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联合办公“刹车变道”
郑娜 石英婧2019-05-05 来源：中国经营报
一场资本寒流浇灭了联合办公行业如火如荼的规模扩张之势，曾经一路狂奔的企业开始“刹车变道”。
“今年我们的经营现金流为正”，4月21日，氪空间新任CEO王雪泉在接受《中国经营报》记者采访时，给出了这样的盈利愿景。
盈利也是氪空间近期关闭项目的原因。王雪泉表示，“我们今年确实是对少数店进行了调整，主要是在一些区域商圈，布局密度过高，我们预判其盈利能力可能不是特别理想”。记者发现，氪空间官方展示的社区数量已从2月份的逾50个减少至当前的43个。
WeWork近来也被曝光暂缓了扩张计划。路透社消息，据知情人士称，2019年以来WeWork在香港至少撤出了5场关于新空间拓展的谈判，凸显了当前资金状况制约联合办公扩张的现状。WeWork2019年初也遭遇了160亿美元投资被“膝斩”至20亿美元的状况。即便SOHO3Q也未能完成在2018年底实现5万工位的目标。
不过，融资环境不理想，“把业务做好，经营现金流为正，不融资也没问题。”在被问到如何应对当前行业面临的融资难题时，氪空间创始人兼董事长刘成城表示。
上海易居房地产研究院总监严跃进认为，融资方面的压力增加，是因为投资方其实也难以忍受投资周期过长等问题。实际上对于此类企业来说，后续的盈利方面必须要有保障，否则各类资本方的投资信心是不足的。
亿翰智库研究经理徐鹏指出，严峻的融资环境可以让真正有实力的企业更快速地凸显出来，有利于整个行业更快地成熟。
规模收缩 扩张放缓
时任氪空间总裁的钟澍，在2018年多次强调，氪空间要通过扩张实现规模效应。
据披露，2018年上半年，氪空间拿下超过70%的上海联合办公市场新增面积，以及40%的北京联合办公市场新增面积。在2018年第四季度，氪空间则共有12个新社区正式开业，工位总数接近1万个，超过2017年全年新增的工位数量。
可惜的是，不久之后，氪空间取消年会、裁员、关店的消息便接踵而至。
近日，《南华早报》消息称，氪空间弃租了位于香港湾仔的华懋轩尼诗道1号One Hennessy大楼的物业。王雪泉向记者表示，氪空间与华懋集团签署了意向书，“但最后没有对租赁合同达成一致”，“没有发生正式的租赁的法律关系”。
虽然氪空间对外未确认过相关数据，不过，记者发现在氪空间官网上展示的社区数量已从2月份的逾50个，减少至当前的43个。此前宣传的北京王府井银泰、北京望京中国锦的两处社区，目前在氪空间官网上并无显示，其中，望京中国锦社区在大众点评上显示为“关闭”。
除了氪空间，身为联合办公行业鼻祖的WeWork近日也被曝光暂缓了扩张计划。当地时间4月18日，路透社报道，2019年以来WeWork在香港至少撤出了5场关于新空间拓展的谈判。
严跃进指出，类似关店的现象，说明联合办公企业对于战略扩张的信心过大，但是资金方面的承受能力太弱。实际上，如果此类项目的消化能力不强，或者说中小企业承租能力弱，那么往往会面临很多压力。类似压力也说明一点，此类企业接下来需要通过降速来降低成本。
在2018年，优客工场通过约6次并购，实现规模快速扩张。克而瑞数据显示，截至2018年底，优客工场新增运营管理面积18 万平方米，管理总面积达到73万平方米。不过，优客工场创始人、董事长毛大庆近日撰文称，“到眼前的节点，我也已开始考虑放慢一点。”
在米域创始人、CEO冯印陶看来，早期的规模扩张对联合办公行业来说，并不会带来如纯粹的互联网公司那样大的优势，且由于联合办公的投资相对较重，不管是打造产品模板，还是打造团队，或者是打造品牌，都需要时间去成长和磨合，在团队品牌和产品都没有特别稳定的情况下，特别快速地扩张，其实是没有意义的。
融资缩水 谋利“自救”
开店还是关店，背后是战略的转变。
2018年8月，刘成城接受媒体采访时曾表示，氪空间正在专注于扩张，不将赚钱视为第一要务。时间过去大半年，在谈及关闭项目时，王雪泉直言，“我们首先是追求利润，这是生意的本质……认为我们片面追求规模是一个误读”，“我们今年确实是对少数店进行了调整，主要是在一些区域商圈，布局密度过高，我们预判其盈利能力可能不是特别理想”，由此做出调整。
王雪泉强调，当前是注重稳定的发展规模，“我们确保都要实现盈利，做成一个赚钱的生意。”而“经营现金流为正”正是氪空间在2019年的盈利愿景。
经营战略的变化，背后则是资本的转向。徐鹏指出，从规模向盈利转变是这类风口上的行业必经之路，而融资环境趋紧加速了这个阶段的到来，“可以说是自救，也可以说是行业发展的必然规律。”
