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杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
前段时间，有媒体报道：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。有人由此得出结论，中国楼市泡沫大的惊人。
如果此数据属实，那么笔者也想相信中国楼市的泡沫够大的，不过有一点却难以置信——如此大的泡沫居然能够撑到今天还未破！说实在，我非常怀疑此数据的真实性，当然近日又有记者就此向国家电网公司求证，答复是没有公布过此类数据。暂且不谈消息是否确凿，单论6540万套吧。
按国家统计公报，2009年底我国的城镇人口已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。如果空置房的面积足够住2亿人，也即可以解决32%的城镇人口的住房问题。2009年底，我国城镇人均住房建筑面积将达到29平米左右，则全国城镇存量住宅总面积为180亿平米；若按套均100平米计算，则6540万套住宅的建筑面积为65亿平米，这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达36%。
国际上，住房空置率一般不会超5%，超过10%就属于比较严重的失调了。当然，发达国家住房投资投机比重明显低于我国。近几年楼市火爆，一线城市和部分二线城市中确实存在较为显著的空置现象，比如羊城晚报记者在4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对广州近三千套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房空置率高达20.24%。
一线城市住房空置率达20%，还有一定的可信度，但若说全国660个城市的空置率高达36%，打死我也不相信。毕竟广大中西部城市的投资投机性购房比要低于东部一线城市，怎么会有如此高的空置率？
衡量房价高低与否的指标主要有三个，房价收入比、租金回报率和空置率。前二者确实说明一线城市和部分二线城市房价偏高，但空置率一直无法与国际接轨。国际上的空置率一般指所有存量住宅中没有住人的房子占比，而国内并无这样的统计，国家统计局体系中的空置房是指竣工后既没有售出，也没有租出的住宅，涵盖面太小。
按统计局口径的数据，我曾撰写过一个空置率的报告，在房地产市场低迷的2008年，全国商品住宅的空置率为6.34%，明显低于近15年来 11.28%的平均空置率，处于合理区间，全国空置率最高的城市是北京，高达16.64%，上海只有10%。2009年市场火爆，全国空置率必定有所下降。
为了弄清楚存量住宅中的空置情况，前两年上海市曾启动了对1000个小区的调查，至今尚未有结果公布。现实生活中，我们都有些切身体会，在大城市的市区，尤其是中心城区，住房空置情况并不突出。只要想出租，投资客手中的房子都能租出去，近期大城市房租上涨，除了中介操纵的原因外，也反映出市区出租房源供应偏紧。
问题的关键在于，近十年来，很多城市大建卫星城、卫星镇，而这些郊区、甚至是远郊的新兴城市化地区，往往由于产业功能较差，周边就业人群不足，商业、交通、医疗、教育配套缺乏，住宅供应量庞大，或者也卖得不错，但入住率较低，房东想租也租不出去，于是就成为了“空城”、“鬼城”。这种情况不仅存在于东部城市，中西部城市也颇为常见。往小处讲，这是房地产投资过度，往大处看，这是城市规划失调。
总而言之，单拿住房空置率说事，2亿平米空置房实不足信。依笔者的大致感受，当前一线城市和部分二线城市住房空置率为20%左右，全国估计有10%左右。依此而论，我国住房空置情况远忧于发达国家，但并不能得出房价泡沫很大的结论。
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