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十城房价走缓 寒冬过后回暖迹象渐现
陈英2019-05-27 来源：证券时报
受到市场期望变化及自住买家和投资客相互制约的影响，国内住宅市场一直徘徊在过热和约束之间，国内住宅房地产市场的发展方向长期以来一直受到政策法规的指引，这些政策往往以稳定性为重点，防止价格快速上涨或下跌。同时住宅作为民生基础，ZF往往会优先考虑自住需求而非投资需求，在房地产调控方面，政策往往落在限购、限贷和限售这三方面。日前，第一太平戴维斯公布《中国住宅报告》，选取了国内最具代表性的10座城市，包括4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）以及6个二线城市（成都、南京、武汉、杭州、天津、重庆），对近几年的住宅市场进行了价格跟踪。
北京上海深圳
一线城市上涨最快
从政策干预力度来看，北京作为中央ZF所在地，加之一直以来高企的房价令其成为全国调控最严的城市之一；重庆则因为长久以来较为充足的供应，成为10座城市中调控力度最轻的城市。
从2008年至2018年，这10城物业平均价值增长了几乎两倍，深圳、北京和上海住宅价格属于增长最快的第一梯队。事实上，从绝大多数数据提供方来看，这三座城市的指标都要显著高于其他城市。总体而言，完善的市场监管机制、广泛的需求基础以及充满活力的经济实力及商业表现，都在不断推升这三座城市的住宅价格增长。其中，深圳作为大湾区的中心城市之一，长期以来受惠于香港辐射作用、税收优惠和经济特区地位的加持，已经成长为中国住宅价值最高的城市。北京作为国家权力中心及富豪聚集地，其住宅价格及供应是中国受监管最为严格的城市，住宅价格也一直保持在高位。上海作为国际金融贸易中心，发展活力蒸蒸日上。随着商务活动向多中心扩散，一批高品质的全新住宅项目也陆续出现，带动非高端住宅的整体品质得到提升，而这迅速在价格上得到反映。面对凶猛的价格涨势，ZF在近年来采取了严格的调控政策。尽管增幅受限，强劲的需求仍然支撑着上海的住宅价格。
天津南京武汉
二线城市涨势放缓
2014至2017年之间，天津、南京和武汉的住宅价格一直保持良好的增长势头。而在2018年中，受到ZF对房价快速增长及投机行为的打压，天津及武汉的住宅价格进入了下行通道。在投机行为受到压制的同时，这三个城市原生的吸引力仍然会为其住宅市场注入新的动力。天津近年来受到了东北部经济增长放缓的负面影响，但其独特的地理位置，仍旧承接着首都外溢的需求。南京作为中国最富裕省份之一江苏省的省会，拥有丰厚的教育资源，每年都输送一大批优秀毕业生进入职场，2018年住宅价格保持了上涨势头。武汉作为华中地区重镇，一直以来都是固定资产投资所青睐的城市。但近年来过快的扩张建设使得其增长稍显乏力。
2017至2018年间，广州、成都、重庆和杭州这四座城市住宅价格开始加速增长。这四座城市在现阶段的性价比及上行潜力对购房投资都极具吸引力。广州作为省会城市，在商办和住宅的活力都要略逊于深圳。2018年，广州加入“人才争夺大战”，通过一系列利好政策加码来吸引企业及员工入驻，一部分受到深圳过高价格影响的企业也重燃了对广州的兴趣，人才与企业的涌入在近年来推升了广州的住宅价格。
进击的二线城市
动力十足
2016年下半年开始，成都住宅价格开始迅速上涨，进入2017年，受房地产市场政策调控影响，住宅价格涨势收窄，市场逐步趋稳。2018年，成都推出人才吸引政策，城市建设也开始向打造宜居及可负担城市的目标迈进。重庆在过去两年中是10座城市中住宅价格涨幅最高的城市，物业平均价格上涨了近80％。但其相对较低的价格基数，使得它在十大城市中仍然是价格最低的城市。作为中国四个直辖市中面积最大的城市，重庆将继续受益于其3100万的庞大常住人口，增长动力强劲。
杭州是中国住宅价格最贵的二线城市之一。相对高昂的价格看似增长空间有限，然而作为阿里巴巴总部所在地，杭州ZF有志于打造“中国硅谷”。若计划最终落实，杭州或也将与旧金山湾区的帕罗奥多一般，成为高科技产业云集的科技之城。
2018年中国住宅市场受到了前所未有的严厉调控；同时2018年也是住宅市场极具变化的一年。经过大半年的“寒冬”，国内住宅销售市场在2019年初有了回暖迹象，其中一、二线城市尤为明显。资金受限的开发商放慢投资节奏，并采取多项举措加快资金回流。在被动承受传统渠道限制的同时，他们开始主动寻求多元化的融资渠道。
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