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冯仑：今后要担心的不是房价过高 而是过低
冯仑2019-02-25 来源：冯仑风马牛
前些天，冯叔参加亚布力中国企业家论坛年会，在‘地产论坛’中，冯叔和其他几位嘉宾一起探讨了大家感兴趣的话题。风马牛的小伙伴们摘录了冯叔的部分发言，分享给大家。
主持人：我们这个论坛的主题是‘房地产的下一个春天’。我觉得，在说‘春天’的时候，要把现在是什么季节搞清楚。春天是复苏的季节，夏天是火热的，秋天是箫瑟的，冬天是寒冷的。我想问大家，我们现在应该是个什么季节？
冯叔：我是比较乐观的。我觉得一直是春天，春天是心动的季节时间。我这么认为，基于两个原因。
第一，我看房地产，不完全看住宅。这么多年以来，很多人一直把住宅等同于房地产。实际上，住宅只是房地产的一部分，还有非住宅的部分。现在，住宅的增速在减缓，但是非住宅这部分实际上是在上升的，刚刚开始大规模往上走。从这个角度看，我觉得现在是‘房地产的春天’。
第二个，大家仔细再琢磨一下，信心是什么意思？就是相信你自己所想。你对自己的心思、自己琢磨的事、自己的判断、自己对未来的观察都相信，这才会是春天。你要是不相信，你永远都是悲观的。
我一直在看我们这个行业。很有意思，房地产行业在中国市场化了将近 30 年，有的企业转型就转了四五次。可是这个行业没有被技术创造出新的期待。别的行业，比如说通讯，BB 机没了、手机未来也可能没了，但是房地产没有出现这种事情。而且几百年以来我们都是在固定的人造空间里造人、造车、造导弹，在固定的人造空间里生存、发展，也没有人说我们将来会不在固定的人造空间里。
有充分的理由相信，只要这个基本事实不改变，我们的活是永远干不完的。只要相信这个判断，我觉得就应该一直乐观。这个行业不应该出现这么强烈的让人逃离的恐惧。至于到底是盖结婚宴会厅还是盖殡仪馆，这不重要，这都是房地产。过去两百年中，每一个时代房地产其实都挺好。所以我说一直都在房地产的春天。
主持人：在 2018 风马牛年终秀里也谈到了‘房子还能不能买’的话题，大家都很关心房价的问题。
冯叔：在脱口秀中，我开玩笑说，‘如果是捡的钱，你可以买，要是攒的钱，就先等一等’，大概是这个意思。然后这句话就被过度地关注了。其实现在来看，我认为房价已经不是问题了。
如果我们去看历史资料，会发现早在 1989 年 2 月份，《人民日报》就写了第一篇文章来谈调控房价。那时候北京房价是多少钱？2500 元不到。结果大家关注了 30 年以后，北京的房价平均在 5 万左右，人均住房面积是 35 平米左右，多数人都住进了新房。所以反过来看，如果‘房价’是个问题，在 2500 块钱的时候就该停下来。
1949 年，城镇人均住房面积 1.99 平方米，到改革开放前夕，人口由 4.5 亿增加到 7 亿，人均住房面积 1.8 平米，还下降了。那时候没有人研究房价问题，都是配给的。
改革开放以后，我们从人均 1.8 平米干起，到 2018 年，40 年间人口增加了 1 倍，人均面积接近 40 平米。现在人均 GDP 也过了 8000 美金了，城镇化率过了 50%。城市的人口增速都在放缓，一些城市甚至出现了负增长，空间格局大体也都确定了。在这种情况下，住宅基本上处在一个稳定的状态。而且二手房的交易量会越来越高，尤其是在一线城市和强二线城市。在一线城市卖出 5 套房，只有 1 套新房，其余 4 套是二手房。
再加上人口出现了倒金字塔结构，再过几十年，到了 90 后、00 后的爷爷奶奶都没有了的时候，又会多出来多少房子？
既然供给都不是问题，房价也自然就不是问题。今后要担心的不是房价过高，而是过低，不是买不起，而是卖不出。现在房子挂出去，能卖出去吗？都操心卖不出。所以我觉得大家不用像过去一样关注价格问题。
至于个人的生活，根据不同阶段可以自己去规划。比如卖掉北京一套房，小 1000 万，到大理去，可以住别墅，手里还能有现金，可以旅游、可以投资……自己选择就好。这么比的话，你说房价是高是低？人生的选择已经很多样了。所以我现在觉得房价不是问题了，市场怎么健康倒是个问题。
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