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雷达卡
宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
近日，看到一篇深圳创新发展研究院经过长达半年的研究，正式发表了长达14万字的关于深圳房地产发展的研究报告（以下简称“报告”），这份报告涉及到深圳房地产多年来特别是过去十年来发展的方方面面，信息量非常大、分析十分深刻，特别是对去年出台的二次房改方案提出了中肯的看法，在充分肯定房改方案大方向的同时，也明确指出了房改方案存在的八大问题。与此同时，报告对过去十年来深圳高房价的成因进行了深入探讨，提出了深圳房价猛涨的根本原因在于住房制度、财税制度、土地制度等一系列深层的制度设计和缺陷的结论，并分析了高房价给深圳带来的十大负面影响。
在重点分析了深圳的畸高房价存在严重的不合理、负面影响和市场危机之后，报告顺势表达了对深圳未来房价走势的高度关注，提出了如下三种可能的趋势：
第一种：可能是政府继续使用行政手段，以行政备案和审批的方式，对房价进行严格的管控，使深圳房价长期处于基本高位固化的状态；
第二种：可能是畸高房价短期内快速回归市场，房地产泡沫破裂；
第三种：可能是房价逐步回归，房价泡沫慢慢消失，既不出现房价长期居高不下，也不出现房价“灰犀牛”，在发展和稳定中逐步消除房价极高带来的巨大风险。
报告认同第三种趋势，认为这是“软着陆”的方式，是比较理想的结果，应该成为未来深圳房地产市场调控的方向和目标。报告据此提出了具体的“软着陆”时间表和目标：通过三年左右的时间，使深圳市场商品房价格每年降低10—15%左右，到2022年左右，使房价回归到2015年的每平方米33406元左右。
这是什么概念？
就是三年内深圳房价需要下降大约40%左右！这真是一个非常大胆的想象啊。应该说，我对报告中的许多分析是认同的，深圳高房价的问题是客观存在的，对深圳发展的不利影响也是显而易见的。张思平先生思考的角度、深度和对现实的关注度都是令我钦佩的。但是，当报告关于未来三年深圳房价可能性趋势的分析出来后，我有点担心了，为什么？因为这个“软着陆”的分析明显偏离了深圳房地产发展的现实。任何研究结论，其核心价值不在于告诉社会你的主观看法是什么，而是根据客观规律给社会提供未来客观可能的趋势，尽管某种趋势可能不符合社会上一部分人的想法（其实任何观点和看法都不可能满足全体民众的要求），但它是客观发生的过程和结果，研究者必须依靠扎实的功底和研判，把这种客观趋势告诉社会，而不是依据某种情绪和道德诉求给社会发送一种个人的期盼。我认为报告中提出的未来三年深圳房价下跌40%的分析应该属于那种以研究者个人主观期待替代房地产客观趋势的一个案例。
说实话，我也认为深圳过去十多年来的房价出现了暴涨，这是事实，这种暴涨局面的确严重制约着深圳经济成长的活力，导致制造业外流等问题，同时也严重影响了市民的生活，买不起房、房贷压力大、日常消费缩水成为生活常态，等等。我也非常希望深圳房价不要这么高，最好能降价，比如降到2015年3万多的水平，但是，这真的是个人的主观期待，无法等同于客观趋势。报告提出的深圳房地产存在的一系列问题特别是房价畸高的问题很容易导出期待未来房价下跌的个人主观判断，但并不会导出三年房价实际下跌40%的客观现实。报告以14万字的深厚研究分析做底，最后得出这样的结论，显得头重脚轻，这个结论是经不起现实推敲和考验的。
为什么说报告提出的未来三年深圳房价下跌大约40%的可能性趋势的分析是脱离现实的呢？我的看法如下：
其一，这个分析与当前中国宏观经济趋势和国家房地产政策导向不吻合。
