关于中国城市房价问题

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关于中国城市房价问题，与邹啸鸣先生商榷
【邹啸鸣以下文章很有见解，对政府官员的计划经济性质的言论进行了有力驳斥。中国城市房价问题的关键在于努力提高住房的有效供给，而对有效供给具有阻碍作用的各种政策，则导致了供给不能有效应对需求的短缺从而引起房价的不断上涨。在邹先生下文中特别指出了投机的正面作用，认为投机有利于增加住房的供给。这个问题值得商榷。投机确实有利于房产商，因而使他们对增加供给没有后顾之忧。但另一方面，投机则放大了住房的价格，使住房价格更加容易上涨。如果我们作一个假设：没有进行投机的中间商，由最终消费者与房产商直接交易，则最终消费者可以以较低价格获得住房，因为这毕竟免去了中间人的利益。在此，我们假设最终消费者与投机者对房产商进行供给行为的促进作用是相同的，于是，投机者就成为多余的甚至有害的因素。如果情况不是这样，即最终消费者对房产商的供给促进作用不如投机者，那么投机者的作用则是可取的。但是，投机者对住房供给的促进作用与其提高房价的程度相比，正、反作用谁更大呢？如果投机者对住房供给的促进作用比最终消费者的作用大1倍，但他却使价格上涨1倍，那么这显然得不偿失。如果投机者对住房供给的促进作用只与最终消费者持平或者略大于消费者，那么投机者同样是多余的。而现实是，大多数投机者同样是向银行按揭贷款来炒卖住房的，这与最终消费者没有太大差别。投机者所做的事情，最终消费者同样可以做。这样，投机者就只是多余的甚至有害的因素了，需要加以适当形式的抑制。当然，这种抑制不能导致住房供给的减少，否则同样得不偿失。
城市住房建设如果能够借鉴农村乡镇的住房建设方式，即农村乡镇住房建设是一种住房户自助建房行为，它不需要通过房地产开发商，即农民的住房不是商品（或者不完全是商品），而是自给自足的自我供给的物品。这样就尽可能减去了各种成本费用，从而使住房价格尽可能最低。而这种建房模式在城市却越来越不可能，因为城市的复杂性使其受到更严重的政府管制，这种管制有利于房地产开发商获得高额垄断利益，同时也损害了广大住房消费者的利益。如果政府希望房价能够下降到较低水平，那么就应该创造必要条件让这种农村乡镇的建房模式能够在城市里得到一定程度的实现。---黄焕金】

