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来源:易简财经
12月26日,在2020中国经济形势解析高层报告会上, 重庆市原市长黄奇帆出席并发言。
他在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状,指出了未来的六大趋势,值得一读。
以下为演讲内容。
原来给我出的题目是讲房地产,我脑子里想着房地产可以讲一个半小时、两个小时,专门讨论讨论也是可以的。后来我们会议召集方跟我商量,除了房地产以外能不能对中美贸易战、贸易摩擦中的趋势也讲一下。我想了一下当然可以,这样一来本来讲两小时的就变成两个半小时。房地产就用一个小时讲完,还有一个小时可以讲中美贸易战,大家关心的事。我也知道这两件事我们社会各个方面都很关心,机会难得,我延长一点时间。
首先就是讲房地产。中国房地产调控也好、发展也好,到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年,比如到2030年,今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势,我想很重要的是六个方面的趋势。
第一个趋势,房地产的总量,每年的建设量会趋于缩小,规模会缩小,逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产,去年一年的建设规模17亿平方米,建了17亿平米,销售规模也是17亿平米,大体上是世界之最。
我自己估计2030年的时候,这17亿每年会逐渐减少,到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后,是不是到2040年降到5亿平方米呢?也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点,每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态,就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点,回落以后也不会降到3亿、5亿平方米,到10亿平方米又会形成一个平衡点。
这里面首先要说,大家知道1990年整个中国不管是民间造的还是政府造的,还是国有企业,那时候单位分房子,反正整个中国在1990年造了1000万平方米。上海1990年一年其实只造了几十万平方米,所以这么去想的话,那时候房地产市场还没展开,房地产公司基本没有。要说有造房子的当然都是政府机关和政府国有企业拿的钱,由房产局负责建,建了以后作为分配房搞,那时候的量很小。
90年代开始有了房地产市场,房地产公司也从90年代展开。到2000年,整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米,这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的,已经是市场化的了。那么从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米,我们国家破10亿是在2010年,可以说这十年涨了10倍,相当于翻了三番多一点。
从2010年的10亿平方米又隔了八年,增长了7亿平方米,一共是17亿平方米。宏观上说就是从2000年-2017年,18年期间翻了四番,就是16倍还多一点。全世界房地产的增长规模以这么快的速度,从1亿平方米涨到17亿平方米,全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。
你如果根据这样的势头和规模想象一下,是不是今后十年再来翻一番,17亿变成34亿呢?我刚才说了不可能,2017年、2018年17亿平方米,大体就是中国房产规模的天花板,碰上天花板进入拐点,往后是逐渐减少的。当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨,势如破竹的上涨,减的时候不会势如破竹往下减,而是逐渐的往下减,十一二年减掉40%,大体如此。
这是我讲的整个趋势。这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍,或者说为什么1990年-2017年,房地产从1000万平方米涨到17亿平方米,这个倍数不得了。这里边就有四个原因,造成中国一旦发力的时候房地产非常大规模的扩张。
第一,1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米,像上海人均住房其实只有六点几平方米,三口之家20平方米,这算是过得好的。你可能是个工程师、厂长,也就是三五十平方米,这是1990年的时候。那时候上海人的困难户是人均2平方米,你想象一下8个人家16平方米,不到20平方米。那20平方米要吃饭、要休息,又要睡觉,吃饭的时候在这间房里,做功课也是在这儿,睡觉的时候肯定桌子上睡人,地上铺了席子睡人,上面再吊个吊床也睡了,七八个人要睡在这里,住房是非常困难的。
所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,有的城市50平方米,就是住房改善的过程,一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念,就是中国在1990年以前住房在计划经济分配的时候,由于资源短缺分配的量极小,所以大家的住房是很困难的,这是改善住房扩张的需要。
第二,大量的农村居民进城产生了刚性,小城市居民进中城市,中城市居民进大城市,大城市居民进上海、北京、特大城市等等。人口扩张。大家知道1980年改革开放初期,整个中国是9亿多人,不到10亿人,我们城市居民2.8亿人口,也就是说那时候我们的城市化率其实只有30%,9亿多人里边有6亿多人是农民,不到3亿的城市居民。到1990年的时候我们城市人口逐渐增长到了4亿多,到2000年我们城市人口到了5亿-6亿,现在城市人口多少呢?不算农民工,我们城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口,我们已经到了9亿多一点。那么农村里的农民人口现在是4亿多一点。
讲这个意思就是城市人口扩张,当然同样需要人均30、40平方米,总之现在的中国城市人口6亿多,7亿左右,还不算农民工的话,这7亿人口实际上都是平均达到了40-50平方米,这是第二块,就是人口扩张产生了巨大的刚需。
第三,我们在城市发展中有个旧城改造,对一些棚户区、一些危旧房拆迁,许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的,有些地方一般的房子拆掉。这种拆迁的过程,拆旧的要造新的,旧城改造,这一块也是发生在40年来,特别是近30年来城市发展中的一个故事,这一块也是个拆旧迎新,拆掉1亿平方米,可能造了3亿平方米来覆盖,这是一块新的补充。