昨天全国人大政府工作报告已经表明，今年的GDP增长在6%到6.5%之间，而去年是6.6%，显然今年继续走低。这是中国经济的大环境决定的，包括严峻的国际环境和国内产业艰难的转型升级远不到位等形势。在这种宏观背景下，国家对房地产发展采取的基本方针是“稳”字当头，稳地价、稳房价、稳预期。显然中央不希望房地产出现明显下跌行情，因为房价下跌超过30%，负资产家庭将大量出现，从而加剧宏观经济的不稳定性和系统性金融风险。从这个意义上说，房地产目前又成为稳定宏观经济形势的重要抓手，让房地产保持适度活跃将是今年的主基调，从全国市场表现看，房贷利率适度下调，部分城市出现“限”政松动，成交再次活跃，部分城市房价也有所上浮，这就是现实。深圳不可能背离全国基本形势，不可能由政策助推房价一年下跌10—15%，且连跌三年。要知道，去年深圳经济预期增长8.5%，最后实际增长7.6%，离预期差距较大，今年预期还会下浮，主要是因为宏观经济形势趋向严峻，在这种情况下，深圳会在政策上放开口子，让房价下跌10—15%吗？显然没有可能性。应该说，今年乃至未来几年，从政策调控角度看，引导房价不大涨、不乱跌，让房价稳定、小幅波动是基本诉求，一旦出现明显的上涨或下跌，政策调控都会实施对冲行动。
其二，这个分析与中国房地产制度的现实和变革可能性不吻合。
报告对深圳房地产的制度设计提出批评，包括住房制度、财税制度和土地制度，认为这是造成深圳高房价的核心原因。但是要明白，深圳作为一个城市，不具备设计基本房地产制度的资格，所有房地产的基本制度都是由国家设计的，比如土地的国有化制度、土地使用的招拍挂制度、住房的商品房和保障房并举供应制度、土地出让金（土地财政）制度等等。深圳不过是在国家制度基础上，根据深圳的实际，提出一些落实国家制度的实施措施而已。可以说，这么多年来，中国房价的一路上涨，和这些国家制度的设计有直接关系，也体现了国家利益，毕竟房价中间大约60—70%是国家或政府收取的土地出让金和各类税费，从某种意义上说，中国经济过去三四十年来的高速增长，和房地产的土地、税费收益息息相关。尽管市场对这些制度的合理性和执行效果有着很大的争议，但它们的存在和影响是现实，无法否认，即便从这些房地产制度的变革走向看，未来若干年里发生重大变化的可能性不大，比如，土地不可能私有化，招拍挂模式可能缩小范围，但不会取消，土地财政也会长期延续，只是在未来相当一部分政府收益会转而通过房地产税收取，这意味着，国家仍然会长期依托这些房地产制度维持国家财税收益。深圳基于房地产制度层面的政府利得尽管不如其他城市那么厉害，但仍然是一种重要补充，特别是未来转向房地产税，对深圳财政的支持力度会很大。房地产制度将来会不断调整、变革，但作为国家财税基石的功能不会改变，深圳如果出现房价连续三年下跌40%的情况，显然无法与现行房地产制度及其变革的诉求相吻合。
其三，这个分析与深圳房地产的市场形势不吻合。
深圳房价多年来连续上涨，显然与深圳房地产面临的基本的土地供应紧张引发的房产供应不足以及长期的供需矛盾有着直接、深刻的关系，然而报告似乎对这一点着墨不多。我们知道，深圳作为一线城市，总共才有1950平方公里土地，与北上广差距非常大，除去约一半的生态控制线，剩下的一半已经基本开发完毕，真正意义上的新地仅仅剩下十平方公里左右。同时，人口净增量又非常大，目前大约每年净增50万人左右。深圳住房总量超过1000万套，其中80%以上是城中村、违法建筑、单位用房、集资建房、军产房等没有正规家庭房产证的房子，真正的红本房仅仅200万套左右。这意味着深圳住房市场对红本房的需求仍然非常强劲，而深圳土地匮乏，旧改速度缓慢，每年能够有效提供的新房数量大体不到5万套，成交甚至低至3万套、2万多套，远远不能满足实际需要，这种情况导致近年来临深的东莞、惠州片区楼市火爆，成交量大幅增长。深圳缺地缺房的情况长期存在，一旦房价出现一定程度的下跌，需求就会入市，很难想象房价连续三年都能以10—15%的幅度下跌，而市场无动于衷。这就是说，真实的市场需求客观上也不会让房价连续三年如此下跌。
其四，这个分析与深圳二次房改的预期客观效果不吻合。
