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熊肉 2014-4-19 09:03
进入4月，楼市依然迷雾重重。一方面总体成交量依旧没有起色，部分城市“打折、垫 首付 ”现象涌现；另一方面，已公布销售数据的大开发商销售量依然坚挺，同时各地纷纷传言 限购 政策放松。 而受限购影响的投资资金正蠢蠢欲动，大有抢跑限购开闸之势。 全国成交依然低迷 4月16日，国家统计局公布的数据显示，一季度 商品房 销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住宅销售面积、销售金额分别下降5.7%和7.7%。这是今年连续3个月双双出现负增长。与此同时，商品房待售面积达5.2亿平方米，同比又增加了3000万平方米。而且今年前3个月呈现普跌现象，曾被认为成交坚挺的一线城市同样未能幸免。 广发证券 监控全国44个城市的成交量显示，3月份一线城市成交规模同比下降38.7%，二线城市同比下滑37.3%；三线城市反而相对较好，仅同比下降18.8%。 此前市场一度判断今年一季度销售量下降，主要受春节假期因素，以及去年3月销售基数过大因素的影响。进入四五月后，情况应该会有所改善。 但4月第一周受清明假期的影响，销售依然没有起色；而4月7日至4月13日继续冷清。中银国际证券的研究报告显示，4月第二个星期17个重点城市合计成交面积230.4万平方米，环比下降9.6%。 成交清淡之际，各地开发商的促销手段开始升温。今年一季度广州全市一手住宅共网签16194套，同比大跌40%。随之而来是各种类型的促销手段，其中“零首付”“垫首付”等促销最为普遍，例如某大型房企旗下的三个楼盘高调宣布“首期分期付款”，最近更加上“免契税”等促销。 截至4月中旬，广州已有超过20个楼盘推出了类似活动，部分项目购房者只需交5万元定金，首期一年内交齐即可，甚至可以宽限至2年。 有开发商的销售总监向记者表示，这类措施比之直接打折、降价效果更为明显，而且对刚需购房客的帮助更大，因此越来越多的开发商加入这一元素。在其看来，现在的市场状况，“并非楼市掉头向下的信号，更像是下一波楼市上涨的筑基。” 据统计，2014年3月，广州全市一手住宅网签6164套，环比上涨37.3%，同比下跌43.8%；但价格方面却显示，3月网签均价为1.55万元/平方米，环比上涨19%，同比上涨6%。 保利地产 首席研究员吴定金表示，这恰好说明了市场对促销的反应敏感，楼价略微促销就有成交迅速跟上，表明楼市远未到“ 拐点 ”。一方面，多数房企资金链较为稳定，缺乏降价实际动力；另一方面地价上涨与开发成本加大的背景下，降价往往意味着利润减少，开发商还远未到“以价换量”的时候。 广州开发商之所以还能处变不惊，与市场供求情况分不开。戴德梁行的统计数据显示，尽管一季度楼市成交量同比下跌，但广州楼市的供需比约为1∶1.5，也就是开发商每新推出2套房子，都有3套房子成交（消化 存量房 ）。 但一些供大于求的城市，降价走量就变得势在必行。4月初浙江华元房产集团就高调宣布，该公司在 杭州 三个楼盘共160套房源将全面降价清盘，其中美林公馆项目折扣低至6.8折。这家浙江本土企业对降价并不讳言，公开宣布旗下项目4月10日开始全面下调。 有开发商向记者表示，杭州部分区域到了必须大声吆喝“降价”才能拉动销售的阶段。《中国经营报》记者此前曾报道，3月20日杭州萧山区域的开元名郡就突然降价10%~20%，但即便如此该项目170套特价单位，一个礼拜成交不到50%。 无独有偶，金昌集团在萧山的项目目前售价为1.9万元/平方米，但其楼面地价已经达到1.5万元/平方米。 而且一些开发商向记者表示，即便以如此价格入市，一些区域也存在卖不出去的问题。杭州临平新城前两年开盘价曾一度达到1.4万元/平方米，到了今年价格已经低于1万元/平方米，“购房者的信心都已经散失”，有当地开发商向记者表示。 数据显示，今年一季度杭州主城区商品房成交套数为5276套，创下三年新低。而3月底杭州官网调整数据，将杭州可售住宅数量由11.3万套调整为7.47万套，到4月增至7.6万套。即使不考虑现在的销售速度，以杭州近5年年最大销售量计算，杭州楼市还需要花上13个月才能清空库存。 地方ZF放松调控压力加大 “那我干脆不卖了。”某杭州的开发商向记者表示，他们3月就已经可以取得预售许可。但鉴于市场环境，干脆按兵不动。“现在要卖，必须要与周边项目打价格战。”该人士表示，而有些竞争者是“借了高利率资金”运作的，他们必须迅速回笼资金。 更重要的是，他们认为，按现在的市场情况发展，地方ZF必须放松调控政策。“我们3月份与监管层开会时，领导就表示正在研究相关政策。”上述人士说。 据了解，杭州房管部门早在3月中，以及4月初就分别与开发商举行了闭门会议。讨论的主题，除了楼市现状外就是放松调控的时机。两会期间，针对房地产行业中央提出了“双向调控”的思路，“分类调控、分城调控，不再一刀切”。而杭州市市长张鸿铭此前就表示，将根据国家政策，进一步释放自主型和改善型住房的刚性需求。因为这直接影响ZF的土地出让收入。 记者了解到，有意调整限购政策的并非仅仅杭州一地，包括江西、福建等区域都开始了密集调研。广发证券的分析师也认为政策面将随着基本面的变化而变化，如果市场销售依旧维持在低位运行，地方放松调控的压力将会越来越大。 但直至目前，上海、北京等一线城市房管部门依然强调维持调控不变，而其他城市也没有出现正式放宽调控的消息。“实际上现在房地产调控的权力已经上移到中央。”华南一位住建部门的官员向记者表示，在中央没有授意的情况下，地方ZF不敢擅自出台措施。 在这一时间差下，会否有开发商率先顶不住，割肉降价？从目前情况而言，大型开发商似乎并没有陷入困境。 中银国际关注的27家上市地产公司中，有21家公布今年3月的销售数据，显示3月销售额环比上升了35.77%，一季度累计销售额同比只下降了1.4%。业内人士表示2013年一季度是近年楼市销售最为畅旺的节点，开发商累计销售额同比只下降不到2%，这对他们没有任何压力。 事实上如果翻开大型房企2013年年报，大部分开发商今年都已经调低销售增速，万科、碧桂园、龙湖等地产商都将增速确定在20%以内，大部分开发商均表示，去化率成为了开发商最为关注的销售数据。按 世联地产 的研究统计，今年行业的整体供给面积会增加10%。但需求情况如何却有待市场检验，因此去化成为了大型开发商最关注的数据。 “如果ZF现在放开限购政策，肯定有一波快速上涨。”一位地产中介的区域负责人向记者表示，在限购政策出台前，有楼市投资者会直接放一笔钱在中介公司，只要有好房源，第一时间定。限购政策出台后，这类“ 炒房客 ”日益减少，“但最近半个月，我们公司类似的资金突然增多。”上述总部在广州的中介负责人表示。
