中国房地产行业报告2005

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中国房地产行业报告2005
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目 录
第一章 房地产业发展概述...................................... 1
一、房地产业定义、分类和特征................................ 1
（一）房地产和房地产市场......................................... 1
（二）房地产业及分类............................................. 2
（三）我国房地产业的基本特征..................................... 3
二、房地产业发展的周期性.................................... 3
（一）房地产业周期性波动的必然性................................. 3
（二）房地产周期的特征........................................... 4
（三）房地产周期的实证分析....................................... 5
三、房地产业在国民经济中的地位和作用........................ 6
（一）房地产投资是固定资产投资的重要组成部分..................... 6
（二）提高住房水平，调整居民家庭资产结构......................... 6
（三）拉动消费需求，促进国民经济增长............................. 6
（四）扩大就业，推进农村城镇化................................... 6
（五）引导和影响相关产业发展..................................... 7
（六）房地产业仍将是国民经济的支柱产业........................... 8
四、目前我国房地产业存在的主要问题.......................... 9
（一）法规建设滞后............................................... 9
（二）房地产市场体系不健全....................................... 9
（三）房地产金融体系不完善....................................... 9
（四）部分房地产领域的市场化程度低.............................. 10
（五）住宅产业化推进滞后........................................ 10
五、2004 年我国房地产业发展概述............................. 11
第二章 房地产业发展环境..................................... 13
一、宏观环境对房地产业的影响............................... 13
（一）宏观经济持续快速增长的影响................................ 13
（二）物价水平变动的影响........................................ 13
（三）收入增长的影响............................................ 14
（四）利率调整的影响............................................ 15
（五）城镇化发展的影响.......................................... 17
（六）国内资本市场的影响........................................ 18
（七）国际资本市场的影响........................................ 18
二、法律法规环境........................................... 20
（一）2004 年房地产业重要法律法规评述............................ 20
（二）现行房地产业法规体系存在的问题............................ 22
三、政策环境............................................... 23
（一）2004 年房地产相关政策...................................... 23
（二）2004 年房地产政策效果评述.................................. 24
（三）2005 年房地产发展政策取向.................................. 25
四、房地产业监管体制....................................... 30
（一）我国房地产业的监管体制.................................... 30
（二）现行监管体制中存在的问题.................................. 31
第三章 房地产市场供给....................................... 33
一、土地开发及土地购置..................................... 33
（一）土地开发、投资及购置情况.................................. 33
（二）土地市场存在的问题........................................ 34
二、房地产开发............................................. 37
（一）房地产开发投资情况........................................ 37
（二）房地产开发规模与开、竣工情况.............................. 38
三、房地产市场供给结构..................................... 39
（一）区域结构.................................................. 39
（二）品种结构.................................................. 40
（三）城镇住宅建设情况.......................................... 42
（四）经济适用住房情况.......................................... 43
四、房地产市场供给预测..................................... 44
（一）影响房地产市场供给的主要因素.............................. 44
（二）房地产供给发展趋势和预测.................................. 45
第四章 房地产市场需求....................................... 46
一、2004 年房地产市场需求状况............................... 46
（一）需求总量.................................................. 46
（二）需求结构.................................................. 47
（三）需求特征分析.............................................. 48
二、房地产市场需求预测..................................... 49
（一）影响房地产需求的主要因素.................................. 49
（二）房地产需求发展趋势........................................ 51
（三）房地产市场需求量预测...................................... 53
第五章 房地产市场供需平衡分析和未来发展趋势................. 56
一、房地产市场供需平衡分析................................. 56
（一）一、二、三级房地产市场供求平衡状况........................ 56
（二）主要房地产细分商品供求平衡................................ 58
二、2004 年房地产价格分析................................... 59
（一）2004 年房地产价格水平和特点................................ 59
（二）房地产价格形成机制........................................ 63
（三）房地产价格走势及市场发展预测.............................. 65
第六章 房地产投融资分析..................................... 67
一、投资规模及结构......................................... 67
（一）投资总量.................................................. 67
（二）投资增长速度.............................................. 68
（三）投资的区域结构............................................ 68
（四）投资的品种结构............................................ 70
二、房地产融资分析......................................... 71
（一）房地产融资渠道............................................ 71
（二）房地产融资渠道单一原因分析................................ 74
（三）房地产融资渠道多元化发展趋势.............................. 76
第七章 重点城市房地产市场发展状况........................... 78
一、北京................................................... 78
（一）房地产开发投资............................................ 78
（二）房地产需求................................................ 81
（三）现房市场供求均衡及房地产价格.............................. 82
（四）期房市场供求均衡及房地产价格.............................. 83
（五）二手房市场发展状况........................................ 84
（六）房屋租赁市场发展状况...................................... 84
