【独家发布】房贷利率“对焦”LPR影响几何？ 中国经营报 09-01

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房贷利率“对焦”LPR影响几何？

中国经营报发布时间：09-01    本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海报道

房贷利率参考贷款市场报价利率（LPR）机制正式推出。
近日，中国人民银行发布〔2019〕第16号公告（以下简称“16号公告”）提出，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。公告提出，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制。
此前房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式，根据“央行基准利率+基点”计算，未来将根据“LPR+基点”计算。对此，中泰证券研报指出：“个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格，从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。”
房贷利率“挂钩”LPR
自央行宣布改革完善LPR形成机制后,房贷利率如何定价颇受关注。8月25日，央行发布16号公告，提出房贷利率“对焦”LPR将于10月8日起开始施行。
央行相关负责人在答记者问时表示，该公告的出台背景是为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。央行方面还指出，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
具体来看，在房贷利率方面，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
华创证券研报中指出，16号公告提出的二套房下限“LPR+60BP”的规定，对目前多数二套房上浮比例较高的城市影响不大；但对于首套和二套房贷利率利差较小、总体水平较低的城市仍会受到影响。如7月份杭州市首套贷款利率为5.25%，二套为5.42%，两者的利差仅17BP，差别较小，未来在“LPR+60BP”规定下，二套房贷利率将向上调整。
上海某房屋中介人员告诉《中国经营报》记者，目前上海商贷基准利率4.9%，首套贷款可9.5折，折后利率4.655%；二套贷款上浮10%，利率5.39%。10月8日后，首套最低利率4.85%；二套最低利率5.45%。相比之下，房贷利率挂钩LPR之后无论是首套房还是二套房，房贷利率均有所上浮。“一些买房刚需族已经开始行动，为赶上最后一拨，尽快在10月8日前签订房贷合同。”
不过，在上海某农商行人士看来，其实利率调整对购房者影响不大，以上海为例，能不能买房主要看是否有购房资格和房款。
因城施策
16号公告中提到，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率“加点下限”。
16号公告的具体影响仍有待各省级人行“加点下限”的制定，关注如何配合“降息”操作。若某省房贷利率水平较高，与LPR及60BP加点的最低下限差距较大，同时省级人行“加点下限”制定水平较低，与当前最低房贷利率水平接近，则其限制将相对较小，甚至可能打开一定房贷利率的下行空间。
华创证券研报指出，综合水平或趋向于与当前房贷利率水平相近，后续对于房贷利率的影响，以及首套和二套之间的分化有待观察；若未来LPR在MLF操作利率引导下向下调整，增加中长期贷款政策取向下，5年期LPR同步调整的概率较高，此时省级人行会否配合调整“加点下限”值得关注，这将决定新增房贷是否可享受到“降息”的优惠。
另外，16号公告中要求重定价安排最短为一年，最长为合同期。光大证券研报分析，这项规定与历史情况有多项不同之处，原按揭贷款对于重定价没有明确政策要求，绝大多数按揭重定价期为一年，重定价日约定俗成为每年1月1日，存在个别银行的按揭重定价周期小于一年。
据融360大数据研究院发布的《2019年7月中国房贷市场报告》显示，一线城市中，上海和深圳房贷利率水平环比有所下降，北京和广州则与上月持平；二线城市中，多数城市纷纷上调房贷利率，苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。海口、乌鲁木齐、南宁等城市则有着不同程度的下降。
某国有大行上海一支行个贷高级客户经理告诉记者：“目前我们支行没接到（调整利率的）任何通知。目前，上海是全国首套房贷利率最低的，基准利率是4.9%，打9.5折之后是4.655%。10月8日以后就要参照LPR了。如果你要买房的话，可要抓紧了，只要在10月8日以前审批通过就按照原来的利率执行。”
新政策下，原则上银行可以发放固定利率贷款，但预计绝大多数按揭贷款仍然按原有重定价政策来执行。约束最短一年的重定价期有助于稳定目前调控效果，但不会改变使用重定价来管理利率风险的功能。比较有利的方面是，银行可以在利率下行期，设计阶段性固定利率产品来锁定受益，这在某种程度上也更好地执行了当前房地产调控政策。对于重定价期为一年的按揭产品，在一个重定价周期内，若LPR价格下行，则在新的重定价日，按揭贷款利率受重定价影响将相应下降。
考虑到在10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行，对于存量按揭贷款，若未来贷款法定利率不再调整，并行一段时期退出，则存量按揭成为变相固定利率，这对于银行来说会加大利率风险暴露。光大证券研报中指出，对于借款人来说，如果新发生贷款定价未来明显走低，与老贷款定价价差拉大，也会激发早偿或群体性的切换要求，未来需要政策明确处置方式。
（编辑：曹驰 校对：颜京宁）

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针对实体经济的政策对过去高利润率的房地产行业影响微乎其微，关键看房价的变化情况。

不是影响不大吗？

姑且看看，感谢分享！

利率形成机制不同，对房地产市场影响如何有待观察

对目前多数二套房上浮比例较高的城市影响不大；但对于首套和二套房贷利率利差较小、总体水平较低的城市仍会受到影响。