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ccpceo 2013-12-19 13:09
中国社会科学院周三(12月18日)发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2013-2014)》预测，在2014年，前期上涨过快的国内一、二线城市，房价短线见顶稳中有降，三、四线城市楼市颓势延续。 绿皮书预测，一、二线城市房价最快将在明年第一季度短线见顶，到2014年第四季度前，房价将稳中有降。 对于一、二线城市房价短线将见顶的预测，绿皮书分析直接原因有四：一是房价大幅上涨使住房支付能力下降；二是今年住房销售爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗，在限购政策不出现转变的条件下，需求后期增长乏力；三是近两年开发商争抢“地王”预示着后期住房供给将显着增加；四是房价过快上涨的城市ZF将面临较大的压力，调控政策全面升级，这些调控政策可以暂时缓解市场恐慌情绪。 绿皮书认为，在以中西部地级市为主体的三、四线城市，住房市场将延续目前的滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道，“鬼城”现象可能扩大。而在几大城市群内的中小城市，仍可能维持相对较好的发展趋势。 《住房绿皮书》的研究结果显示，2013年全国的土地供应政策呈现“一刀切”的局面，这种现象又进一步导致土地供应不足，加剧供求矛盾。报告认为，一线城市和部分发达二线城市住房需求旺盛，应该相应增加土地供应；而其他三、四线城市如果住房价格出现下降，住房供给过剩，就应该合理控制土地供给量，通过消耗已有库存的方式逐步缩小供给。 社会科学院学部委员、著名经济学家张卓元说，“这几年中国的房价上涨，特别是一、二线城市房价上涨，说明靠行政手段控制房价效果有限，且可能短期有效，长期来看还是有问题。”今后要更多靠经济手段、市场手段去控制房价。 他表示，将来房地产税很可能是地方税里主要的税种之一，这是一个重大的改革举措；建立全社会的房产信用基础数据统一平台，推进部门信息共享也很重要。 清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，这些年来我国房地产调控政策得出来的一个教训是“十年九调，越调越高”，一直以来的调控政策仅仅是从需求的角度加以遏制，供给层面却没有有效增加。“如果我们同样大幅度增加供给，(房价可能)不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降。” 要增加供给，转变调控房地产政策方向，就要完善现有的土地市场供应机制。蔡继明说，目前地方ZF垄断了土地市场，这种垄断行为造成了三方面弊端：一是垄断导致土地价格高于竞争性市场；二是大量的农村集体建设用地不能进入市场，导致土地供给总量严重不足；三是供给结构不合理，大量的土地都是用于工业用地，工业用地和住宅用地比例严重失调。 对于未来一二线城市房价趋势，市场上仍存在一些争论，例如国际投行摩根大通便持看涨观点。其最新报告预计，若国内住房政策没有明显的变化，明年中国一线城市房价还会上涨10%，二线城市房价上涨5-10%，三线城市房价则与今年持平。 中国国家统计局本周三公布了11月份70个城市的房价指数。与上月相比，仅1个城市的新屋价格下跌，3个城市持平，66个城市上涨。一线城市继续居于房价涨幅前列：北京(同比上涨21.1%)、上海(同比上涨21.9%)、广州(同比上涨20.9%)和深圳(同比上涨21.0%)。
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分享 （一）初征札记
amyclover 2013-10-8 21:42
打算写一个系列笔记，像是日记，亦是练笔练经济思维练观点。 开篇首先回顾一下曾经一条思考过的微博吧： “【北京拟疏散人口：中心区停建商品住宅 减少机动车摇号】为解决中心城人口聚集问题，北京中心区域将停止新建商品住宅，五环外地铁沿线的一些闲置用地将用于建设租赁房，并制定优惠政策鼓励就近居住。同时，北京近期启动小商品市场整治和外迁工作。 ” 有人评论：好好地认认真真的把二三线城市建设好，把更多的优质社会资源分配到二三线城市去，创造更多的机会，这样就可以把人口从一线城市吸引出来流动到二三线城市。缩小中国的地域差距，这才是正经事儿。 转发时，我的思考是：“ 城市的聚集是为了产生更高的效率，但随着聚集程度的过载也渐渐产生负面的边际成本，这算不算是权衡边际收益与成本的问题？政策又如何才能顺应市场规律同时走在规律的前面呢？ ” 其实这其中有好多想说的。 首先是，政策到底有没有用？这其实是一个自由市场经济还是（类）计划经济的选择问题。（具体是哪两个经济学流派来着）。我总不太相信完全依靠市场的调节力量能够完美地配置好资源，毕竟有公共物品公地悲剧的问题。那么政策的方向又该如何来把握？我相信历史对于它的反面例子都是集中在一些“拍脑袋”靠感觉制定的政策方针，因而必定会有出岔子的可能。正确的政策制定应该充分收集正确的信息和数据，从而做出尽量准确的判断，再根据得出的实际情况做决策。因而我相信计划经济在理论上来说是可行的，它的优势是充分减少了交易成本，根据科斯的思想，维持计划经济需要一个庞大的组织，交易成本减少的代价是巨大的组织成本，这个成本又是否可以减少？我相信这是一个技术上的问题。 接着看这个例子的问题，城市的聚集程度在何等规模才能产生最高的效率呢？这是否是一个定量分析的问题呢。当城市过载而带来拥堵，一个好的有远瞻性的城市规划就显得非常重要了。我觉得原微博是对症下药的，不过是属于止痛药。止痛药有没有副作用，取决于新城区的建设和老城区的市场整理和外迁工作合不合理，是否可以包容这个城市接下来的持续发展。 另外也同时需要开出治本的处方。城市过载说明什么呢？一个经济区域的饱和吗？当原有资源（特别是土地）的稀缺问题慢慢暴露出来，就会造成其他可转移的资源（人力资源、企业）的过度集中，交易成本增加造成相对浪费。那么应该开出的处方必须涵盖两方面：一方面是调整城市的布局，为今后的城镇化铺路；另一方面便是优化其他经济区域（二三线城市）的投资环境，让前面相对浪费的资源流向回报率更高的地方去。 而如何才能建设好二三线城市呢？困了，下次再想， 晚安。
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分享 一线土地-2012
cutelxh 2013-9-13 19:32
