加拿大的房主房客与房奴

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发布: 2010-9-23 22:51 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 0次

“房奴”一词英语的表达应该是House Poor，顾名思义，由于买房引起的节衣缩食，穷困拮据。生活中加拿大的华人中，一部分是由于没买房成了房客，另一部分人是由于买了房而变成房奴。严格意义上来说，只有那些付清了按揭贷款，只交地税或地税和管理费的房主才是真正的房主。加拿大的房主、房客与房奴的生活上有哪些不同呢？

《多伦多星报》最近的一篇报道引起了很多读者的评论，题目是Renters are subsidizing homeowners。文章试图从政策层面和具体数据来证明，加拿大政策导向是鼓励买房，租客难以从政府得到政策支持，客观上形成了租客补贴房东，穷人周济富人的局面。以安省为例，联邦、省、市三级政府给与购房者税务上的优惠平均每家庭$2629，而给与房客的补贴和优惠只有$395；房主的平均家庭收入为$92,885，而房客的平均家庭收入只有$45,558。一些观察家认为，联邦政府在2008年和2009年推出的金额分别为5亿和20亿的长者业主税务优惠和装修退税政策，是对租客的一种歧视，在过去20年中，政府的政策始终偏向房主，而租房客却被冷落。文章的插图是一位在家做day care的38岁妇女Tabatha Andrews，她对记者说“真的让我很生气，得到优惠的总是房主，而不是租房客。”按照政府目前的政策，她担心自己和丈夫以及两个女儿会永远做租房客。我们以三口之家，两卧室的租金来推测租房客的日常生活：大多地区公寓的平均租金在$1000元/月，租客家庭平均税后可支配收入$3000/月，用于储蓄和日常开支的资金只剩下近$2000。如果打算买30万元的房子，首付20%，要不吃不喝存款两年半，而两年后房价又变化了。。。据统计，近年来经济情况最糟糕的2009年，加拿大房价上涨5.2%，如果租房客每年收入不增加5%，很可能导致永远租房。无论租房客主观上承认与否，帮房东打工是不争的事实。
房主，如果不是free and clear地拥有房产，有贷款要还，是不是一定就是房奴呢？笔者认为，在加拿大有按揭贷款的人士可以选择做房奴或不做房奴。网名“茗品屋”的朋友写过一篇《房奴省钱12招》的博客，笔者仔细读过两遍，觉得很有趣。总结起来有以下12条：
1.
收敛买房时抢offer时的豪气，谈按揭贷款时，要分毫必争；
2.
女士化妆品从奢入简；
3.
建议男士拎起小饭盒，告别food court，戒烟限酒；
4.
不买名牌应季服装；
5.
告别costco，只去华人超市；
6.
将各类保险集中在一家保险公司，争取最大折扣；
7.
捆绑和集中电视电话服务；
8.
累积airmile；
9.
申请油站加油卡；
10.
不吃；
11.
不喝；
12.
不玩
如果选择做房奴，简单来说只有一句话，除了供房子啥都不干。在实际生活中，买了房之后残酷降低生活标准的人还大有人在：省电、省气、省水，甚至出租卧室或地下室。。。还有些朋友觉得欠银行贷款不舒服，最大限度缩短还款期，或主动提高月供款，将每月可支配收入的70%用于还贷款。上述做法，是把自己主动当成了房奴，而不是被迫。很多华人在移民加拿大之前，从来没有从银行借过钱，即使用过信用卡也每月付清。笔者在加拿大从事按揭贷款工作近两年，从来没有遇到一位华人客户每月只付信用卡最低还款额，100%是信用卡余额“月光族”。可见，华人消费者对个人债务是何等重视，以至于把按揭贷款当成了一种精神负担。

在北美，借钱买房是一种常态，想一想，除了买房之外，还有多少其他个人用途可以从银行借钱。“房奴”被很多华人定义为“银行的奴隶”，这种解释与英文的house poor完全不同。这也说明了东西方文化的差异，在西方社会，消费者把拿到银行贷款作为个人信用和收入能力的象征，西方的“房奴”指的由于过度借贷而被迫降低生活标准。华人消费者有一种思维定势：租房是给房东打工；买房是给银行打工。从银行借款10万，利率3%，35年要还6.1万的利息，所以借款人是银行的labor。持上述观点的华人不在少数。我们可以算出来35年要付多少利息，但无法知道35年后的房价。从多伦多房价的历史数据来看，35年前，1975年多伦多的二手房平均成交价是$57,000，即使按照6%的利率来计算，35年利息支出为$78,321，35年的本息合计不过$135000，而如今的多伦多二手房平均成交价为$415000。从这个角度看，银行的钱是在为房主打工。





要不要做房奴，对于加拿大的消费者是一种选择。如果你是房主，就可以利用房产这个资源有效地管理家庭的资产和负债。道理很简单，房子是资产，贷款是负债，经营得好，资产负债达到平衡就不会影响生活水准。在中国，从房子里拿钱出来被认为是“大逆不道”，是过度借贷，是炒房的投机者。。。所以，银行不会提供任何金融工具给你，帮你从房子里取钱。在加拿大，从房子里取用现金，改善生活质量，甚至是投资，都是可以的，而且受到鼓励。以BMO（满地可银行）的贷款产品Homeowner Readiline为例，借款人偿还的每一分钱按揭贷款本金都会自然变成消费信贷额度，这种以房产为抵押的额度，利率比普通的个人信用额度利率低近2.5%，该银行还专门设立网页指导房主如何从房产中取用现金，用于投资或购买第二处住房，http://www.bmo.com/homeownerreadiline/index.html。

善用金融工具，放下心理包袱，你将体会到在加拿大做房主的自由和优越。首付款达到房价的30%，登陆5年内的新移民，即使没有收入，也可以申请到住房按揭贷款。有收入的消费者，根据加拿大政府现行的政策，首付款5%既可以申请按揭贷款。从申请加拿大移民的那一天开始，我们就向往着自由、平等和安全的生活，勇敢地再次走进风雨，重新开始，只为不辜负那些挚爱的亲人和他们期待的眼神。祝所有的华人移民早日告别租客和房奴生活，享受自己靠勤劳和诚实创造的美好生活。

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