[讨论]商品房空置率上升与房价飞速上涨的难题如何解决?用经济学理论分析这种矛盾

　  一个极为重要的原因在于开发商对楼市供求核心信息的排他性掌控，一切维系开发商与购房人之间信息不对称现状的行为，实际上都是在为开发商囤积房源与提高房价提供便利。——房屋空置的真实情况与销售的真实情况，都在开发商掌控之中，百姓在不完全信息或虚假信息下的行为盲动。

以下是引用masterzxq在2006-5-24 12:33:00的发言：
z住房是很特殊的商品。由于长期来对房价有下降的估计，加上买涨不买跌的消费心理，所以大多消费者都在等，等其跌的一天。而如果房价真的下跌，那将是场灾难，空置率会继续上升，没有开发商敢起这个头。只好继续虚高不下，迟早这个泡沫总要破的。

　　我同意上面的意见！应该补充一点：为什么我国现在的房价居高不下？！“由于长期来对房价有下降的估计，加上买涨不买跌的消费心理，所以大多消费者都在等，等其跌的一天。而如果房价真的下跌，那将是场灾难”，所以房地产开发商自然是不希望价格下跌；少数购房者是在炒房，他们肯定也不期望价格下跌；由于房地产开发贷款，个人住房按揭贷款都是银行资金我，房价下跌对于银行来说将是灾难，大量的不良资产造成不可估量的损失，同时会触发整个国民经济的动荡，这是政府部门不愿意看到的；还有一点，近年来，国民经济一直保持8%左右的增长速度，房地产开发业功不可没，也为一大批官员造就政绩，如果价格下跌会怎样呢？！等等，等等。

　　而真正希望价格下跌的是普通老百姓，大量的工薪阶层和贫困户、低保户。但是与此相比什么更重要呢？！

　　综上所述，房价保持稳中略有上升，应该是不少人所期望的！

同意楼上的观点，完全是销售环节人为造成的，政府如何监管造出来的房子和已售出的房子面积之间的差值，值得认真思考。看看银行的房贷合同，看看建委完工的面积，不就清楚了。

怎么就是没有政府的人干正经的简单事情。期待政府洗心革面！

挺好啊，不少人回帖子。我会好好看看大家的观点的。

我想应该从中国大众的消费结构上来分析。由于社会保障，社会福利等制度不够完善，我们的人民只有思前顾后，今天储蓄为明天的消费。落实到房地产上，就表现为供应要大于需求。如果说是需求不足的话，那也是现时的需求而不是未来的或者长期的需求。我想如果做统计的话，就不应该单单的将数据堆积起来分析问题，而是分类的，分时段的集中和分析。

masterzxq说的很对。我想政府的政策，原则上来讲是没有什么问题的。可能我们以后要做的就是细化这个问题，分阶层，分时段的分析问题。

尽信书不如无书！！

这种矛盾是建立在消费者的信息不完全基础上的 ,因此,政府应加强监管力度,提高消费者的信息透明度,其余的就完全可以靠市场去解决.

这是一个转贴,来自经济学教育科研网:《房价黑幕》

房价黑幕，大家赶紧停止买房！
　　一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！——他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，贷款8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己。
　　这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万（因为是用银行的钱还银行的钱嘛），减去第二次的首付16万，它已经干拿了14万。而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。如果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。

问题就来了：

一、它们能把房价炒到那么高吗？

　　答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额（对应上面的14万）而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了），他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行***官员腰包。

二、银行人员有这么傻吗？

　　答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员有可能勾结串通，而参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们或在参与着分赃——中国的*商是知道怎么喂养他们的。因此，根本而言，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须向银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。

三、为什么中国有这样的事情？

　　答案：贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过,但还是有些道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在我国有时候是个笑话。法院也是政府官员管啊，你不围着他转，明天你就当不了法院的官，而这个法院的官位是如何得到的啊，不言而语了！所以说，在这个人事制度下，贪官的温床就形成了.而银行官员直接面对金钱，更具有了吸引贪官的道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官了，光能混进去就是令人羡慕的事情。

四、房地产对国民经济有推动吗？

　　答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道*商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。

五、我们有办法吗？

　　答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们（个人炒家除外），也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高采列，好象捡了个大便宜。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给某些开发商和某些银行官员充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也向大家乞求：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。

　　楼市炒到今天，某些开发商和某些银行官员已经攫走了大量财富，房价已经攀高，房价泡沫已成事实。我们现在要做是戳破这个泡沫，我们拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨的受人奴役的人生。因此，我向大家呼吁，也向大家乞求：如果我们可以暂时不买房子，就不要买，暂时维持现状。我相信，大家如果这样，只需要半年到一年时间，这些阴险的开发商和某些银行贪官就会原形毕露：首先是银行大量坏帐，国家银行出现严重的经济问题，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益（记住，除了开发商和银行，还有很多利益实体），一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行官员受审供出受贿内幕，进而追查到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查官员，但由于这些官员代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境。部分不法财富将被追回（如果它们还没有挥霍完）。更直接的是，房价将趋于基本合理价位。