土地成交面积:万平方米 土地出让金额:亿元 　 　 　 土地价格:元/平方米 商品房价格:元/平方米 　 房价与地价比 上海 广州 北京 深圳 上海 广州 北京 深圳 上海 广州 北京 深圳 上海 广州 北京 深圳 上海 广州 北京 深圳 一线城市均值 2012 2351.78 618.75 985.31 152.02 990.89 246.55 647.92 108.44 4213.38 3984.65 6575.79 7133.13 17569.58 16241.17 15697.83 19906.67 4.17 4.08 2.39 2.79 3.36 2011 2845.50 600.74 1390.37 269.96 1270.01 288.77 1055.13 192.46 4463.24 4807.02 7588.86 7129.07 14603.24 12103.52 16851.95 21350.13 3.27 2.52 2.22 2.99 2.75 2010 2504.92 669.69 2051.43 480.24 1513.43 362.02 1640.28 155.05 6041.83 5405.79 7995.80 3228.54 14464.00 11921.00 17782.00 19170.00 2.39 2.21 2.22 5.94 3.19 2009 1959.52 758.28 1379.56 265.17 1025.28 494.76 928.05 134.37 5232.31 6524.67 6727.18 5067.26 12840.00 9351.00 13799.00 14615.00 2.45 1.43 2.05 2.88 2.21 2008 1136.22 523.10 715.92 281.17 382.21 122.02 502.69 132.84 3363.90 2332.56 7021.59 4724.58 8195.00 9123.00 12418.00 12665.00 2.44 3.91 1.77 2.68 2.70 销竣比 　
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分享 一线城市 land
cutelxh 2013-9-9 20:00
土地成交面积 2012 2011 2010 2009 2008 上海 2351.78 2845.50 2504.92 1959.52 1136.22 广州 618.75 600.74 669.69 758.28 523.10 北京 985.31 1390.37 2051.43 1379.56 715.92 深圳 152.02 269.96 480.24 265.17 281.17 土地出让金 2012 2011 2010 2009 2008 上海 990.89 1270.01 1513.43 1025.28 382.21 广州 246.55 288.77 362.02 494.76 122.02 北京 647.92 1055.13 1640.28 928.05 502.69 深圳 108.44 192.46 155.05 134.37 132.84 万平方米 推出土地规模 上海 广州 北京 深圳 4个一线城市推出土地规模均值 2012 2479.19 750.13 1008.46 200.80 1109.64 2011 3072.86 757.15 1675.35 288.21 1448.39 2010 2940.19 791.66 2292.24 494.40 1629.62 2009 2463.94 786.47 1483.93 302.73 1259.27 2008 2140.45 718.27 1081.87 383.95 1081.13 成交面积 上海 广州 北京 深圳 4个一线城市推出土地规模均值 需求与供给的比值 合计 2012 2351.78 618.75 985.31 152.02 1026.96 0.93 4107.85 2011 2845.50 600.74 1390.37 269.96 1276.64 0.88 5106.57 2010 2504.92 669.69 2051.43 480.24 1426.57 0.88 5706.27 2009 1959.52 758.28 1379.56 265.17 1090.63 0.87 4362.53 2008 1136.22 523.10 715.92 281.17 664.10 0.61 2656.41 土地出让金 上海 广州 北京 深圳 合计 2012 990.89 246.55 647.92 108.44 1993.80 2011 1270.01 288.77 1055.13 192.46 2806.38 2010 1513.43 362.02 1640.28 155.05 3670.77 2009 1025.28 494.76 928.05 134.37 2582.46 2008 382.21 122.02 502.69 132.84 1139.76 4个一线城市土地价格 4个一线城市土地价格同比增幅 26个二三线城市土地均价 26个二三线城市土地均价同比增幅 价格比值 2012 4853.621 -11.6822 2717.43 10.2436 1.79 2011 5495.632 -14.5697 2464.93 -20.849 2.23 2010 6432.88 8.670198 3114.21 24.4925 2.07 2009 5919.636 37.96736 2501.53 16.92298 2.37 2008 4290.606 2139.46 2.01
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分享 二三线 竣面
cutelxh 2013-5-21 20:02
指标名称 天津:竣工房屋面积 重庆:竣工房屋面积 兰州:竣工房屋面积 青岛:竣工房屋面积 成都:竣工房屋面积 福州:竣工房屋面积 厦门:竣工房屋面积 南昌:竣工房屋面积 济南:竣工房屋面积 郑州:竣工房屋面积 西宁:竣工房屋面积 银川:竣工房屋面积 乌鲁木齐:竣工房屋面积 武汉:竣工房屋面积 长沙:竣工房屋面积 贵阳:竣工房屋面积 昆明:竣工房屋面积 西安:竣工房屋面积 南宁:竣工房屋面积 海口:竣工房屋面积 南京:竣工房屋面积 太原:竣工房屋面积 呼和浩特:竣工房屋面积 沈阳:竣工房屋面积 大连:竣工房屋面积 长春:竣工房屋面积 哈尔滨:竣工房屋面积 杭州:竣工房屋面积 宁波:竣工房屋面积 合肥:竣工房屋面积 石家庄:竣工房屋面积 31个二三线城市合计：竣工面积 同比增幅 31个二三线城市销竣比 一线城市销竣比 单位 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 平均值 万平方米 % 频率 