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任泽平：2019中国住房市值报告
1 如何研究住房市值？
1.1 现有住房市值数据真伪识别
当前中国住房市值是多少？与GDP的比例是否偏高？发达国家的情况又是如何？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。
网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。网文做法为：使用国家统计局公布的“2017年新建商品房销售金额133701亿元”除以“销售面积169408万㎡”，得到“7982元/㎡”。国家统计局公布了“全国总人口13.95亿人”、“全国居民人均住房建筑面积40.8平方米”。40.8㎡/人×13.95亿人×7892元/㎡=448万亿元人民币，按美元汇率折算，恰好是 65 万亿美元。网络做法主要有以下两方面错误：第一，在量上高估住房存量，错误地把商品房等同于商品住宅，实际上商品房包括商品住宅、商业用房以及其他建筑物。而且，国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。第二，由于中国城乡土地二元分割，农村土地不具有市场意义的流通、交易价值，把2017年新建住房平均价格当作中国全部房产平均价格是错误的。
1.2 研究思路与主要假设
鉴于上述情况，我们的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。
第一，地级层面不同类型的城镇住房存量乘以相应单价得到地级城镇住房市值，地级层面加总得到各省及全国城镇住房市值。房价使用中国房地产协会旗下房价行情网公布的2018年地级层面城镇二手房价格数据。城镇住房面积使用我们2019年8月的研究报告《中国住房存量报告：2019》测算的全国、各省级、各地级的城镇住房存量。其中，由于城镇住房类型很多，价格明显差异，因此需先分类假定价格计算不同类型的住房市值再加总。具体做法如下：
1）人口普查和“小普查”等资料将城镇家庭户住房按来源分为新建商品住房、二手房、公房、经济适用房及两限房、自建房、租赁廉租房及公租房、租赁其它住房、其他等八类。商品住房、二手房、公房可正常交易，按标准价；廉租房、公租房面向住房困难群体，不可交易，假定按50%折价；经济适用房和两限房新房售价比周边同类商品住房低20%-25%，经济适用房5年后可上市交易，届时要按照与同地段普通商品住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，此类型住房假定按85%折价；其余类别假定一半按标准价交易，一半按50%折价，即75%折价。全国来看，2015年八类住房比例较2010年变化不大，我们使用2015年地级住房来源占比代表2018年，缺失的地区使用2010年数据代替。各地八类城镇家庭户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇家庭户住房市值，地级相加得到全国城镇家庭户住房市值。2）城镇集体户学生宿舍不可交易，按50%折价，城镇集体户非学生宿舍按标准价。各地两类城镇集体户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇集体户住房市值，地级相加得到全国城镇集体户住房市值。全国城镇家庭户住房市值与城镇集体户住房市值相加得到全国城镇住房市值。3）全国城镇住房市值除以城镇存量得到当年全国城镇房价。结合OECD历年名义房价指数变化得出历年城镇房价，乘以历年城镇存量得出历年城镇住房市值。
第二，农村住房存量乘以农村住房建造单价得到中国农村住房市值。以人口普查、“小普查”农村家庭户住房数据为基础，通过合理假设农村集体户人均住房面积与农村家庭户人均住房面积的比例关系估算农村集体户住房面积，从而得到2000、2005、2010、2015年农村住房存量，进而根据2010-2015年增长趋势推算2018年农村住房存量为224万亿平。2012年及之前年份农村住房建造单价数据来源于《中国统计年鉴》，2013-2017年来源于《中国住户统计年鉴》，2018年数据参考2015-2017年变化情况进行推算，农村住房存量乘以农村住房建造单价得到中国农村住房市值。依据同样做法可以得到各省级、地级的农村住房市值。中国城镇和农村住房市值相加即为全国住房市值。
