【肖劲】CBD已经说了很多年了，十多年，它应该是98年左右提的吧，还给国务院写过一个报告，3.99平方公里设为CBD区域，在这块建立CBD区域，还给它划出好多块，什么核心区、辅助区。CBD东扩实际上是去年的事，去年年底的事情，去年7、8月份有四个设计院做了四个方案，做了一轮评比，我还去看了，最后SOM一等奖。现在实际上是在SOM方案的基础上又融合了一些专家，还有其他设计院的建议，做出这么一个概念方案，让大家公示，让大家提意见，到了这个阶段。这个不算数，不是说公示完了CBD就定了，不是这样的，还是要进行深入的规划，之后才是逐步去实施，这么一个过程。
【肖劲】这个CBD实际上从它有那天开始起到现在，以至于到未来，我觉得它都是一个比较热点的话题，因为毕竟大家都愿意让北京有一个国际化的核心，同时也愿意这个CBD建得特别好，是一个符合世界的潮流，并且代表北京形象的，又给大家提供非常好价值的地方。这种情况下大家都比较热衷于去炒这个概念，当然作为我们来说，我们还有私心杂念，我们这私心杂念就是通过这个炒作，能够把我们房子卖好，这是我们的一个愿望。但这个愿望也没有什么错，因为它毕竟有这么一个理念在这里，我们也希望能够做出我们一些贡献。
【肖劲】说到现在的这个CBD东扩概念，我觉得有这么几个事可以去沟通一下。现在所说的CBD，更多的是强调它的东扩，为什么要东扩呢？我觉得咱们原来的那个CBD，3.99平方公里的CBD是有很明显的缺陷的，举个简单的例子，我们很难说出来哪是CBD一个象征的东西，是有一个中央花园或者有一个什么标志性的喷水池？或者大家到那儿之后，这就是到了CBD最好的地方了，没有。可能我们说国贸三期是，未来可能说中服地块是，但哪都不一定是，完了曾经还说后来有个CBD历史文化公园，但都没有。为什么会是这样的结果？就是长安街和三环路把整个CBD给它分割碎了，一横一竖一分割，其实哪个角之间的沟通都不方便，你从任何一个角走到那边都得走十分钟，而且走过去还没到你去的地方，你还得接着走。所以这个所谓的金十字恰恰是一个黑色十字，把它给割裂开了，很难去做出一个非常好的规划来。再加上原来的CBD我自己认为可能更多的是强调了开车便利性，但实际上从国外的CBD来看，汽车的交通不是它的主要交通工具，走路可能是主要交通工具，在这些大的概念的变化下，可能原来的3.99平方公里就显得落后了。当时还融入了很多住宅的概念在里头，不像纯粹的CBD，所以才会出现一些新的想法，才出现了CBD东扩。
【肖劲】我们想一下CBD东扩又带来了什么呢？我觉得首先填补了原来CBD的不足，在新的CBD里头我们可以找到一个核心区，找到一个大家聚集的、公认的，这就是标志的，剩下的都是围绕这的，好像是红庙那个路口有一个最高的楼，应该在它的东北角。
【彭剑波】不是非常边缘的。
【肖劲】还往里一点，那个可能是一个核心位置。另外咱们现有的CBD有很多功能不具备，比如说体育，你像健身就没有什么地方。剧院，也没有。医疗，也没有。还有小学、中学也没有，这几项功能还是缺乏的，新出来的CBD可能要把这些健身、娱乐、文化这些东西还要给它具备进去。因为原来的不足，所以在新的这个里面就会完善它，这也是它的一个作用。
【肖劲】提到CBD对我们有什么好处呢？我认为有三点。第一点，为什么叫CBD？其实它就是聚集、高密度，大家聚在一起，才叫CBD，所以我觉得CBD就应该是容积率非常高，应该让大家聚，什么都是跟商务有关的这些事情，在很小的一个范围内大家都能够把它给完成，这样的话才叫做一个CBD的概念，哪怕在一个很好的范围内，能够形成一些产业或者说类型相近的东西。为什么我有这种想法？因为现在的CBD东扩以后是7平方公里，实际上很大了，据说是世界上最大的，比上海的陆家嘴大多了，这么大的一个CBD，你走来走去其实也不方便。
【肖劲】第二个我觉得叫金融，为什么提这个想法呢？其实也不是我的想法，真正的CBD其实就是金融CBD，我们很难说金融这个概念不在里面，而是别的什么，娱乐中心，那不行吧，体育中心也不行，要有大量金融的概念在里头。我了解到，其实现在的许多金融机构他们都落后，最简单的金融街早年盖的楼，什么中行，这够近的吧，完了之后工商银行总行，因为现在IT技术的发展，它现在已经比较落后了，信息传播的速度开始变慢，是不是这些也可以在这里给它建立起来。
