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介绍
邓国营，经济学博士,四川大学经济学院金融系教授，博士生导师,经济学院院长助理。
研究领域：
房地产经济与金融
四川大学优秀青年骨干教师;四川大学“五粮春优秀青年学者奖”获得者;四川大学“好未来”研究学者获得者;四川省第十二届学术和技术带头人后备人选;中国房地产中青年学者30人论坛成员;全球华人不动产学会理事;中国城市经济学学会理事;上海交通大学住房与城乡建设研究中心特约研究员。
其在房地产领域取得了较为显著的学术成就,研究成果在“人民日报（理论版）”等官方媒体刊登,政策建议先后受到国家领导人和正部级领导批示,共获得四川省社会科学优秀成果二等奖2次,三等奖1次。
在国际SSCI和国内CSSCI共发表几十余篇学术论文,分别发表在《Journal of Urban Economics》（NBER. w19515）《Health Economics》《Journal of Housing Economics》《Cities》等国际权威期刊,以及《经济研究》《管理世界》《经济学（季刊）》《世界经济》《财贸经济》《南开经济研究》《数量经济技术经济研究》《劳动经济评论》（半年刊）等国内综合和专业类权威期刊上,学术论文多次入选“美国经济学年会（AEA）”“欧洲经济学年会”“中国留美经济学年会”等国内外重要经济学学术会议,曾获得2009年“中国高等院校房地产学者联谊会年会”、“世界华人不动产学会年会”两届年会的“最佳学术论文奖”。主持“国家自然科学基金项目（71203149）和（71773081）2项”、以及多项省部级、市厅级课题。其中“国家自然科学基金项目（71203149）”在2018年结项评估中获评为“优秀”。
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Q1 cxliu0
请问中国房地产的未来在何方，看目前，完全是最大的庄家在全国各地控制低价才没下跌，但是各地在建和空置率都比较高，房子是用来住的，那么未来房地产行业将向何方发展？
A1
中国房地产发展到今天可以说为了城市化发展和经济增长做出了不小的贡献，但房价高企是一个问题。房主不炒是我们现在调控的基本原则，从全国范围内来看，按照大概30平米左右的人均居住面积计算，全国总量是大于需求的，但是从城市结构上来看，大城市、区域核心城市这些人口净流入的城市房价仍然存在不小的上涨压力。至于空置率到底有多高，我们并未看到一个准确的数据，从相关资料来看，空置率较高的城市主要是在中小城市的新区新建住房。随着经济发展，人口流动等核心因素等变化，今后中国住房市场的城市分化发展将会逐步加强。伴随着房地产市场的供给不断增加，刚性需求不断减少，因此改善型需求将会是将来很长一段时间的一个增长点。同时，有些房企也在不断的改变企业发展战略，逐步向轻资产方向转移，比如万科逐步向城市管家这方面转型。
Q2 smartlife
请问，我国实施房地产税收对房地产价格有什么影响？
A2
房地产税的直接目的是增加ZF财政收入，一定程度上可以减轻地方ZF对土地财政的依赖，对房价影响的大小，要看这种税收在多大程度上能够代替土地财政的依赖程度。从之前的房产税试点城市来看，对价格的几乎没有多大显著的影响。当然这是从统计数据来看的，并未剔除其他因素的影响来进行严谨的学术研究，如果大家想看这方面的学术研究可以看下德州农工大学李奇教授在Journal of Econometrics上发表的文章。
Q3 ypc91917
您好，请问如今的房地产经济如何才能更好地融入新模式？
A3
面临新的世界经济格局的变化，加之新冠疫情的爆发所造成的负面影响，国家全力培育新经济新业态新模式，这将是未来我国经济发展的主流，但新的业态和模式的发展无法一蹴而就，需要一个过程，房地产作为固定资产的特点本身无法创造新的模式，在享受新模式发展带来的红利但同时，它也能够给新的模式带来创新型的空间承载形式。
