中国楼市新政后四大预言

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中国楼市新政后四大预言                                                                                                        [url=]大[/url] [url=]中[/url] [url=]小[/url] [url=]默认[/url]            
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                                                                              中国楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期中。二手房和一手房市场也在细则实施之后出现各种转向。新“国五条”之后的楼市将去向何处？

                                       

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从3月4日开始，全国各地包括重庆的房产交易中心均排起了长龙，蔚为壮观。
此次，新“国五条”细则带来连锁反应是近几年历次调控中最为强烈的。楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡惶恐期中。二手房和一手房市场也在细则实施之后出现各种转向。
新“国五条”之后的楼市将去向何处？
第一、一、二手房可能出现倒挂
重庆晨报报道，新“国五条”调控细则中，最具“杀伤力”的便是，“出售自有住房的，按转让所得征收20%个税”。如果按这一比例征收，将会大幅增加二手房的交易费用。
新中地产总经理何伟坚在接受采访时认为，近些日子的二手房成交暴增，大都只是二手中介催促以前的业务加快过户，并不意味着成交量的暴增。
他介绍，有关二手房的交易个税，以前就有政策，为全额的1%或差额的20%任选其一，只是近些年各地基本上按全额的1%征收。
他认为，二手房的差价很难衡定，比如购房者所花的装修费算不算？还有供房利息、出租所获收益算不算？还有通胀因素算不算？
何伟坚估计，如果实施这一政策，很有可能出现一、二手房房价“倒挂”现象。由于二手房除了交20%个税，房屋不到5年出售还要交5.6%的营业税，这将是很大一笔交易成本。因此，二手房层层加价，一、二手房价就有可能出现倒挂。
正合古麦地产董事长张建军则认为，这一政策的直接效果，将是细则实施前二手房交易激增，实施后交易将会进入冷冻，出现二手房交易的“冰火两重天”。


第二、二手房市场短暂萎缩后恢复
重庆晨报记者就新“国五条”细则对部分市民采访时发现，他们对政策的意见非常大。一位市民指出，“感觉没有道理。那如果我们的房子降价了，是不是该给我们降税？”而不少持有多套房产的市民对此多持观望态度。一位市民称，“没什么大不了的，实在不行我就把房子再多放两年，反正我也不着急卖。”
何伟坚认为，预计二手房业主绝大部分将会出现两种态度：一是将交易成本转嫁给买方；二则是不着急卖房了。“二手房价走低的可能性不大，但上涨也微乎其微。”
据了解，5年前东莞的二手房交易个税便已按20%征收。其二手房交易个税的计算方式是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%，但卖房差额中，却扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。
据称，东莞2007年执行这一新政后，二手房交易短暂萎缩。然而，市场很快得以恢复，楼市未受到影响，个税迅速转向下家。
第三、一手楼市或将迎来春天
个税新政重拳出击二手房。在此情况下，有人认为这将是一手房火热的机会，也有人认为一手房也将“难以幸免”。
张建军认为，二手房此次受打压，对一手房来讲应该是利好。他认为，因为人们购买二手房的成本增加了，肯定会更多转而选择一手房。
何伟坚也分析道，可能的趋势是，二手房交易会严重萎缩，一手房市场将会兴旺。然而，由于重庆住宅市场一、二手房成交比例通常在7：3或8:2，新房仍是大头，因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。
另一方面，重庆楼市新房供应量巨大，市场竞争激烈，相信开发商不会趁机涨价，尤其是对于投资型商品房而言，其入市价格会更为谨慎。

张建军认为，预计今年商品房市场成交量将呈现小幅下滑，但不排除价格会小幅上升。因为房产企业中上市比例较大，他们都面临着年报业绩的压力，因此会加快出货，不可能涨价很多。
大泽置业总经理秦文蒸则指出，这次对二手房交易课以重税，好像对一手楼市是个利好，其实对一手房市场是不利的。因为它降低了人们对商品房市场的预期，使人们对楼市未来的信心受挫。
第四、投资需求将受沉重打击
尽管人们对市场未来走势看法不尽相同，但大家一致认为，ZF打击投资、投机性需求的目的是达到了。
张建军分析道，新政进一步打击投资、投机需求，对高端需求也是一种遏制，对低密度、大户型产品会有影响，将会进一步挤出价格泡沫。
他认为，二手房市场个税骤升，对于一手房而言，将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求是一较大打击，将挤出这些客群。
同时，他认为，今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新，楼市出现“阶梯下压式”消费特点，塔尖上的消费群体逐渐下移。比如，别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”；洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。
何伟坚认为，新政的出台，对转卖的投资人群将具有较大打击性，使得住宅中的投资型消费逐步变为零。他说，“这也是应该的，因为住宅本身的功能就是用来居住的。”
不怕调控出重手，只怕利剑伤无辜
对二手房买卖按利差20%征税政策，住建部副部长齐骥表示，本意是打击投机，不是伤及刚需。然而，不少人却表示质疑，认为此项政策只会适得其反地推高房价，而误伤无辜。