第四,我们正常的房地产折旧,中国的房子50年代的时候农村里是土坯房,城里是砖木结构房。土坯房五六年就要拆掉重造,里边没什么钢筋水泥砖瓦,就是土坯搭起来的,刮风下雨有四五年就重来了。砖木结构的房一般15年,城里的也要拆掉,这是一种。到了改革开放1979年以后开始造钢筋混凝土,那时候钢筋混凝土的标准就是5层楼到12层楼,这些房子的标准理论上没有任何人去破坏它,30年左右就到了折旧年龄,拆迁重来,也就是说它只能生存30年。
在这个意义上讲如果你1980年造的房,现在差不多又要拆了。中国这样的房屋也是钢筋混凝土的,但是水泥标准、钢筋混凝土各方面的档次比较低。一直到2010年以后,我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准,这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。那么世界各国现在的钢结构的房,欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大,这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年,没有地震这种特殊的外力破坏,不发生战争,正常状态下这个房屋可以生存100年。
所以我们国家以前的房子15年、30年,拆了造,造了拆,许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零。所以中国人花钱花的是最多的,积累的是不够多的。在这个意义上,我们的GDP常常造了很多效益不高,战略上讲无效的GDP。我们辛辛苦苦,但是生活的质量、富裕度,由于这种无效其实付之东流的也不少。
这四个情况是我们过去30年,从1990年到现在1000万平方米变成1亿平方米,变成10亿平方米,变成17亿平方米一年建设量的一个原因所在。从90年代1000万平米到1亿绝对量不多,但是增加的倍数这十年涨了10倍。新世纪初的十年从1亿变成10亿,又涨了10倍,这十年涨的最快。2010年以后,到2018年涨了一倍,但是基数大了,这八年也差不多涨了7亿,所以从量来说大体上是这么个情况。
为什么可以说今后的十多年,房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿,不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。
第一个就是人均现在到了40多平米,有的城市50平米,总之全国的平均值是40多平方。全世界的城市有的人家庭富裕,三口人住着300平米的别墅,500平方的别墅,甚至有几套房。当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说,一般到了50平方米左右,满足了刚需,再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。
基本面上说,不管是巴黎还是纽约,人均住房都在50平方米左右,美国人是世界上房子比较大的,他也没有变成人均100、200。总之一个城市1000万去平均的时候,有人多有人少,平均就是40-50平米,伦敦和巴黎也是。就这个意义而言,当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米,那是特殊家庭富裕了以后各种原因,个案的发展。
第一,补充刚需的缺口、补短板,满足10平方到40平方米的巨大的缺口,这个阶段过去了。以后除非发生战争,房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。
第二,人口。中国的人口城市化率已经到了60%,充其量再过十几年,到了70%,城市化率还会提高,城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上,就到头了,刘易斯拐点就拐过来了。城市化过程就是指农村的农民进城,不断进城,到一定阶段农村里不再有人进城,形成了平衡。这个平衡的拐点就是刘易斯拐点,大体上就是70%-75%,所以我们现在总体上已经比较高了。也就是说今后十来年还会有十多个百分点,差不多还会有2亿人进城,这是确定的。
但是这2亿人进城跟原来4亿人、5亿人,后面有10亿农民,每年有几亿人往城里转,这个过程不同。它后面的后续部队越来越少了,所以就此而言农民数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人,相当一部分城市的人口不再增加,一部分的城市人口在继续增加,但是增加的数量有限,少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。在这个意义上,人口扩张的基数、农民进城的基数今后十年数量会大大下降。
第三,从前几年开始,我们新造房的标准至少都是50年以上,这样一来折旧率下降了。本来假如有200亿平方米,你是30年到时就要拆,到时就变成烂尾豆腐渣的房,要拆掉。这个折旧的概念本来30年折完,现在变成了50年折完,这个基数又缩小了,这又是一个方面。旧城改造,大规模拆迁,为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了,城市布局调整,这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。要说今后除非你这个地方突然要造个新城,你可能就会有一些大动作,一般来说像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事,可能要减少70%-80%。这四个因素都在收缩,所以房地产的建设规模也就差不多。
另外从绝对总量来说,现在人均40多平方米,我们有差不多7亿多的城市居民。如果把今后农民工都算在里面,总而言之现在有七八亿人,人均40平方米,我们有300多亿平方米。那么这300多亿平方米或者今后如果9亿多城市居民,每人40平方米,360亿平方米。每人50平方米,450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧,那么这个折旧,如果按照50年平衡来算,每年就是8亿平方米。
所以我刚才说到了总量下降,降到10亿的时候,又过了十来年,形成了一个新的平衡态,就是指过十来年整个中国的存量房屋,各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候,用50年折旧,每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住。到那时候如果还有一小部分是结构性的,各种因素的修修补补,增减和补充,总而言之10亿平方米就是个平衡。
这是我想说的第一,就是结构性的原因使得我们在过去的30年从1000万变成了17亿平方米。在过去20年,从1亿平方米变成了17亿平方米,这是有四个原因。
