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上半年楼市“低开高走”：房地产投资正增长，约束性调控政策紧绷
21世纪经济报道
随着新冠肺炎疫情逐渐缓解，房地产市场正快速恢复，并以成交量的“两连增”结束今年上半年。
7月16日，国家统计局发布上半年宏观经济数据。其中，楼市数据表现颇为亮眼。今年上半年，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%，年内增速首次转正。
上半年，商品房销售规模仍然低于去年同期，但降幅正逐渐缩小。且从单月来看，5月和6月，市场销售规模已连续两月超过去年同期。这也说明，房地产市场交易已彻底从疫情中恢复。
政策友好、复工复产顺利、流动性宽松，被认为是刺激市场升温的主因。随着市场的全面回暖，今年6月，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市已经达到61个，二手房价格上涨的城市有50个，均为最近12个月来新高。其中，因二手房价格上涨过快，深圳已出台全国最严厉的限购措施。
这也揭示出一个现实：部分区域的楼市已经进入“过热”区间。那么，在恢复常态之后，市场还将如何演变？深圳的新政，又是否成为调控收紧的信号？
市场升温明显
受疫情影响，今年1-2月，全国商品房销售面积下降了近四成，销售额降幅也达到36%。此后，随着复工复产的推进，市场逐步升温。到今年上半年，全国商品房销售面积和销售额降幅分别收窄至8.4%和5.4%。
其中，市场在二季度的表现尤其亮眼。4月单月，全国商品房销售面积为11995万平方米，仅比去年同期下降2.1%；商品房销售额11498亿元，同比仅下降5.0%。5月和6月，这两项指标均全面回正。在房企冲击半年度业绩的情况下，6月全国商品房销售面积超过2亿平方米，创年内新高。
需求的大量释放，成为推动市场升温的主因。这其中，既有被疫情压抑的需求，也有因市场不确定性而催生的资金避险需求。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，在相对宽松的流动性之下，购买核心城市的住房实现资产保值增值的需求提升，高总价、大户型的改善型房子交易明显增加。
销售的回暖叠加融资环境相对宽松，使得房企的资金状况有所改善。上半年房企到位资金83344亿元，同比降幅从今年前两月的17.5%收窄至1.9%。
在投资端，上半年全国房地产开发投资增速终于回正，达到1.9%。由于资金充裕、预期向好，房企在近期大量拿地，上半年的拿地面积几乎恢复到去年同期的水平。
市场升温还推动了价格的提升。在纳入统计的70个大中城市中，二三线城市的房价涨幅相对明显，成为“涨幅榜”的主力。
6月，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨0.8%和0.5%，涨幅均有所扩大。其中，银川、唐山、惠州领衔新房涨幅榜，无锡、西宁、银川则位居二手房涨幅榜第二到第四位。
相比之下，4个一线城市的价格涨幅不如二三线城市，且已出现回落。但作为特例，上月深圳的二手房价格上涨了1.9%，位居70个大中城市之首。
受此影响，深圳于7月15日发布了8条楼市调控新政，为楼市“五限”（限购、限贷、限售、限价、限户型）再度加码。其中，“落户满3年+连续36个月及以上个税或社保”的限购门槛，堪称“史上最严”。
“调控开始转向”？
在多数分析人士看来，深圳房价涨幅过快，虽有供应不足、炒房氛围浓郁等因素，但也反映出，在市场升温的大背景下，一些区域市场仍有可能走向“过热”。
按照上海易居房地产研究院的统计方式，今年6月，70个大中城市中，有12个城市的二手房价格涨幅超过“合理区间”（0.2%-0.6%）。其中，深圳、无锡、西宁、银川、宁波五城因价格涨幅超过1.0%，位于“过热区”。
房企已经感知到这种热度。一方面，由于蓄客、销售情况良好，不少项目取消了此前的价格优惠，甚至上调价格；另一方面，由于预期向好，房企的拿地热情高涨，土地市场也出现“量价齐升”。
上海易居房地产研究院的统计显示，今年6月，40个典型城市平均土地成交均价为5966.6元/平方米，环比上涨11.5%，同比上涨14.3%，创历史新高。今年上半年，已有杭州、上海、北京、广州四城的土地出让金突破千亿。
某大型上市房企则向21世纪经济报道记者坦承，公司在第二季度实施了一拨“抢收”，既是出于冲击半年度业绩、填补前期缺口的需要，又包含了对后期市场变化的担心，这种变化可能来自于疫情反复、调控施压等不可控因素，从而导致市场下行。
这种担心不无道理。5月以来，北京出现疫情反复现象，不少从业者的市场信心一度受到打击。
政策层面的调整也已经出现。在深圳出台调控新政之前，杭州、宁波、郑州、内蒙古等省市先后在7月收紧楼市调控，东莞则于7月16日收紧调控。银保监会也在7月13日表示，“严禁银行保险机构违规参与场外配资，严查乱加杠杆和投机炒作行为，防止催生资产泡沫，确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节。”
“调控开始转向。”中原地产首席分析师张大伟表示，上半年出台的调控政策以“维稳”为主，随着近期多个城市房价明显上涨，约束性的调控政策开始出现。
许小乐也指出，政府并不会因为经济增长和财政收入困难而重新刺激房地产，让资金回到实体经济是当下政策的导向。
多数分析人士认为，在房住不炒、因城施策的大背景下，未来楼市调控将保持适度从紧的力度。受此影响，市场很可能会继续升温，但幅度有限，且局部过热的情况也将迅速被遏制。
在对房地产投资的判断上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华也颇为谨慎，“上半年房地产投资已经转正，增长1.9%，但同时也要看到更多的房地产市场指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、一些商品房销售指标，目前看还处于下降区间。所以对下半年房地产的走势还是应该持观察的态度。”
（作者：张敏编辑：林虹）
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