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千亿蓝海 风起云涌
根据国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》，1982年以来，我国流动人口规模经历长期快速增长后进入调整期。2015年开始，流动人口规模逐年下降，2016年全国流动人口规模比2015年减少171万人，2017年继续减少82万人，2018年的数据尚未公布，预计较2017年仍有轻微下降，但依旧保持在2.4亿人以上。高规模的流动人口和每年人数突破记录的高校毕业生为当前住房租赁市场需求的第一大群体。家电齐全、装修时尚但价格又在合理范围内的长租公寓越来越受到年轻人的青睐，市场空间广阔。
前瞻产业研究院在公布的《2018年长租公寓行业发展研究报告》中预测，均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿；长租公寓需求大约1000万间，到2020年长租公寓潜在营业收入近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右。伴随着政策利好，各路玩家看中房地产业中的这片千亿蓝海，纷纷逐鹿长租公寓市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均展开布局，一时间长租公寓大势渐起，疯狂扩张，带来的隐患也随之暴露。
“情怀满满、套路多多”
2018年以来，万科、碧桂园、龙湖、融创中国等品牌房企陆续推出自有长租品牌，长租公寓市场竞争进入白热化阶段。快速占有市场份额、形成集中效应是在这片蓝海里的生存法则。然而，房企在布局之初定下的鸿鹄之志，多数离实现还遥遥无期。长租公寓这块香饽饽，想要拿下并非如此容易。
不同于传统住宅，长租公寓的投资回报期较长，从开工时间计算，到项目成熟实现盈利，期间至少经历5年。前期的持续投资，没有一定资金支撑，很容易遭遇资金链断裂，出现“爆仓”。 一些建立之初“情怀满满”的长租公寓品牌，由于持续“烧钱”未能盈利，甚至从未获投，尚未来得及施展拳脚，就死在摇篮里。
另外，靠规模扩张取胜的战略导致众多企业不惜以前期赔钱的方式来抢占房源，房源到手后再涨价以实现盈利。这一抬高租金的行为增加了租赁机构收房成本进而削减盈利空间，加剧了本已堪忧的盈利问题。
为了支撑规模的持续扩张，部分机构通过“租金贷”的方式，向金融机构融资。租金贷是指租客与第三方金融机构签订贷款合同后，由后者代替前者向运营商一次性支付较长时间的租金，租客向金融机构分期偿还。对于租客而言，可以暂缓手头资金压力；对租赁机构而言，可以一次性获得本应在未来收取的租金，拥有更多的现金流用于日常运营。
这本是一举两得的好事，但是对于租赁机构的运营能力要求较高，如果运营商对资金运用不当，用未来的租金盲目拓展规模，资金链一旦出现断裂，房东因收不到租金而收回房屋，租客仍需要缴纳剩余房租，最终将严重损害租客的利益，让租客无家可住，还背上小额负债。
有些长租公寓在租客不知情的情况下，偷偷地用租客的身份信息办理贷款业务，导致租金贷在长租公寓市场中乱象丛生。刚毕业的大学生在签订协议时没有仔细看清条款，就容易堕入“租金贷陷阱”，莫名背上一到两年的负债。同时，运营商承包的房屋装修时甲醛检测不达标引发的生命危险；对于行为不检点、扰乱舍友或邻居正常歇息的租客没有明确管理条例；在网络推广时霸占关键词搜索令人生嫌等都是目前长租公寓需要解决的问题。
品牌化社群化是大趋势
当前长租公寓存在品牌化社群化发展的趋势。在“得90后者得天下”的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住户与场景、文化之间的多样化联系，利用社群化运营打造生态社区，有利于形成品牌辨识度，在增值服务上实现盈利。“生态社区+增值服务”的盈利模式成为越来越多主打社群文化的长租公寓品牌的选择。
随着RETIs、ABS的优势逐渐被大众认可，长租公寓ABS和长租公寓REITs大有可为。市场监管和把控需要逐渐跟进，让金融实实在在服务租赁市场。尽管当下的长租公寓市场负面新闻频发，但也抵挡不住各方资本争相竞入。长租公寓与P2P平台不同，居住刚需是人类永恒的话题，长租公寓的“爆仓”只是这个行业膨胀发展初期必然发生的事情，为市场淘汰掉一部分不适宜的投机者。经历行业洗牌调整后，长租公寓市场容量可期。
更多数据参考前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》
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