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中小房企甩卖偿债 规模房企接盘抄底
时代周报07-02
在楼市调控与融资收紧的双重压力下，房企“马太效应”愈演愈烈。
6月26日，粤泰股份发布公告称，公司召开2019年第二次临时股东大会，审议通过了《关于广州嘉盛项目在建工程转让的议案》、《关于广州天鹅湾二期项目在建工程转让的议案》及《关于签署世茂粤泰合作项目协议书的议案》。
转让项目实乃粤泰股份的无奈之举。今年4月30日，由中审众环会计师事务所出具的审计报告显示，粤泰股份共有24个账户被冻结，被冻结账户余额约为7165万元，账面价值46.48亿元的开发项目和物业被查封。
“部分房企现金流暂时性的问题出现，也倒逼其需要主动转让项目。”财经评论员严跃进向时代周报记者表示。
有人卖，便有人买。一方面，以收并购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收并购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。
于是，今年以来，融创、世茂等多家手握充裕现金流的房企，开始加大并购力度。“两三年前，很多内地房企做了很多公司债，这部分债务很多都会在今年以及明年逐步到期。他们再融资或者发债都有些困难，或因项目也存在一些财务问题，所以很多企业今年可能都要将项目出售。”世茂房地产副主席兼执行董事许世坛在今年股东大会上表示，但对世茂来讲，这反而是个并购的好时机。
据媒体不完全统计，截至6月18日，世茂已经相继收购泰禾、明发集团、万通地产、粤泰股份的18个项目，涉及资金达191.54亿元。
大鱼吃小鱼
中小型房企卖项目自救，规模房企趁机买入，一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产市场上演。
6月9日，粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署了五份项目转让协议，交易对价总计63.97亿元。粤泰股份表示，本次合作是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。截至2018年年底，粤泰股份逾期借款已达29.52亿元，已逾期未支付的利息2.46亿元。
而自去年开始便深陷债务危机、已进入退市程序的中弘股份，也同样选择了变卖资产。2018年7月，中弘以14亿元的价格将海南如意岛项目100%股权售予佳兆业。今年6月，据媒体报道，中弘股份三处资产正在资产包拍卖阶段，涉及债务资金总额超过60亿元。
2018年12月24日，银亿股份发布公告称，因短期内资金周转困难，公司未能如期偿付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约3亿元。为了渡过难关，2018年9月20日，银亿股份2.07亿转让控股子公司上海银月51%股权，预计收益1.31亿元；2018年12月25日，银亿股份以7.31亿元的价格出售旗下四宗湖州土地予奥园。
另一边，规模房企则趁势开始在并购市场上“长袖善舞”。
比如世茂，除收购上述粤泰股份部分项目股权外，3月26日，世茂以18.05亿元收购泰禾南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权；3月28日，世茂以13.3亿元收购万通地产香河70%股权；4月4日，世茂以27.92亿元收购明发集团马鞍山项目51%股权；5月17日，世茂以收购泰禾旗下佛山顺德、广州增城、江苏东恒部分项目权益及股东借款，交易总对价39.71亿元。
而在去年有200个并购成功案例的融创，今年亦没有停下并购步伐。1月21日，融创以125.53亿元的价格收购上海泛海建设100%股权，进而获得北京泛海国际1号地块与上海董家渡项目100%权益；4月2日，融创以13.34亿元的价格收购阳光100重庆两项目70%股权，总建面约119万平方米。
严跃进对时代周报记者表示：“并购案例的增加，说明企业实际上也在分化。部分房企有较为充裕的资金，所以扩张的积极性较大。而对于其他房企来说，现金流暂时性的问题出现，也倒逼其需要主动转让项目。”
但严跃进同时也告诉时代周报记者，虽然通过收并购的方式可以带来很强的业绩成长，但房企仍要警惕并购后项目难以盘活的风险。
偿债高峰到来
中小房企加速变卖资产的一个大背景便是2019年的偿债高峰。来自恒大研究院的数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019―2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。中证鹏元评级发布的报告测算，2019年房企刚性负债偿付量将达1.91万亿元，其中债券偿付量将超过6700亿元，房企短期内面临巨大偿付压力。
“市场竞争力较弱和投资激进的中小型房企，若销售回款出现萎缩，战略决策失误，叠加大规模刚性债务到期，一旦再融资受阻，将陷入流动性枯竭的境地。”中证鹏元评级表示，从已经违约的房企来看，其共同特征包括均是典型中小型民营房企，合同销售规模小；公司治理或内部控制存在缺陷，存在投资激进、盲目寻求转型及多元化发展等问题；面临一定的项目去化压力，土地储备质量较弱；大股东股权质押比例高。
虽然自2019年以来融资环境得到改善，但受自身资质等多重因素影响，房企融资呈现两极分化现象。
“大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低，从银行贷款到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等，不一而足，关键不在于能否融到资金，而是控制资金成本。”一家房企高层告诉时代周报记者，中小房企只要能融到钱就可以活下去，但如果融不到钱，就可能现金流断裂；即便能融到钱，如果资金成本过高，则不仅损失利润，甚至可能导致巨亏。
来自国泰君安的研报显示，从发债房企的规模来看，大规模房企总体上综合融资成本更低。规模处于前20、21―50名、51―100名、101―200名的房企平均综合融资成本分别为5.53%、6.09%、5.94%、5.91%。 “目前国内银行主要根据房企规模确定授信额度和利率，在这样的情况下大规模房企更易以低利率拿到银行贷款，因而融资成本也显著低于中小型房企。”国泰君安分析师覃汉表示，房企规模对于融资成本的影响正在不断凸显。
严跃进告诉时代周报记者，从后续趋势上看，若是金融环境继续收紧，那么并购方面的案例仍会增加。
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