此外，大多房企正在向轻资产的方向转型，尤其是从物业管理的角度，将来大有可为，因为大数据时代了解人的行为是很重要，除了现在几大互联网公司之外，物业能够非常更加清晰的知道每户人家的具体情况，这可以对线上大数据的一个有益补充，开发商是有这个天然的优势获取这些微观数据。
Q4 琥珀糖
请问邓老师对北大徐远老师说的针对农民工市民化的“二次房改”有何看法，特别是其中的重点和难点。
A4
主要问题在于上哪找地？徐老师对于城市选择和区位的选择都处于核心层面，人口流入城市的土地稀缺性已然成为制约城市核心区域发展的大问题，正是如此大城市不断的往外扩大，城市边界不断扩大，所以土地供应是个问题。根据我个人对大城市主城区的土地存量了解，实施起来有很大的难度。
Q5 weifeng191134
邓老师，请问如何看待合村并居对房地产市场的影响呢？
A5
最近一段时间“合村并居”引起了大家的很大的注意，我国村庄数量多、规模小，难以形成规模效应，“合村并居”的方向并不是一个错误的选择，其实在成都、江浙一带的城市很早就有了类似的做法，只是做的方式、方法和现在某些省份所区别。对房地产市场的影响，也就是通过增加挂钩来增加土地的供给量影响的，这种方式在一定程度上能够为城市的发展带来可利用的土地指标，影响多大要看土地的量有多大，但理论上在某种程度上对稳定房价也有一定的作用，作用到底多大就要看需求端的强弱了。现在看来还是很多大城市、核心城市一直是热点，似乎看不到显著的抑制作用，因为人口尤其是有支付能力的人口不断的流入，不断扩大其对住房的需求。
Q6 jinlu310
邓老师，现在zf提出“房住不炒”让房价渐回理性，那对于今年房产金融的走势您怎么看？
投资属性被弱化，但是一线城市的房价依然居高不下，到底是谁在炒房价呢？
A6
“房住不炒”是我们政策规制的纲领，因为房产本身所具有的多重属性，在市场化经济的国家都是无法回避这一特殊属性。截至2020年5月末，广义货币（M2）余额已经高达210.02万亿元，相比去年年末增加了11.37万亿元人民币。据有关统计，今年银行新增贷款有四成左右流向房地产业。因此，在货币宽松，加之我们的投资保值渠道又很缺乏的情况下，聚集着全国最优质的资源的一线城市房价居高不下也不是没有道理的。当我们把时间和空间都拉长拉大来看，其实全世界的大部分大城市都存在同样的现象。
房价的不断高企不全部在于房地产这个产业本身，房价一个综合因素交织作用产生的结果，比如投资渠道的匮乏等，大家需要脱离房地产产业本身来看房地产。因此，谁在炒房价的问题也不太可能有一个让人满意的答案。
Q7 Jill.Wang
提问：商品房房价高，住房贷款利率高，贷款限制条件多，住房金融法规不完全。请问：如何改善我国房地产金融发展的这些制约因素？
A7
关于地产金融，有的研究说是发展不足，有的研究说发展过度，这要看从供给和需求的角度来看。住房供给方也就是开发商面对的开发贷这些年国家严防死守，防范风险的出现，住房的需求方也就是购房者面对的贷款利率其实是受到国家整体的利率政策的影响，当一个产业面临的贷款利率过低或过高时，会影响银行的贷款行为而导致资金流向过于倾斜。改善房地产金融发展的环境和制约因素，首先是要保持住房市场的价格稳定，建立长效机制，长期来看，市场是无法被人为控制的。
Q8 quentinpanne
老师您好，想了解一下以房屋租售比来判断房地产市场泡沫程度的合理性？
A8
我个人的研究观察发现，它很难作为泡沫程度的合理性指标，虽然理论上，可以认为房价租售比是度量商品住宅市场变化走势的一个重要指示指标。但我们无法将住房的消费需求和投机需求很清晰的区分开来。因此这个指标的合理性就被大打折扣，比如疫情之后房价存在一定程度的上涨，但各地的统计数据明显发现，租金是在下降的。房价的高低是看一个城市能够支付能力的人和住房的供应来衡量的，但是租金牵扯到的人群会更多，因此很难拿租金作为泡沫衡量的指标。
