港企报表预付土地租赁款核算的什么

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最近在研究一个内地在港上市房企，但是报表里的一些科目看不懂，主要集中在土地方面。
先谈谈个人的一些理解，不知道对不对，企业受让的大陆土地使用权视作经营租赁，所支付的出让金全部记在预付土地租赁款这个科目中，属于投资物业的土地出让金计入投资物业科目。
预付土地租赁款这个科目还分为流动的和非流动的，其中非流动性的主要核算自用的物业对应的土地款，而流动性科目核算在开发中的物业这类存货对应的土地款。

但是这个预付土地租赁款是怎样摊销的，非流动性的进利润表，流动性地摊销至在开发中物业科目吗，也就是存货科目，然后出售时再计入成本吗？
还有已经取得的，但是尚未确定用途的土地应该放在哪里？
好奇怪，香港那边的土地好像既不记在固定资产，也不记在无形资产，而是记在这个预付土地租赁款科目下（prepaid land lease payment),有人搞得懂吗

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关键词：prepaid Payment 土地出让金 土地使用权 Lease 核算 土地 租赁 预付

我在google上搜的资料
Sample Disclosure – Change In Accounting Policy On Leasehold Land For Own Use (4 January 2009)
by kclim on January 4, 2009

Except for the changes in accounting policies and their effects as discussed below, the adoption of the new and revised FRSs, amendments to FRSs and interpretations do not have any other significant impact on the financial statements of the Group and of the Company:



Leasehold land held for own use



Prior to day/month/year, leasehold land held for own use was classified as property, plant and equipment and was stated at cost less accumulated depreciation and any accumulated impairment losses. The adoption of the revised FRS 117 has resulted in a change in the accounting policy relating to the classification of leases of land and buildings. Leases of land and buildings are classified as operating or finance leases in the same way as leases of other assets and the land and buildings elements of a lease of land and buildings are considered separately for the purposes of lease classification. Leasehold land held for own use is now classified as operating lease and where necessary, the minimum lease payments or the up-front payments made are allocated between the land and the buildings elements in proportion to the relative fair values for leasehold interests in the land element and buildings element of the lease at the inception of the lease. The up-front payment relating to the land element represents prepaid lease payments and are amortised on a straight-line basis over the lease term.



The Group has applied the change in accounting policy in respect of leasehold land in accordance with the transitional provisions of FRS 117. At day/month/year, the unamortised amount of leasehold land is retained as the surrogate carrying amount of prepaid lease payments as allowed by the transitional provisions. The effects on the consolidated balance sheet as at day/month/year are set out below:



Group

2008

RM

Decrease in property, plant and equipment
(1,000,000)

Decrease in investment properties
(900,000)

Increase in prepaid land lease payments
1,900,000


There were no effects on the consolidated income statement for the year ended day/month/year and the Company’s separate financial statements.


看来，确实，香港的自用的土地记在prepaid land lease下面，而且从文章的例子看来，连属于投资性物业的土地也记录在这个科目。摊销按照直线法。这个应该是非流动部分的，流动部分的还是不大清楚。
另外，我个人觉得这个科目应该翻译成待摊土地租赁款比较合适。

港企报表中“预付土地租赁款”这个科目的使用确实与内地会计处理方式有所不同。在内地，企业受让的土地使用权通常作为无形资产核算，并按期摊销。但在香港的会计准则下（特别是针对房地产行业），土地使用权被视为一种特殊类型的投资或成本，这主要体现在以下几个方面：

1. **预付土地租赁款**：这个科目主要用于记录企业已经支付但尚未使用的土地使用权费用。它分为流动和非流动两个部分：
   - 非流动的“预付土地租赁款”通常指的是自用物业的土地使用权费，这部分不会立即进入利润表，而是作为长期资产的一部分。
   - 流动性的“预付土地租赁款”则可能与在开发中的项目有关，随着项目的进展和完成，这些成本会被逐渐摊销并转入到存货或销售成本中。

2. **投资物业**：对于某些土地使用权，如果它们是用于出租或是资本增值而非直接开发，这部分费用可能会被记入“投资物业”。

3. **已取得但未确定用途的土地**：这类土地在未有明确使用计划前，也可能暂时记录在“预付土地租赁款”中。具体如何处理可能需要根据企业未来的规划来调整账目。

4. **摊销与成本结转**：非流动的预付土地租赁款通常会以直线法或其他合理方法在预计可使用年限内进行摊销；流动性部分则随着项目的开发进度逐渐计入成本，最终体现在销售成本中。这反映了土地使用权作为一项长期投资或成本的消耗过程。

5. **会计准则差异**：香港遵循的是国际财务报告准则（IFRS），而内地则是中国会计准则。两者在处理土地使用权这类资产时有细微但重要的区别，尤其是在分类、摊销和减值测试等方面。

理解这些概念需要结合具体的会计准则和企业实际的业务模式来分析，上述解释基于一般情况下的理解和应用，具体操作可能会因企业的不同而有所差异。

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