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01
中国是全世界唯一一个还在把“公摊面积”计入房价的国家了，但这一政策可能要进行调整。
昨天，住建部发布了一条通知，对38项住房和城乡建设领域的工程建设规范进行征求意见，其中在《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条中有这么一句话：
“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
一石激起千层浪，“公摊面积“将不再计入房价的消息开始网上流传。
说起公摊面积，早在去年就引发过舆论的热议，你买100平方的房子套内只有70平的情况引发了很多网友的共鸣，甚至还引起了新华社和人民日报的跟进。
新华社专门发表了一篇题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的文章。
文章指出了“公摊面积缺少标准、管理混乱”的现实问题，并认为“越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正”，所以作者在文末呼吁：
“人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积问题，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。”
对于这种对国计民生有重大影响的议题，官媒的发声往往代表着一种方向，所以昨天住建部对新起草的《住宅项目规范》征求意见，我并不意外，而且我个人也非常支持房屋交易按套内面积计算，因为公摊面积的猫腻太多（原因后面会说）。
但还是有一些专家，立马跳出来为地产商鸣冤叫屈。
比如某财经网红的官方公众号转载了地产“专家”刘德科的一篇文章《猪年第一误读：住房按套内面积算》。
在这篇文章中，刘德科先是diss了别人的观点，然后就开始为公摊面积站台。
去年，有一篇很业余的文章，绑架了无数情绪流量：《买100平米房子只得70平米，公摊面积让我们很受伤！》。
一群不明就里的所谓专家，纷纷加入讨伐公摊面积的行列。
讨伐的逻辑是：开发商故意把公摊做大，坑购房者的钱。
这是完全不懂行的伪逻辑。很简单：容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好，但这种损人不利己的事情，他们是不太会做的。
在刘德科看来，地产商没有因为公摊面积多赚一分钱，讨伐公摊面积是不懂行的伪逻辑。
事实真的是这样吗？
我们来一步步分析。
（刘德科所谓的很业余的、绑架公众情绪的文章，其实是人民日报在转载新华社那篇文章时改了个标题）
02
先追溯一下公摊面积的来龙去脉。这个概念其实是从香港引入到大陆的。
在1952年之前，香港的房子都是一整幢一整幢出售的，总价非常高，只有极少数的真·土豪才买得起，所以楼盘的销售周期通常会拖得很长。
这也导致了地产商的回款速度慢，财务成本（如利息支出）高。
1952年，国际鸿星投资集团的董事长吴多泰想到一个好办法，那就是按楼层来卖房。
他把5层楼的房子分拆成5份卖给不同的买家，这在当时是一种史无前例的创举，两幢5层楼的房子在很短时间内就全部卖光了。
但能够买下一整层楼的人依然是少数，有没有什么更好的办法可以加快楼盘的销售？
1953年，霍氏集团的霍英东（很多人都把账算在李嘉诚头上了）开发出了期房销售+按揭贷款的销售模式，香港人也将其称之为“卖楼花”。
并且他还将每一层的房子又拆分到套，从按层卖房逐步发展成了按套来卖，也就是我们现在最常见的房屋销售模式。
但是按套销售房屋带来了一个问题，那就是公共建筑部分，比如楼道、电梯、设备间等等，这些部分的面积谁来买单？
聪明的地产商又想到了一个“好办法”，那就是把这些公共建筑按照一定的比例分摊到各家各户，于是“公摊面积”这个概念就诞生了。
把公摊面积再加上套内面积，即为房产交易计价时的建筑面积（建筑面积=套内面积+公摊面积）。