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 2011 2,102.80 3,424.33 177.08 924.76 1,555.74 541.43 602.93 446.18 553.51 1,579.48 431.64 578.20 321.69 1,170.40 1,429.11 606.54 565.62 633.96 564.69 60.95 1,169.09 229.28 319.94 1,983.28 942.87 748.06 738.52 1,223.86 842.79 892.92 1,096.50 918.0047 28,458.15 17.77 2011 1.13 0.78 2010 2,098.55 2,626.59 206.97 1,020.51 1,577.86 345.81 680.41 399.12 245.75 944.42 195.75 594.82 262.08 904.79 1,394.13 551.84 590.78 463.65 519.25 128.85 1,039.57 137.63 462.78 1,393.22 570.97 963.73 749.89 1,100.18 649.04 794.61 551.22 779.5087 24,164.77 2.13 2010 1.31 0.97 2009 1,902.06 2,907.05 209.58 814.24 1,740.61 485.90 711.08 365.21 467.22 642.97 146.23 525.71 398.88 945.05 1,314.71 739.80 741.64 542.81 439.71 118.91 1,516.28 176.67 461.09 1,293.55 549.65 580.66 529.32 836.95 665.96 600.55 291.50 763.2758 23,661.55 17.69 2009 1.29 1.26 2008 1,799.37 2,367.94 130.17 671.49 1,208.29 329.15 625.04 331.06 249.90 754.78 210.39 402.83 395.71 869.83 756.04 324.49 454.21 443.96 456.13 117.38 1,062.26 179.35 252.79 1,291.65 755.56 482.42 467.28 1,030.63 833.63 560.13 291.34 648.5548 20,105.20 7.63 2008 1.02 2007 1,704.36 2,253.07 228.05 640.70 1,087.17 474.07 378.59 371.01 249.16 665.41 161.03 364.20 330.46 933.37 699.90 268.97 346.39 483.30 419.77 130.02 682.97 118.90 216.31 1,290.13 428.31 535.29 698.24 948.47 742.80 609.14 219.98 602.5661 18,679.55 5.41 2007 1.39 2006 1,520.24 2,224.84 164.44 654.22 1,203.09 479.54 287.49 427.56 258.78 486.60 120.43 343.48 213.79 873.83 547.09 297.17 585.42 399.64 363.24 80.22 807.46 146.79 168.56 1,185.34 537.80 331.92 667.28 783.26 736.21 547.49 277.44 571.6339 17,720.65 5.57 2006 1.15 2005 1,479.22 2,209.82 226.59 812.96 762.66 501.43 347.56 426.50 223.89 422.33 97.69 408.13 253.96 816.72 550.57 278.53 434.29 347.40 414.06 109.29 640.91 225.16 204.37 1,057.74 390.52 303.17 524.13 902.76 706.68 514.40 192.85 541.493 16,786.28 21.15 2005 1.11 2004 1,108.13 1,534.58 188.85 635.17 862.45 528.80 376.85 260.55 275.39 309.08 137.20 301.86 179.71 702.29 546.94 328.38 183.54 210.79 402.43 81.22 644.45 154.10 144.89 806.13 420.99 279.38 510.07 679.20 587.15 391.85 83.74 13,856.16 4.07 2004 0.87 2003 911.30 1,677.00 116.45 546.56 1,016.06 492.02 297.32 134.03 295.39 303.64 135.28 314.28 390.06 682.62 439.74 276.55 313.45 339.67 215.03 89.40 390.86 165.32 131.84 585.93 579.21 254.40 418.10 701.36 635.53 329.39 136.63 13,314.42 16.67 2003 0.83 2002 746.40 1,390.70 111.60 537.30 944.60 465.90 218.50 152.30 262.60 229.90 111.70 157.40 391.30 633.20 332.10 238.20 346.10 329.70 118.80 46.50 434.60 152.70 158.30 363.60 546.20 291.40 382.00 564.30 443.90 226.30 83.70 11,411.80 2002 0.77 2007-2011年平均销竣比 0.79 1.42 1.06 1.29 1.62 1.34 0.76 1.22 1.28 1.34 0.77 0.91 1.31 1.14 1.15 1.32 1.75 2.42 1.35 1.74 0.84 1.20 1.09 1.15 1.52 1.07 1.23 0.99 0.88 1.60 1.01 　 　 　 　 　 　 　 　 大于均值的个数 2005-2011年均增速 　 　 #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A 12 9.20 天津 重庆 兰州 青岛 成都 福州 厦门 南昌 济南 郑州 西宁 银川 乌鲁木齐 武汉 长沙 贵阳 昆明 西安 南宁 海口 南京 太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 哈尔滨 杭州 宁波 合肥 石家庄 2011年增减幅度： 0.20 30.37 -14.44 -9.38 -1.40 56.57 -11.39 11.79 125.23 67.24 120.51 -2.79 22.74 29.36 2.51 9.91 -4.26 36.73 8.75 -52.70 12.46 66.59 -30.87 42.35 65.14 -22.38 -1.52 11.24 29.85 12.37 98.92 13 增速大于均值 2005-2011年年均增速： 6.04 7.57 -4.03 2.17 12.62 1.29 9.62 0.75 16.28 24.59 28.10 5.98 4.02 6.18 17.23 13.85 4.50 10.54 5.31 -9.27 10.54 0.30 7.76 11.05 15.82 16.25 5.88 5.20 2.98 9.63 33.60 1 增速大于30%的城市个数 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 增速大于20%的城市个数 天津 重庆 兰州 青岛 成都 福州 厦门 南昌 济南 郑州 西宁 银川 乌鲁木齐 武汉 长沙 贵阳 昆明 西安 南宁 海口 南京 太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 哈尔滨 杭州 宁波 合肥 石家庄 比重 2011 7.39 12.03 0.62 3.25 5.47 1.90 2.12 1.57 1.94 5.55 1.52 2.03 1.13 4.11 5.02 2.13 1.99 2.23 1.98 0.21 4.11 0.81 1.12 6.97 3.31 2.63 2.60 4.30 2.96 3.14 3.85 2010 8.68 10.87 0.86 4.22 6.53 1.43 2.82 1.65 1.02 3.91 0.81 2.46 1.08 3.74 5.77 2.28 2.44 1.92 2.15 0.53 4.30 0.57 1.92 5.77 2.36 3.99 3.10 4.55 2.69 3.29 2.28 2009 8.04 12.29 0.89 3.44 7.36 2.05 3.01 1.54 1.97 2.72 0.62 2.22 1.69 3.99 5.56 3.13 3.13 2.29 1.86 0.50 6.41 0.75 1.95 5.47 2.32 2.45 2.24 3.54 2.81 2.54 1.23 2008 8.95 11.78 0.65 3.34 6.01 1.64 3.11 1.65 1.24 3.75 1.05 2.00 1.97 4.33 3.76 1.61 2.26 2.21 2.27 0.58 5.28 0.89 1.26 6.42 3.76 2.40 2.32 5.13 4.15 2.79 1.45 2007 9.12 12.06 1.22 3.43 5.82 2.54 2.03 1.99 1.33 3.56 0.86 1.95 1.77 5.00 3.75 1.44 1.85 2.59 2.25 0.70 3.66 0.64 1.16 6.91 2.29 2.87 3.74 5.08 3.98 3.26 1.18 2006 8.58 12.56 0.93 3.69 6.79 2.71 1.62 2.41 1.46 2.75 0.68 1.94 1.21 4.93 3.09 1.68 3.30 2.26 2.05 0.45 4.56 0.83 0.95 6.69 3.03 1.87 3.77 4.42 4.15 3.09 1.57 2005 8.81 13.16 1.35 4.84 4.54 2.99 2.07 2.54 1.33 2.52 0.58 2.43 1.51 4.87 3.28 1.66 2.59 2.07 2.47 0.65 3.82 1.34 1.22 6.30 2.33 1.81 3.12 5.38 4.21 3.06 1.15 2004 8.00 11.08 1.36 4.58 6.22 3.82 2.72 1.88 1.99 2.23 0.99 2.18 1.30 5.07 3.95 2.37 1.32 1.52 2.90 0.59 4.65 1.11 1.05 5.82 3.04 2.02 3.68 4.90 4.24 2.83 0.60 2003 6.84 12.60 0.87 4.11 7.63 3.70 2.23 1.01 2.22 2.28 1.02 2.36 2.93 5.13 3.30 2.08 2.35 2.55 1.62 0.67 2.94 1.24 0.99 4.40 4.35 1.91 3.14 5.27 4.77 2.47 1.03 2002 6.54 12.19 0.98 4.71 8.28 4.08 1.91 1.33 2.30 2.01 0.98 1.38 3.43 5.55 2.91 2.09 3.03 2.89 1.04 0.41 3.81 1.34 1.39 3.19 4.79 2.55 3.35 4.94 3.89 1.98 0.73
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cutelxh 2013-5-21 19:45