【肖劲】第三就是国际化，我们不能建一个土的CBD，肯定是一个国际化的。CBD其实括号就是国际，就是国际两个字。我想这也是它的一个核心特点。先说这么多。
【主持人：郭可】肖总提到CBD东扩整个发展也是这个区域发展的一个需求，必须要有一个外扩的过程，然后给这个区域里生活、居住、工作的人提供更多的配套。您也提到具有国际化、金融的几个特点，应该是您的一个感受。您刚才提到国际化，我们知道CBD东扩以后可能有很多大型银行还有世界500强跨国公司会入驻进来，这个区域在国际化方面的发展，您之前有没有什么了解，比如它会在国际化发展往哪个方案发展，万科可能会接触哪些，会参与哪些？
【肖劲】我们现在没有进入到CBD区域里，长安8号在，它们在CBD核心区域，我们在它的边上，我们当然也很想去，有机会肯定我们也要拿这个地，无论这个地的属性是什么，住宅也好，公寓也好，哪怕酒店也好，我们都愿意去，因为这是一个标准，这是一个核心，而且我们一旦去了可能我们都不卖，我们可能会持有或者持有一部分，我们想在楼顶上写上万科俩字，这是我们的一个愿望。
【主持人：郭可】我们知道其实在CBD这个区域，不管是CBD还是CBD东扩以后，可能聚集很多品牌房企，可能它的产品化竞争会非常激烈，因为我们都是实力非常雄厚的，接下来整个竞争会越来越激烈，在这个过程中您觉得哪些因素会起到决定性作用，在品牌房企入驻之后，它们之间的竞争。
【肖劲】我觉得有三点还是最重要的，第一要看它的背景，它是否做过类似的项目或者说它这个领导是不是主持过类似的项目开发？因为我们知道，做房地产开发，不同的人做出的东西是不一样的，同样一块地，咱们在座六位，每个人做一个方案，最终结果都不一样，因为每个人对这个地的理解不同。那么他有没有这个经验，我觉得还是非常重要的。
【肖劲】第二，整合能力。其实开发商也没有去做设计，也没有去做施工，有些也没有去做管理，但最后还是能够做出很多的东西，那就是整合资源，其实还是要整合国际资源，包括像SOM这种大的好的企业，都应该跟它有很好的交流，才有可能。
【肖劲】第三，我认为是非常关键的，就是跟政府，虽然你可能有经验，虽然你可能整合了很好的资源，但是政府也有政府的意愿。你最后商量得很好，不符合政府的要求，可能咱们白商量。每一个项目的成立都是多赢的产业，都不可能是满足一方的利益，所以我觉得第三还要跟政府有很好的交流，符合整个CBD的规划，符合整个大产业的模型，并且还符合是否持有或者说是整体进驻等等方面的要求，这个我觉得都是关键。
肖劲：愿CBD成为世界上最好的CBD
【主持人：郭可】我们知道其实方案出来以后，接下来会迎来一段时间的落地时间，这个方案落地的过程中，我们政府和开发上各扮演什么样的角色，这个过程中会不会有什么问题，您给政府什么样的建议或者您觉得这个方案落地的过程中开发商应该做些什么，还有对这个区域的展望。
【肖劲】词政府都给了，叫做政府搭台，企业唱戏。我们其实就是去唱戏，但是这个剧本是政府编的，政府编了一个很好的剧本，包括现在我认为都是在一个很好的政府控制下在进行，现在是在做公示，我看网上有很多建议，有些建议真的很不错。现在地下空间的利用，我看这方面的建议就特别多，前不久国贸下面那个开通了，国贸下面开通了从北到南的地下通道，以后未来地下全是要贯通的。但是这事不容易做到，因为每个楼都是每个开发商的，你想大家在底下全部贯通好肯定是很好的。比如我们去香港，我们坐那个地铁，你一旦停了以后，实际上你在地铁站地下可以走到每个楼下面，不用上地面。北京不是或者中国现在还不是，现在基本上在马路上给你修个站，你出来以后走吧。但是怎么做到地铁在地下就让大家走到每个楼下面这就靠政府，政府一旦给你搭出一个平台或者都给你规划好了，你要干就必须这样做，这样才能做好。所以对于企业来说，必须做政府编的这个戏的剧，才能做好。我们也是努力扮演好自己的角色。