（现行的《不动产证》上分摊面积即为公摊面积）
而套内面积和建筑面积之比，即为得房率。
- 在70年代，香港商品房的得房率还能普遍达到90%；
- 到了90年代，得房率普遍下降到80%；
- 而到了2000年以后，一般房屋的得房率已掉到了70%几。
公摊的比例变得越来越高，开发商变得越来越肆无忌惮。
为了尽可能攫取更多的利润，有些开放商甚至还设计出了飘窗比房间还大的户型。
因为在香港的建筑规范里面，飘窗（外挑式窗台）是不占建筑面积额度的，但却会在交易时计入实用面积（政府会限制每块地的建筑面积上限，比如一块1000㎡的地，只准你盖5000㎡的建筑面积，所以开放商会想尽办法榨干这块地的利润空间），于是就有了下面这种奇葩户型。
2006年，香港长实元朗四季豪园的得房率更是被曝出不到50%，也就是你买的房子有一半多都是公摊面积，引发了香港民众的极大不满。
2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，新建房屋以“实用面积”计价，然后就遭到了地产界大佬们的炮轰。
那些地产商的理由是，如果以实用面积计价，那么每平方的单价一定会涨上去，到时候房屋总价该多少还是多少，购买者根本不可能少支付一分钱，这一切只不过是一个数字游戏，
而且，以前造的房子（存量房）都是按建筑面积计价的，如果新房按实用面积计价，地产商们认为这会造成价格混乱，扰乱市场。
在民意的支持下，香港政府还是于2012年出台了《一手住宅物业销售条例》。
从此，香港的新建房屋交易，只准报实用面积，也不再有公摊面积。
而地产大佬吓唬政府的那些问题并没有出现，市场很快就适应了新的计价方式。
而中国大陆这边，名义上《商品房销售管理办法》规定了：
- 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
但实际操作层面，几乎无一例外全部都用建筑面积进行计价，唯有重庆是搞过一个试点的。
2002年，黄奇帆任重庆市市委常委、市政府副市长、党组成员。
同年，重庆市人大常委会以地方法规的形式，对商品房计价方式做出明确规定和要求：
- 商品房现售和预售，必须以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
（中国大陆的套内建筑面积和香港的实用面积算法不一样，除了套内使用面积外，还包括墙体面积和阳台面积，即套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）
重庆房价的涨幅也一直低于全国的整体水平。
直到2016年底，黄奇帆调离重庆，重庆房地产协会立马就向政府呼吁采用套外建筑面积进行计价。
从这些案例中你也可以看出，无论是香港还是大陆，房地产商对于采用（套外）建筑面积进行计价的愿望是无比强烈的。
这背后有什么猫腻？
03
猫腻不止一样，但最重要的一点是：
公摊面积会在买家和卖家之间形成一个巨大的信息差，这给开发商从购房者手里赚取额外利润提供了可能。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等（其实远不止这些），这些五花八门的建筑和设施全部都可以列入到公摊面积的范畴中。
（公摊面积包含的内容）
那么问题来了，购房者测量实用面积是相对容易的，但公摊的部分你怎么测量，怎么查验？
事实是，普通人几乎是没有这个能力去核实的。
比如在某电视节目中，有业主怀疑自己的公摊面积被占用了，律师告诉他，你可以去申请政府信息公开，或者去不动产中心了解情况。如果确认是公共用地被占用了，那么可以通过司法途径去维护自己的权益。
这在理论上当然可行，但实际操作的时候真的太麻烦了。
对于一个2000套房子的楼盘项目，如果运气不好遇到了一个无良开发商，他们虚报了500平的公摊面积，那么平均每一套房子也就被多摊了0.25平。
对于一般的购房者而言，房子少了0.25个平方，而且还是公摊面积，是很难发现的。
那么开发商可以借此获得多少的额外利润呢？
如果按照3万/平方来算，那么开放商可以额外获得1500万的利润。