第五章：中国二三线城市房地产投资潜力综合评价 5.1 二三线城市与一线城市房地产投资潜力比较 5.1.1 房地产投资潜力评价指标体系构建 在本节汇总，笔者将基于影响地区房地产投资潜力的影响因素，从中选取了宏观经济类、商品房市场类与土地市场类三大类指标，共 14 个二级指标，并根据二三线城市的各项指标与一线城市的比较实行五分制打分（分数越高表示二三线城市的相对优势更强），打分标准为：若二三线城市的各项指标较一线城市的表现更好，则根据相差程度评分 3-5 分；若不如一线城市，则根据相差程度评分 1-2 分。 图表 AUTONUM 1 ：房地产投资潜力评价指标体系构建 一级指标 二级指标 指标意义 宏观经济类指标 人均 GDP 人均 GDP 综合反映了城市经济发展水平。购买住房需要居民具有较高的购买实力，一个城市人均 GDP 的高低，表现了该城市居民对住房购买力大小状况。人均 GDP 高的城市，居民购买力强，房地产投资效益也相对较高。 GDP 增长速度 GDP 增长率表示城市经济发展速度，也从侧面衡量房地产市场发展空间， GDP 增长率高的城市，经济发展速度快，房地产市场具有较高的发展潜力。 人均可支配收入 人均可支配收入是一国或地区消费开支水平的最直接的反映指标，往往用以衡量生活水平的变化状况。人均可支配收入高，说明居民住房消费能力较高，即偿还住房按揭住房贷款能力强。 人均可支配收入增长速度 某地人均可支配收入的增长态势反映了其消费能力提升的空间。 固定资产投资规模 房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，在固定资产投资中占有较大比重，固定资产投资有利于改善城市的基础设施建设的环境要素，有利于增加房地产投资。 固定资产投资增速 固定资产投资增速可以从侧面反映经济增长速度，并反映基础设施改善的速度。 商品房市场类指标 房地产市场规模 一地商品房销售规模越大，表明房地产市场空间较大。 房地产市场增长速度 反映市场空间的扩大潜力，并可侧面反映商品房销售的盈利能力。 房地产供需平衡指标 供需平衡状况反映某地是房地产是供大于求还是供不应求，帮助做出进入或退出决策。 房价增长速度 房价从侧面反映市场需求状况，并可反映房地产的盈利能力。 房价与地价之比 反映土地成本占开发成本的比重，进而反映房地产的盈利能力。 土地市场类指标 土地推出规模 土地是稀缺资源，是开发商的重要储备资源，土地供给量越大，土地市场的竞争相对就没那么激烈，土地成本也就越低。 土地供需平衡指标 反映土地市场竞争激烈程度，帮助开发商作出投资决策。 土地价格增速 价格增长越快，开发商的成本也就越高，侧面反映盈利能力。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.1.2 二三线城市房地产投资潜力关键指标评价 1 、宏观经济类指标 图表 AUTONUM 2 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表一：宏观经济类指标） 类别 指标 评分 宏观经济类指标 人均 GDP 2011 年二三线城市人均 GDP 均值为 60526 元，是一线城市的 65% ，与后者之间的差距不断缩小。 4 GDP 增速 2006 年以来二三线城市的 GDP 名义增速一直在 15% 以上，至 2012 年达到 17.45% ，高出一线城市 8.75 个百分点。 4 人均可支配收入 2012 年二三线城市的人均可支配收入均值达到 30451 元，是一线城市的 78% ，该比值高于二三线城市与一线城市 GDP 的比值。 5 人均可支配收入增速 二三线城市人均可支配收入的增速一直高于一线城市，居民消费增长空间较大。 4 固定资产投资规模 2011 年二三线城市固定资产投资均值为 3255 亿元，是一线城市的 81% ，与后者之间的差距迅速缩小。 5 固定资产投资增速 2001-2010 年二三线城市固定资产投资增速一直高于一线城市 10 个百分点以上， 2011 年二者增速相差 8.2 个百分点。 4 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、商品房市场类指标 图表 AUTONUM 3 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表二：商品房市场类指标） 类别 指标 评分 商品房类指标 房地产市场规模 2011 年二三线城市商品房销售额均值为 671 亿元，是一线城市的 36% ，二者差距较大。 2 房地产市场增长速度 2003 年以来二三线城市商品房销售额增速在大部分年份均高于一线城市， 2010-2011 年二者差距达到 22 个百分点以上。二三线城市商品房销售增长潜力较大。 4 房地产供需平衡指标 2010-2011 年一线城市商品房已出现过大于求的局面，而二三城市供不应求，需求形势良好。 4 房价增速 三限制政策的实施抑制了房价的高速增长，二三线城市房价仍处于较快增长阶段。 4 房价与地价之比 目前二三线城市的土地价格在开发成本中所占的比例较高，盈利空间较一线城市小。 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3 、土地市场类指标 图表 AUTONUM 4 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表三：土地市场类指标） 类别 指标 评分 土地市场类指标 推出土地规模 2010 年以来一线城市推出土地规模均值持续下降，而二三线城市土地实际供给呈现上市态势， 2012 年 26 个城市平均推出土地 1380 万平方米。 3 土地供需平衡指标 2008-2012 年二三线城市的土地供需平衡状况均好过一线城市，土地需求形势较好，从侧面说明，土地市场的竞争较为激烈。 2 土地价格增速 2012 年二三线城市土地价格呈现较快上涨态势，房企加紧了在二三线城市土地的争夺，竞争环境变差。 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.1.3 二三线城市房地产投资潜力的综合评价 笔者通过综合对比评价，认为我国二三线城市的经济规模、收入水平与固定资产投资的快速增长，促使其与一线城市的差距在不断缩小，因此其房地产市场有着较强的经济支撑与消费能力支撑。但是由于二三线城市的商品房市场仍没有完全培育起来，销售面积均值和销售价格均值均不能和一线城市相比，且随着开发商积极布局二三线城市，开发商对二三线城市的土地争夺开始加剧，地价也随之较快上涨，以上因素拉低了二三线城市房地产市场的综合评分。笔者综合评价的结果为，目前二三线城市房地产的投资潜力仍大大高于一线城市。由于二三线城市的房地产开发的竞争加剧是趋势，因此开发商及早布局二三线城市对其的发展也将极为有利，若等到二三线城市的房地产发展到现在的一线城市的阶段，则为时已晚矣。 图表 AUTONUM 5 ：二三线城市房地产投资潜力关键指标评分 一级指标 二级指标 评分 一级指标 二级指标 评分 宏观经济类指标 人均 GDP 4 商品房市场类指标 房地产市场规模 2 GDP 增速 4 房地产市场增长速度 4 人均可支配收入 5 房地产供需平衡指标 4 人均可支配收入增速 4 房价增长速度 4 固定资产投资规模 5 房价与地价之比 2 固定资产投资增速 4 土地市场类指标 土地推出规模 3 土地供需平衡指标 2 土地价格增速 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 6 ：二三线城市房地产投资潜力综合评分 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.2 二三线城市之间的房地产投资潜力评价 8.2.1 二三线城市间投资潜力比较指标体系构建 与 8.1.1 节以上，笔者对二三线城市的房地产投资潜力评价指标体系也分为宏观经济类、商品房市场类与土地市场类三大类指标，其中又包含 14 个二级指标。