西南证券-100304-万科A(000002)稳健发展,锐见未来.pdf

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09 年公司业绩增长稳定，毛利率下降，净利率上升。09 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。每股收益为0.48。报告期内，公司房地产业务结算净利率12.25%，较08 年上升1.49 个百分点。毛利率21.99%，较08 年下降6.16% 公司核心城市营业收入占比减少，重点布局二三线城市。从销售收入分布区域来看，我们发现，核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。与07 年，08 年相比明显下滑。与此同时，公司加大了二三线城市扩张的步伐。公司09 年新增的44 个项目中，约88%分布在二三线城市。重庆、长春成为新获取项目权益面积最大的城市。 10 计划新开工面积855 万平米，积极回补存货。10 年计划新开工面积855 万平方米，同比增长超过50%。公司积极回补存货，恢复正常供应。 09 年有374.5 平米待结转面积，待结转金额达到356.5 亿元，锁定10年我们预期业绩的59%，10 年业绩实现有保障。 财务稳健，应对市场变化游刃有余。截至报告期末，公司持有货币资金230.0 亿元，各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3 亿元，短期偿债压力较小。公司净负债率19.7%，安全的财务状况使得公司在10 年能够游刃有余的实施其稳健扩张的发展战略。 稳健发展锐见未来。万科的战略有着两面性，在项目投资和财务安排上稳健，但在对市场的趋势判断上，在对政策脉搏的把握上，在新产品的研发和创新上却是灵活和大胆的。发展二三线城市，发展绿色住宅产业，城市综合体等都是万科战略思路的体现。

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