房地产调控-经管之家官网

相关帖子	版块	作者	回复/查看	最后发表

从做空大师美国的查诺斯到中国万科董事会主席王石，都发出警告：楼市存在明显泡沫，且	真实世界经济学(含财经时事)	atomic1984 2013-3-25	303 26065	punka 2013-10-4 23:11:07
中国经济增长还是得靠房地产地产调控已见政策底	新手入门区	上海精进 2013-8-12	0 1462	上海精进 2013-8-12 14:53:47
2013年8月12--16日渤海现货周行情预测	投行专版	蓝晓兰 2013-8-11	0 994	蓝晓兰 2013-8-11 20:43:09
现货交流8月7日渤海午评	投行专版	蓝晓兰 2013-8-7	0 1701	蓝晓兰 2013-8-7 15:37:22
房地产调控宜谋定而动	真实世界经济学(含财经时事)	dzxinqidian 2013-6-21	1 1133	dmxyang 2013-6-22 20:06:58
北京调控新思路：大规模推出“限房价、竞地价”	真实世界经济学(含财经时事)	dong0228 2013-5-30	1 985	adolphhelp 2013-5-31 13:57:33
2013年家电行业发展驱动因素分析	行业分析报告	天拓咨询 2013-5-14	0 1898	天拓咨询 2013-5-14 16:23:37
地方国五条细则出台钢铁产业链商品暴跌	产业经济学	liangdong1219 2013-4-2	0 1250	liangdong1219 2013-4-2 15:42:21
房地产调控	爱问频道	空白经济 2013-3-23	0 1169	空白经济 2013-3-23 22:32:46
国五条地方细则将出台	金融实务版	黑色叮当 2013-3-14	0 1238	黑色叮当 2013-3-14 15:52:22
当前中国的房地产调控:一个无解的僵局	真实世界经济学(含财经时事)	kissky 2013-3-4	6 1957	andycai211 2013-3-9 14:53:01
中国楼市调控怪圈之谜	真实世界经济学(含财经时事)	kissky 2013-2-28	3 1671	lansetiankongyz 2013-3-6 19:31:42
利可投资_A股策略周报_房地产调控恐诱发深度调整 130303	行业分析报告	likeinv 2013-3-4	0 1285	likeinv 2013-3-4 15:31:34
钢铁产业复苏趋明显煤炭三月将迎预期拐点	产业经济学	liangdong1219 2013-3-2	0 1519	liangdong1219 2013-3-2 13:39:52
房地产贷款风险缓释监管强化落实差别化房贷政策	宏观经济学	w8843376 2013-2-22	0 1168	w8843376 2013-2-22 12:36:00

accumulation 2017-3-12 15:41

轻型滞涨：下游回落而中上游强劲——高频研判之十七从10月以来，经济的先行和一致滞后指标、行业的上下游指标开始出现显著背离，一方面房地产销量、汽车销量、信贷社融等下游先行指标开始高位回落，另一方面工程机械销量、重卡销量、发电耗煤、有色钢铁水泥价格等中上游的一致滞后指标继续向好，这跟前期房地产基建投资高增对中上游的传导时滞有关，而近期地产汽车销售的回落尚未对中上游产生压力。我们判断，经过2014-2015年的货币放水刺激，2016年1-3季度经济小周期复苏，PMI和PPI同步回升，但是随着政策基调从稳增长转向抑泡沫防风险，以及地产汽车销量、信贷社融等经济先行指标回落，经济在2016Q4-2017Q1步入轻型滞涨，即经济先行指标回落而物价惯性上冲，房地产调控和政策收紧对中上游行业的负面影响可能在2017年Q2前后开始传导。下游地产汽车销售回落。11月第2周30大中城市地产销量面积环比下降16.8%，连续4周环比下滑。11月30大中城市地产销售面积同比下降20.9%，低于9月和10月的增速28.8%和-0.5%。乘用车市场10月产销量同比增幅分别为20.7%和20.0%，开始高位回落，这跟2015年10月开始实施小排量汽车购置税减免的基数效应以及政策对未来的透支有关。中游发电耗煤量上升，螺纹钢和水泥价格上涨，挖掘机和重卡销量强劲。上游油价回落，有色价格大涨，可能跟下游需求传导、供给收缩、特朗普加大财政刺激预期等有关。天气转冷，菜价上涨。美元走强，人民币走贬。央行持续回笼资金，流动性趋紧，全球债市收益率上扬，国内短端和长端利率全面反弹。我们在国庆后提出房市债市调控利好股市，“按下葫芦浮起瓢”，近期股市持续修复。我们此前判断经济从小周期复苏步入轻型滞涨，周期品价格大涨，但是我们也提醒投资者政策基调转向抑泡沫和防风险，以及经济先行指标回落的风险。我们维持货币政策中性、经济轻型滞胀、A股震荡修复、债市调整、房地产小周期结束、人民币继续修正高估判断。风险提示：汇率贬值引发资本流出失控；房地产调控矫枉过正；货币过紧；美联储加息；改革低于预期；债务风险。

