1998年在北京全款买了房，你的财富没有缩水，如果利用了杠杆，恭喜你，你是人生的赢家。
从M2与房价指数年度的增幅来看，2005年至2007年M2增幅和房价涨幅明显相关，2008年房价涨幅快速下滑后，随着2009年M2增幅的增长，房价涨幅大幅上涨。而后随着M2的增幅回落房价涨幅也随之回落，2011年房价涨幅趋于0。
2012年至2014年M2增幅仍旧维持在两位数，房价涨幅也相对放缓。2015年至2016年M2增速进一步放缓，房价却出现一波逆天的走势，二者走向明显背离。
2017年至今M2增速跌入个位数，房价相对稳定。仔细观察M2指数年度的变化，我们发现2015年之前M2的增速与房价走势大致一致，二者是相关的，2015年之后，二者出现了背离，2016年房价大幅上涨，而M2增速却在下降。
M2的变化一个是由于基础货币的投放带来的变化，在基础货币变化不大的情况小，M2的大幅变化目前看基本是房价的大幅上涨引发的。
在金融存款变化较小的情况下，房价的明显上涨也有可能是存量货币引发的。北京2011年至2013年房价的上涨主要是由于存量货币的作用，2015年后主要是由于存量货币诱发的高杠杆助推的。
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