深圳二次房改的核心议题是住房结构的调整，由原来主要提供商品住房转变为“商保并举”，即商品住房和保障性住房同时发展，其中保障性住房占比达到60%，包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，商品房占40%。可以想见，如果保障性住房供应能够充分到位，则商品房现有的限制性政策就没有必要存在，房价会根据市场供需状况而随行就市；如果保障性住房供应不能满足社会需求，也就不能有效缩减和分流囤积在商品房购房队伍中的大量需求，导致商品房供需矛盾仍然无法化解，则商品房的价格仍然存在上升动能。可见，无论保障性住房能否真正落实，商品住房的房价都不存在连续三年下跌40%的供需状况支撑。
其五，这个分析与深圳城市发展的战略趋势不吻合。
粤港澳大湾区建设已经强力启动，深圳在大湾区被定位为中心城市，同时与香港共同构成核心极点，是大湾区具有最高经济成长价值的地方。未来深圳的经济结构和产业结构会更加高端化，人口、资金和技术等经济要素会更加密集化，城市容积率、密度、空间效率会更加集约化，经济总量和人均经济产出量会更大规模化，这意味着与之相伴生的房价仍然有上升的动能。最近几年的调控是特殊背景造成的，从2016年10月开始，深圳已经连续两年多一手楼盘的均价维持在5.4万左右的价位上，但经济还在增长，这意味着房地产的泡沫在持续挤压中，楼市在不断回归合理性。在深圳城市更高的战略定位推动下，未来楼市还会进入正常发展通道，这种“正常发展”，既不是像前几年那种连续上涨的虚妄态势，更不会是连续三年下跌至40%的低迷态势，而是顺应深圳城市战略发展趋势所需要的稳健成长态势。
其六，这个分析与深圳一线城市的市场地位不吻合。
目前全国各类城市的房价中，一线城市房价最高，特别是北上深三个城市，房价平均都在5万以上。房价背后反映的是一个城市的人口、资金和产业规模，反映的是这个城市的综合实力和影响力。广州作为一线城市，由于住房平均价格3万左右，明显低于北上深，结果被市场戏称为“1.5线城市”。某种意义上讲，北上深的房价都是在全国城市的长期竞争中，随着这些城市综合经济实力的不断提升而形成的，实力强，资金多，机会多，发展快，人口就多，住房需求就大，自然助推房价上升。如果深圳从政策到市场都支持来一次“三年大降价”，把房价降到3万多，深圳将失去与北京和上海并列的资格，也就丧失掉了一线城市的资格。客观上看，深圳不可能主动发动一场房价的三年大降价行动，从而主动放弃一线城市地位。
总之，我认为未来三年深圳房价下跌大约40%的可能性趋势是不现实的，是一种研究者个人的主观期待，不是一种客观过程的趋势分析。深圳的房价在一定条件下（比如调控高压下）出现一定幅度下跌是正常的，但根据我在上面分析到的六条客观背景，我认为不会出现40%的下跌行情，未来若干年，稳健运行是大概率现象。对于政府来说，解决中低收入市民的住房问题主要不是通过调控手段一再降低商品住房的房价，而是大幅度增加房价较低的保障性住房和总价可控的中小户型商品住房供应，有效解决普通市民的住房需要，这也是二次房改的主要方向。我在这里冒昧提出我的不同意见或看法，还请张思平先生多多包涵并指正。
就在同时，我们听到了中国房地产界一个熟悉的声音：著名的地产大炮任志强先生近日再次直白宣称：2019年房价上涨局势已定！我们都知道，多年来，任志强一再预测房价上涨，遭到了很多人的一再攻击谩骂，其结果是，听了他的话的人都买了房赚了，骂他的人不买房都失算了。任志强在干什么呢？他不是单纯表达他自己的个人情绪和主观认知，而是在表述中国房地产未来的客观趋势，事实一再证明他的预测是准确的。当然，这次关于2019年的上涨预测会不会变成一次个人主观臆断，就让2019年的客观过程检验吧！
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