个人分类: 金融学|0 个评论

分享二三线 2

cutelxh 2013-5-21 19:44

第三章：中国二三线城市房地产行业市场分析 3.1 二三线城市房地产行业市场规模分析 3.1.1 二三线城市房地产市场特点二、三线城市的房地产开发具有一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以“掉头”；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻；三是地方政策变化大，地方政策受政府换届的影响较大，政策的持续性不够好。 3.1.2 二三线城市房地产投资规模 2000 年以来，我国二三线城市的房地产投资规模处于高速增长期，除金融危机的两年（ 2008 和 2009 年）外，其余年份均实现了 20% 以上的增长速度。数据显示， 2000-2011 年我国二三线城市的房地产投资额从不到 1700 亿元上升至 23000 多亿元， 12 年上涨了 10 多倍。在史上最严厉的房地产调控政策下，二三线城市的房地产投资仍处于快速增长期，一方面是由于限购政策影响有限，另一方面是一线城市的房地产需求受限购不利影响的程度较大，房地产商加紧二三线的布局，开发商特别青睐杭州、沈阳、武汉、成都、重庆、天津六大二线城市， 2011 年这六大城市的投资规模均在 1000 亿元以上。图表 AUTONUM 1 ： 1998-2011 年二三线城市房地产投资规模走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 2 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产投资规模（单位：万元）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.1.3 二三线城市房地产销售规模 2002 年以来，得益于销售价格的较快上涨，我国二三线城市房地产的销售金额呈现快速增长态势， 10 年增长了 9.5 倍。数据显示， 2011 年我国 31 个二三线城市房地产销售金额为 20808.97 亿元，同比增长 11.49% ，平均每个城市的市场规模为 671 亿元，其中天津、重庆、西安、沈阳、成都的市场规模在 1000 亿元以上，特别是重庆以 2146 亿元位居二三线城市榜首。图表 AUTONUM 3 ： 2002-2011 年二三线城市房地产销售规模走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 4 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产销售规模（单位：亿元）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2 二三线城市房地产市场竞争现状分析 3.2.1 二三线城市房地产市场发展速度笔者通过对比分析发现，相比投资的火热，二三线城市的房地产市场需求培育不足。 10 年来，我国二三线城市的房地产需求增长很不稳定，且年均增长速度慢了很多。据笔者统计， 2005-2011 年二三线城市的房地产销售面积年均增长不到 10% ，而 2011 年则仅同比增长了 1.62% ；在此期间年均增幅大于 20% 的城市也只有石家庄和西安两座城市。图表 AUTONUM 5 ：二三线城市房地产销售面积增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 6 ： 2005-2011 年 31 个二三线城市房地产销售面积年均增长速度对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.2 二三线城市房地产盈利空间分析笔者通过比较主要二三线城市的房价与低价的比例发现，包括天津、沈阳、青岛、长春等 23 个主要的二三线城市的房价与低价比值的平均值为 2.73 ，已经处于较高的水平，其中有十个城市的比值在 2.5 以上，四个城市的比重甚至超过了 4 （天津、太原、哈尔滨、长春）。可见目前我国二三线城市的土地价格相对于房价仍较低，房地产投资的盈利能力较强。图表 AUTONUM 7 ： 2011 年主要二三线城市的房价与低价的比例资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.3 二三线城市房地产开发投资热度从投资规模看，目前开发商对二三线城市的投资集中在经济较为发达的二线城市，比如重庆、沈阳、成都、杭州、武汉、大连、天津等城市。其中重庆为最受开发商青睐的地区， 2011 年开发商在重庆地区的投资额达到 202 亿元，占 31 个城市投资总规模的 9% 。图表 AUTONUM 8 ： 2002-2011 年主要二三线城市房地产投资占 31 城市投资总规模的比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从投资增速来看， 2005-2011 年间， 31 个二三线城市中有九成以上的城市的房地产投资额年均增长在 20% 以上， 6 个城市在 30% 以上。其中，石家庄、长春、呼和浩特三个北方城市对开发商的吸引力不断增强，其房地产投资年均增速领先全国二三线城市，年均增速均在 35% 以上，这意味着三年即翻一番。此外，华东地区的宁波、杭州、天津，华中地区的长沙、武汉、南昌，西南地区的南宁、西宁对开发商的投资吸引力也在不断增强。图表 AUTONUM 9 ： 1998-2011 年二三线城市房地产投资增长情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 10 ： 31 个二三线城市房地产投资规模增长情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.4 二三线城市房地产竞争状况分析 ◆ 企业数量：内资占据 90% 以上份额，外资不到逃离，比重进一步下降。近年来我国房地产企业实现了跨区域跨省市的布局，笔者产业数据监测中心数据显示，截止到 2012 年 11 月末多家企业的地产业务布局扩大至 30 个以上，万达集团的城市布局数量达到 42 个，中国海外、世茂房地产、华润置地的进入城市数量在 30 个以上，其中二三线城市成为目前阶段房企扩张的重点。二三线城市作为全国的主力军城市，其房地产开发企业的竞争整体状况基本与全国类似。从企业数量来看，目前在我国的房地产行业，内资企业占据绝对优势，三资企业的企业数量持续减少，特别是在三限政策出台之后，外资不断逃离中国的房地产市场，我国房地产行业利用外资的比例也在不断下降。据统计，至 2011 年我国共有房地产开发企业 88000 多家，而 83000 多家内资企业占据了近 94% 的份额。图表 AUTONUM 11 ： 2008-2011 年我国房地产开发企业数量的性质结构变化（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场分散，市场集中度有提升之势。从市场份额来看，发达国家和地区是由少数房地产企业占据市场较大的份额，形成“二八黄金分割”，即 20% 的公司占据 80% 的市场份额。而在我国，上海排名前 10 位的房地产企业所占据的市场为 23% ，深圳只有 20% 。全国的市场则更加分散，但在行业发展环境愈发糟糕的形势下，行业通过兼并重组或退出，市场集中度有提升之势。有统计数据显示， 2012 年全国房地产开发商 TOP10 销售额市场份额达到 12.46% ，同比上升 2.77 个百分点，较 2011 年升幅大幅提升了 2.47 个百分点。另据笔者数据监测中心数据，在国内上市的 154 家房地产企业中，万科以 17.17% 的市场份额（基数为 154 家内地上市房企的销售收入总额）占据绝对优势。 2012 年万科在“千亿”规模之上再获突破，销售业绩稳步提升，市场布局有序拓展。万科 2011-2012 年实现销售金额千亿元以上，在全国布局的城市数量超过 50 个，其中在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等城市的市场份额名列前茅，品牌布局广度与深度不断拓展。图表 AUTONUM 12 ： 2012 年主要内地上市房企的营业收入占 154 家内地上市房企营业总收入的比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3 二三线城市房地产市场供需平衡分析 3.3.1 二三线城市房地产供给状况分析 1 、二三线城市房地产施工面积分析近 10 年我国二三线城市房地产施工面积呈现较快速增长态势，其中 2005-2011 年的年均增速接近 20% ，施工面积从 58780 万平方米增至 173275 万平方米。 2011 年末平均每个城市 5590 万平方米，有 13 个城市的施工面积高于均值，其中重庆市的施工面积高于 2 亿平方米，位居首位，另有成都和沈阳均超过 1 亿平方米，而海口、兰州、西宁、银川等城市的施工面积不到 3000 万平方米。图表 AUTONUM 13 ： 2002-2011 年二三线城市施工面积规模（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 14 ： 2011 年末 31 个二三线城市施工面积规模（单位：万平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、二三线城市房地产竣工面积分析 2002 年以来，全国二三线城市竣工面积增长情况不够稳定，增幅最大值出现在 2005 年，达到 21.15% ，最小值出现在 2010 年，为 2.13% ，而 2011 年 31 个二三线城市的竣工面积为 28458 万平方米同比增长 17.77% ，是增长较快的年份之一。该年 31 个城市平均每个城市竣工 918 万平方米，有 12 个城市超过了该均值，其中重庆、成都、沈阳三市同样领先全国，其竣工面积均在 1500 万平方米以上，重庆更是超过了 3000 万平方米，此外天津、郑州的竣工面积也超过了 1500 万平方米，杭州、南京、长沙、武汉四市的竣工面积超过了 1000 万平方米。以上九个城市为二三线城市中每年房屋新增供给体量较大的城市。图表 AUTONUM 15 ： 2002-2011 年二三线城市房屋竣工面积规模与增减情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 16 ： 2011 年 31 个二三线城市竣工房屋面积（单位：万平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3.2 二三线城市房地产需求状况分析 2002 年以来，我国二三线城市房地产的销售面积增长速度的波动较大， 2011 年已经大幅放缓。数据显示 2011 年全年我国 31 个二三线城市合计销售面积为 32247 万平方米，同比增长 1.62% 。其中有 19 个城市出现下降， 12 个城市上涨。此外各个城市的销售面积差距较大，重庆以 4500 多万平方米位列首位，位列第二的成都销售面积超过 2500 万平方米，与重庆相差近 200 万平方米，而兰州、海口、太原等城市的销售面积在 300 万平方米以上，不及重庆、成都的零头。图表 AUTONUM 17 ： 2002-2011 年二三线城市房地产销售规模走势（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 18 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产销售面积规模（单位：万平米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3.3 二三线城市房地产供需平衡分析 2005 年以来我国二三线城市的房地产市场形势较好，销竣比（销售面积 / 竣工面积）一直在 1 以上，每年的新增实际需求均能消化当年新增的供给。