（七）投资环境分析.............................................. 86
二、上海................................................... 87
（一）房地产开发投资............................................ 87
（二）房地产供给................................................ 89
（三）房地产需求................................................ 89
（四）二三级市场状况............................................ 90
（五）房地产价格................................................ 91
（六）2005 年上海房地产市场发展趋势.............................. 91
三、天津................................................... 92
（一）房地产开发投资............................................ 92
（二）房地产供给................................................ 95
（三）房地产需求................................................ 96
（四）房地产价格................................................ 96
四、重庆................................................... 97
（一）房地产开发投资............................................ 97
（二）房地产供给................................................ 99
（三）房地产需求............................................... 100
（四）房地产价格............................................... 101
（五）存量房市场............................................... 102
（六）2005 年重庆房地产市场展望................................. 102
五、杭州.................................................. 103
（一）房地产投资额增长势头减弱................................. 103
（二）投资购房迅速减少......................................... 103
（三）二手房交易情况........................................... 104
（四）2005 年杭州市展望......................................... 104
（五）2005 年杭州楼市热点区域................................... 105
六、成都.................................................. 106
（一）房地产投资............................................... 106
（二）房地产供给............................................... 106
（三）房地产投资资金来源....................................... 107
（四）房地产需求............................................... 107
（五）房地产价格............................................... 108
图表目录
表1： 房地产经济景气循环各阶段特征...................................................................................... 5
表2： 2000～2003年房地产业就业人数...................................................................................... 7
表3： 2000～2004年城镇人均可支配收入与恩格尔系数......................................................... 14
表4： 2002～2004年热点城市居民人均可支配收入................................................................. 15
表5： 2000～2004年股票发行量和筹资额................................................................................ 18
表6： 2001～2003年股票交易情况............................................................................................ 18
表7： 1998～2004年全国房地产土地开发与购置投资额......................................................... 33
表8： 1997～2004年全国房地产土地购置与开发面积............................................................. 34
表9： 1997～2004年全国房地产开发投资及其增长情况......................................................... 37
表10： 1997～2004年全国房地产开发规模和开、竣工面积增长情况................................... 39
表11： 2004年全国东中西部房地产开发规模和开、竣工面积增长情况............................... 39
表12： 1997～2004年各种商品房施工面积及其增长情况....................................................... 40
表13： 1997～2004年各种商品房新开工面积及其增长情况................................................... 40
表14： 1997～2004年各种商品房竣工面积及其增长情况....................................................... 41
表15： 1999～2004年各种商品房竣工价值及其增长情况....................................................... 41
表16： 1997～2004年全国各种商品房新开工面积及施工面积比重....................................... 42
表17： 1997～2004年全国各种商品房竣工面积及竣工价值比重........................................... 42
表18： 1999～2004年城镇住宅建设施工与竣工面积及其增长............................................... 43
表19： 2004年全国房地产投资及增长速度.............................................................................. 44
表20： 1997～2004年全国商品房销售面积、销售额及其增长情况....................................... 46
表21： 1997～2004年商品房销售面积结构.............................................................................. 47
表22： 1997～2004年商品房销售额结构.................................................................................. 48
表23： 2001～2004年个人购买商品房面积及其比重............................................................... 48
表24： 2001～2004年销售给个人的商品房金额及其比重....................................................... 49
表25： 1999～2004年商品房空置情况...................................................................................... 58
表26： 2000～2004年空置量增长情况...................................................................................... 58
表27： 1997～2004年商品房销售价格...................................................................................... 59
表28： 1997～2004年商品住宅销售价格.................................................................................. 59
表29： 1997～2004年办公楼房销售价格.................................................................................. 60
表30： 1997～2004年商业营业用房销售价格.......................................................................... 60
表31： 2003～2004年各季度商品房销售价格指数................................................................... 61
表32： 2003～2004年各季度房屋租赁价格指数....................................................................... 61
表33： 2003～2004年东、中、西部商品房平均售价增长情况............................................... 62
表34： 2003～2004年东、中、西部商品住宅平均售价增长情况........................................... 62
