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cutelxh 2012-6-14 16:31
旅游地产行业发展趋势 1 趋势 1 ：从概念需求到产品支持 国内旅游行为，其特征正在逐渐的从单一性的观光旅游，到有目的的休闲旅游，再发展成度假休闲旅游。旅游行为的不断变化，必然引发旅游产品的悄然改变。早期的产品多为满足旅游人口的概念需求，如旅游地产的鼻祖深圳华侨城，其单纯的通过主题公园驱动房地产，仅仅满足概念上的旅游房地产开发。而在旅游行为方式升级趋势下的项目开发，多注重创新产品的设计和多元产品的组合，在此发展模式下，产品成为旅游地产的重要支撑。如芙蓉古城通过建筑符号作为产品表现特征之一，以文化包装项目，将住宅产品和旅游产品有效的整合在一起。 2 趋势 2 ：复合型区域开发 不同的资源、不同的土地属性、不同的开发商背景等因素，都会影响项目的体量和规模。从国内目前的发展趋势来看，项目规模正在从小体量单一性逐渐转变为大体量多元化特征，也就是从“小而精”向“大而全”的发展方向转变。 空间规模并不能单纯以占地面积和建筑体量来衡量，而是需要更多考量不同层次的产品特征和组合方式。就目前旅游房地产的发展现状而言，占地面积正在逐渐扩大，一方面不断增长的土地价值使得开发商更愿意在项目开发之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累计了多年开发经验的情况下，很多开发商都有着较强的开发自信，在不断扩大其开发项目体量的前提下，通过不断创新的产品形态，进行合理有效的整合，在“全”的基础上不断的创新。 在旅游地产大规模开发的趋势之下，逐渐演化为大型区域的经济开发，由旅游地产主导的旅游产业和相关产业，逐步支撑起地区人口、经济的发展，并通过复合型的旅游房地产开发，不断的提高土地价值，催热区域经济发展，再反作用于地区产业经济的进步。这也就是之前说到的大旅游地产的概念，在这样的发展趋势之下，空间规模从“小而精”到“大而全”的复合型发展趋势将越加明显。 3 趋势 3 ：“两极”开发战略布局 对于传统旅游房地产开发而言，选址通常会在两类资源较好的地区，一类是自然资源较为丰富的地方，如山、湖、海、河周边，这些地区通常空气较好，环境优美，位于城市近郊，具备离城不离尘的特征；另一类是人文资源丰富的地区，如古城遗址、古村落等，此类地区通常人文底蕴浓厚，历史厚重，充满文化气息，在地方人群中引起强烈的内心共鸣，加之自然资源越来越稀缺，且人们对于人文历史的追求不断增强，因此，依托人文资源开发旅游地产成为一种新的发展趋势。 另外，从城市经济发展的角度考虑，在自然资源有限的经济欠发达地区发展旅游地产，地方政府为了提升当地的经济发展和房地产开发商进行了有效的合作，带动区域的招商引资和经济实力；其次是在缺乏自然资源的经济发达城市发展旅游地产，地方政府可以由房地产开发商进行土地招标，完善城市周边基础设施的建设，丰富的商业配套。 城市两极甚至多极开发的战略布局，将成为今后旅游地产选址的主要方向。 4 趋势 4 ：资源整合模式多样 有效的整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型。强调各种资源的有效融合，旅游地产开发投资行为的特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均会受到社会舆论的关注。随着旅游地产进一步扩张，资源价值不断异化，导致资源本身的多元化。可以看到对旅游地产本身内容和项目设计上进一步多样化，导致旅游地产操作上和运作上都需要结合资源本身的特点设置出有吸引力的主题和内容，发展开拓潜在的市场和消费者。 5 趋势 5 ：主题特色与质量要求更高 旅游行为的发生载体是客户群体，旅游地产产品功能的升级是旅游行为不断转变的结果，多变的客户需求，引导着旅游地产产品的不断变化。对于旅游地产而言，其客源结构相对复杂，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投资需求、养老需求等，且旅游地产的产品功能较为丰富，不同功能的产品所导入的客户层次也不尽相同，因此满足不同客户的需求，又是旅游地产不得不面临的重要挑战。 面对这一挑战，旅游地产的发展商们正在逐渐地转变产品设计和功能布局，而左右这一变化的是对客户需求的不断深入研究。随着旅游地产开发的成熟，这一趋势将显得愈发明显。
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