可见，尽管我国二三线城市的销售面积增长不够稳定，但足以支撑新增供给的销售，二三线城市的新增供给速度的加快拥有市场基础。图表 AUTONUM 19 ： 2002-2011 年二三线城市供求平衡状况（单位：万平方米，倍）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理第四章：中国二三线城市房地产行业细分产品分析 4.1 二三线城市住宅市场投资机会分析 4.1.1 二三线城市住宅用地供应状况分析在前面的二三线城市土地供需结构数据中，就可以看到，近两年不管是在开发商的需求方面还是在政府的土地供给方面，住宅用地所占的比重均呈现下滑趋势。从下图也可以看出， 2008-2012 年我国 26 个二三线城市的住宅用地推出面积几乎呈现倒“ V ”字形， 2010 年为住宅用地供应面积的顶点， 2012 年虽供应住宅用地面积为 13135.76 万平方米，仍高于 2008 年的水平，土地供应已明显乏力。从各个城市来看， 2012 年沈阳、重庆、武汉三市的土地推出面积均在 1200 万平方米以上，占全部用地面积的比重在 50% 以上，仍是以住宅供应为主的地区。而大部分二三线城市住宅用地供应比重均在 40% 以下，特别是天津、温州两市不到 20% 。各地推出住宅用地力度的不一致与地方政府发展经济的侧重点有关，比如天津“十二五”期间其着重发展工业经济特别是高新技术产业，因此对工业用地的推出力度也比较大（ 2012 年天津和温州两市工业用地推出面积占全部用地的比重在 60% 以上），自然就削弱了住宅用地的推出力度。图表 AUTONUM 20 ： 2008-2012 年二三线城市推出住宅用地面积规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 21 ： 2012 年主要二三线城市推出住宅用地面积对比（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.2 二三线城市住宅市场发展规模分析从下图可以看出，尽管我国二三线城市的住宅销售面积增长不稳定，但自 2005 年以来市场需求规模均高于当年新增供给规模，其中 2010-2012 年的三年平均每年的住宅销售面积均高出竣工面积 5000 多万平方米，若按照平均每套房 70 平方米计算，则当年的供给缺口达到 70 多万套。由此可见我国二三线城市的住宅供应规模的持续扩大有着强大的市场支撑。图表 AUTONUM 22 ： 2002-2011 年二三线城市商品住宅供求规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.3 二三线城市住宅市场供需平衡分析 2002 年以来随着我国居民收入的上升，城市居民的住房消费能力增强，二三线城市的刚性需求得以满足。数据显示， 2005-2011 年我国二三线城市的住房销竣比（销售面积 / 竣工面积）均在 1 以上。在此期间， 31 个计划单列市和省会城市中有 26 个城市的平均销竣比在 1 以上，仅有 5 个城市供过于求。其中西安、海口、昆明、成都、合肥五个城市属于严重供不应求。由此可见我国二三线城市的住宅地产市场总体上呈供不应求态势，应该成为开发商大力争取的市场。图表 AUTONUM 23 ： 2002-2011 年二三线城市住宅销竣比走势资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 24 ： 2005-2011 二三线城市平均销竣比情况 2005-2011 年平均销竣比城市个数城市大于 1 26 个从大到小依次为：西安、海口、昆明、成都、合肥、大连、郑州、贵阳、重庆、福州、南宁、乌鲁木齐、青岛、济南、长沙、哈尔滨、兰州、武汉、南昌、太原、沈阳、呼和浩特、长春、石家庄、杭州、南京小于 1 5 个从大到小依次为：宁波、银川、天津、西宁、厦门资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.4 二三线城市住宅市场的区域特征 ◆ 供求规模；以重庆、沈阳、成都、天津为主。从下图可以看出，不管是住宅供应规模还是销售规模，重庆、成都、沈阳、天津、长沙、郑州、武汉均占据领先地位，这七个二线城市占据了 31 个二三线城市住宅市场接近 50% 的份额。而住宅供求规模较小的地区主要分布在以兰州、银川、乌鲁木齐等为主的西北地区。特别值得一提的是华东地区的宁波的住宅供求规模也仅在 300-500 万平方米，规模较小。图表 AUTONUM 25 ： 2011 年二三线城市供求面积的区域分布（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 26 ： 2011 年二三线城市供求面积的累计比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场增长潜力：石家庄、沈阳、西宁等市增长潜力较大，重庆、沈阳、成都、杭州增长乏力。从下图可以看出，石家庄、沈阳、西宁、合肥、厦门、武汉、天津这几个城市在 2011 年的住宅销售面积增速明显高于 2005-2011 年的年均增速，说明其发展速度愈来愈加快；而重庆、成都、长沙、杭州、大连等城市的销售面积增速开始放缓甚至下降，增长已经相当发力。图表 AUTONUM 27 ： 2005-2011 年主要二三线城市住宅销售面积增长潜力（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.5 二三线城市住宅市场竞争状况分析我国的房地产开发企业大部分均开展住宅开发业务，并以住宅物业开发为主，因此其竞争状况与全国市场类似，住宅开发市场的类型为完全竞争市场，市场非常分散。作为房地产业的龙头——万科（主要产品为商品住宅），其 2012 年占全国的市场份额不到 3% 。 2012 年万科的销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5% 和 16.2% 。 2012 年全国商品住宅的销售总额为 53467.18 亿元。按销售额计算， 2012 年万科在全国的市场占有率为 2.64% （假设万科的收入全部来自住宅物业），而按照销售面积计算，则份额仅为 1.32% 。 4.1.6 二三线城市住宅市场投资潜力分析 1 、二三线城市住宅需求潜力分析 2011 年我国城镇化率达 51.27% ，据此计算我国城镇人口已达 6.9 亿，根据我国城镇化发展规划，笔者预计到 2020 年末我国城镇总人口有望达到 8.4 亿人，人均居住面积有望达到 35 平方米。城镇人口增加对住房需求的促进主要来自两方面：一是由于国家对民生的关注以及居民收入水平的提高，人均居住面积得以提高，进而促进居住建筑面积总量的增长；二是人口绝对数量的增加促进居住建筑面积的新增需求的增长。根据国家统计局最新数据， 2011 年末我国城镇居民人均住房建筑面积为 32.7 平方米 / 人，住宅存量约为 212.4 亿平方米，加之现有存量住宅中约有 60 余亿平方米面临折旧改造或拆迁，则 2012-2020 年需新建住房约 142 亿平方米。而一线城市受土地供应的限制，房地产供给增长减弱也将严重制约需求的增长。另外一线城市的高房价也促进了二三线城市房地产的替代性需求。因此今后我国房地产市场需求的增长将主要依靠二三线城市的推动。 2012-2020 年新建的 142 亿平方米住房中，估计将有大部分被二三线城市所消化。图表 AUTONUM \* Arabic 28 ： 2002-2020 年中国城镇人均住房建筑面积预测（单位：平方米 / 人）资料来源： ** 民用建筑行业研究小组整理 2 、二三线城市住宅投资规模预测 2000-2011 年 11 年间，我国住宅建筑新开工面积年均复合增速达到 18.14% ，是我国住宅建设的高峰期。由于我国经济高速增长期已过，经济增幅将会放缓，城镇化率提升幅度也将随之放缓，再加上国家对住宅地产的调控倾向在短时间内不会改变，笔者预计 2012-2020 年我国住宅地产新开工面积将维持 12% 左右的年均增速。由此得出的 2012-2020 年我国住宅地产新开工面积总计约 170 亿平方米（ 2012-2016 年为 84 亿平方米）。而据笔者对 2000-2011 年我国房地产业的相关数据的回归分析，住宅地产开发投资额与其新开工面积呈现高度的线性相关性，因此笔者在住宅地产新开工面积年均 12% 的增速下对住宅地产的投资额进行预测，则 2012-2020 年我国住宅地产开发投资额将合计达到 54 万亿元，年均投资近 6 万亿元。由于一线城市的房地产投资受越来越稀缺的土地供应的限制，未来我国住宅的新增投资将以二三线城市为主。图表 AUTONUM 29 ：我国住宅地产开发投资额与新开工面积的线性回归图（单位：亿元，万平方米）资料来源： ** 民用建筑行业研究小组整理 4.2 二三线城市商业地产市场投资机会分析 4.2.1 二三线城市商办用地供应状况分析 2008-2011 年全国二三线城市商业 / 办公用地推出规模高速增长，至 2012 年才略有下滑。数据显示， 2008 年我国 26 个二三线城市商业 / 办公用地实际推出规模仅 1027 万平方米，至 2011 年接近 4000 万平方米， 2012 年则实际供应 3753 万平方米，供给体量增长迅速。 2012 年商业 / 办公用地供给体量较大的城市有天津、沈阳、青岛、贵阳、苏州等城市，以上四个城市的供应规模均在 200 万平方米以上。一般二三线城市的商业 / 办公用地推出规模占全部用地的比重在 13% 左右，但也有一些城市的高达 20% 以上甚至 50% 以上。 2012 年福州是推出商业 / 办公用地面积超过了 90 万平方米，比重在 55% 以上。图表 AUTONUM 30 ： 2008-2012 年二三线城市推出商业 / 办公用地面积规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 31 ： 2012 年主要二三线城市推出商业 / 办公用地面积对比（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.2 二三线城市商业地产发展规模分析 1 、商业地产供求规模分析由于国家和地方统计局未对省会城市和计划单列市的办公楼和商业营业用房的开发、销售数据进行统计，又由于在非住宅的开发销售中，办公楼和商业营业用房占据绝大多数的比重，因此笔者以二三线城市非住宅的开发、销售数据来代替商业地产。通过下图可以很明显地看出，我国 31 个二三线城市的商业地产的竣工面积和销售面积呈现较快增长态势，特别是销售面积增长迅速。至 2011 年全国 31 个主要的二三线城市非住宅类物业的竣工面积首次超过 6000 万平方米，销售面积首次超过 4000 万平方米，同比分别增长 14.64% 和 21.35% 。另外，至 2011 年，二三线城市中平均每个城市的非住宅销售面积接近 130 万平方米，其中重庆超过了 400 万平方米，成都超过了 350 万平方米，郑州和沈阳超过了 200 万平方米。图表 AUTONUM 32 ： 2002-2011 年二三线城市商业地产供求规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、购物中心发展规模分析截止 2011 年底，中国开业购物中心达到 2795 家，一线城市拥有 821 家，二线强城市仅次于一线，累计开业达 752 家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到 544 家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在 2002 年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。目前，在我国的有些城市，购物中心已经呈现严重的供求失衡的状况。大量购物中心经营欠佳，那种有场无市、有商无业，甚至倒闭、转向的 Shopping MALL 亦不在少数。