发帖
雷达卡
另一个黄其森
乐居财经06-16
三人市虎。在一轮又一波的报道中，掌门人黄其森的画像被拼凑出来，成为言行低调但盛名远播的非典型开发商。
构成画像的碎片杂乱斑澜，多指向如“地王”、“高负债”、“说大话”、“人事震荡”、“卖项目”等等。连缀起来，一个有勇寡谋的闽系机会主义者形象跃然于纸上及网上。
对于江湖中有关泰禾和他的传说，黄其森将之归因于大家“没有全面了解泰禾”或说“了解得不真实”。
而在过去一年中，泰禾又有变化。不至脱胎换骨，但一定程度的更弦易辙，却是显而易见。因此，这些“不全面”或“不真实”，又被发酵和放大。
这些变化，曾引发质疑，深交所连发19问；也收获理解和认同，全球三大之一的惠誉已将泰禾的长期主体评级展望由“负面”上调至“稳定”，主体评级确认为B-。
6月14日，在帝都百里长街的东起点处，在泰禾进京历经18年绣花磨剑打造出的中国院子里，在3个多小时的媒体见面会上，本不善言谈的黄其森，不避锋芒，有问必答，论心论迹，祛魅返真。
我们看见了另外一个黄其森。
1
亦谨慎。
说黄其森猛，主要因为拿地。
2012年到2014年，泰禾出手800亿买地，不乏地王。北京出10块地，泰禾就能拿7块。
2013年，台湖一块地，万科报12亿，泰禾直接跳开19亿，“其实，楼面价才一万嘛！”
但黄其森又猛虎又蔷薇。生猛的外表下，是更高维度上的小心谨慎。
一是区域和城市选择。
只进一、二线，避开三、四线，因与产品定位不符；避开市场化程度低的地区，如Dong北；避开政策敏感区域，如海南和环京。
粤港澳大湾区今天烈火享油、鲜花着锦。黄其森早在四年前就战略性进入，并视为得意之笔，“在广州拿到百万大盘，容易吗？”
黄指的是广州院子，现与世茂合作，已拿证销售。
二是政策安全意识。
在京沪多为举牌公开拿地，这也是价格不低、频出地王的原因之一。有段时间，在老家福建甚至不拿地，“不给领导和自己找麻烦”。
三是市场安全意识。
2016年上半年，所有人都去一、二线，调控已成弦箭。以敬畏市场计，从下半年开始，泰禾果断停止拿地，“实在要拿，就合作拿”。
综上，泰禾拿地价不低，但安全边际很高。
首先是土地增值，“800亿拿地，现在1600亿都拿不到了”。
其次是进退自如，含金量高，合作就容易，“如果现在你手里是三四线的地，谁和你谈？”
黄认为“地拿对了，其它都好办。”
但在调控进入第三个年头时，在买地方面，黄称“已不做带头大哥好几年了”。
“光看见我买地，没看见我退地，”黄指的是前年果断退掉海南和环京的地，“亏几千万也要退。”
将来还拿地吗？
拿呀！但有原则：依然谨慎，顶多增加西安、重庆和成都；量入为出，看回款情况；鼓励小股操盘，合作拿地。
2
亦学习。
中国房地产圈子一向流传着关系学和内幕说。
在中城联盟内，有人曾问黄其森，拿地精准是否因有特别消息？黄笑着否认，“如果有消息，都是公开层面的。我们善于学习和吸收。”
见面会上，在谈到泰禾的未来时，黄仍坚持一、二线的区域战略、精品住宅的产品战略、以教育和医疗为主的“泰禾+”发展战略。
他的依据是中国的中产阶层有4亿左右，超过整个美国人口，“够做了”。
黄重复了数次“4亿中产”。这有出处吗？
有。而且新鲜、热辣、权威！就出自两天前的上海陆家嘴论坛上刘鹤副总理的讲话，“参照世行标准，我国中等收入群体大约有4亿人……，中国已成为全世界最大的成长性市场。”
除了学习领导的讲话，黄其森还学习同行的优点，意在扬长避短。
“泰禾是战略上的大学生，管理上的小学生”，在管理上，黄其森对万科、碧桂园、恒大、龙湖、万达、融创，还有最近达成合作的世茂不吝赞美之词。
“特别是恒大和万达的执行力，很突出。最近我们挖了一批万达的人来管工程。”
黄其森善学习，也善于将学到的东西应用到泰禾业务发展中。
黄大学专业为工民建，所以对产品重视，并磨砺出院子系IP。毕业后，在金融业浸润十余年，对房地产与金融的关系深有体会，所以不奇怪，泰禾早在2010年即于A股上市。
虽然销售额巨大，但黄并不认为房地产就可以“托大”和牛逼。在黄看来，从100亿到1000亿，看似揽月摘星，实则搭顺风车，如经济发展、通胀上升、城市成长等。
“对此要有清醒认识，要向制造业学习，比如华为。”
3
亦谋远。
学习领导讲话，黄其森不是赶时髦，秀姿态，而是谋将来。
在黄看来，领导所说的“4亿中产”的大部分，都居住于一、二线城市，“刚需过后，是改善需求。有了好房子，他们最关心的是身体健康和子女教育。”
不管是从19大定的国策，还是眼前中国面临的国际环境，都注定了中国经济的未来在于内需和消费升级，在于以大城市为支点的城市群化。
“要用纽约和伦敦的眼光看京沪，用京沪的眼光看南京和成都。”
在这个意义上，黄认为“品质地产仍是我们的成长功夫，而‘泰禾+’则是我们的新护城河。”
泰禾有戏吗？鉴往而知今。
人生有四大喜：久旱逢甘雨，他乡遇故知，洞房花烛夜，金榜题名时。
房企有两大喜：北京拿地后，A股上市时。
称为“大喜”，因为太难。
多少开发商梦里高唱“我爱北京天安门”，醒来只能在河北转悠。多少开发商梦里在深圳、上海跃龙门，醒来后只能跨江过海，在香港和纽约敲响锣。
但泰禾能做到18年前进京，不比万科晚多少；9年前A股上市，只比恒大们登陆港股迟一年。
不提股市，单说北京。黄其森对北京情有独钟。
2002年，黄其森在通州看到中国院子地块时，发现两大亮点。
一是沿长安街直走，离天安门仅有半小时车程（当时不堵车），二是当年有沙尘暴（现在有雾霾），而那块地就在河边，有原案名“运河岸上的院子”可证。难得的环境优势！
现在，北京已是泰禾品牌第一高地，营收第一粮仓。今年初，再显抢收救驾之功。今年底，应为市场第一。
说运气也行，实力也罢。俱往矣。再向前看。
看地产。尽管半年来，对外合作额度已不小，但泰禾仍有货值6000亿，对应1000亿负债，“空间很大”。
以往泰禾多特立独行，今后包容开放，门当户对的优势互补，将给出更大的想像空间。
看“泰禾+”。
以医疗为例，黄其森谈到自己受到的三大震撼。
一是在欧美，最好的医院都是私立医院，而在中国，公立医院占到80%；二是前台湾首富、化工大亨王永庆创立的长庚医院，已成为亚洲乃至全球最好的医院之一；三是最近在郑州看到了一家大医院，有10000张病床！
有记者问黄其森，为什么人到中年，财务自由，还要这么拼？
黄回答道：
1、闽地多山少田，生存不易，闽人性格爱拼才会赢，停不下来；
2、泰禾仍是中小企业；
3、政策和市场多变，宜有忧患意识和风险意识。
黄其森自认为有优势，他半开玩笑，“我是南人北相，兼有精细匠心加格局大气。”
【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】
来源:地产豪言
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