"专家"越忙 房价越涨
　　作者：邹啸鸣
　　2006年5月23日

　　中央电视台《经济信息联播》5月20日播出"建设部官员称房地产市场存在四大问题"，指出：一、少数大城市房价上涨过快；二、住房供应结构不合理矛盾突出，16个重点城市新建商品房套均建筑面积高于120平方米，套型、价格结构问题和区域性结构问题与普通居民家庭的合理住房需求不相适应；三、房地产市场秩序比较混乱,虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售问题不同程度存在；四、一些中心城市外来人员购房比例较大。
　　
　　该官员的判断，不知道是代表建设部呢还是代表他自己。作为一个公民，我有权追问他几个问题：
　　
　　1、你认为房产价格"正常的"、"合理的"上涨速度是多少？房产一年上涨10%"不合理"，那么股票一天上涨10%是否合理？
　　2、该官员自己住的房子，面积多大？符合什么标准的"合理结构"？老百姓的"资格"难道就只能住120平方米以下的小房子？谁规定的？建设部？
　　3、捂盘惜售问题用的着你建设部的官员来"担忧"吗？如果他"捂盘惜售"导致他赚钱，你是否准备将他绳之以法？法律依据是什么？如果他"捂盘惜售"导致他亏损，建设部是否准备进行补贴？
　　4、中华人民共和国的法律，那条规定了不允许"该城市"以外的人购房？
　　
　　更简单地说一条：自从1998年实施房改政策以来，中国的城市人均居住面积大幅度上升。而导致城市居民住房改善的原因，是房产商为了牟利而生产出来的。这与其他任何行业的老板满足人民日益增长的需求的过程一模一样。其中，没有一套房子是由"建设部"的官员建设出来的。
　　
　　相反，建设部及其他几个部委等连续几年出台的所谓"组合拳"，虽然舆论认为"不成功"，理由是房价涨势依旧。我却认为非常成功，只要你从参与"组合拳"的各利益集团的角度看问题。非常明显的是：调控风声越紧，房价涨势越汹。重要的是，这也是符合经济学逻辑的结果。
　　
　　自从98年房改制度以来，房屋需求的增长来自以下几个方面：1、城市中那些没有享受到房改福利的年轻人需要结婚，这批人将越来越多；2、中国正在经历一个从农业大国向工业大国转化的历史时期。1亿多农民工涌入城市打工后，必然需要住下来，而建设部从来没有规划过任何一套房子给他们；3、大学生毕业后，农村几乎找不到能弥补他们所支付的昂贵的学费的工作，都只能在城市工作和买房；4、原先习惯视三代同堂为幸福的家庭，现在趋向收入和风险自担以减少矛盾；5、原先习惯人均居住面积较小，现在习惯与此相反；6、原先将资产投资于股票，现在眼红房产价格上升而加入了购房大军；7、来自国外的购买力；8、小城市的贪官准备以后居住到大城市去。9、房价上升以后，地方政府各机构动用财政补贴，大建作为福利的"集资房"，按级别分配给官员和下属。
　　
　　来自需求者之间的竞争是导致房价上升的主要因素。因为他们各自努力的结果是共同将需求曲线向右移动。而来自供给者之间的竞争则是导致房价下跌的主要因素。因为他们各自努力的结果也是共同将供应线向右移动。政府这个第三者则从中渔利，获得税收、土地差价以及银行利息收益。供求交易越旺，第三者收获越丰。
　　
　　目前舆论强烈谴责房产"投机"包含了太重的误解。其实房产投机对增加房屋供给有效。经济逻辑是：投机者将自己的钱购买了房子，房产商才能收回资金用于新楼盘开发。而投机者则承担了房子出售的风险。如果租金更令他满意他就选择出租。投机者越多，风险越分散，房产商开发新楼盘的速率越高。如果他们受到的打击越烈，房价越容易上升。因为相当于增加供给的努力受到打击。
　　
　　除了房产商之间的竞争越来越烈并将房子越造越高的行为符合"将供应线往右移"的标准以外，国土局严控土地供应的规模、地方政府垄断土地供应利益、中央银行提高房贷利率、税务局提高税率等措施，都是在努力将房产商的"将供应线往右移"的努力往左拉。这全部都是提升供应成本的措施，也都是导致房产价格趋高的扎实措施。如果官员们真是希望达到所谓的"抑制房价"的目标，则应该将努力方向掉转。他们不应该对交易进行处罚性"增费"，而应该进行奖励"减费"。
　　
　　在所有这些需求之中，从政治角度值得打击的，无非是贪官购房和得到补贴的"集资购房"。二者都属于权力转换成财富的贯常手段，这两个层面都与房产商的行为无关，只要权力没有得到足够的监督，只要没卡断权力调动资源向内部人配置的纽带，将来通货膨胀的话他们还可以给自己发黄金。
　　
　　那种号召老百姓"不买房运动"的学者最幽默。如果你真听了他的，美丽的姑娘将会成为了别人的新娘。虽然他的预测从来就没有正确过一次，但并不妨碍这种经济学教授用道德语言来忽悠房产政策。将来房价继续上升，他也不准备弥补他的好学生任何"预期错误"的损失。那些"增费、增税、增息"的馊主意都与这类专家有关。
　　
　　冀希望于房产商亏损来增加房产供给是违背经济学逻辑的。冀希望于政府机构少收点利息和税、费，也是幼稚的，除非你能让猫不吃腥。或者是猫食的供应不由猫自己控制。
　　
　　只有供给增加才能改善人们的居住条件，只有供给增加才能减缓房价上升的速率甚至使房价下跌。房产商和投机商为此作出了他们的贡献。政府可以为降低房价作的贡献是：拓宽政策，将眼光放到农村去，让农村的住房可以市场化。实现的前提是：农村的土地私有化。否则购房款又将落入贪官的怀抱。

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