笔者对每个二级指标进行了区间划分和评级，结合二三线城市相关指标的数值特征，笔者将其中的 11 个指标（包括：人均 GDP 、 GDP 增速、城镇居民人均可支配收入、人均收入增速、固定资产投资、固定资产投资增速、房地产市场规模增速、房地产供需平衡指标：销竣比、房屋销售价格增速、房价与地价的比值、土地供需平衡指标）划分为三个级别，将“推出土地规模”、“土地价格增速”、“房地产市场规模”三个指标分为四个级别，指标评分实行三分之，从优至劣依次为 3 分、 2 分、 1 分、 0.5 分。在本节中笔者将主要对 23 个二三线城市房地产的投资潜力进行评价。 图表 AUTONUM 7 ：房地产投资潜力评价指标体系构建 一级指标 二级指标 层级划分 数值区间 评分 总分 42 分 宏观经济类指标 人均 GDP （ 2011 ） Ι 7 万 -10 万元之间 3 Ⅱ 5 万 -7 万元之间 2 III 3 万 -5 万元之间 1 GDP 增速（ 2007-2011 年均增速） Ι 20% 以上 3 Ⅱ 17%-20% 2 III 13%-17% 1 人均可支配收入（ 2012 ） Ι 3 万元以上 3 Ⅱ 2.5 万元 -3 万元 2 III 2 万元 -2.5 万元 1 人均可支配收入增速（ 2008-2012 年均增速） Ι 13% 以上 3 Ⅱ 12%-13% 2 III 10%-12% 1 固定资产投资规模（ 2011 ） Ι 7000 亿元以上 3 Ⅱ 2000-4000 亿元 2 III 2000 亿元以下 1 固定资产投资增速（ 2007-2011 年均增速） Ι 30% 以上 3 Ⅱ 20%-30% 2 III 20% 以下 1 商品房市场类指标 房地产市场规模（ 2011 ） Ι 1000 亿元以上 3 Ⅱ 500-1000 亿元 2 III 500 亿元以下 1 房地产市场增长速度（ 2007-2011 年均增速） Ι 30% 以上 3 Ⅱ 20%-30% 2 III 10%-20% 1 IV 10% 以下 0.5 房地产供需平衡指标（ 2007-2011 年均销竣比） Ι 1.5 以上 3 Ⅱ 1.0-1.5 2 III 1.0 以下 1 房价增长速度（ 2007-2011 年均增速） Ι 15% 以上 3 Ⅱ 10%-15% 2 III 10% 以下 1 房价与地价之比（ 2011 ） Ι 4 倍以上 3 Ⅱ 2-3 倍 2 III 2 倍以下 1 土地市场类指标 土地推出规模（ 2008-2012 年均值） Ι 3000 万平方米以上 3 Ⅱ 1000 万 -2000 万平方米 2 III 500 万 -1000 万平方米 1 IV 500 万平方米以下 0.5 土地供需平衡指标（ 2008-2012 年平均需求与供给的比值） Ι 0.9 以上 1 Ⅱ 0.8-0.9 2 III 0.8 以下 3 土地价格增速（ 2008-2012 年均增速） Ι 20% 以上 0.5 Ⅱ 10%-20% 1 III 0-10% 2 IV 0 以下 3 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 8.2.2 二三线城市间投资潜力关键指标评级 1 、宏观经济类指标评级 图表 AUTONUM 8 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表一：宏观经济类指标） 序号 城市 宏观经济类指标 人均 GDP （元） GDP 增长速度（ % ） 人均可支配收入（元） 人均可支配收入增长速度（ % ） 固定资产投资规模（亿元） 固定资产投资增速（ % ） 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 1 天津 85213 Ι 21.13 Ι 29626 Ⅱ 11.13 Ш 7068 Ι 31.65 Ι 2 重庆 34500 Ш 20.96 Ι 22968 Ш 12.44 Ⅱ 7473 Ι 24.33 Ⅱ 3 杭州 80478 Ι 14.39 Ш 37511 Ι 11.69 Ш 3100 Ш 16.48 Ш 4 成都 48755 Ш 19.83 Ⅱ 27194 Ⅱ 12.56 Ⅱ 4944 Ⅱ 19.87 Ш 5 武汉 68315 Ⅱ 21.10 Ι 27090 Ⅱ 12.83 Ⅱ 4255 Ⅱ 25.18 Ⅱ 6 青岛 75546 Ι 14.97 Ш 32145 Ι 11.95 Ш 3503 Ш 20.97 Ⅱ 7 大连 91295 Ι 18.39 Ⅱ 27539 Ⅱ 12.00 Ⅱ 4580 Ⅱ 24.10 Ⅱ 8 南京 76263 Ι 16.47 Ш 36267 Ι 11.91 Ш 3757 Ш 19.09 Ш 9 宁波 79524 Ι 15.38 Ш 37902 Ι 10.63 Ш 2386 Ш 10.54 Ш 10 沈阳 72648 Ι 16.41 Ш 26431 Ⅱ 11.64 Ш 4577 Ⅱ 17.99 Ш 11 长沙 79530 Ι 26.56 Ι 30288 Ι 13.45 Ι 3510 Ш 24.84 Ⅱ 12 郑州 56855 Ⅱ 18.96 Ⅱ 25301 Ⅱ 12.24 Ⅱ 3003 Ш 21.73 Ⅱ 13 哈尔滨 42736 Ш 14.87 Ш 22499 Ш 11.44 Ш 3012 Ш 30.75 Ι 14 石家庄 39919 Ш 14.68 Ш 23038 Ш 11.21 Ш 3027 Ш 21.48 Ⅱ 15 长春 52649 Ⅱ 17.65 Ⅱ 22970 Ш 11.24 Ш 2357 Ш 14.93 Ш 16 西安 45495 Ш 21.66 Ι 23847 Ш 12.22 Ⅱ 3352 Ш 23.62 Ⅱ 17 福州 52152 Ⅱ 17.29 Ⅱ 30073 Ι 11.97 Ш 2720 Ш 28.38 Ⅱ 18 南昌 53023 Ⅱ 17.94 Ⅱ 23602 Ш 11.79 Ш 2022 Ш 25.32 Ⅱ 19 厦门 70832 Ι 16.30 Ш 37576 Ι 11.92 Ш 1128 Ш 5.01 Ш 20 昆明 38831 Ш 15.61 Ш 24660 Ш 14.26 Ι 2276 Ш 29.17 Ⅱ 21 南宁 31172 Ш 19.93 Ⅱ 22024 Ш 10.11 Ш 1966 