【主持人：郭可】通过政府、开发商共同的努力，才能达到这个区域的良好发展。关于区域未来发展的展望，用几个关健词形容的话，您会怎么展望？
【肖劲】我希望它是世界上最好的CBD。因为咱们比别人建得晚，总不能比别人建得差吧，有后发优势。
【主持人：郭可】刚到两位嘉宾，一位是万科蓝山项目经理刘英，还有一位是公园5号项目经理杨春丽。欢迎大家来到我们今天的访谈现场，刚才肖总跟我们分享了他对这个区域发展的想法和展望，今天也是请来两位专家，一位是彭博士，一位是陈老师，首先还是请彭博士跟我们分享一下，您之前一直接触到CBD东扩的探讨，您对这个区域的发展应该是非常了解。在3月份CBD东扩规划方案正式出来以后，您是怎么看待这个方案对这个区域的影响，以及它的区域价值的提升？
北京清华城市规划设计研究院战略策划中心总监 彭剑波
【彭剑波】其实应该说过去十多年CBD经历了一个培育和发展的过程，目前来说是国际性的商务区。未来规划和建设的目标，我个人理解是打造世界级的商务区，从它的品质上，从企业的类型，包括等级各方面，都有很大质的变化。所以我个人感觉，应该说北京CBD东扩区的规划，最核心的目标是要成为以北京打造世界城市相匹配的世界级的商务办公区，应该成为北京的一个很重要的战略支点。所以我觉得北京CBD东扩区将来升值的空间，从长远趋势来说还是巨大的，它有几个方面决定这个价值提升的前景。
【彭剑波】第一，CBD东扩区还有CBD区域的唯一性、权威性和排他性，它是北京打造世界城市的核心结点，而且它上面集聚的国际500强企业总部和服务性企业都是非常高端的，这样一个区域的发展应该说，产业和人群的高端化决定了这个区域的价值和将来市场空间是非常大的。而且CBD的这种研究，我们前期也做了分析，在CBD竞赛中我们也做了探讨，北京CBD现在商业租金，包括写字楼租金，跟纽约、伦敦和东京这三大世界城市的核心区的租金相比来说，现在大概是它们的1/4甚至不足1/4的水平。随着北京将来的发展，迈向世界城市，迈向以东京、纽约和伦敦相媲美的城市的等级，将来CBD东扩区的价值，包括物业的销售价格和租金的价格肯定要向这些城市看齐。我个人理解CBD区域的升值空间是非常大的，将来是有非常大的发展潜力。
按照纽约、伦敦、东京的标准打造CBD
【主持人：郭可】刚才彭博士也提到这个区域有非常多的高端人群聚集，应该来说东扩的发展也是这个区域发展的需求所在。不知道陈老师您怎么看待这个区域接下来的发展，这个CBD东扩方案的提出对整个价值的提升？
【陈军】我非常同意彭博士世界城市的概念，实际看CBD的高度，应该从北京的角度看CBD这个高度，北京未来要发展成什么样？前一段时间，政府在说北京要打造世界城市，所以CBD实际是北京建设世界城市的一个具体体现，朝阳区政府根据政府要建设世界城市这个目标提出了CBD东扩这个概念，正好对北京未来的发展提出一个新的要求，这个要求不是一个简单的原来的那种国际化的CBD，实际是一个具有高端水平的CBD，比世界大城市，一个伦敦、纽约、东京，按照那个标准建CBD。从另外一个角度谈，CBD的高度有多大？我认为应该按那个标准谈，高度是非常大的，相当于纽约、伦敦、东京的水平，这是我的观点。
要说具体的升值空间多大？这个不好说，因为我们看不好，因为北京建设世界城市到2050年，这个时间非常大，至于房价可以涨到多少我们说不好，但它肯定是非常高端的东西，这是我们一个简单的认识。
【主持人：郭可】应该来说它的价值体现，在前期我们预料不到具体价格方面的问题，但是我们可以展望到从区域的利好政策以及区域未来的发展，和人群需求方面，应该绝对会达到某一个高度，跟世界很多大城市的一些核心区域可以并列。我们知道长安8号最近也是销售得非常好，前一段时间高端住宅一季度排行榜也是名列前三，这个区域是比较有发言权的有代表性的项目，今天请到梁总跟我们分享一下这个您觉得这个区域发展的比较切身的感受。
北京长安8号副总经理 梁秀蕾
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