有数据显示，到 2011 年底，东莞拥有购物中心 69 家，建筑面积 350 万㎡；沈阳拥有购物中心 71 个，建筑面积超过 700 万㎡；石家庄拥有购物中心 22 家，建筑面积接近 230 万㎡；贵阳拥有购物中心 43 家，建筑面积接近 200 万㎡。根据国家技术监督局和建设部出台的国家标准《城市居住区设计规范》，每个可容纳 5 万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为 7000 ㎡。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足 2500 万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足 1600 多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足 1400 多万人的购物需要，而沈阳拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。这都表明我国二三线城市的购物中心密集度已经相当高，开发商的开发风险也是相当高的。图表 AUTONUM 33 ： 2011 年末二三线城市购物中心数量与一线城市对比（单位：家）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.3 二三城市商业地产供需平衡分析从销售情况来看，由于商业地产的销售价格要远高于商品住宅，因此二三线城市对商业购买能力还远远不足，开发商不应对二三线城市进行盲目扩张。这从二三线城市的商业地产销竣比可见一斑。长期以来我国二三线城市的商业地产销竣比一直没有超过 0.7 ，也大大低于全国平均水平。由此可见，相对于全国或者相对于住宅市场，二三线城市的商业地产市场呈现出供大于求的状态，竞争也会比较激烈。从出租情况来看，通过对比一线城市的写字楼出租情况，主要二三线城市的写字楼出租需求也严重不足，特别是重庆、成都、武汉、大连这些写字楼供给体量较大的城市，其空置率也是相当高。因此笔者认为，由于市场需求不足，二三线城市目前的写字楼市场处于较为严重的供过于求状态。图表 AUTONUM 34 ： 2002-2011 年二三线城市 VS 全国商业地产销竣比走势资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 35 ： 2011-2013 年主要二三线城市与一线城市写字楼空置率走势对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.4 二三线城市商业地产市场的区域特征 ◆ 供求规模；与住宅一致，仍以重庆、沈阳、成都、天津为主。从下图可以看出，我国二三线城市的上商业地产供求面积分布于住宅较为一致。不管是供应规模还是销售规模，重庆、成都、沈阳、天津、郑州均占据领先地位，即 31 个二三线城市中前五个城市（城市总数的 16% ）占据了 30% 以上的份额。而以兰州、西宁、乌鲁木齐等为主的西北地区仍是供求体量较小的地区。特别值得一提的是，尽管银川的住宅供求规模较小，但其商业地产的市场规模较大， 2011 年其商业地产的销售面积位列全国第 15 位。图表 AUTONUM 36 ： 2011 年二三线城市商业地产供求面积的区域分布（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 37 ： 2011 年二三线城市商业地产供求面积的累计比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场增长潜力：石家庄、海口、长沙、南昌增长潜力较大，沈阳、青岛、杭州负增长。从下图可以看出， 2011 年有 4 个城市的上商业地产销售面积实现了翻倍增长，它们分别是石家庄、海口、长沙、南昌。另外成都和重庆作为商业地产供求体量较大的两个城市， 2011 年仍呈现出较大的增长潜力，而同样供求体量较大的沈阳和杭州两市在 2011 年则出现负增长，市场需求不尽如人意。图表 AUTONUM 38 ： 2005-2011 年主要二三线城市商业地产销售增长潜力（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.5 二三线城市商业地产竞争状况分析随着一线城市商业地产日趋饱和，我国的商业地产企业逐步实现了跨区域跨省市的布局，积极向二三线城市扩张。有数据显示，截止到 2012 年 11 月末多家企业的地产业务布局扩大至 30 个以上，万达集团的城市布局数量达到 42 个，中国海外、世茂房地产、华润置地的进入城市数量在 30-40 个之间。其中二线城市的沈阳、天津、重庆、成都等城市正在成为各商业地产企业的竞争焦点。从我国商业地产开发企业对区域的投资额就可以看出这一点。 2001-2011 年北京、上海的办公楼和商业营业用房投资增速逐渐放缓，已经大大低于全国平均增速；而湖南、广西、河南等二三线城市分布地区发展势头迅猛；辽宁、山东、河北、安徽的商业地产投资额也位居前列。目前我国一线城市的商业地产投资热已接近尾声，二三线城市的投资热正在积极上演，再加上住宅限购政策的持续刺激，越来越多的新进入者将促使行业竞争的加剧；此外网络购物的兴起也使得通过零售物业渠道的销售规模将会缩小，商业地产开发企业的蛋糕也将越来越小。图表 AUTONUM 39 ： 2001-2011 我国主要地区办公楼完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 40 ： 2001-2011 我国主要地区商业营业用房完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 4.2.6 二三线城市商业地产投资前景分析 ◆ 以一线城市为中心的扩散发展，促进周边城市社区购物中心的发展。中国改革开放以来，每年都保持着超过 0.9% 的城市化的发展速度，联合国也数次提到中国是世界上城市化发展最快的国家。数据显示， 2011 年，中国的城市化率已经超过了 50% 。中国虽然已经拥有 680 多个城市，但大量的城市还处在初级阶段，以及人口、资源、环境、各种经济流量的向心型阶段（也称为快速发展阶段，即人口是从城市最核心的地区在索取他们所需要的资源，城市的自然生长规律也是从最核心的地区开始向外发展）。在城市化的发展过程中，扩散型的城市会逐渐出现边缘组团和城市群落的趋向。对于北上广这样的城市化进程进入到新阶段的超级城市，人口、资源向城市副地、郊区扩散的状态已经非常明显，周边的经济圈正在逐渐形成。私家车的保有量接近发达国家的水平，而另一方面，城市中心的拥堵不堪的局面已经不可回避。在这样的状态下，类似欧美的社区购物中心、区域购物中心以及郊区购物中心这样的能尽可能让居民就近消费的购物中心形态，或者选择交通方便的空间开展非中心区的商业将会逐渐成为趋势。 ◆ 收入的提高提升消费率，二三线城市的都市型购物中心投资前景看好。另外，处于快速发展阶段的城市由于受其经济拉动，消费率也会逐渐提高。居民的消费需求将会日益多元化及个性化，消费行为也逐渐向大城市看齐，与此相对应，二三线城市的零售业态也将发生变化。与一线城市不同，不存在生活压力大、交通拥堵等问题的新兴城市，在购物选择上仍然以城市中心区为优先，都市型购物中心将成为这些城市主要的商业形式。 4.3 二三线城市城市综合体投资机会分析 4.3.1 二三线城市城市综合体发展规模分析至 2011 年底，全国综合体存量除分布在北京、上海、广州等一线城市外，二线城市的重庆、沈阳、成都、南京、天津、武汉等综合体体量规模也较大。其中沈阳和重庆的综合体存量已经在 1000 万平方米以上，而成都、南京、天津、武汉的综合体存量介于 500-1000 万平方米之间。图表 AUTONUM 41 ： 2011 年全国重点城市的城市综合体存量分布（单位：万平方米）资料来源： ** 整理图表 AUTONUM 42 ： 2011 年末主要二三线城市城市综合体数量（单位：万平方米，个）城市城市综合体体量（万平方米）城市综合体个数（个）城市城市综合体体量（万平方米）城市综合体个数（个）沈阳 1206 14 苏州 260 10 重庆 1050 16 贵阳 186 4 成都 522 17 青岛 118 3 南京 469 13 西安 78 4 武汉 380 9 合肥 70 1 天津 322 7 昆明 43 2 长春 133 4 宁波 133 3 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.3.2 二三线城市城市综合体竞争状况分析在城市综合体的开发企业中，大概可以分为三类：以做商业地产到城市综合体起家；从住宅地产领域转战；其他领域如金融、制造、服务行业等领域的企业。 ◆ 从规模和实力上来说，以做商业地产出身的大型房地产开发企业占据着城市综合体行业的主导地位，如大连万达、华润置地、中粮置业、恒隆地产、凯德置地、深国投商置等企业，位居第一集团。 ◆ 从住宅领域转战过来的房地产开发商则由于规避住宅市场调控风险而进入，其城市综合体的规模尚未形成，由于商业地产开发的经验有所欠缺，产品实力稍逊于第一集团，不过其进入会导致城市综合体行业的竞争加剧。因此，这些开发企业位居第二集团。 ◆ 其他非房地产领域的企业为了分享城市综合体带来的巨大经济效益，或是出于品牌战略需要进入城市综合体开发行业，如雨润集团、哇哈哈集团。这些企业之前尚未涉足房地产开发领域或经验较少，房地产是主营业务，因此位居第三集团。图表 AUTONUM 43 ：我国城市综合体开发企业分布主要开发企业第一集团万达集团、中粮置业、华润置地、恒隆地产、宝龙地产、凯德置地、世茂股份等第二集团万通地产、阳光新业、万科地产、保利地产等第三集团娃哈哈集团、雨润集团、海印股份等资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理如果以招商力度为横轴、市场覆盖范围为纵轴，大小代表城市综合体的规模，城市综合体的开发企业的分布则有较为明显的阶梯性，如下图所示。图表 AUTONUM 44 ：我国城市综合体开发企业规模结构资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理在第一集团内部的各开发企业之间竞争程度是异常激烈。万达集团的万达广场、华润置地的万象城、中粮的大悦城、凯德置地的来福士项目、恒隆地产的恒隆广场都是目前国内非常知名的综合体项目品牌，经典产品较多，竞争较为激烈。 4.3.3 二三线城市城市综合体投资机会分析 1 、城市综合体行业的生命周期我国城市综合体行业目前仍处于高速发展阶段。根据国际惯例，当人均 GDP 达到 10000 美元 / 人，将进入城市综合体快速发展阶段，虽然我国 2011 年人均 GDP 在 5400 美元 / 人左右，但排除地广人多的因素，从我国城市化进程来看，我国大多数的重点城市都已迈入了该行列。国内诸如北京、上海、广州、深圳及二线重点城市已迎来城市综合体的大发展期，旧城改造、新区建设等城市的更新和发展，也为城市综合体的大规模到来提供了延绵不绝的动力。图表 AUTONUM 45 ：中国城市综合体发展周期资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 2 、城市综合体行业的发展前景遵循综合而集约的理念，城市综合体在空间形态上整合了土地功能，集约化开发，从立面空间上融合了城市的多种功能，因此适应当代城市发展要求，成为城市新区建设和更新的重要手段。基于这个原因，使得国内重点城市的未来商业增量都以城市综合体的形式出现。基于以下几点，未来我国城市综合体还将具有很好的发展前景。 ◆ 宏观政策环境支持城市综合体的开发在规定的容积率标准下，开发商通过增加商业、商务的部分，实现资金链的平衡和长期收益的获取，城市综合体的开发成为重点城市房地产开发的大势所趋。预计未来十年，我国重点城市的综合体数量会在现有的基础上翻倍。同时我国目前宏观调控政策主要针对住宅市场，商业地产方面的政策调控较为稳定，城市综合体的开发能够有效避免政策的周期性打击，政策环境向好。 ◆ 城市化的进程推动城市综合体的大规模到来一般而言，商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体的有效经营很难得以支撑。 