2018年下半年，融资问题便已有所体现。虽然克而瑞数据显示，2018年国内联合办公企业中，包括优客工场、氪空间、纳什空间、米域、梦想加、办伴科技等在内的头部7家企业融资总额约为66亿元，但据天眼查信息显示，以上7家企业的融资多是在2018年8月前完成的，仅优客工场在2018年11月中旬完成了D轮融资。
值得一提的是，据氪空间官网显示，其最近一笔融资发生在2018年1月，共计6亿元的Pre-B轮融资。另外，天眼查上披露的2018年6月及2019年3月的两笔融资，记者向氪空间方面求证后得知，并不属实。不过，据刘成城透露，氪空间近期确实是在推进新一轮融资，而关于投资人、具体金额等信息，“近期会针对此事召开新闻发布会”。
融资收紧的情况同样发生在WeWork身上，据其2019年1月初披露的融资信息显示，软银资本最初计划的160亿美元投资，最终缩水为20亿美元。在WeWork香港拓展计划中，路透社援引知情人士消息，WeWork退出空间拓展的谈判，这背后凸显了融资状况对联合办公扩张的制约。
不过，也有的企业选择了绕道而行。继2018年6月的B+轮融资后，2019年2月，纳什空间获批了联合办公领域首单ABS“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”，获批额度为2亿元。值得一提的是，纳什空间需向资产支持证券持有人还本付息。
严跃进指出，融资方面压力的增加是因为投资方其实也难以忍受投资周期过长等问题。实际上对于此类企业来说，后续的盈利方面必须要有保障，否则各类资本方的投资信心是不足的。
徐鹏分析，对于这类风口上的行业，其发展过程中，资本是一个很重要的角色，企业的所有行为都是为了满足资本的爱好。但是资本是要回报的，一旦风口期过，这个行业不再受资本青睐，自力更生才是王道。
“价格战”后加速洗牌
自力更生并非易事。长久以来，联合办公都被认为是“二房东”，其盈利模式也主要是收取租金。事实上，记者在此前的走访中发现，包括优客工场、方糖小镇、氪空间在内的多个联合办公品牌，其大多数收费项目仍是空间租用产生。
在缺乏核心竞争力的情况下，联合办公行业在2018年陷入了价格战。2018年下半年，联合办公在一线城市的产品价格腰斩。这一影响持续至今。同策研究院2月份发布的一份关于上海联合办公品牌的报告显示，大多数TOP10品牌待租工位均价在1000~2000元/个·月，与11~20名的多数品牌运营商价格几乎在同一区间，大品牌并没有体现高溢价率。可见，同质化严重，靠规模化扩张的品牌效应并没有体现。
于是，低价出租叠加高价拿楼，不少联合办公企业的利润空间再被压缩，“战略性亏损”难以承受。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海此前接受本报记者采访时透露：“我们接触到一些案例，传统客户承租租金是300元/平方米·月，但联合办公企业承租租金会达到350元/平方米·月。”
事实上，某头部联合办公企业的高管也向记者透露，此前其曾与氪空间竞争某甲级写字楼的物业，但由于氪空间出价远超出其认为合理的价格，最终放弃竞争。
即便是WeWork，亏损也在加剧。据WeWork公布的2018年财务状况显示，在营收同比增长106%的情况下，其亏损规模也从2017年的9.33亿美元扩大至2018年的19亿美元。
于是，诸多联合办公头部企业开始探索新的盈利模式，并且不约而同地选择了轻资产方向。
王雪泉称，氪空间将以新经济代表性企业的用户需求为核心，展开各种全生态的办公运营服务的业务，轻资产业务“在今年会得到长足的发展。”优客工场在4月中旬的周年庆上也表示，2019年其规模增长将不再依赖于自营项目的场地扩张，将更多依靠管理输出项目及企业定制服务。米域近来也在“二房东”阶段过后，进行设计、管理输出，帮业主完成改造，进行管理。
在探索转型的同时，在冯印陶看来，未来两年行业将持续洗牌。除了部分中型运营商逐渐出局外，排名靠前的20余家企业中，“一些非务实的品牌可能也会面临比较大的压力，因为故事总会有讲完的时候，到最后还是会落到产品、品牌、运营能力上”，能否赚钱、现金流是否健康、产品能否不停迭代等，“可能有一些现在看起来在前十几名的品牌也会因为这些因素出现一些问题”。
有人在被清出的同时，也还有新势力加入。2019年初，华润置地推出了办公品牌“润联行”，融入了共享办公元素。事实上，房企如中海地产、龙湖地产等也在联合办公行业有所布局。
徐鹏认为，开发商资金优势明显，同时自持物业的成本已被销售物业的利润填平，因此对自持物业的经营利润追求不是很强，其在价格等经营层面上也具有优势。另外，开发商的加入必然会影响未来行业的格局，除了开发商自身的优势外，联合办公产品的差异性目前来看并不强，行业的护城河不是很深。真正想做好联合办公的开发商更容易成为这个行业的龙头
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