表35： 2003～2004年东、中、西部办公楼房平均售价增长情况........................................... 62
表36： 2003～2004年东、中、西部商业营业用房平均售价增长情况................................... 63
表37： 2003～2004年各季度土地交易价格指数....................................................................... 64
表38： 1999～2004年房地产开发投资与 GDP和固定资产投资的比例关系......................... 67
表39： 2003～2004年东、中、西部地区房地产投资比重变化............................................... 69
表40： 2003～2004年东、中、西部地区住宅房地产投资比重变化....................................... 69
表41： 2003～2004年东、中、西部地区办公楼房地产投资比重变化................................... 69
表42： 2003～2004年东、中、西部地区商业营业用房 房地产投资比重变化..................... 70
表43： 1997～2004年不同类型商品房投资结构....................................................................... 70
表44： 1998～2004年房地产开发投资中各项资金来源........................................................... 72
表45： 1999～2004年北京市房地产开发土地购置及土地开发情况....................................... 79
表46： 1998～2004年北京市房地产开发投资及其增长情况................................................... 79
表47： 1999～2004年北京市房地产开发各项资金来源........................................................... 79
表48： 1999～2004年北京市商品房施工、新开工和竣工面积............................................... 80
表49： 2001～2004年北京市商品房销售面积.......................................................................... 81
表50： 2001～2004年北京市商品房销售额.............................................................................. 81
表51： 2001～2004年北京市商品房销售单价.......................................................................... 83
表52： 1999～2004年北京市二手房交易情况.......................................................................... 84
表53： 2004年北京市房屋租赁结构.......................................................................................... 85
表54： 2004年北京市各城区房屋租赁交易量 占全市房屋租赁交易量的比重..................... 85
表55： 2004年北京市房屋租赁价格.......................................................................................... 86
表56： 1999～2004年上海市房地产开发土地购置及土地开发情况....................................... 88
表57： 1998～2004年上海市房地产开发投资及其增长情况................................................... 88
表58： 1999～2004年上海市房地产开发各项资金来源........................................................... 88
表59： 1999～2004年上海市商品房施工、新开工和竣工面积............................................... 89
表60： 2001～2004年上海市商品房销售面积.......................................................................... 90
表61： 2001～2004年上海市商品房销售额.............................................................................. 90
表62： 2001～2004年上海市商品房销售单价.......................................................................... 91
表63： 1999～2004年天津市房地产开发土地购置及土地开发情况....................................... 93
表64： 1998～2004年天津市房地产开发投资及其增长情况................................................... 94
表65： 1999～2004年天津市房地产开发各项资金来源........................................................... 94
表66： 1999～2004年天津市商品房施工、新开工和竣工面积............................................... 95
表67： 2001～2004年天津市商品房销售面积.......................................................................... 96
表68： 2001～2004年天津市商品房销售额.............................................................................. 96
表69： 2001～2004年天津市商品房销售单价.......................................................................... 97
表70： 1999～2004年重庆市房地产开发土地购置及土地开发情况....................................... 98
表71： 1998～2004年重庆市房地产开发投资及其增长情况................................................... 98
IX
表72： 1999～2004年重庆市房地产开发各项资金来源........................................................... 98
表73： 1999～2004年重庆市商品房施工、新开工和竣工面积............................................... 99
表74： 2001～2004年重庆市商品房销售面积........................................................................ 100
表75： 2001～2004年重庆市商品房销售额............................................................................ 101
表76： 2001～2004年重庆市商品房销售单价........................................................................ 101
图1： 1999～2004年房地产投资增长速度变化......................................................................... 24
图2： 1997～2004年全国房地产投资情况................................................................................ 38
图3： 1999～2004年城镇住宅建设施工与竣工情况................................................................. 43
图4： 1997～2004年商品房销售面积及销售额增长率............................................................. 47
图5： 部分省市2002年与2003年1～6月城市房屋拆迁面积对比............................................. 51
图6： 江苏省2000年～2003年上半年城市房屋拆迁面积......................................................... 52
图7： 1998～2004年土地购置面积和开发面积增长率............................................................. 56
图8： 1997～2004年全国房地产开发、销售情况..................................................................... 57
图9： 1997～2004年房地产投资占GDP和固定资产投资的比例............................................. 68
图10： 1997～2004年房地产投资、固定资产投资和GDP增长速度....................................... 68
图11： 1998～2004年不同类型商品房投资增长情况............................................................... 71
图12： 1998～2004年债券在房地产开发投资资金来源中的数量和比例............................... 72
图13： 外资在房地产开发投资资金来源中的数量和比例....................................................... 73
图14： 银行贷款在房地产开发投资资金来源中的数量和比例............................................... 74

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