2011 年，我国的城市化率约为 51.37% ，笔者预计到“十二五”末，中国城市化率将达到 53% 以上，城市化进程加快，城市人口增长迅速，对商业的需求量就激增，维持了城市综合体的开发热潮。 ◆ 商业需求等级的提升促进城市综合体与传统商业的置换城市化进程加速发展，居民收入地不断增加，对时尚、娱乐、餐饮、休闲的消费需求也不断提升，这也为传统商业的普遍改造、更新、升级提供了良好的契机。以深圳为例，近八年深圳年零售额度增长均在 14% 以上，未来深圳通过城市人口的置换，实现人口结构的转发，在人口总量增长不大的情况下，未来消费能力会出现提升。目前深圳人均商业面积超过 1 平方米，正在向发达国家人均 1.5-2 平方米的标准靠近，但是由于目前处于商业形态的更替过程中，城市综合体会对传统的便利店、商铺等形态进行置换，所以未来十年间，城市综合体的开发依然会持续。 4.3.4 二三线城市城市综合体发展趋势预测 1 、二三线城市城市综合体供给预测自从住宅限购政策出台后，城市综合体运营商对二、三线城市的拓展速度明显加快。万达 2011 年底在建的 39 家城市综合体中，分布在而、三、四线城市的数量占比接近 40% 。加上已建成的 33 家综合体，万达广场在三、四线城市的占比已达到 32% 。 2011 年底世茂股份 22 个综合体项目中有 10 个位于三、四线城市，占比高达 46% 。图表 AUTONUM 46 ： 2011 年底世茂股份城市综合体项目城市分布一、二线城市三、四线城市武汉世茂嘉年华项目北京世茂大厦徐州世茂商业项目常熟世茂世纪中心杭州世茂商业项目北京世茂国际中心项目嘉兴世茂商业项目绍兴世贸广场青岛世奥大厦项目上海世茂商都绍兴世茂商业项目常州世茂商业项目沈阳世茂商业项目上海世茂新体验项目芜湖世茂商业项目昆山世茂国际城项目济南解放阁项目南京世茂滨江新城项目无锡世茂商业项目昆山世茂华东商城项目苏州世茂运河城厦门世茂海峡大厦项目 / / 资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理从各个城市的在建综合体体量与综合体建设规划来看，未来 3-5 年内城市综合体增量将以中西部为主，其中成都将一枝独秀，增量接近 3000 万平方米，达到 2757 万平方米。而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在 1500 万平方米以上。图表 AUTONUM 47 ： 2012-2016 年全国 20 个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 2 、开发商城市综合体战略布局趋势由于城市综合体发展空间巨大，房地产开发商纷纷加快战略布局，甚至制造业等其他领域的名企也参与进来。除了万达、世贸和国贸等主要从事综合体运营的公司加快扩张步伐外，受住宅调控政策和市场驱动双重影响，住宅类公司对商业地产的投入力度明显加大。 ◆ 万达、恒隆、中粮、华润、世茂等传统商业地产开发商继续加快在全国二三线城市的布局，并将不断向有巨大潜力的四线城市进军。 ◆ 住宅地产开发商如万科、保利等公司已经将商业地产扩张至到北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，未来还将继续对二三线城市加快布局，使得二三线城市的城市综合体竞争将更为激烈。 ◆ 主营业务扩张至地产的企业也介入当地区域的城市综合体的开发行业进来，加剧了本地的城市综合体的竞争。例如，娃哈哈集团进军零售业务后，为了在渠道上占据有利地位，也开始建造以娃哈哈命名的城市综合体；雨润集团在原有的地产业务上扩张至城市综合体领域，近两年的云润国际广场在华东地区布局明显加快。图表 AUTONUM 48 ： 2012 年雨润集团城市综合体项目列表（单位：万平方米）武汉世茂嘉年华项目体量湖北大冶雨润国际广场 30 安徽铜陵雨润国际广场 14 江苏常州雨润国际广场 110 江苏南京雨润国际广场 22 江苏新沂雨润国际广场 14 资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 3 、海外资本城市综合体布局趋势在我国宏观经济长期向好和人民币升值趋势延续的背景下，海外资本对我国房地产市场的布局呈现加速态势，由于我国对外资投资房地产的限制，外资在我国的房地产投资标的以商业地产为主，城市综合体占据重要位置。 ◆ 海外资本主要分为开发与运营能力兼有的投资者和投资资金这两类目前进入中国商业地产的海外资本可分为两种类型，一种为兼备开发与运营能力的投资者，可以自行完成从拿地开发到运营管理的全过程，如凯德置地、恒隆地产、和记黄埔等，具备丰富的开发及运营经验。另一类为投资基金，大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产信托基金，以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作，如摩根士丹利、花旗、西蒙等。 ◆ 海外资本已经渗透到二、三线城市海外资本对商业地产的扩展区域已由一线城市迅速扩展至二、三线城市。恒隆地产的综合体项目恒隆广场已由上海和沈阳扩展至天津、济南、大连和无锡。凯德置地的来福士广场已在北京、上海、成都和宁波成功运营，杭州和深圳的来福士广场预计将分别于 2014 年和 2015 年建成营业。图表 AUTONUM 49 ： 2012 年恒隆广场项目城市分布建成在建沈阳恒隆广场沈阳市府恒隆广场上海恒隆广场大连恒隆广场上海港汇广场天津恒隆广场 / 济南恒隆广场 / 无锡恒隆广场（一、二期） / 昆明恒隆广场资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 4.4 二三线城市旅游地产投资机会分析 4.4.1 二三线城市旅游地产发展规模分析自 2010 年下半年，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业中的央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，巨量的国家资金、银行资金、民间资金，乃至境外的热钱，都集中投入旅游地产，推波助澜。 2011 年，逾千项大型旅游综合项目签约，投资总额超万亿元，仅广西北部湾经济区开发，其中大旅游项目就计划投资 910 亿。此次旅游地产热的动因，当为 2010 年国家房地产调控的疏导新思路影响所致。商品住宅被过度凸显的投资属性，被转嫁到以投资为首要目的商业地产上，加之坊间爆炒房地产业将失去支柱产业定位，于是，以“国际旅游度假区”为主的新一轮地产热一发不可收拾。图表 AUTONUM 50 ：此轮旅游地产热的四大特征资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从分布区域来看，有调查显示， 2011 年一线城市的旅游地产项目占比仅为 13.6% ，且多分布在城市的外围地区；由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，二三线城市旅游地产逐渐增多，占比高达 71.4% ，该类项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置；部分四线城市山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，项目比重达到 15% 。图表 51 ： 2011 年我国旅游地产项目在一二三四线城市分布比重图（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从项目占用规模来看， 2011 年全国旅游地产项目用地规模普遍较大，平均占地面积约 400 万平方米。其中， 57.1% 的项目占地面积超过 100 万平方米，其中占地面积超过 500 万平方米的项目比例达到 17.9% 。庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。图表 AUTONUM 52 ： 2011 年我国旅游地产项目占地规模情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.4.2 二三线城市旅游地产竞争状况分析 ◆ 新进入者持续增加住宅地产发展受限，商业地产同质化严重，房企转型，旅游地产是其出路之一，加剧竞争。 2010 年下半年以来，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，目前首创、海航、中信、中旅、珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业、中坤集团等均已进入旅游地产业，竞争不断加剧，但目前还远远不到寡头竞争的阶段。 ◆ 二、三级城市竞争较为缓和。我国旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的竞争态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发，景区是为地产服务；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置，地产是为景区服务。因此可以说二三线城市的旅游地产业竞争相对较为缓和。 ◆ 部分旅游地产项目市场消费能力不足高尔夫地产项目是我国旅游地产业市场消费能力不足的典型例子，由于消费能力不足，自然就导致可支撑的高尔夫项目有限，然而各地盲目的开发造成了严重的供求失衡，从而加剧了竞争。自从上个世纪 90 年代中期以来，我国的高尔夫地产得到了迅猛的发展。截止 2010 年，我国营业中的高尔夫设施总数已经达到 395 家，共 8814 个球洞，其中 2010 年度新开高尔夫设施 52 家，创我国新开球场数历史新高。 2010 年，高尔夫核心人口数量增至 33.3 万，同比增幅为 11% 。高尔夫设施的发展速度超越了高尔夫人群的增长速度，高估了整个市场的消费力，从而导致客源不足，平均效益处于亏损或接近亏损状态。图表 AUTONUM \* Arabic \* MERGEFORMAT 53 ：我国高尔夫设施发展分布图资料来源：笔者资讯产业研究旅游行业研究小组整理图表 AUTONUM \* Arabic \* MERGEFORMAT 54 ： 1984-2010 年我国高尔夫设施总量及增长趋势（单：家）资料来源：笔者资讯产业研究旅游行业研究小组整理 4.4.3 二三线城市旅游地产投资前景分析我国二三线城市旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：（ 1 ）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。（ 2 ）从市场空间来看，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。第一，我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国，这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机；第二，近年来我国二三线城市的人均可支配收入较快增长，与一线城市的差距正在不断缩小，收入水平的提升支撑着旅游地产项目的开发。（ 3 ）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，我国二三线城市路网系统发展迅速，人均汽车的拥有量来看快速提升，这对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。本报告中 31 个二三线城市的房地产汇总数据均包含以下城市：天津、重庆、兰州、青岛、成都、福州、厦门、南昌、济南、郑州、西宁、银川、乌鲁木齐、武汉、长沙、贵阳、昆明、西安、南宁、海口、南京、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、宁波、合肥、石家庄。

