[讨论]商品房空置率上升与房价飞速上涨的难题如何解决?用经济学理论分析这种矛盾

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这是国家统计局最新发布的商品房相关信息:

4月底商品房空置1.22亿平方米 同比增长18.9％

国家统计局19日发布的报告说，截至4月底，全国商品房空置面积为1．22亿平方米，同比增长18．9％。

　　国家统计局测算的4月份国房景气指数为101．61，比3月份上升0．15点，比去年同月回落0．65点。

　　其中，房地产开发投资分类指数比3月份和去年同月均有所回落。

　　1至4月份，全国房地产开发企业完成投资4131亿元，同比增长21．3％。完成商品住宅投资2835亿元，增长22．6％。其中，经济适用住房完成投资101亿元，增长4．1％。

　　1至4月份，全国房地产开发企业完成开发土地面积7281万平方米，同比增长57．5％；完成房屋施工面积11．76亿平方米，增长22．1％。

如:

王小广：中国房价涨幅被严重低估了一到两倍

房价涨幅被严重低估了一到两倍”，国家发改委宏观研究院经济研究所宏观室主任王小广给出了这样的判断。

　　上周六的清华大学，一场以“宏观经济是否过热”为主题的研讨会也因此将论题转向了“火热”的房价。

　　王小广不太同意国家统计局拿出的数字，“2004年的商品住宅价格增长说的是9.5%，去年是超过7%，”王小广认为，“上海、浙江的房价每年至少涨了30%，北京一季度二手房价格上涨了30%，一手房价格也上涨了20%”，“房地产价格不是每年增长8%

　来自2006年3月31日北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》分析称，中国东部地区的商品房均价现在达到了4000元左右，而北京、上海、南京的则更高一些。根据中国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍，这就意味着城市居民当中，至少70%没有购买新房（商品房）的能力

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关键词：经济学理论 理论分析 经济学 学理论 商品房 经济学 难题 房价 商品房 空置率

我自己发起的讨论,先来一个吧. 我一直很困惑,为什么在中国城市尤其大城市商品房空置率很高,这说明房地产市场处于供过于求的状态,但房价却仍然飞速上涨.这很不符合经济学的一般原理.但既然这种矛盾作为一种经济现象持续存在,这肯定有一些深层次的原因,特在此向各位经济大人们请教请教。

政府用一只看的见的手在干预。西方经济学是建立在自己贸易市场的情况下

z住房是很特殊的商品。由于长期来对房价有下降的估计，加上买涨不买跌的消费心理，所以大多消费者都在等，等其跌的一天。而如果房价真的下跌，那将是场灾难，空置率会继续上升，没有开发商敢起这个头。只好继续虚高不下，迟早这个泡沫总要破的。

政府与开发商暗箱操作;福利分房取消;年轻人结婚买房都是父母赞助;....这些都是高房价的理由.那么真正的吵做再哪个环节呢?

市场上商品房的价格对我们这些中下层收入者来说还是比较高的，虽然国家提供一部分经济适用房，但毕竟还是不能满足需求，而且有些较富裕的人也加入经济适用房的购买，再者开发商也不愿意开发商品适用房，因为利润微薄。开发出来的商品房价格太高，供大于求

转贴一个吧,这是政府对这一问题的后续政策:

