如果我是炒房客

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据说楼市中存在着三种需求：一种是普通百姓居住、结婚、改善的刚性需求，一种是富裕阶层保值升值的投资需求，还有一种就是炒房客炒作倒卖的投机需求。那么作为一个投机者，如何才能够获得最大的收益呢？我在《房价还能涨到多高 http://www.pinggu.org/bbs/thread-912551-1-1.html》的帖子中通过上海房价的历史数据估算了上海房价的平均涨幅约为20%左右，这边还是以之前的例子为基础，试算炒房的收益：

年份	上海商品房均价	全年平均涨幅(E)	套(90m2)	首付3成	贷款7成	市值
2003	5,118	20%	460,620	138,186	322,434	460,620
2004	6,142	20%	552,744	230,310	537,390	767,700
2005	7,370	20%	663,293	383,850	895,650	1,279,500
2006	8,844	20%	795,951	639,750	1,492,750	2,132,500
2007	10,613	20%	955,142	1,066,250	2,487,917	3,554,167
2008	12,735	20%	1,146,170	1,777,083	4,146,528	5,923,611
2009	15,282	20%	1,375,404	2,961,806	6,910,880	9,872,685
2010	18,339	20%	1,650,485	4,936,343	11,518,133	16,454,475

如上表中所示的，如果在03年的时候买一套90平米的二居室A，需要花费46万元，在买房子A的时候假设以3成首付7成贷款的话，则首付需要138186元，贷款322434元，这套房子到了2010年可以升值到约165万元。而如果在买了房子A一年以后（这个时候房子A已经涨到了约55.2万元），把房子A卖掉，还掉之前借的322434元贷款，则还可以剩下230310元，还是以3成首付7成贷款的方式，这个时候就可以去买一套市值767700元的更好的房子B，一年之后再卖掉（这个时候房子B涨到了约92万元），拿回383850元，在贷款去买价值1279500的房子C。。。。等这个游戏玩到2010年，当年46万的二居室已经变成了1600万的别墅。
每每听到有人因为早些年的时候一念之差没有买房踏空而懊悔不迭，殊不知这种买了房子后原地卧倒坐等升值的收益比起炒房来说实在是不值一提。尽管房子流转的速度未必有上述例子中的那么快，也没有考虑到贷款成本和交易环节的税金，但是其核心思路就是利用杠杆效应不断的兑现收益，再从银行获取更多的贷款以小博大。这也可以说明为什么在房价如此之高的今天，交易依旧活跃、调控依旧空调，这其实就是一个炒客甲倒给炒客乙，炒客乙再倒给炒客丙的游戏，而等到击鼓传花的游戏真正玩不下去的那天，其后果则是由我们所有人来买单。

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关键词：如果我是 pinggu thread 上海房价 HTML 房客

到不一定是所有人买单，而是接最后一棒的人买。到时银行贷款还不上，大甩卖，1600万的别墅白给银行都不够，倾家荡产都有可能。

非主流书生 发表于 2010-9-18 15:26
到不一定是所有人买单，而是接最后一棒的人买。到时银行贷款还不上，大甩卖，1600万的别墅白给银行都不够，倾家荡产都有可能。

真到了那么一天，覆巢之下安有完卵？

luoxiaiii 发表于 2010-9-18 20:58

非主流书生 发表于 2010-9-18 15:26
到不一定是所有人买单，而是接最后一棒的人买。到时银行贷款还不上，大甩卖，1600万的别墅白给银行都不够，倾家荡产都有可能。

真到了那么一天，覆巢之下安有完卵？