Ш 36.87 Ι 22 太原 49292 Ш 13.47 Ш 22587 Ш 10.35 Ш 1024 Ш 15.44 Ш 23 贵阳 31712 Ш 18.83 Ⅱ 21796 Ш 12.07 Ⅱ 1601 Ш 33.73 Ι 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、房地产市场类指标评级 图表 AUTONUM 9 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表二：商品房市场类指标） 序号 城市 商品房市场类指标 房地产市场规模（亿元） 房地产市场规模增速（ % ） 房地产供需平衡指标：销竣比 房屋销售价格增速（ % ） 房价与地价的比值 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 数值 层级 1 天津 1473 Ι 13.13 Ш 0.79 Ш 10.76 Ⅱ 5.42 Ι 2 重庆 2146 Ι 22.05 Ⅱ 1.42 Ⅱ 14.83 Ⅱ 1.31 Ш 3 杭州 981 Ⅱ 2.86 IV 0.99 Ш 14.93 Ⅱ 3.20 Ⅱ 4 成都 1797 Ι 17.23 Ш 1.62 Ι 11.95 Ⅱ 3.06 Ⅱ 5 武汉 956 Ⅱ 15.92 Ш 1.14 Ⅱ 11.44 Ⅱ 3.21 Ⅱ 6 青岛 772 Ⅱ 15.53 Ш 1.29 Ⅱ 9.57 Ш 3.84 Ⅱ 7 大连 733 Ⅱ 12.27 Ш 1.52 Ι 9.66 Ш 2.48 Ⅱ 8 南京 715 Ⅱ 4.32 IV 0.84 Ш 15.11 Ι 2.69 Ⅱ 9 宁波 581 Ⅱ 3.67 IV 0.88 Ш 15.26 Ι 5.09 Ι 10 沈阳 1274 Ι 23.89 Ⅱ 1.15 Ⅱ 12.31 Ⅱ 3.32 Ⅱ 11 长沙 884 Ⅱ 28.59 Ⅱ 1.15 Ⅱ 15.41 Ι 1.12 Ш 12 郑州 890 Ⅱ 22.74 Ⅱ 1.34 Ⅱ 12.36 Ⅱ 2.84 Ⅱ 13 哈尔滨 539 Ⅱ 23.91 Ⅱ 1.23 Ⅱ 15.31 Ι 3.55 Ⅱ 14 石家庄 437 Ш 45.90 Ι 1.01 Ⅱ 17.92 Ι 1.25 Ш 15 长春 539 Ⅱ 34.04 Ι 1.07 Ⅱ 17.20 Ι 4.07 Ι 16 西安 1089 Ι 40.20 Ι 2.42 Ι 16.18 Ι 2.21 Ⅱ 17 福州 632 Ⅱ 17.26 Ш 1.34 Ⅱ 18.40 Ι 1.19 Ш 18 南昌 296 Ш 14.84 Ш 1.22 Ⅱ 13.67 Ⅱ 3.12 Ⅱ 19 厦门 470 Ш 3.44 IV 0.76 Ш 6.36 Ш 3.96 Ⅱ 20 昆明 529 Ⅱ 16.33 Ш 1.75 Ι 10.98 Ⅱ 1.43 Ш 21 南宁 370 Ш 14.65 Ш 1.35 Ⅱ 11.15 Ⅱ 2.63 Ⅱ 22 太原 147 Ш 22.90 Ⅱ 1.20 Ⅱ 15.26 Ι 4.51 Ι 23 贵阳 409 Ш 33.87 Ι 1.32 Ⅱ 14.97 Ⅱ 3.30 Ⅱ 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3 、土地市场类指标评级 图表 AUTONUM 10 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表三：土地市场类指标） 序号 城市 推出土地规模（万平方米） 土地供需平衡指标 土地价格增速（ % ） 数值 层级 数值 层级 数值 层级 1 天津 4744 Ι 0.91 Ш -1.50 Ι 2 重庆 1937 Ш 0.78 Ι 6.70 Ι 3 杭州 1217 Ш 0.90 Ш -2.57 Ι 4 成都 1347 Ш 0.81 Ⅱ 18.16 Ⅱ 5 武汉 3247 Ι 0.72 Ι 17.77 Ⅱ 6 青岛 1167 Ш 0.75 Ι -5.43 Ι 7 大连 1788 Ш 0.71 Ι -1.36 Ι 8 南京 1126 Ш 0.87 Ⅱ -2.78 Ι 9 宁波 856 IV 0.87 Ⅱ 25.71 Ш 10 沈阳 3361 Ι 0.69 Ι 0.03 Ι 11 长沙 515 IV 0.80 Ι 34.02 Ш 12 郑州 722 IV 0.80 Ι 2.54 Ι 13 哈尔滨 1377 Ш 0.83 Ⅱ -1.73 Ι 14 石家庄 268 IV 0.73 Ι -3.86 Ι 15 长春 1532 Ш 0.70 Ι 11.11 Ⅱ 16 西安 916 IV 0.81 Ⅱ 7.75 Ι 17 福州 240 IV 0.68 Ι -15.50 Ι 18 南昌 624 IV 0.85 Ⅱ 20.29 Ш 19 厦门 527 IV 0.83 Ⅱ -10.93 Ι 20 昆明 930 IV 0.76 Ι 37.32 Ш 21 南宁 416 IV 0.81 Ⅱ 47.31 Ш 22 太原 434 IV 0.72 Ι -13.02 Ι 23 贵阳 810 IV 0.78 Ι 10.10 Ⅱ 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4 、二三线城市房地产投资潜力关键指标评分 通过以上对 23 个二三线城市 14 个指标的评价，最终笔者将其分为三个等级，包括天津、武汉、重庆、大连等在内的 7 个城市得到了较高的综合得分，这类城市应是目前房地产开发商积极争取的市场，不断扩大市场份额；而沈阳、长沙、哈尔滨等 7 个城市的投资潜力相对较小，经济发展水平和速度都不如第一类城市，但其可利用的土地规模大，商品房市场也得到了一定的培育，因此是具有较大投资前景的潜力市场，而福州、南京、西安、贵阳等 9 个城市的经济发展水平和速度，以及房地产市场类指标均表现欠佳，房地产投资潜力也相对较小。 图表 AUTONUM 11 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 12 ：七个房地产投资优势城市的各类指标评分 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 13 ：七个房地产投资优势城市各类指标评分 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 14 ：其余九个城市房地产投资潜力的指标评价 注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理
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