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来源：每日经济新闻
这里曾是中国楼市领涨王，持续的冰冻期后，复苏了！
记者 | 黄婉银
在经历了两年海浪般跌宕起伏的波动后，厦门楼市正走向另一境地。
胡润全球房价指数显示，厦门楼市曾在2016年年度房价涨幅45.5%，2017年年度房价涨幅16.9%，分别位居全球第二、第五位，被称为中国楼市的“领涨王”。随即，厦门出台严厉调控，也成为全国范围内率先推出限售政策的城市。
每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，经过房价持续下跌、销售低迷的冰冻期后，2019年厦门楼市开始复苏。不过，复苏的势头暂时还只是体现在成交量上，厦门的房价、土地市场还是处以较为理性的状态。
据克而瑞统计数据，今年1~5月，厦门是二线城市中唯一出现均价同比回落的城市，但仍以33440元/平方米的成交均价暂居二线城市之首。与此同时，厦门新建商品住宅库存已增至26个月。
多位业内人士告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，刚需购买力释放、市场预期、相关政策等多重因素造成了厦门楼市目前这一矛盾局面。
以价换量 新房销售冰火交织
2019年开年，厦门楼市就出现回暖，开发商推盘速度明显加快，新房供应与成交均有较大幅度上涨。
据新景祥厦门市场研究中心的统计，今年1~5月，厦门全市商品住宅累计成交面积为52.45万平方米，同比上涨92.63%。其中，5月单月成交面积15.5万平方米，同比上涨126%。
从5月的销售情况看，厦门岛内外成交依旧呈现“一九”格局，即岛内、岛外成交面积分别占全市成交量的9%、91%。其中，集美区以32%的市场份额占据第一。
长期跟踪厦门市场的安居客研究院房产分析师吴寅在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示，随着今年二手房成交回暖，厦门新房市场也开始逐步复苏。一方面，从2017年3月到2018年，这期间成交量偏低，积累了很多刚性需求；另一方面，去年新房市场冷冻，很多新盘都不敢入市。在回暖后，新房楼盘不仅加快了入市步伐，还加大了优惠力度，让利走量。
新景祥厦门市场研究中心也指出，5月多项目开盘去化率提升明显，刚性需求回暖特征明显，市场需求由首置、首改及岛外学区需求共同主导。
今年3月，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者曾实地探访厦门楼市，当月厦门8个项目9次开盘，除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外，大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看，不同项目之间的去化率差别较大。
如3月9日开盘的翔安金茂悦，开盘价格与2018年10月26日开盘的价格相比再次下调，但去化较低。但也有项目凭借价格优势，去化良好。值得一提的是，翔安金茂悦还是昔日的“地王”，成交楼面价达29450.7元/平方米。
彼时，新景祥厦门市场研究中心总经理张建向记者表示，价格因素对楼盘去化影响明显，今年整体的去化情况比去年理想，做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。
政策影响 去化周期约26月
在销量大幅增长的同时，厦门的新房库存却在不断上涨。在多个研究机构的新房库存高企城市中，厦门都榜上有名。克而瑞数据显示，今年1~5月，厦门以69%的新增供应涨幅位居全国二线城市第二位。
新景祥厦门市场研究中心也表示，厦门5月在售项目库存面积约206万平方米，同比上涨40%。按近12个月月均去化约7.88万平方米计算，去化周期约26个月。
对此，吴寅分析认为，厦门新房库存增加可能与相关政策有影响。从2017年开始，厦门出现了首宗要求一次性全部对外公开销售的地块，即“受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证，并一次性全部对外公开销售”。
2018年7月，厦门还出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》，规定建筑面积在10万平方米以下的商品住房项目要一次性对外公开销售。
吴寅表示，厦门近年来出让的多宗土地项目都在10万平方米以下，这些新建楼盘就需要等到所有房源建成、取得预售才能入市，也就使得一次性推出房源较多，但去化比率就相对下降，增加了库存。
厦门克而瑞指出，2019年厦门楼市经历了一波短暂的回温期，而后成交接力不济。当前厦门二级市场存量较大，交易进入不温不火状态，对一级土地市场反哺作用减弱。而一级市场的理性模式对二级市场的刺激作用有限，此种状态短期内将会持续。
刚需强劲 二手房成交超去年
在厦门，比新房更突出的是二手市场。
新景祥厦门市场研究中心指出，自今年春节过后，厦门二手住宅连续几个月交易量暴增，5月二手住宅成交量为4315套，虽然环比有小幅回落，但前5月成交套数已超2018年全年。
吴寅表示，厦门在二手市场具有较强的刚需基础，尤其是对学区房的需求很大。此外，从去年下半年到现在，全国楼市的走势和政策方向让购房者的预期逐步改变。所以，实际上从去年12月份开始，二手成交量已经逐步在往上走。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，对于厦门来说，当前市场其实还是比较稳定的，甚至还要定性为刚从降温周期中走出来。后续其实还是有可能会上涨，这和此类城市市场需求规模较大是有关的，而且既有政策最严厉的时候已经过去，未来也会出现交易上升等现象。
中指院也指出，厦门普通市民倾向于低总价的岛内二手房，加之人口不断涌入岛内，二手房市场价格具有较强的刚性，并对新房价格起到支撑作用。限购使投资客逐渐退出厦门房地产市场，厦门楼市正走向良性发展的轨道。
不过，受访专家和机构均指出，厦门的回暖势头有减弱迹象，入市项目去化冷热不均，市场整体热度有所回落。吴寅认为，4月、5月的市场情况让部分开发商对后市信心很足，所以收回了此前的新盘优惠，价格逐步回到2017年上半年的水平，成交量有所回落，但因滞后性，这一市场情况还未在成交数据上体现出来。
责任编辑：刘万里 SF014
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