个人分类: 职业需求|0 个评论

分享二三线 1

cutelxh 2013-5-21 19:40

第一章：中国二三线城市房地产行业投资环境分析 1.1 行业政策环境分析 1.1.1 历年房地产政策对供求的影响分析 1 、房地产政策对供给的影响不得不说， 20 年来的我国房地产政策的发布可谓十分频繁；不得不说，房地产行业成为支柱产业是政府推动的结果；不得不说，房地产受到有力政策的刺激很快进入繁荣发展阶段，然而房地产发展速度的放缓从来不是中央政策说了算，各方博弈的结果使得中国国情下的房地产政策的效果让人唏嘘一片。下面笔者针对 20 世纪 90 年代以来我国的关键房地产政策进行了梳理，并分析了其对房地产行业运行的影响，笔者得出结论，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。 ◆ 90 年代土地使用权出让制度的确立与住房制度改革，促使新中国首次房地产热的形成。 20 世纪 90 年代的城镇土地出让制度的确立以及城镇住房制度的改革是我国首次出现房地产热的直接原因。 1992 年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。图表 AUTONUM 1 ： 20 世纪 90 年代我国首次房地产热开始（单位：亿元， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 1993-1997 年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷。 1993 年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的 16 条政策措施（通称“国 16 条”）。调控的效果使经济由热转冷，房地产市场沉寂下来，商品房和商品住宅的价格略微回落。 1997 年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。图表 AUTONUM 2 ： 1993-1997 年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷（单位：亿元， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 1998-2004 年，在“促使住宅业成为新的经济增长点”的政策下，房地产发展成为全国的支柱产业。 1998 年 7 月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“ 23 号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 2003 年 8 月中央出台 18 号文件，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。同时， 18 号文件将“为 70%-80% 以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数的家庭购买或承租普通商品住房”。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。图表 AUTONUM 3 ： 1998-2004 年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 2005 年至今，房地产新一轮调控开始，房产投资热度有所下降。经历了上一阶段的快速发展，房价已经远远高过人们的预期。《中国统计年鉴》的数据显示，我国商品住宅平均价格 1998 年为 2063 元 / 平方米， 2005 年的价格已经上涨至 3168 元 / 平米，累计上涨 54% 。越是经济发达的省份，商品房价格高。在这样的背景下， 2005 年 3 月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治的高度。房价的调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。 2010 年 4 月 27 日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。然而调控政策进入第四年，政策才有所成效，住宅投资增速开始下滑，新开工面积开始下降。然而这只是对供给方而言，投资热情有所减弱，对于需求方而言，市场刚性需求依旧巨大，供求矛盾依然严重，价格仍不断上涨。图表 AUTONUM 4 ： 20 世纪 90 年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 2 、房地产政策对需求的影响依据 1998 年以来我国房地产业的市场形势，可以将其分为两个阶段。以 2005 年为分割点， 20 世纪 90 年代末至 2004 年是快速增长期； 2005-2012 年是波动增长期。这两个增长阶段与我国的调控政策也息息相关，快速增长期发生在我国“住房制度改革”，“促使住宅业成为新的经济增长点”，的政策背景下；第二阶段的波动增长期发生自从 2005 年 3 月的房地产的持续一轮调控。可以说，房地产市场的繁荣确实是政策改革的结果。房地产市场需求的快速增长是伴随着中国住房制度改革的背景下进行的。房屋作为每个人的必须性需求，特别是随着中国城镇化的进展，城市房地产的巨大需求就被培育出来。需求的强劲促使价格的快速上涨， 1998-2004 年我国房地产价格按照 23%-36% 的速度快速增长。 2005 年我国开始新一轮的房地产调控政策，主要目标是抑制房价过快上涨， 2010 年就开始了所谓的史上最严厉的调控政策。然而民众对房价的预期始终是上涨的，不论从哪个方面看，民众都不相信政府打击房价的决心。在看涨的预期下， 2005 年和 2010 年两次房地产调控政策出台是，市场依然乐观。只有在政策持续了一两年之后，市场的温度才会有所下降。然而从下图的价格增长速度线可以看出， 2005-2012 年房地产价格的增长速度并不比 2004 年以前的投资热时的价格低，甚至要高于后者，房价一直在边边涨。由此可见，房屋作为大多数民众的刚性需求，其受政策的影响较小。原因是这么多年房地产的新增供给有许多被投资客所购得，他们在推高价格的同时也挤压了普通民众的刚性需求。在刚性需求没有被满足的情形下，房地产调控政策难以对需求和价格形成实质性影响。图表 AUTONUM 5 ： 20 世纪 90 年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 3 、房地产政策对供求平衡的影响从上面的分析可知，我国的房地产政策对供给与需求形成两种截然不同的影响，房地产调控政策对供给形成强烈的正效应，而对需求和价格影响甚微。因此房地产的限制政策抑制的是供给，而需求却没有同步解决，因此会引发愈发激烈的供求矛盾。然而，这种供求矛盾绝不会是供求总量的矛盾。中国现存的房屋绝对可以满足 13 亿人口的住房需求，但关键是就类似于收入领域的“二八定律”一样，建成的房屋并不是公平地落入了真正需要房屋居住的普通大众的手里，而是大部分房屋落入了投资客的手里。数据显示，截至 2011 年我国城市人均住宅建筑面积达到了 32.65 平方米，仅比农村低不到 4 平方米，这个人均面积确实已经不低了。然而真正的刚性需求人群在高房价下只能望房兴叹，只要房地产作为投资性产品的性质不改变，只要地方政府土地财政的模式不改变，恐怕在仅有房地产政策的调控下，住房制度改革以来形成的房地产供求矛盾就难以解决。 1.1.2 土地调控政策分析 1 、土地供应政策的传导机制分析中央政府利用各种土地政策工具，对土地市场的中间目标即土地供应量和土地价格进行调控，改变土地市场的供求关系，从而实现政策最终目标即促进国民经济的增长和物价稳定。土地政策在房地产市场的传导机制主要是通过土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式和土地价格等中间目标来作用于房地产市场，从而保证房地产市场实现均衡。 ◆ 土地供应总量对房地产市场的影响主要是调节房地产产品的供应总量以及生产和消费预期。在房地产市场过热时，通过减少土地供应总量能够有效抑制房地产投资规模和速度，降低生产和消费的预期。 ◆ 土地供应结构对房地产市场的影响主要是供应土地对应的房地产产品结构，如别墅、公寓、普通住宅等。通过土地供应结构的调控能优化房地产市场产品结构，实现结构均衡。 ◆ 土地价格和房地产价格呈正向变动关系，通过控制土地价格能有效的调控房价。 2 、土地供应政策对房地产市场的影响（ 1 ）土地供应总量的影响在一个自由的市场经济条件下，土地供应量和房价之间具有互动反馈机制，土地供应量对房价的波动产生重要影响，同时也随房价的变化而发生变化，从而确保房地产市场供求关系达到均衡。在一定时期，房地产供给会随着土地供应量的增加而相应增加，在需求没有大幅增加的前提下，房价下跌，形成新的均衡价格和均衡产量，反之亦然。我国的土地出让市场不是完全竞争市场，具有较强的垄断性特征，土地一级市场由政府垄断，是一个政府垄断型市场。政府是土地的唯一供给者，而土地需求者众多。国家通过土地出让计划对土地的供应量、供应时间、供应结构和开发强度（主要是容积率）等进行控制。因此，国家有关部门可以通过控制土地供应量从而对房地产市场产生影响。土地供应量通过影响房地产开发增量从而对房地产市场产生影响。通过控制土地供应量能有效的调控房地产增量市场，增加土地供应量能有效抑制房地产价格过快的趋势。土地供应量能对房地产市场供给进行有效调控，但对房地产需求调控作用不大。土地市场和房地产市场是相互关联的，土地供应量代表了土地市场的供给，房价则代表了市场对房地产的需求。（ 2 ）土地供应价格的影响本质上讲，土地价格和房地产价格是一种权益价格。由于土地自然供给无弹性，土地经济供给受其自然供给的限制同样缺乏弹性，而土地的供给者只有一个，即政府，而土地的需求者众多。因此，地价主要取决于土地需求，需求变化导致了地价的波动。而房地产的价格由供给和需求共同决定。具体来说，地价是由一种需求价格，由引致需求引起；引致需求又称“派生需求”，是由对该要素参与生产的产品的需求派生出来的需求。地价和房价的关系可以用著名的“玉米法律悖论”来进行阐释。十九世纪初，英国制定了旨在限制玉米的进口法律，导致了国内玉米的需求上升，价格上涨。为了满足玉米需求的不断上升，英国政府加大了玉米生产投入，随之玉米生产规模扩大引发了对种植玉米土地需求的增加，土地需求的增加又引发了土地价格的上扬。英国政府限制玉米进口的法律直接导致了玉米价格的上涨，刺激了对种植玉米的土地的需求，这表明高地价是由于高的玉米价格引致的。而土地的供给是有限的缺乏弹性的，因此，玉米价格高导致了地价高而不是地价高导致了玉米价格高。同样可以运用“玉米法律悖论”对房地产市场进行分析。对房地产的需求增加引起房价的上涨，高房价促使房地产开发商追加土地要素的投入刺激了对土地的需求，而短期内土地供给缺乏弹性，土地供小于求必然导致了地价的上涨，即地价高是房地产价格高的结果，同时地价上涨反作用于房价上涨。但是在长期内，不能简单理解为房价水平决定地价水平，但二者间还是相互影响的。（ 3 ）土地供应方式的影响我国经济活动的发展和人口的不断增加对土地的需求与日俱增，而我国的土地资源总体上是稀缺的，为了实现土地资源的合理配置，提高土地利用效率，避免土地浪费现象，我国土地的出让方式由协议出让变革为招标、拍卖、挂牌出让，这一市场化出让手段对于完善土地市场运行有巨大的推动作用。土地和房地产是不可分离的，土地出让方式的转变势必对房地产市场产生深远的影响。在我国，各级政府是土地的唯一所有者，土地市场的供给者即政府具有唯一性，与之相对的是众多的土地需求者。土地招标出让充分引入了市场竞争机制，不同的土地需求者为获取土地进行激烈的竞争，在同等条件下，最终由出价最高者获得土地，体现了市场经济公平的原则，有利于提高土地资源配置效率，消除政府寻租行为。然而，通过招标拍卖方式出让土地加剧了土地需求者之间的竞争，投标人为了获得土地的报价接近于其保留价格，投标人越多，土地溢价水平越高，这就导致了地价的上涨。此外，招标方式增加了投标人的交易成本。投标成本对于竞标人来说是巨额的：一是招标出让中开发商编制投标文件的费用支出；二是缴纳投标保证金会造成资金使用成本和机会成本的增加；三是管理成本和时间成本。这就增加了房地产开发的成本，增加的成本会转嫁给消费者，导致了房价的上涨。（ 4 ）土地供应结构的影响土地供应结构对房地产市场的影响来主要是通过改变对应的房地产产品结构来实现的。当高档商品住宅土地价格过高时，理性的开发商会减少高档商品住宅土地的投入而相应增加普通商品住宅土地的投入以最大化其利润。因此，政府通过土地供应结构政策调控房地产市场，减少高档商品住宅土地供应，增加普通商品住宅土地，提高高档商品住宅土地价格能使开发商减少高档商品住宅土地投入，增加普通商品住宅土地投入，从而房地产市场普通商品住宅供给增加，促进房地产市场结构均衡，从而使房地产供求关系发生改变，能够使房价回归到合理水平。 3 、 2003 年以来土地调控政策效果分析（ 1 ）土地调控政策的内容分析 1 ） 2003-2004 年：运用土地供应计划、土地出让方式和土地监管政策对房地产市场进行调控。 ◆ 土地供应国土资源部在 2003 年 12 月下发了《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知》，对各省（区、市）批准的单独选址建设项目用地和城市分批次用地，要求通过互联网将有关数据报上一级国土资源管理部门备案，为掌握各地土地供应情况、开展批后核査、加强新增建设用地的监督管理提供基础平台。这也是从土地供应计划方面加强对于土地用途的限制。 ◆ 土地出让方式 2004 年 8 月份的“ 8.31 大限”使土地出让方式逐渐形成了经营性用地“招拍挂”的法定形式，不仅严把了土地出让大关，还肃清了以往的“土地遗留问题”，为土地政策全面参与房地产市场调控打下了基础。 ◆ 地监管政策 2004 年 10 月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中第六条明确指出了要建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。 2 ） 2005-2007 年：规范土地出让，明确规定土地用途，开始运用土地税收和土地金融政策参与房地产调控。为了抑制房地产市场投资过热、稳定房价，调整住房供给结构，中央政府先后出台了“国八条”、“新国八条”、“国六条”以及九部委“十五条”。具体来说，这一阶段的土地政策规范了土地出让、明确规定了土地用途。并且开始运用土地税收和土地金融政策参与房地产调控。 ◆ 对土地出让的规范 2007 年 8 月 8 号《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发 156 号）。文件正式明确了在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收 ' 。这项法令的出台，实际上就是在以税收的方式对房地产进行调整。 ◆ 土地金融政策的收紧 2005-2007 年的房地产市场由于房价高涨导致众多开发商看到了高房价背后的利益，因而在这一时期大力开展土地争夺，开发商囤积土地的现象开始出现。因为开发商囤积土地，导致大量的土地被征用之后闲置，大量的商品房建好之后也被空置，造成了土地资源和房屋资源的极大浪费。因此，政府开始加强整顿土地市场。根据 2006 年 9 月份出台的《建设部国家发展改草委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建化房 166 号），房地产开发商不能再通过商业性质的银行贷款筹备土地出让金，并且银行也提高了贷款的门槛，商业银行对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限份超过 2 年。