关于央行调整基准利率和对上海房价的预测

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下面是我个人的一些观点，希望不要引来“过激“的争论。谢谢

2006年4月27日下午6点，中国人民银行宣布从4月28日起调高人民币贷款基

准利率，一年期贷款利率从原来的5.58％调至5.85％，调高0.27％，存款利率保

持不变。央行在通知里面解释说，这次调息是为了巩固宏观调控的成果，保持国

民经济稳定运行。

当天（4月27日）晚上，各类媒体纷纷发表评论，探讨升息对国民经济、行

业经济的种种影响。其中似乎一致的声音是：这次升息对房地产行业的影响比较

大。

下面谈谈我个人的观点：

1，升息对人民币升值的影响

可以这样说，这次升息几乎不会对人民币升值带来多少影响，甚至从央行的

一些举动来看，这次升息是有意避开或减让升息带来的人民币进一步升值的压力

。因为一国汇率的高低，一定程度上取决于该国的基准利率，利率高的国家，汇

率相对于其他国家就高。央行之所以不调整存款利率而只是调高了贷款利率，是

因为贷款利率对汇率影响不大，存款基准利率对汇率的影响很大。

如果非要说这次升息对人民币升值产生影响的话，那么我觉得可能一定程度

上降低了人民币的升值压力。如果国际炒家通过借贷的方式持有人民币的话，那

么升息无疑提高了这些国际炒家的成本，从而迫使其减少对人民币的持有量，进

而降低人民币升值预期。就目前而言，人民币的存款利率低于美元的存款利率，

相对而言，现实中更多的人愿意持有美元而非人民币，因为人民币汇率制度相当

程度上受到政府控制，人们更愿意持有“自由的”和“币值稳定的”美元。

2，升息对房价的影响

尽管北京和深圳的房价近期也乘上了快山车，但我久居上海，对北京和深圳

的情况不甚熟悉，所以只谈论一下这次升息对上海房价的影响吧。

我大胆地预测：2006年7月15日，是上海房价明显下跌的一个折点，2006年

12月15日，是上海房地产崩溃的开始。

之所以有这样的预测，第一，上海各银行今年的放贷计划高于去年，银行和

多数公司一样，也需要销售人员，销售人员也有业绩指标，而上海房价的高企和

贷款利率的上调，让很多真正需要买房的人望而却步；相信前半年，银行的销售

人员大多数不会顺利完成销售指标的。而截至2006年4月份，上海市各银行的存

款总额连续18个月上扬，贷款贷不出去，而存款不断增加，对银行而言，就是存

入银行的钱，要么低利率存入中央银行，要么躺在金库里面睡觉。银行不会坐而

不视的。银行的销售人员当然会非常着急，所以，在2006年过去大半年，再向后

的15天内，银行和银行的销售人员会采取行动，逼迫房地产开发商降低房价就会

自然而然的开始了。

第二，传统意义上，开发商并不会在乎11月份到来年的8月份能卖掉多少套

房子，只要抓住了9月份和10月份这两个月，基本上他们手上有的房子都会销售

一空的，所谓“银九金十”。去年，因为宏观调控，“银九金十”让一些开发商

落空了，所以，今年，开发商会更寄希望于9月、10月。而实际情况并非如此，

等到市场的投资投机需求因为房价的高企和宏观调控所消弭之后，市场的刚性需

求也不能消化多少市场供给，等到9月份过去了，开发商会发现没有卖掉多少房

子，可能不会着急，他们希望国庆长假能多卖一些，等到长假过去了，卖掉的也

只是少数，10月15日到了，10月份就算过了一半了，在剩下的一般时间里面，相

信开发商会拼命抓住最后一根救命稻草：降价、降价、降价、价！

我所预测的是上海的房价，其他城市不作参考。我不想就此解释太多。大家

可以各抒己见。当然我也不希望由此引来“过激”的争论和“被人身攻击”。感

谢诸位“阅贴”和“回帖”的朋友。

3、对下次调整基准利息的预测

我相信，在今年的后半年的某个月份，大约是8月份或者11月份，中央银行

会再次调整基准利率的，调整的幅度可能也是0.25％。很多情况可能会和这次调

息类似，只调整贷款利率，不调整存款利率。

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关键词：基准利率 上海房价 人民币汇率制度 中国人民银行 人民币升值 上海 预测 房价 央行 基准利率

请问第三点的根据是什么呢?谢谢!

