从“土地金融”转向“土地财政”。
通过卖地来修路、修桥的时代将要结束了。我们现在要赶快挣钱而不是继续花钱,每一寸土地产生多少税收比土地卖多少钱更重要,税收、现金流成为衡量一个城市成败的新标准。金融积累阶段已经完成了,开始进入运营阶段,而运营阶段最核心的内容就是你有没有创造收入、有没有创造足够的税收,所以土地要从获取金融一次性的收入为主,变成获取财政可持续的现金流收入为主。当增长从第一个公式转向第二个公式,土地也必须从金融转向财政。
这就要涉及一个非常重要的增长规则——资本性缺口和现金流缺口彼此不能互相替代,也就是说不能用资本型收入的剩余弥补运营型剩余出现的缺口,反之也不行。什么叫资本性收入不能用来覆盖现金流缺口?比如ZF因发不出工资而开始卖地,这就是一次性收入覆盖现金流;比如希腊卖掉港口码头去付养老金是不可以的,资本收入只可以用来修路修桥,做资本性支出。一旦开始用资本性收入覆盖现金流缺口,经济迟早都将进入“旁氏骗局”。
同样的道理,现金流的结余,也不能用来覆盖资本性缺口,我刚才已经举过例子,用现金流结余修桥修路的增长会非常痛苦。改革开放前的中国就是这样的积累模式。
因此,对于成功的商业模式而言,这两个公式最后都必须同时为:第一,一定要融到足够的资本才能去建桥;第二,过桥费一定要大于维护桥的费用。城市亦如此,但是城市的问题出在建设城市容易,运营城市难,所以我估计,下一个40年会有大量的城市停止增长,甚至走向衰落,这和当年大量的手机厂、汽车厂被淘汰是一样的。最后只会剩下几家最有竞争力的超级城市。