这项土地金融政策的使用，缩紧土地出让金的来源和土地储备机构资金的来源，過制了土地市场上的高价成交的势头，对于稳定地价和促进土地供应的合理化起到了有效地作用。 3 ） 2008-2009 年：手段包括土地供应计划、土地税收和金融政策，以及土地监督等。 2008-2009 年为应对国际性的金融危机，我国政府更多地采用了货币政策，并辅之以财政政策配合，对于土地政策反而使用较少，而且多为上一时期政策的沿用。主要包括土地税收和金融政策，以及土地监管政策等多种手段。 ◆ 土地供应政策 A. � 的人均 GDP 均值为 60525.62 元 / 人，同比增长 12.31% 。 2000 年以来，二三线城市的人均 GDP 均值与一线城市的差距逐渐缩小。 2000 年二三线城市的人均 GDP 均值不到一线城市的一半，至 2011 年该比例已经达到 65% 以上。另外二线城市的天津市和大连市 2011 年的人均 GDP 已经超过上海市和北京市，分别达到 85213 元 / 人、 91295 元 / 人，高于上海市的 82560 元 / 人和北京市的 81658 元 / 人。图表 AUTONUM 22 ： 2000-2011 年二三线城市与一线城市人均 GDP 均值对比（单位：元 / 人， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 23 ： 2011 年二三线城市与一线城市人均 GDP 对比（单位：元 / 人， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.2 二三线城市经济发展速度分析 2007 年以来我国 25 个二三线省会城市的 GDP 均值名义增速一直高于四个一线城市。城市经济的快速速度，提升了房地产市场的发展空间。据笔者统计，至 2012 年 25 个二三线省会城市的 GDP 均值为 5901.11 亿元，同比名义增长 17.45% ；而四个一线城市的 GDP 均值为 16100.91 亿元，同比名义增长 8.69% ，低于二三线城市增速近 9 个百分点。从各个城市来看， 25 个二三线省会城市中有 12 个城市 2011 年的 GDP 名义增速超过了 20% ，其中合肥以近 35% 的增速位列榜首，重庆以 26.32% 位列第二，另有南宁、厦门、南昌、郑州、长春等 9 个城市的 GDP 增速高于 20% 。图表 AUTONUM 24 ： 2004-2012 年二三线城市与一线城市 GDP 均值规模与增速对比（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 25 ： 2011 年 25 个二三线省会城市与一线城市 GDP 名义增速对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.3 二三线城市固定资产投资规模二三线城市固定资产投资的快速增长，大大改善了城市的基础设施建设，为房地产开发提供了良好的发展环境。据笔者统计， 2001 年以来我国二三线城市的固定资产投资额名义增速一直高于一线城市，有些年份二者的差距甚至超过了 30% 。 2011 年二三线城市固定资产投资规模的均值为 3255.30 亿元，同比增长 10.51% ，增速比一线城市高出 8.16 个百分点。固定资产投资规模的快速增长降低了二三线城市与一线城市的差距， 2011 年二三线城市固定资产投资额达到一线城市的近 81% ，而在 2007 年该比例仅为 50.6% 。图表 AUTONUM 26 ： 2000-2011 年二三线城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 27 ： 2011 年 25 个二三线省会城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.4 二三线城市居民消费能力分析相对于固定资产投资和 GDP ，我国二三线城市的城镇居民人均可支配收入均值与一线城市收入均值的同比增长速度相差较小。 2012 年 25 个二三线城镇居民人均可支配收入均值为 30450.91 元，同比增长 12.85% ，是同期一线城市的均值 38863.12 元的 78.35% 。由此可见，尽管二三线城市 GDP 快速增长，但相对于一线城市其城镇居民的收入增长相对较慢，对房地产的消费能力提升速度不够快。图表 AUTONUM 28 ： 2008-2012 年二三线城市与一线城市城镇居民人均可支配收入均值对比（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 29 ： 2012 年 25 个二三线省会城市与一线城市城镇居民人均可支配收入与增速对比（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3 产业环境分析 1.3.1 房地产行业开发景气度分析从我国房地产开发景气指数走势来看，受国家宏观政策严格调控的影响，我国房地产开发景气程度从 2011 年下半年开始不断下滑，在 2011 年底开始进入不景气区间。到 2012 年 10 月，房地产开发景气指数开始回升，到 12 月为 95.59% ，但仍然处于不景气区间。 2013 年初，我国房地产景气程度指数继续回升，土地市场较为活跃。图表 AUTONUM 30 ： 2010-2012 年中国房地产开发景气指数走势（单位： % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 1.3.2 房地产行业开发投资规模分析 2012 年房地产开发投资 71804 亿元，比上年增长 16.2% 。其中，住宅投资 49374 亿元，增长 11.4% ；办公楼投资 3367 亿元，增长 31.6% ；商业营业用房投资 9312 亿元，增长 25.4% 。全年新开工建设城镇保障性安居工程住房 781 万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房 601 万套。图表 AUTONUM 31 ： 2007-2012 年我国房地产开发投资及同比增速（单位：亿元， % ）资料来源：国家统计局 ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3.3 房地产行业土地市场供需分析 1 、土地出让金总额分析有着“第二财政”之称的土地出让金收入在 2007 年以前一直被列为地方政府预算外资金，俗称“小金库”。到 2007 年国家对预算管理制度改革，要求土地出让金缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算 . 根据国办发（ 2006 ） 100 号文规定，全额纳入预算的土地出让金范围不仅包括出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，还将土地出租收入一并纳入土地出让收入管理。因此现有意义上的“国有土地使用权出让收入”囊括了土地出让和土地出租的收入，纳入政府性基金管理。以 2010 年为例，全国国有土地出让成交 27464.5 亿元，租赁租金 46.9 亿元，其他方式供地收入 1.4 亿元。相比土地出让收入而言，租金和其他方式供地收入微不足道。因此，土地出让金是地方政府依靠土地获取的重要财源。从近两年的土地出让收入情况来看， 2011 年全国国有建设用地出让合同价款为 3.15 万亿元，是 2001 年的 24.31 倍，是 2008 年的 3.07 倍， 2001-2011 年年均增长 37.60 ；其中 2011 年通过招拍挂出让土地出让合同价款 3.02 万亿元，占出让总价款的 95.9% ， 2003-2011 年年均增长 33.1% 。 2012 年全国土地出让收入 2.69 万亿元左右，相当于地方财政收入的 44% 左右，但扣除土地出让成本，土地出让净收益约 9684 亿元左右，相当于财政收入 15.9% 左右。图表 AUTONUM 32 ： 2001-2011 全国土地出让收入走势（分出让形式）（单位：亿元）资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 2 、土地市场供应规模分析 ◆ 2011 年土地供应分析 2011 年全国批准建设用地 61.17 万公顷，全国土地供应主要来源于农用地特别是耕地。 2011 年全国批准建设用地 61.2 万公项，其中转为建设用地的农用地 41.1 万公项，转为建设用地的耕地 25.30 万公项，同比分别增长 26.30% 、 21.60% 、 19.4% ，分别是 2001 年的 3.66 倍、 3.73 倍和 3.01 倍。 2011 年我国国有建设用地实际供应总量 58.77 万公顷，同比增长 35.9% 。其中，工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和其他用地供应量的比重分别为 32.8% 、 7.2% 、 21.3% 和 38.8% 。图表 AUTONUM 33 ： 2006-2011 年我国批准国有建设用地供应情况（单位：万公顷）资料来源： ** 二三线房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 34 ： 2011 年我国批准国有建设用地的结构资料来源： ** 二三线房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 35 ： 2001-2011 年全国批准建设用地总量与农用地转用量（单位：万公顷）资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 ◆ 2012 年土地供应分析 2012 年前三季度，建设用地供应总量同比保持增长，基础设施和西部地区用地分别增长四成和五成。前三季度，全国国有建设用地供应总量 44.06 万公顷，同比增长 9.2% 。从供应结构看，基础设施用地同比增加 36.1% ，占建设用地供应总量的 44.9% ，同比提高 8.9 个百分点；工矿仓储和房地产用地同比分别减少 0.3% 和 12.5% 。在房地产用地供应中，住房用地供应 7.14 万公顷，同比减少 19.1% ，但前三季度实际供应量相当于前五年同期平均供应量的 1.25 倍。同时，市场上仍有相当数量的已供用地正在开发或待开发，截至 2012 年 9 月底，全国未竣工住房用地约 35.33 万公顷，相当于近 3 年全国住房用地年均供应量的 3.71 倍，可供开发建设的住房用地充足。保障性住房（经济适用住房、廉租住房和公租房）用地供应 1.95 万公顷，同比增加 7.7% ，占住房用地总量的 27.3% 。截至 9 月底，全国 18 个省（区、市）保障性安居工程用地落实率已超过 100% 。从区域布局看， 2012 年前三季度东、中、西部地区供地分别占全国建设用地供应总量的 37.7% 、 24.2% 和 38.1% ，西部地区占比同比提高 10.1 个百分点，东、中部地区均有所下降。西部地区供地同比增长 48.6% ，其中基础设施和工矿仓储同比分别增长 91.8% 和 29.0% 。 3 、土地市场成交规模分析在国有建设用地实际供应中， 2011 年出让国有建设用地面积 33.39 万公项，是 2001 年的 3.69 倍，年均增长 14.0% ；其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，占出让总面积的 91.3% ，是 2003 年的 5.62 倍，年均增长 24.1% 。图表 AUTONUM 36 ： 2001-2011 年全国建设用地出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ）资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理图表 AUTONUM 37 ： 2001-2011 年全国建设用地招拍挂出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ）资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 4 、土地市场成交均价分析 2011 年以来，全国土地的季度成交价格的增速呈现放缓态势，其中 2012 年第三季度的土地均价为 3093 元 / 平方米，同比仅增长 1.74% ，住宅用地则仅增长 1.02% ，成为近年来增幅最小的一个季度。 2012 年第四季度，地价上涨幅度仍较小，综合地价为 3129 元 / 平方米，同比上涨 2.62% ，其中住宅用地的地价为 4620 元 / 平方米，同比上涨 2.26% 。图表 AUTONUM 38 ： 2005-2012 年各季度各类型土地成交均价走势（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5 、土地市场平均溢价率分析 2012 年 1-12 月全国 97 个城市溢价率升至 11.8% ；有 6 个统计城市的土地出让金占财政收入之比回升至 51.2% 。 12 月，除“非限购”城市土地成交溢价率回落至 5.85% 外，一线、二线、三线城市和“限购”城市的土地成交溢价率均分别回升至 19.3% 、 11.3% 、 11.0% 和 12.8% 。图表 AUTONUM 39 ： 2012.01-12 全国一、二、三线城市土地溢价率情况（单位： % ）资料来源：各地土地储备中心 ** 整理 6 、全国住宅用地总价排行榜 2012 年，全国土地成交总价排行前 10 中，仍以一线城市的上海、深圳、北京为主，其中上海和北京各有两宗，深圳一宗入选。而南京下关区一地块以总价 56.2 亿元位居榜首，楼面地价为 7754 元 / 平方米；上海徐汇区一地块以 45 亿元位居第二，楼面地价在 2.7 万元 / 平方米以上，溢价率为 42.86% 。图表 AUTONUM 40 ： 2012 年住宅用地成交总价 TOP10 （单位：平方米，万元，元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3.4 房地产行业市场供给状况分析 1 、房地产行业新开工面积分析 2012 年，尤其是上半年，受国家宏观政策严格调控的影响，我国房地产开发新开工面积较上年出现减少的情况。 2012 年，我国房地产开发新开工面积 17.73 亿平方米，同比减少了 7.3% 。图表 AUTONUM 41 ： 2007-2012 年我国房地产开发新开工面积及同比增速（单位：亿平方米， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 2 、房地产行业竣工面积分析房地产调控政策对商品房的供给在 2012 年显现，限购政策对商品房的新增供应速度起到了一定的抑制作用。 2011 年房屋竣工面积 8.92 亿平方米，增长 13.3% ，增速比上年提高 5 个百分点，其中，住宅竣工面积 7.17 亿平方米，增长 13.0% 。 2012 年我国商品房竣工面积增速大幅回落，全年竣工 9.94 亿平方米，同比增长 7.3% ；其中商品住宅竣工 7.90 亿平方米，同比增长 6.40% 。图表 AUTONUM 42 ： 1998-2012 年我国商品房竣工面积及增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 土地开发行业研究小组整理 3 、房地产行业施工面积分析 2012 年，尽管新开工面积出现减少情况，但新开工面积仍然大于竣工面积，因此我国房地产开发施工面积继续保持增长趋势。 2012 年，我国房地产开发施工面积为 57.34 亿平方米，同比增长 13.2% 。