只要政府还能批地，房价就不可能降。

恭喜你当上了版主，应该活跃些，自信些。

也没那么简单。汉族的治理历来有问题。仿佛我们的基因有缺陷。

政府批地不是问题的关键，苏北各地政府何尝不想卖地换政绩，但它们就是比不上大城市。关键是中国人的确喜欢不动产，积压了几年的购买力要有地方释放，而资本也需要有地方牟利。这次调整丝毫没有吸取朱总理的教训，可见，白痴太多。一方面我们答应美国人，而且自己也认识到需要拉动内需，另一方面利率调整不分青红皂白打击一大片。一方面没有先前改革的“失误”所导致的财富，现在凭什么加大对农村的投入，另一方面十六大培养中产阶级的目标显然不是优先选择了。

以下是引用vagabond在2006-4-29 0:19:00的发言：

恭喜你当上了版主，应该活跃些，自信些。

也没那么简单。汉族的治理历来有问题。仿佛我们的基因有缺陷。

政府批地不是问题的关键，苏北各地政府何尝不想卖地换政绩，但它们就是比不上大城市。关键是中国人的确喜欢不动产，积压了几年的购买力要有地方释放，而资本也需要有地方牟利。这次调整丝毫没有吸取朱总理的教训，可见，白痴太多。一方面我们答应美国人，而且自己也认识到需要拉动内需，另一方面利率调整不分青红皂白打击一大片。一方面没有先前改革的“失误”所导致的财富，现在凭什么加大对农村的投入，另一方面十六大培养中产阶级的目标显然不是优先选择了。

呵呵，vagabond终于回来了。谢谢你的鼓励和鞭策。

中国人喜欢房产倒是有传统的，明清时期江南手工业作坊的老板和商人大都赚了钱就买地买房，没有把积累投入到扩大生产里，据说这是资本主义难以在中国发展的一个重要原因。

不敢扩大再生产呀，小弟，就如同现在非常有钱的人的资产都转移到国外，相对有钱的人购买房屋的道理一样，这就是中国的悲哀。以下是我为他人写论文时所拟尾注中的一段：

建设部政策研究中心主任陈淮说要征收房产税，理由却是“当你超过必要限度，住大房子占有了优质资源，浪费了社会能源，就需要多付出代价”。他怎么界定“必要限度”：不知道建设部公务用车是不是一律为奇瑞的QQ，陈淮博士是不是从来只拥有两条短裤。难道老百姓买第二套房出租依然是革命的对象吗？

呵呵,还是那么偏执。为什么一定要套用马克思主义政经的说法呢，扩大再生产是有严格的理论内涵的，扩大生产则宽泛得多，我特意使用的这个词就是要区别于政经的概念，你倒好，偏要往那上面钻：）

随便你用什么定义，你该记得的第一点是即便我毫无经济学知识，仅查一个名词解释是不困难的。我的经济学基础很差，不过，马经的基础与西经一样差；我老了一点，还没老到靠任何教条维持我的理智的地步。第二点是不影响我的结论。你的解释是什么？偏好不同吗？那不等于说中国人天生不适合搞资本主义？那么你自己先使这种解释具有政治性。不客气地说，马经固然有问题，你还没有批判它的资格，而且，现实中经济不可能是孤立现象。

宏观经济的调控是个连续的过程，往往下一次的经济杠杆的出台是为了巩固上一次的成果。

美联储每次调整基准利率也是0.25％或者0.5％这样的幅度调整，而中国人民银行之所以微调0.27％，是因为要考虑到不能过激，要软着陆。

我们可以形象的理解一样调高基准利率0.27％意味着什么，如果一个房地产开发商从银行贷款人民币1亿元的话，央行调高0.27％的贷款利率，开放商不过是一年多还款了27万人民币，一亿元的贷款增加了27万利息，对开发商的影响微乎其微，一定程度上，央行这次调整利率不过是具有“符号意义”的一个行为，央行实际表达的是一种“信心”。

所以，再次调整可能是不可避免的。

我倒是希望楼主所说的从2006年7月15日起上海房价下降。——但只是愿望而已。央行调整基准利率对房地产商只具有象征意义，从根本上解决不了高房价的问题。