同样是这四个原因的逐渐消失或者问题逐渐缩小,使得它17亿平方米一年变成10亿平方米左右,到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡,以后主要不是城市扩大造房子,不是改善刚性缺口造房子,而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整,这是我讲的第一点。
二,对房地产的价格趋势做个判断。
我们还是以2000年的房子价格算账,因为1990年没有房地产市场,都是政府分配,你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右,这是全国房价的总平均。
上海的住房平均价格其实就是2000多块一平方,上海那时候最高档的地区,上海衡山路的各种很好的公寓,那时候也就是6000多块钱到7000块钱,那时候听起来就很贵,就像现在均价在3万的上海房价,然后出现了十几万一平方,你就就会觉得很贵。同样在20年前,上海房价在2000块钱,全国是1000块钱左右。
那时候上海如果出现房价七八千,就会觉得很贵。所以那时候就这个价,经过这20年上海的房价从2000到现在的均价三万五左右。这个均价怎么算的呢?不是新生产的房子,是把各种地段,市中心的、郊区的,整个上海2000平方公里范围内,一环、二环、三环,2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万,低的价格也有一万多的,但是一万多已经要过了崇明岛了,就是上海的郊区的郊区的郊区,几乎在农村区了。从这个角度它整个的概念可以这么说,均价是从2000年2000块钱的均价,现在变成了三万五,涨了16-17倍,这是一个均价的概念。
第二,高档房那时候7000块钱,现在是12万。也差不多涨了16-17倍。现在上海衡山路那个2000年7000一平方的,现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番,其实是三番半,四番左右。全国之前是1000块钱均价,现在差不多一万多块,全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍,杭州也是。
深圳会倍数更高,因为深圳1990年的时候是渔村,到2000年成了国家级的大城市,这个大城市的房价还没有上海那么高,但是现在深圳的房价不比上海低,所以他的倍率有20倍。
总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后,在这20年。
那么这就要分析涨10倍是什么原因,要有个结构性分析。任何问题只有把结构性的原因搞清了,你才能看到趋势。刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样,分析价格也要看结构。物价的问题、价格的问题,从来有三个原理来支撑:
1.任何商品价格上涨和供求有关,供不应求就涨价,供过于求、供大于求就跌价,供求决定价格。这是一个原因。最近猪肉涨了1倍多,就是因为猪少了,我们原来每年任何一瞬间,整合农村地区养在家里、养在畜牧场里,存栏数大体有7亿多头猪,但是到今年8月、9月只剩下4亿头,少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%,那自然根据猪的生长周期,猪的供应量就短缺了,短缺了价格就涨了,倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉,对中国人的血脂和三高降一点有好处。但是总体来说供求决定了今年突然冒出一个“黑天鹅”。物价指数到11月份到了4.5%,是这十年来最佳的物价指数。其中猪的因素在里面起了3%,如果没有猪的因素现在的物价指数也就不到2%,当然把猪的价格剔出也是不对的,因为一篮子的商品指数价格,任何一个东西多了少了都会影响别的方面。这是供求的概念。
2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多,价格就会涨。这就和基础货币有关了,我们国家在2004年的时候,整个国家基础货币发行量,就是印钞票的基础货币发行量是4万亿,到去年整个国家基础货币是32万亿,涨了8倍,翻了三番。这个基础货币出来当然要进入市场,会引发通货膨胀。但是大家又没感觉,这个杯子没涨价,或者说我们的生活用品很多也没涨价,因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩,供过于求的,所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前,通货膨胀也没用,商品不涨价还是不涨价。
物价上升是三个因素,一是货币发行,通货膨胀。二是供不应求,如果仅仅供不应求货币没发行,供不应求也不会出现,因为大家都穷,穷的资金收缩,买不动东西,你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制,正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了,没有感觉各方面都通货膨胀,那这个钱总要出来,出到哪儿去呢?只有房地产是供不应求的,是一个从人均10平方到40平方的过程,是一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程。这个过程有一个巨大的蓄水池,使得资金涨了8倍,影响商品的价格自然也会往上涨。所以实际上通货膨胀支撑了房地产,或者房地产吸收了通货膨胀的因素,使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素,房地产倒没怎么涨。所以第二个因素是通胀。
3.汇率。货币是一个国家自己的货币,从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率,这个汇率如果升值了,这个时候是一种概念。如果贬值了,又是一个概念,那么如果贬值了,外汇进入中国买房子就变得便宜。如果你的货币升值了,外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。总体上在过去的20年,我们货币超发、增发,货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品,房地产立了大功,它等于像个大肚子把货币吸收到它这儿,社会其他方面反而平衡了。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大,而且它供不应求,这两个因素结合起来它就往上升。同样这个过程中,中国人民币也出现了贬值,要知道90年代的人民币是1美元换2块、4块、6块,后来变成了7块,最高的时候换到8块,1美元换8块人民币,然后又有人民币逐渐升值,现在又贬值,到7左右。也就是说这个汇率变成也影响中国市场。
(未完待续)