图表 AUTONUM 43 ： 2007-2012 年我国房地产开发施工面积及同比增速（单位：亿平方米， % ）资料来源：国家统计局 ** 整理 1.3.5 房地产行业市场销售状况分析 1 、房地产行业销售面积分析 2012 年进入我国史上最严厉的调控周期的第三年，随着调控政策的持续，一部分投资性需求被打压，促使商品房销售面积增速放缓。数据显示， 2012 年全国商品房销售面积为 11.13 亿平方米，同比略微增长 1.8% ，其中住宅销售面积为 8.45 亿平方米，同比增长 2% 。图表 40 ： 1998-2012 年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 2 、房地产行业销售金额分析尽管投资性需求受到打压，但是房价的上涨态势依然较为强劲。笔者数据监测中心数据显示， 2012 年我国的商品房价格平均上涨了 10% ，商品住宅价格上涨了 10.9% 。年末商品房的销售金额上涨至 6.45 亿元，商品住宅的销售金额升至 5.35 亿元。图表 40 ： 1998-2012 年我国商品房销售金额走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 1.3.6 房地产行业价格增长态势分析然而与开发商投资热情减退相反的是，商品房的市场需求依旧火热，价格仍出现较快上涨态势。数据显示 2012 年全国商品房销售面积为 11.13 亿平方米，销售价格为 5791 元 / 平方米，价格上涨了 7.7% ，高于 2010 年和 2011 年的增长幅度。而在 2013 年中央“国五条”出台后，地方“国五条”细则出台前，在二手房转让所得税政策的刺激下，全国各地掀起了一股抢购热潮，致使 3 月成交量大涨，价格上涨的城市也随之增多。据国家统计局数据， 2013 年 3 月份全国 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有 68 个，比 2 月份增加了 2 个，同比上涨的城市有 67 个，比 2 月份增加了 5 个；二手住宅价格环比上涨的城市有 66 个，与 2 月份相同，同比上涨的城市有 59 个，比 2 月份增加了 10 个。图表 41 ： 1999-2012 年全国商品房销售价格走势（单位：元 / 平方米， % ）资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理图表 AUTONUM 44 ： 2013.01-2013.04 单日深圳、长沙、天津二手住房成交套数（单位：套）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理第二章：中国二三线城市土地市场分析 2.1 二三线城市土地市场供应分析 2.1.1 国有建设用地供应规模 2008 年金融危机以来，我国二三线城市的土地供应经历了“高速增长 → 快速回落”的一个过程，其中 2012 年的土地供应同比大幅回落，为 2009-2012 年间供应最小的年份。笔者数据监测中心数据显示， 2009 年我国 26 个二三线共推出土地 30144.11 万平方米，同比增长 60.31% ； 2010-2012 年推出土地面积增长速度逐年回落，至 2012 年全年 26 城市共推出土地面积 35876.10 万平方米，同比下降 5.47% 。图表 AUTONUM 45 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.2 土地供应的区域特征分析我国二三线城市的土地供应区域集中度较高，土地供应规模差距大。天津、沈阳、武汉、重庆、大连、长春六个城市 2012 年的推地规模占据了 26 个城市总规模的半壁江山。其中前三个城市 2008-2012 年年均推出土地面积在 3000 万平方米以上，占据 26 个城市三分之一以上的份额；有九个城市年均推出土地面积在 1000-2000 万平方米之间，其土地供给总量与第一梯队的城市相差较大。图表 AUTONUM 46 ： 2012 年主要二三线城市推出土地面积走势与占 26 个城市的累计比重（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 47 ： 2008-2012 年二三线城市推出土地规模梯队（单位：万平方米） 2008-2012 年年均推出土地面积规模梯队城市数量城市 3000 万平方米以上 3 个天津、沈阳、武汉 2000-3000 万平米 0 个无 1000-2000 万平方米 9 个重庆、大连、长春、哈尔滨、成都、杭州、苏州、青岛、南京 500-1000 万平方米 9 个无锡、昆明、西安、宁波、贵阳、郑州、南昌、厦门、长沙 500 万平方米以下 5 个太原、南宁、石家庄、温州、福州资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.3 土地供应结构变化分析 2008-2012 年我国土地供应结构出现了一些较大的变化，总体变化趋势是：住宅用地推出比重下滑，工业用地、商业 / 办公用地和其他用地的比重上升。在 2010 年及以前我国 26 个二三线城市的住宅用地推出比重一直在 40% 以上，但限购政策后，尽管国家政策要求各地加大住宅用地的供应力度，但随着开发商转移经营策略，许多住宅地产开发商加码商业和其他地产开发，住宅用地需求在其总需求中的比重下降，由此也影响了政府土地供应结构的调整。图表 AUTONUM 48 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地推出面积增减变化（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.4 土地市场的供应方式分析我国的土地供应方式主要有划拨、出让、租赁和其他有偿等四种方式，目前国有建设用地通过出让方式供应的土地所占的比重越来越大， 2011 年全年出让国有建设用地面积占实际供应面积总量的比重在 55% 以上，全年共出让 33.39 万公顷，出让合同价款 3.15 万亿元，同比分别增长 13.7% 和 14.6% 。其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，出让合同价款 3.02 万亿元，分别占出让总面积的 91.3% 和总价款的 95.9% 。图表 AUTONUM 49 ： 2006-2011 年我国国有建设用地出让面积与金额（单位：万公顷，亿元）资料来源： ** 土地开发行业研究小组整理 2.1.5 土地市场的供应规模预测 2013 年 4 月国土资源部发布了《 2013 年全国住房用地供应计划》，根据全国 31 个省（区、市）及新疆生产建设兵团的 2013 年住房用地供应计划，全年全国住房用地计划供应 15.08 万公顷（ 1508 平方公里），是过去 5 年年均实际供应量（ 9.77 万公顷）的 1.5 倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的 79.4% 。然而事实是，全国住房用地供应计划在大部分年份均没有实现过： 2010 年计划供应 18.47 万公顷，实际仅完成 12.54 万公顷； 2011 年计划供应 21.8 万公顷，实际仅完成 13.59 万公顷； 2012 年计划供应 17.26 万公顷，实际完成 16.03 万公顷。另外从一线城市来看，其完成土地供应计划的也在少数。在 2008 年至 2011 年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划（ 2011 年）。从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地持续增加。从 1.1 节的分析可以看出我国房地产限制政策发展的结果是，供给激励不足，而需求问题得不到根本解决，限制的结果只会是供求矛盾更加尖锐。因此笔者认为 2013 年我国住宅用地供应计划恐难以实现，而工业用地和商办用地的实际供应规模将进一步增加。图表 AUTONUM 50 ： 2010-2013 年全国住房用地供应计划与实际供应情况（单位：万公顷， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 51 ： 2013 年全国各行政单位住房用地供应计划（单位：万公顷）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2 二三线城市土地市场成交分析 2.2.1 土地市场成交面积分析与供给走势相对应，我国 26 个主要的二三线城市的土地成交面积也呈现出大幅增长到微弱减小的发展态势。据笔者数据监测中心数据， 2009 年我国 26 个二三线城市的土地成交同比大幅增长 118% ，至 24738.07 万平方米， 2010-2011 年的同比增幅分别为 20.86% 和 12.52% 。至 2012 年，此轮最严厉的房地产调控进入第三个年头，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。 2012 年全年 26 个二三线城市共成交土地建设用地面积 29776.94 万平方米，同比下降 11.49% 。图表 AUTONUM 52 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2.2 土地成交结构变化分析 2011-2012 年开发商进行业务调整战略继续深入，主要住宅开发商几码商业 / 办公以及其他地产的开发，造成土地成交结构发生变化。从下图可以明显看出，近两年住宅用地成交面积在全部用地成交面积中的比重明显下降，至 40% 以下，而包含工业用地、商业用地在内的其他用地的比重提高。图表 AUTONUM 53 ： 2009-2012 年 26 个二三线城市土地成交结构变化（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2.3 土地市场成交金额分析尽管 2012 年的土地供需形势较往年惨淡，但低价始终保持在上升区间中，因此土地出让金的减少有限。 2012 年全年 26 个二三线城市共成交土地获得出让金 8091.97 亿元，同比下降 2.42% ，大大低于供给面积和成交面积的降幅。从各城市来看， 2012 年武汉市以 990 亿元独占鳌头，其 2008-2012 年平均每年成交土地达 570 亿元以上，另外杭州、重庆、天津、大连的土地成交金额也较大，年均土地出让金均在 400 亿元以上。可见在二三线城市中，经济较为活跃的城市的房地产市场也极为活跃。图表 AUTONUM 54 ： 2008-2012 年二三线城市土地成交金额情况（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 55 ： 2012 年二三线城市成交土地出让金情况（单位：亿元）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3 二三线城市土地价格走势分析 2.3.1 土地市场价格总体走势总的来说，近几年我国二三线城市的土地价格上涨较为缓慢，据 ** 根据相关数据测算， 2008-2012 年全国 26 个二三线城市的土地成交价格年均仅增长了 6.16% ，若扣除通货膨胀的影响，则实际增幅可能上涨不到 4% ，这样的增幅还是比较低的。但是在这些城市中也仍然一些上涨比较快的地方，比如昆明和南宁。在这四年间，这两个城市的土地价格平均上涨了 35% 以上。一方面是由于二者的地价基数较低，另一方面是城市的快速增长起了推波助澜的作用。除此之外，一些城市的地价呈现下降趋势。比如大连、杭州、哈尔滨、南京、青岛、石家庄、太原、天津、无锡 9 个城市 2012 年的地价就低于 2008 年的价格水平。图表 AUTONUM 56 ： 2008-2012 年二三线城市土地成交价格走势（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 57 ： 2008VS2012 年二三线城市地价变化对比（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.2 住宅用地成交价格分析通过对比可以发现， 2008 年以来我国二三线城市的住宅用地成交价格上涨幅度明显快去其他用地。笔者数据监测中心数据显示， 2008-2012 年我国 26 个二三线城市的住宅用地价格以 19.37% 的年均增速增长，达到高于全部用地的平均增长幅度。并且住宅用地上涨的城市数量也是最多的，有 20 个城市的住宅用地成交价格呈现增长态势，近 6 个城市的地价较 2008 年下降。从 2012 年来看，限购政策发挥了一定的调控效应，由于调控政策在今后若干年内仍将持续存在，一些城市的住宅用地市场有所降温， 2012 年就有包括重庆、温州、太原、长沙、武汉、程度等 12 个城市的住宅用地成交价格出现同比下滑。图表 AUTONUM 58 ： 2008-2012 年二三线城市住宅用地成交价格走势（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 59 ： 2008VS2012 年二三线城市住宅用地地价变化对比（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.3 商业用地成交价格分析 2012 年 26 个二三线城市的商业 / 办公用地成交价格为 4519.12 元 / 平方米，同比下降 4.05% ，与全部用地价格的比例也在缩小，是后者的 1.67 倍。 2008-2012 年有 14 个城市的价格呈现下降趋势，而 12 个城市呈现上涨趋势。地价上涨的城市代表为南宁、南京、南昌、郑州、昆明等城市；下降的城市代表为大连、温州、青岛、福州、沈阳等城市。图表 AUTONUM 60 ： 2008-2012 年二三线城市商办用地成交价格走势（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 61 ： 2008VS2012 年二三线城市商办用地地价变化对比（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.4 工业用地成交价格分析 2008 年以来我国二三线城市的工业用地成交价格变化幅度不大，在 2012 年其价格仅为 397.98 元 / 平方米，全部用地的平均价格是其的 6.28 倍。数据显示， 2008-2012 年全国 26 个二三线城市的工业用地价格由 386.98 元 / 平方米上升至 397.98 元 / 平方米，年均同比增长 0.77% ，增速远远小于住宅用地和商业用地。在此期间，一些城市的工业地价高速增长，如宁波、青岛、福州、成都、西安，以上城市 2008-2012 年的工业用地价格的年均增长幅度均在 10% 以上，而贵阳、苏州、大连、南京等 9 个城市的整体呈下滑态势。图表 AUTONUM 62 ： 2008-2012 年二三线城市工业用地成交价格（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 63 ： 2008VS2012 年 26 个二三线城市地价变化对比（单位：元 / 平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理指根据 1.2.1 划分标准划分的 11 个二线省会城市和 14 个三线强省会城市。下同。包括北京、上海、深圳、杭州和广州等 97 个城市，二线城市指除上述 5 个城市外 2010 年 GDP 靠前的 24 个主要城市；三线城市包括 2010 年 GDP 靠前的 24 个城市后的 68 个主要城市。注：本节中的价格均由土地成交出让金 / 销售面积得来。

个人分类: 职业需求|0 个评论

标签: 房地产调控经管大学堂：名校名师名课

相关帖子

相关日志