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楼市新政高压提速房企转型 2010-6-10 《国际金融报》
2010年注定将成中国房地产企业发展史上的一个转折点。在这个转折点上，是坚守一线城市，还是转战二三线城市？是继续大规模扩张，还是收缩战线谋求生存？是坚持高端地产路线，还是转向中低端民生地产？对于那些中国富豪榜主力军的地产大佬们来说，这些问题将会不断地困扰他们。
种种迹象表明，不断出台的楼市调控新政正在酝酿着中国房地产一场大规模洗牌。现金流差、抗风险能力弱的中小型房企，无疑将退出中国楼市群雄纷争的大舞台。大型房企也开始纷纷“见风使舵”，以转型谋求生存。
首先是由“土地为王”转向“现金为王”。一直以来，房地产界把土地储备作为衡量一家房地产开发商发展状态的最重要指标。谁有地谁狠。可这一情形正在改变。
恒大八五折降价风潮曾经在业内引起轩然大波。据恒大地产内部人士透露，八五折优惠措施仍在各地实施，不过，外界的反应似乎平静了许多。
“许家印这一招其实是明智的，是一石三鸟的好棋。”一位地产业界人士分析认为，其一，降价是响应国家楼市新政的积极措施；其二，迅速回笼资金，可以应对可能出现的市场波动；三是主动降价，倒逼中小房企，引发市场洗牌，寻求市场兼并机会。
事实证明，恒大这一招是有效的。最近，上市房企纷纷公布5月份销售业绩，统计显示，14家上市房企8家下跌，然而恒大6月8日公布的业绩却是依旧骄人：5月恒大实现合约销售额40.5亿元，创下今年以来的单月最高纪录，同比增长328.6%，合约销售面积64万平方米，同比增长240.3%。合约销售均价为每平方米6326元，同比增长26%。与4月相比，合约销售额环比增长8.3%，销售面积环比增长10.7%，销售均价环比下降2.2%。
恒大5月业绩飘红与其全国范围八五折促销是分不开的。恒大地产总裁夏海钧甚至直言不讳地指出，哪个企业先降价，哪个企业就会占了先机，他还奉劝那些仍在“死扛”的开发商，“不降价或将面临资金链压力。”
其次是从“主攻一线”转向二三线城市。
那么，新政之下，哪里是房企的重灾区？京沪深穗房价肯定会率先松动。如果有新政之前是“得一线城市者得天下”的话，那么今后将是二三线城市的天下。不管是有先见之明还是战略巧合，那些早就布局二三线城市的地产商现在无疑是日子最好过的。
恒大是中国最早拓展二三线城市的房企。经过多年的深耕，目前恒大绝大多数项目都是位于目前潜力无限的二三线城市。作为专注于最具发展潜力的省会二三线城市的地产发展商，今年第一季度，恒大二线城市销售额已占90%以上，可见其产品布局合理、抗风险能力大。
强大的刚性需求是二三线城市的最大优势。在合肥恒大城开盘现场，记者采访一位当场市民，他坦言，“价格并不算低，性价比还不错，反正自己要住。”当然，换言之，转战二三线城市，其实对房企提出了民生地产的更高要求。不转换思路，仍然用一线城市的思路作战二三线城市，那一定是行不通的。
除了恒大，其他如万科、合生等开发商也开始转战二三线城市应对调控新政。二三线城市注定将成为大型房企的重要战场。
第三种转型就是从“专注”住宅地产转向“染指”商业地产。
6月8日，鹏欣集团在南京秦淮河畔正式启动水游城全国战略，力求将这一品牌商业地产推向全国。鹏欣期望水游城带来的不仅是量化到金额的收益回报，而且希望以“后起之秀”的身份跻身商业地产第一集团军。
在金陵亮剑当天，活动策划方美地行为鹏欣组织了一场由财经主播曾子墨、财经专家谢百三和财经名嘴牛刀等主演的财经名嘴秀。过滤掉那些应景之辞，三人对当下商业地产的讨论倒是耐人寻味的，对目前商业地产的发展路径也许是一个较好的注释。
讨论会上，谢百三向房企高调喊话“离开大城市”。他认为，在大城市生活住房成本太高，致使居民的幸福感降低，反而在中小城市能活得更惬意。“商业房地产在中小城市前途非常广阔，商业地产适时的进入反过来对中小城市的发展也会有一个很大的推动。”
牛刀甚至建议，目前国家应该对商业地产进行探索性的政策优惠，尤其是信贷政策，“这对二三线城市的发展很有好处。”他认为，目前部分商业住宅地价倒挂的现象期待着市场回归理性。“慢慢的调整中有一个回归过程，所以中小投资人投资商铺的潜力比投资住宅的潜力要大。”
中国不断提速的城市化进程给了商业地产无限想象空间。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在研讨中表示，商业地产是衡量一个地方发展水平的重要标准，“我相信，如果一个城市没有让外来的游客乐于光顾的商场，这个城市是一定需要改进的。”
房企如何应对楼市新政？有人说，降价销售是必然；也有人说，二线城市是王道；也有人说，商业地产才是正道。其实无论如何，对于房地产开发商而言，只有顺势而为，找到适合自身发展的独特道路，才能赢得最终的胜利。
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