同时，住建部部长姜伟新还表示，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。
对此，不妨先来分析此政策到底伤了哪些人的利益。首先承认，这肯定伤到了那些投机者的利益。
个人认为，在当今社会，一个家庭名下有个两三套房子实在是太正常不过了，如果把他们都算作投机者，于情于理都说不过去。
真正的投机者，应该是除自住房屋外至少有五套房起坎的。而这部分人在此次征税的群体中占的具体比例，也许我们永远无法得知，但不妨套用一个基本的二八定律，20%应该比较靠谱。
这样就很清楚了，调控之剑砍了20%的投机者，但也影响了80%的非投机者。这部分人买房的目的，基本上都是出于保卫财富，但由于房价增长的速度始终不及货币发行增长的速度，事实上其财富已经缩了水，已经缩水的财富再砍去20%，这让他们情何以堪？
因此，我们不怕调控利剑锋利，就怕利刃误伤无辜。事实上，真要说打击投机，窃以为不妨对真正的投机者出手再重一点。而且在对投机者征重税的同时，能否还对首套房给予相应的免税支持。
莫让新“国五条”由期待变无奈
实践是检验真理的唯一标准。对房子的调控国家是下了大气力，但效果几何，那还得用事实来说话。现实情况就是，虽然房价没有继续“疯涨”，但仍然是居高不下，离民众的期望值相距甚远。
随着“国五条”的即将出台，特别是“二手房交易按照增值额20%征收个税”的方案的公布，民众的反响很大，通过媒体的报道得知，部分城市的二手房交易量急增，上海的多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前都排起长长的队伍，而北京部分购房者连夜签约，以避免多交税款。
全国政协委员、财税专家、清华大学经管学院教授李稻葵认为，长期看，房产增值部分确实应该交个人所得税，但是短期却不具有可操作性。
二手房交个人所得税可以，但是按照增值额20%征收个税有点高，民众有想法说明这项政策存在一定的“问题”，希望政策制定者能充分予以考虑，动辄“十三亿人都满意”的说法不切合实际，大家也没有这方面的想法，其实普通民众的想法很简单，“居有定所、衣食无忧”足矣，但是房价不降，一切则无从谈起。
诚如教授所言，“20%看上去很美，实施起来很难”，具体成效几何，这需要实践的检验。
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关键词：中国楼市 Chinese 二手房交易 二手房市场 个人所得税 二手房 中国楼市 购房者 杀伤力

新政的目的是锁定房价再高位。并且冻结二手房交易，加推新盘至刚需手中。

短期新盘必涨！原因有二：

1.供求量瞬间下降！目前二手房交易占到30%以上，因二手房交易大多退出市场。不是惜售，而是如鲠在喉！卖的话，房价获利还不足20%，无法覆盖税收。
2.价格上涨，涨幅不超过20%。如果短期之内房价涨幅超20%，二手房势必进入市场抛售。

总之，价格上涨10%至20%后，维持在供求均衡水平。


政策的导向是：

1.维持房价稳定，且略有增长。不是调控房价向下回归。
2.将房地产风险从ZF/开发商手中，转移到刚需手中。ZF和开发商、银行是绑定一起的。
3.通过政策限制制定不当竞争：使得ZF/开发商一手房获得价格优势，而仅仅对公众（地产投机、投资者）的二手房征收20%的“关税”。原因在于春节前的小规模的官员房产“抛售”已经对ZF/开发商的销售产生冲击。

长期来看，房价必跌：

1.从租售比、工资对房价的覆盖年限、国外（美国、澳大利亚）的地产投资吸引力进行比较，国内房价毫无吸引力。
2.高空置率和大量“鬼城”等库存逐渐浮出水面，“实际地产供应”远远大于人为制造的稀缺
3.城市生存条件恶化。无论市政、交通、排水排污、空气污染、水资源等，均不宜居住，迁都迫在眉睫。
4.房地产税征收逐渐落实。过去十年房价上涨了近十倍，ZF势必通过大幅征税补充未来福利、医疗、交易、军备、等等投资。
5大量保障房、廉租房以极低成本入市，供应给低收入民众和夹心层。
6.社会对房屋认知的转变，房屋从资产属性变为负债。回归理性的结果是选择租房而非买房。
7.移动办公的趋势使得不受办公地点的限制。尤其电子商务和在线办公的发展，扁平的世界会逐渐吞噬一、二线城市的价值


这种“冻结二手房”并将其作为房价供应缓冲器从而把房价维持高位的做法短期有效，但长期必崩盘。不过崩盘之日，地产风险已经转移到公众手中。因为公众只能“买房”，而不能“卖出二手房”。最终的结局是地产、ZF、银行安然无恙。

二手房的冻结，实质上是“养肥而后杀之”的策略。先拉动GDP和个人资产，然后在较高的基数上征税，税率不高但税基很大，这样才能维持庞大的官僚机构运转。

但是，这样的策略难免伤及无辜的刚需阶层。许多人背上房奴后，不堪重负，而经济进入滞涨工资率下跌甚至失业，必然有大量房产被放弃后由银行回收。