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冯仑:三组数据,帮你看懂未来的房地产 [分享]

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@明明如月 在职认证  发表于 2019-9-30 13:31:55 |显示全部楼层
转自:冯仑风马牛


文|冯仑(微信公众号:冯仑风马牛)

今天继续和大家讨论一些跟房子有关的事儿。我想从几组比较简单的数字说起。

改革开放 40 年来,特别是最近 20 年,中国人的住房面积发生了非常大的变化。1978 年的时候,城镇人均住房面积是 1.8 平米,当时的人口是 8 亿多。现在人口增加到 13 亿,城镇人均住房面积为 39 平米。而从 1949 年到改革开放前的这一段时间里,当然人口有增长,人均住房面积几乎没什么变化,不到 2 平米。

对于一个有十几亿人口的大国来说,过去 20 年的这种变化,是特别不容易的事情。变化源于 1998 年开始的住房市场改革。从 1998年开始,我们取消了福利分房,靠市场来解决住房问题。

于是,就这短短的 20 年,虽然人口从 8 亿增长到 13 亿,人均住房面积却由不到 2 平米增长到现在的将近 40 平米。这是一个巨大的成功,也是一个伟大的成就。

39 平米意味着什么?意味着接近了中等发达国家的人均住房面积。

人均住房面积到多少,居住起来就非常愉快呢?有一个说法,叫「户均一套,人均一间,住得下、分得开」,这句话讲的是我们住房的质量。

前两天我见了一个亲戚,我小时候在他家住过, 1977 年。那个时候,一套  70 平米不到的房子住了两户人家,卫生间、厨房都共用。就两间小房,一间房住一家人。而人均住房面积达到 39 平米以后,已经能够做到「户均一套房」了。

不仅「户均一套房」,现在还要能做到「人均能住一间房」,孩子一间、老人一间,甚至保姆一间,所以「人均一间房」也是很重要的。

做到「人均一间房」,就能实现「住得下,分得开」。也就是说,大家各自睡觉,不干扰别人,这都是住房质量的提升。

最近有一部电视剧,《小欢喜》,挺火,我偶尔看了几个片段。由这个电视剧我想到一个话题,租房要租多大的才互相不干扰,这也是一个标尺。如果你已经实现了「户均一套,人均一间」,那就算是挺好的生活了。如果做到了「户均一套」,但做不到「人均一间」,那房子就比较小了。能够做到户均一套、人均一间,还住得下、分得开,互相不干扰,这就算中等收入了,这是一个很好的状态。

再说另一组和房子有关的数字。中国人买房时的平均年龄是 27 岁。而在发达国家,一般是 37-40 岁。27 岁就买房,意味着进入社会的年轻人在有买房愿望的时候,多数人口袋里的钱是不够的。这是不是个问题呢?我个人觉得不是大问题,是小问题。

举个例子, 10 岁男孩该不该娶媳妇,你说这是社会问题吗?首先是不该娶媳妇,如果硬给他一个媳妇,他就把媳妇当妈供着了,10 岁太小了。

因为房买得太早了导致问题,在全世界其他地方很少。因为几乎没有一个国家的年轻人平均 27 岁就能买得起房。

既然全世界的年轻人都没有那么早买房,那我们中国的年轻人为什么能够做到呢?所以,从这个角度看,不应该对这个问题太担忧。你就慢慢长,如果长到 37 岁,大家都还买不起,那确实是个社会问题。因为 37 岁,人到中年了,收入曲线慢慢往下走,如果还买不起,这一辈子就难买房了。

我们现在为什么买房很早呢?大家都知道,独生子女要成家,双方父母 4 个人,上面可能祖父辈的还有俩,共 6 个。都担心孩子,都操心,结果人一多,压力就多。
生活中,人们惯用两个词:

第一个词,爱死你。很多时候,死是用来表达爱的。

第二个词,恨死你。结果却发现,一恨,那人反而活得很好,为啥?你恨我,我躲着你。

所以我总说,「爱死人,恨活人」。一恨就活了,一爱就死了。比如, 6 个老人的爱就窒息了年轻人发展的自由选举权。6 个老人都爱你,每个人都说一句话,你就不能自由选择了。每个人都让你传宗接代,每个老人都等着抱孙子、抱重孙,你就成为所有这些爱的奴隶。为了6 个人的爱背负着一个责任,于是 27 岁就必须买房。而且,你钱不够,他们就借给你,或者送给你。甚至由于太爱了,一开始房本上名字怎么写大家都不好意思说。万一后来要离婚,那时候,6 个老人就又开始抢了。

我有一个朋友,谈恋爱谈差不多了,女孩她妈没来,她大姨来了,说房本名字得写我们家谁谁谁。结果这哥们发飙了,不谈了!你看,这都是爱导致的,连大姨都出来爱了。所以,我们27 岁就买房,在很多时候的决策就跟收入无关了,和爱有关,和人情有关,和面子有关,于是生出各种比较。

比如到 27 岁了,同学一聚会,你买房了,他买车了,都要比一比。这是我们的国情、我们的文化。但是我建议不要攀比,一攀比回来就开始使劲,最后就超出能力来买房。

从目前的情况看,买房太早这样一种社会现象导致了很多年轻人的苦闷。如果把生活规划好,随着自然的就业、发展、成家,先租房,再买房,按照这样的计划和发展,生活应该是不至于那么焦虑。



还有一组关于房价以及调控的数据。

关于房价,其实也调控了很多次。大家可能都不记得了,我们的房价是从几千块钱开始调控的。人民日报第一次提到调控房价是 1989 年 2月 20 日,报纸上就开始公示调控房价,那时候北京的房价每一平米不到 2000 块钱。

从 2000 块钱就开始讲调控房价,一直到今天,北京三环、四环的房子,均价都到 5 万了。

这说明一个什么问题呢?有一些问题不是问题的时候去管,反而容易管出问题来。举个例子,少女青春期脸上长痘,长痘以后家长一着急,天天带着上医院,抹这药抹那药,结果脸上越弄越花。但是如果不理它,过了那个阶段了,脸上自然就光滑了。所以青春期时候长痘不叫病,你硬要去把它当作病治,结果可能适得其反。

也就是说, 2000 块钱的时候当时就着急调控,但是那个时候我们人均住房才两三平米。

到今天,则必须调控,因为今天人均住房已经 39 平米,北京的房子,均价已经 5 万了。再不调控,那真是对所有买房的人也好,国民经济也好,政府也好,各方面都带来很多负面的压力,所以这个时候就应该调控。

所以,什么时候开始调控应该有一个时机。药用早了不行,不用药肯定也不行。现在调控已经成为常态化,所以,我觉得大家对房价也不用太担心,不用担心房价会一路高涨。

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