　　什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们——他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班路上还能露出一点笑容。。。这些本来都是基本的生活水准，可是都被开发商和银行官员无情地毁灭了。

不晓得！不清楚！没看完整！

转帖一个<房地产兼具消费和投资两特征 其病根在银行？>来自中华工商时报

曲沪平之所以能够进入我们的视线，不仅仅因为他是个上海人，而是因为他是一个能量巨大的却又默默无闻的上海人。作为一个地产经纪人，经曲沪平之手从银行贷出的房款多达4个亿，涉及的房产达100处，其中有1．26亿的房贷甚至根本就连抵押都没有。

　　曲沪平的故事是一个标准的上海地产投机商的故事，也是一个上海滩再一次成为外国冒险家乐园的故事。故事具备了一切大众关注的要素，外资、炒房、银行、骗贷、腐败、勾结等等。

　　当然，曲沪平则是一个符号，一个普通的上海职员，故事的真正主角应该是他就业的优佳投资公司，而优佳又是一家注册只有15万美元的外商投资企业，主营就是房地产的经纪。故事其实也很简单，通过各地收集的身份证，优佳以个人名义完成购房手续，获得银行放贷，然后又由公司分期付款，名义上是经纪，实际上就是自营。优佳公司的资金又来自何处呢？全部都来自浦东发展银行。事实上，如果不是在有关部门三令五申的要求之下银行内查，浦发行还不会发现居然涉及曲沪平的房产有32处没有抵押；如果不是担心这1．26亿的房贷血本无归，浦发行还不会全面排查紧急收贷；如果不是全部排查的话，就不会发现世纪滨江一套900平方米左右的豪宅居然在评估中价值1个亿。换句话说，仅此一次，即使按七成放款，银行就放出去了7000万，而市价最多只值4000万。

　　曲沪平的故事大多发生在2004年至2005年间，而这段时间，又正是中央房地产调控矛头直指上海的时间，风声如此之紧，交易却如此的从容，可见故事后面的故事只会多不会少。

　　很多人都会有这样的疑惑，为什么房地产的价格越调控越高呢？上海警备区的一位宣传干部给水皮打来电话探讨上海的房价时特别难过，以目前的房价，上海的公务员不吃不喝30年才买得起房，难道这是真实的供求状态吗？

　　水皮一直认为房地产市场兼具消费和投资两大特征。作为消费品，供求必须受制于或收入或价格。但是从现实看，上海的房价上涨了三倍，而居民的收入增长却超不过30％，从居民的消费能力而言根本不可能支持房价的涨幅。支撑房价上涨的力量只能来自于预期，而预期其实就是透支未来，这就是投资的特点，而投资和投机是没有清晰的界线的。曲沪平的故事很形象地告诉我们就像银行的资金违规进入股市会导致股市非理性暴涨一样，推动上海以及全国各主要大中城市房价上涨的力量其实正是来自违规进入房地产市场的银行资金。不清查这一块资金，收缩银根就是扯淡，而不收紧银根，指望房价下调同样是扯淡。上海的投资者都知道，2001年6月上证指数创出2245点后回调，主要的原因之一就是央行部署清查违规流入股市的资金。资金是股市的血液，同样是房地产的血液，从这个意义上讲，宏观调控的问题就在于没有管住银根，2006年一季度放出1．26万亿的贷款已经说明了问题。所以徐滇庆说的话是有道理的，要空置率下降的办法很简单，就是抓几个银行行长，而水皮也建议温家宝温总理借鉴当年朱镕基总理的办法，摘几顶银行行长的乌纱帽。

　　国务院调控房地产的六点意见出台之前，市场流传房贷首付要提高到五成的说法。北京电视台首都经济报道的主持人请水皮去直播现场评论真实性，水皮直言不可能，因为如果这样，那么，对于房地产市场就是灭顶之灾，对于消费者则是雪上加霜。此前在中央电视台的直播节目中，水皮也提请国务院注意区分消费者和投资者出台区别政策，直言立法禁止炒房。坦率地讲，国务院六点意见是一个非常温和的调控意见，总体上和国八点是一致的，但是突出了区别对待的政策，明确了“有保有压”的方针。因此，银监会的房贷新政出台之后，北京电视台再次邀请水皮预测。水皮指出，银监会所谓的实质性首套住房消费贷款，区别的就是非自用型购房贷款，这正是对于消费和投资的区别。更可喜的是，银监会首次明确多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等属投资和投机需求，大幅度提高首贷比例，首贷的比例有望提到五至七成，这对于抑制投资需求将会产生积极影响。

　　房地产市场发烧，病根在银行，要消炎，首先就要拿银行开刀

以下是引用jiangjinqi812在2006-5-19 19:10:00的发言：
我自己发起的讨论,先来一个吧. 我一直很困惑,为什么在中国城市尤其大城市商品房空置率很高,这说明房地产市场处于供过于求的状态,但房价却仍然飞速上涨.这很不符合经济学的一般原理.但既然这种矛盾作为一种经济现象持续存在,这肯定有一些深层次的原因,特在此向各位经济大人们请教请教。

有些东西经济学是不能完全解释的。