第三，主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。国际各国统计部门公布的房地产数据口径并非完全一致。美国经济分析局根据部门类别公布数据，且并未单独公布土地价值数据；英国资产负债表将建筑物分为“住房”、“住房以外的建筑物”、“其他建筑结构”三大类，只公布了土地总价值，没有单独列出各类土地价值；日本总务省公布的“宅地”市值数据指的是建设用地，并非住房所依附的土地。OECD公布了各国1995-2014年住房价值及其所依附的土地价值数据，我们根据相同的口径 “住房价值+住房土地价值”，结合OECD公布的各国名义房价指数变化，对OECD2015-2018年缺失数据进行合理估算，进而得到国际各国1995-2018年住房市值。另考虑到日本的两次地产泡沫分别出现在上世纪70年代和90年代初，OECD数据并未覆盖，我们根据日本总务省统计局数据对日本1955-2018年市值进行补充测算。
其中主要有三点需要说明：
一是假定中国的住房价值包含土地价值。房地产有广义、中层、狭义三大口径。广义口径包含所有建筑物，比如住房、写字楼、综合体、医院、学校、政府等，中层口径包含住宅和写字楼等商业地产，狭义口径单指住宅。此外，考虑到建筑物依附土地而存在，房地产总市值应该包括建筑价值以及所依附的土地价值。需要明确我们所测算的是狭义口径的房地产市值，即住房市值。大部分欧美主要西方国家单独公布了住房价值和土地价值，而中国土地为公有制，具体价值无法量化，并且官方并未公布住房所依附的土地价值。鉴于房地产开发商在开发过程中缴纳了土地出让金，而土地出让金是住房成本之一，土地价值在房价中得以体现，即我们可以认为中国的住房价值包含了土地价值。
二是假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国城镇平均为35%。中国集体户人口主要在城市，农村集体户人口很少，考虑到农村人均面积大，假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45%。我们发现，即使45%的比例有偏，对全国农村住房存量的影响不足2亿平，对结果影响很小。
三是假设各省内不同地级单位的农村住房建造单价相同。2018年全国和和各省农村住房建造单价来源于《中国住户统计年鉴2018》，其中并未公布地级单位的农村建造单价。考虑到各地建材成本差异不大，而且农村住房建造单价较低，各省处于450-1650元/㎡区间，绝大部分省份建造单价在900元/㎡左右，我们假设各省内不同地级地级单位农村住房建造单价相同。需要注意的是，在使用成本法计算农村住房市值时，我们出于简单未考虑折旧。
2 中国住房市值有多大？
2.1 2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%
2000-2018年中国住房市值从23万亿元增加到321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%；人均住房市值从1.8万元增加到23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP的13.8%。因住房市值年均增速超过名义GDP的13%，住房市值与GDP的比例从234%增长到356%。2000年中国住房市值只有23.4万亿元，人均住房市值1.8万元，住房市值与GDP比例为233.7%；其中，城镇、乡村住房市值分别为20.4、3万亿元，占比分别为87.2%、12.8%。2010年中国住房市值为136.7万亿元，人均住房市值10.2万元，住房市值与GDP比例为331.1%。其中，城镇、乡村住房市值分别为128.5、8.2万亿元，占比分别为94%、6%。到2018年，住房市值达到320.8万亿元，人均住房市值达到23万元，住房市值与GDP比例为356.3%。其中，城镇、乡村住房市值分别为299.2、21.6万亿元，占比分别为93.3%、6.7%。
2000-2018年中国住房市值增长13.7倍，股市债市规模合计增长17.5倍，住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%。2000年中国股市市值只有5.1万亿元，债券（使用债券余额表示债券市场规模）仅有2.6万亿元，住房市值占房债股市值的75.2%。2010年中国股市市值达到30.5万亿元，债券20.7万亿元，住房市值占房债股市值的72.8%。到2018年中国股市市值为48.8万亿元，债券85.7万亿元，住房市值占房债股市值的70.5%。2000年住房市值占股债房比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77.1%。而到2018年，股市债市规模合计达134.5万亿元，相当于GDP的149.4%。
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