而这笔额外的利润自然是由所有购房者共同来承担的。
只要做得足够隐蔽，这里面就有可观的利益。
也有个别开发商胆子太大吃相太难看的，结果被抓了个正着。
比如2017年，南京某楼盘有上百名业主集体反应，他们买的房子得房率竟然只有42%，这和销售时承诺的60%以上差距太大了。
后来记者暗访时发现，所谓60%的得房率另有玄机：
开发商会要求购房者签订两份合同，其中一份是房屋买卖合同，另一份是“装修合同”。
而在这份装修合同中，开发商又附带了一个委托改造计划进去，在这份改造计划中，会把原属于公摊面积的过道改造进室内，这样得房率就能达到60%。
这种就真的是想钱想疯了还把购房者当傻子，结果被抓包了。
至于会有多少楼盘被做了手脚没被发现的？
这就是一笔糊涂账了。
（《新民晚报》报道截图，关于开发商和第三方测量单位之间的猫腻）
只要买方和卖方之间存在“公摊面积”这个巨大的信息差，那房屋交易上就会存在漏洞。
只有更改计价方式，才能从根本上堵住这个漏洞。
公摊面积背后的猫腻还不止这么一个。
比如有的小区的消防应急场所等区域已经被算到公摊面积里去了，但黑心的开发商把这些区域划归为停车位进行再次销售，也就是同一块面积开发商卖两次。
按15万/车位的价格算，100个车位就可以额外获利1500万。
这同样是由所有购房者共同来承担的。
还有的是公摊面积被物业拿来做广告位了，但收益却没有返还业主等等。
另一个由公摊面积带来的问题是，现在的新房一般都要求做精（全）装修交付了，装修标准少则2、3千每平方，多的7、8千每平（豪宅装修标准更高的也有）。
而在计算装修价格的时候，竟然是按照套外建筑面积来算，而不是套内面积算的。
但问题是，那些公摊面积中的楼梯、过道、设备房，根本不可能和室内按同一个价格标准去装修的。
这种计价方式显然不符合公平交易的原则。
04
总之，公摊面积带来的猫腻真的很多，这就是为什么香港和大陆的开发商，都一致希望把公摊面积计入到房屋价格体系之中。
他们会找出各种各样的理由来反对政策上的改变，毕竟商人总是逐利的，这在哪里都是一样。
所以政府才更加有必要通过制定合理的规则来加以约束，而我们也确实在往正确的方向走。
至于那些为开发商站台，还信誓旦旦地说开发商没有因为公摊面积多赚一分钱的那种伪“专家”，我不知道他们是太傻太天真了不知道公摊面积背后的那些猫腻，还是昧着良心故意想把水搅混。
如果是前者，那么只能说他们的专业水平太差，如果是后者，那就纯粹是坏。
在各种专家的声音中，我唯一比较认可的是，公摊面积并不是越小越好。
有得必有失。
如果过度挤压公共空间，必然会影响到社区其他方面的功能和品质，比如取消架空层，比如在同一层设置十几户。
但我并不担心。
因为购房者的需求是有差异的。
有些人他要优先解决的是“有没有得住”这个需求，还有一些人要解决的是“住得舒不舒适”这个需求。
那么让市场结合不同的需求，提供不同的产品，并实行不同的价格策略。
让市场能提供更多的供给，让刚需能够以更低的价格买到房子，让改善性需求的人能够挑到心仪的房子，并为此支付合理的价格……这才是一个正常的、健康的市场该有的样子。
而公摊面积计入房价这种事，全世界只有中国还在做。
它从最开始就是开发商为了更快、更方便地卖房子才设计出来的，它的背后有各种猫腻，它损害了购房者的利益，所以真的是时候把它扔进历史的废纸堆了。
但让我没想到的是，居然还有专家在为保留这项奇葩制度而摇旗呐喊。
所以我写了这篇文章，我希望你能够分得清自己的利益在哪里，我希望你能够知道自己应该站在哪一边。
最后，希望《住宅项目规范（征求意见稿）》能够尽快通过并正式出台，然后推动房地产市场变得越来越透明，越来越健康。
其实对于中国的老百姓来说，房价问题说多了都是泪，三代人都很累。
但只要在往好的方向改变，哪怕是变好一点点，那也是好事。
希望更多的刚需能够买得起房，也让改善需求的人能够买到心仪的房子。
让老百姓能够在住房问题上有一种获得感，不再是一句空话。
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