国六条后续政策引人关注 土地供应调整是关键

2006-05-25 08:38:42

“国六条”仍是调控大框架 　　“国六条”出台之后，业内人士自然而然地将其与去年的“国八条”相比较，并 进行逐条解读。包括全国工商联住宅产业商会会长聂梅生、北京师范大学教授董藩以 及经济学家孙飞等业内专家都在第一时间围绕“国六条”提出了自己的看法。 　　而在记者的采访中，“国六条”与“国八条”的比较也毫无例外地成为首要的话 题。北京思源顾问总经理李国平在接受记者采访时表示，“国六条”相比“国八条” ，无论是在思路上还是在整体框架上有了进一步的拓展。“国六条”在整体框架上开 始从国家整体战略的角度着眼，不像去年的“国八条”仅仅局限于眼前一段时间内的 情况。可以说，“国六条”的范围更广泛、立足更长远、思路更开阔。 　　华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍魁则表示，与去年的“国八条”相 比，“国六条”的“火药味”更浓了。去年的调控是放在政治高度，要求地方政府负 责；而今天的政策方向则更明确、更务实、更关注执行阶段。 　　尽管新出台的“国六条”从调整住房供应结构、完善税收信贷政策、整顿市场秩 序、加快城镇廉租住房建设、发展二手房市场以及完善房地产统计和信息披露制度等 多个方面提出了调控要求，可以说是汇集了目前呼声最高、亟待解决的问题和意见。 但业内人士认为，与“国八条”一样，“国六条”仍然是仅仅提出了大的思路和框架 ，在大范围的指导性上更近了一步，但缺乏量化和可行性的方案。中大恒基不动产营 销公司总经理王述表示，虽然与去年提出的“国八条”比较，新政针对性更强，但功 效仍待执行。 　　住宅供应结构调整关键 　　要看土地供应结构调整 　　采访中，作为京城知名代理机构的代表，中原地产副总经理殷则环向记者就“国 六条”的相关措施进行了一一解读。针对措施第一条“切实调整住宅供应结构”，殷 则环指出，住房供应结构是否有可能调整好，就要看政府相关部门如何调整土地供应 量。目前北京的土地供应量并不能够满足整个北京市场的需求。想要解决这个问题， 首先就是要提高郊区以及五环以外土地的供应量，整合整个北京市的土地推出情况。 　　而对于措施第二条其中指出，要有区域的适度调整信贷政策。殷则环认为，如果 要调整首付比例的话，应该分成两个部分进行调整：一个是按照价格的高低，决定首 付款的大小，这个价格既有总价也有单价方面的。另外一个就是如何处理经济适用房 的贷款和购买第二套、第三套房子的贷款。如果真如此前业内传言的那样“一刀切” ，全部提至五成的话，就会造成买不起房的那一批人更加买不起房。 　　此外，在针对“完善房地产统计和信息披露制度”这一措施解读时，殷则环表示 ，从目前来说，这条措施是否能够有效落实，就要看相关部分如何真实处理房地产市 场的信息，会不会再次出现类似前不久两个部门发出同一数据指标相差甚远的情况。 业内更关注细节 　　措施如何制定 　　“总体来说，‘国六条’不会立竿见影地发挥作用。”殷则环在谈到“国六条” 的出台会对房地产市场产生什么程度的影响时如是说。而对于他的看法，其他几位被 访者也是持相近观点。究其原因，殷则环表示，从去年“国八条”提出之后无论是市 场还是消费者的反映来看，现在“国六条”的提出都不会在短期内有什么立竿见影的 作用。但并非没有作用，只是可能将在明后年逐渐地显露出来。这是由于消费者和市 场在经历“国八条”的历炼之后更加成熟；而目前土地供应市场日趋合理化，将会为 “国六条”作用的显现制造良好的条件。 　　而去年“国八条”出台之后，市场一度低迷以及消费者持币观望的局面，业内人 士也认为不会再次重现。同时，其对北京的房价上涨影响也不会太大。公衍魁认为， “国八条”是对去年地产在没有预兆下的一个急刹车，但今年以来，在金融等各个方 面不断出现调整，大家也感到了一些苗头，因此“国六条”出台也算是意料之中的事 ，不会引起去年那么大的震动。 　　此外，相对“国六条”本身，业内人士似乎更关注“国六条”相关细节化的措施 将会如何制定。李国平认为，经过长时间的市场沉淀，国家相关部门已经意识到“断 线”政策没有实质性的作用。对于“国六条”而言，关键问题是如何解决具体的问题 ，也就是随后的相关细节政策如何制定。尤其是土地方面的策略，既然提倡建廉租房 ，那么就应该把土地的价格降下来，怎么降，如何降，就是相关部门应该考虑的事情 了。背景阅读 　　５月１７日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，研究促进房地产业 健康发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》 。会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当 前存在的问题，进一步采取有针对性的措施： 　　（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经 济适用住房和廉租住房。 　　（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善住房转让环节税收政 策，有区别地适度调整信贷政策。制止囤积土地行为。 　　（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 　　（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制 止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 　　（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级 市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 　　（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及 时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 [] [46]

来源：京报网-北京现代商报

房价高的离谱，现在不是供大与求的问题，而是大量的闲置房卖不出去，老百姓买不起的问题。为什么不收开发商的房屋闲置税？开发商拿着银行的钱盖房，卖给老百姓，房价太高，老百姓买不起。房子空着，贷款利息要交，这些钱要老百姓买单。而且我今天在网上看到房地产开发商的毛利润达到55%，一个惊人的数字！经济学家还在喊房价还要上张16%（西安华商报头版头条，一个月前），他们的良心呢？政府的责任更大，尤其是地方政府。中央的政策在地方上根本无法实施。他们只考虑政绩！只考虑升官发财！

人们是买房子还是存钱,取决于国家的货币政策,只要国家继续实行高通胀大贬值低利率的政策,存款就等于每年拿出大把的票子免费送人,在这样一种背景下要使房价不上涨是不可能的.

好像是买方与卖方的一场博弈，由于卖方（包括政府，他们是房产商的上游，土地提供商）想尽办法（包括所谓政策监管明压实放）隐瞒产量和生产能力，买方只能认为产品非常的稀缺，需求推动价格不断上涨。由于空置率是因为惜售而不是供给过量成的，所以所谓空置率与价格上涨的矛盾是不存在的，二者是一致的。当然是先有需求推动价格，后有惜售，只不过惜售反过来放大了需求，造成价格进一步上涨。目前空置成因的信息不对称由于时间的原因不断消除（政府出于所谓公平的考虑，也在作消除信息不对称的工作），买方可能会根据信息作出待买，空置率可能会进一步上升，价格会相对减缓上涨，卖方可以改变策略平抑房价，也可以愣扛，于是买卖双方对峙，就看谁扛得过谁了。