Q9 dnq
请问邓老师：中国的人口流动与住房市场的空间发展特征得到的结论是什么？可否应用DSGE做些研究？
A9
首先，无论是从宏观角度还是微观角度看，房价的高企都对人口流动起到了抑制作用。其次，这种抑制作用又在不同地区存在差异，具体地，剔除其他因素影响之后，单看房价对东部地区的抑制作用最强，中部和西部的抑制作用依次减弱。在微观层面，不同收入阶层的人群对大城市的居留意愿不同，收入水平对流动人口的居留意愿的影响呈现出“U”型影响。这也在客观上解释了为什么在高房价的大城市仍然会有大量的人口流入，高收入的人群在大城市仍然可以买房。
我们研究团队也在用DSGE做相关的研究，是可以用的，而且已经有些其他学者的成果进行了发表，但是里面的一些细节需要自己好好的学习把握。
Q10 路过2019
问：未来的房价走势如何，是否如某些专家所讲的，出现房价分化，一二线城市房价维持高位，三四线城市房价下跌。我所在的小县城，房价在最近几年翻了两倍多。您是这一方面的经济学专家，请您结合现在的房价和房地产发展和国家经济政策，谈谈现在的年轻人买房决策问题，是，一二线早买早好，三四线，先租等降价。还是说，房价会一直高位震荡。我的提问完了，谢谢
A10
过去的几个月份核心城市的房价是在一定程上上涨的，因为我们无法确切的知道每个城市真实的上涨程度，因此只能说一个大概，据统计5月份，全国100个三四线城市新建商品住宅销售均价11276元每平米，同比上涨6.3%，部分优质的三四线城市房价与二线城市房价已经相差无几。房价上涨或下跌主要受经济发展水平和人口流动方向等因素的影响，经济欠发达地区产业基础薄弱、人口净流出，房价下行是存在的。三四线城市房价是否继续上涨不能一概而论，要因城市而定。如果是自住的话，现在买也不会错。
Q11 Ipub
邓老师，您好。随着一线城市房价的居高不下，“北上永远涨”，这次疫情期间，又让很多企业与个人逐步接受了远程办公的方式，是否有可能未来众多一线城市的白领依靠远程办公的技术（现在是线上音频、视频等，很快vr技术的进步会带来更好的临场办公的体验）而比较大面积的迁居至生活环境更好、生存压力更小的三四线城市，当然工资仍比照一线标准？
A11
我个人认为不太可能，因为资源向核心城市的集聚，包含了医疗、教育等一系列的优质有行的资源，这些资源无法全部搬到线上。
Q12 yaoshuhua
请问老师一下，未来财务进入哪一个行业比较有发展前景？
A12
发展前景不能用行业来框定，每个行业有好的企业也有不好的企业，而且财务是个在任何行业都能施展才能的专业，要看你到的什么企业。
Q13 旦旦爱琪琪
问: 房地产供应链现在国家是部分放开还是放开了?
A13
房地产供应链是指以房地产开发发企业为核心的产业链条，你说的放开是指哪方面？限购现阶段不太可能放开。
Q14 冰枫5853
老师您好！家庭投资，您更看好投资住房还是商铺？国家对 房地产税为何迟迟不出台？
A14
我个人主要是以学术为主，所以投资的事情不敢随便讲，这个毕竟很多时候一事一议具有特殊性，如果非要选择一个，我更觉得大城市核心城市的住房更具有保值功能。一个税收的出台涉及到方方面面，何况房产税涉及到每个家庭，所以国家会更加的慎重。
Q15 Venusfortune
邓老师好，我是去年刚毕业的学生，父母凑点钱付首付，自己还贷款，感觉压力好大，请问您有什么建议呢
A15
我对一个刚毕业就能买房子的年轻人，没有什么建议，因为你已经足够幸福了，压力大是正常的，至少你能够有首付，首先是恭喜。只要是自住的早买比晚买好。我的建议是：好好努力工作，把你父母支付你的首付本金加利息到时候还上。
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