tag 标签: 一级市场经管大学堂：名校名师名课

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请教下述的资本市场与一级市场有无区别呢？ 真实世界经济学(含财经时事) zhongterry 2007-7-17 2 4256 1x1 2007-7-19 08:11:00
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insight 2016-8-31 11:28
土地收入20年涨100倍秘密：政府垄断土地一级市场 2016年08月31日06:29 第一财经日报 722 微博 微信 空间 分享 添加喜爱 　　1994年之后，地方政府纷纷加快土地有偿出让制度的推进，土地开始成为政府生财、招商、引资的重要手段 视觉中国图 　　 土地收入20年涨100倍的秘密 　　记者 叶开 　 　 　　“劳动是财富之父，土地是财富之母”，马克思曾在《资本论》中引用威廉·配第的这个观点，当今劳动是财富之父已少见人讲，但土地是财富之母这话用在房地产市场上再贴切不过。 　　2014年全国土地出让收入达到创纪录的4.29万亿元，已经是1995年的100倍。我国建国后土地有偿出让虽然肇始于1987年的深圳，但1994年却是一个更重要的年份，一是分税制开始推行，缺钱的地方政府有了卖地冲动；二是中央要求政府要垄断土地一级市场，地方政府逐渐成为唯一卖家。 　　两个因素相叠加，一个既想卖地，又能唯一卖地的实体出现了，“土地+财政”这才算是正式登上历史舞台。 　　 有偿出让的几种部门诉求 　　1987年12月1日，深圳进行了1949年之后的第一场土地拍卖会，在全国敲响了拍卖出让土地使用权第一槌，为国有建设用地的有偿出让开了先河，土地终于开始作为一种商品进入了市场。 　　这一行为直接促成了宪法的修改。1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了《宪法修正案》，根据该修正案，删去了《宪法》第十条第四款中“禁止土地出租”的规定，同时在该条款中增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”这一内容。 　　同年12月29日，七届全国人大常委会根据宪法修正案通过了关于修改《土地管理法》的决定，删除了“禁止出租土地”，并增加“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容。 　　管理城市土地的一部重要法律《城市房地产管理法》也于1994年7月正式出台，该法对土地有偿使用制度作了较为全面的规定。 　　为何当时要推进土地使用制度改革，2006年6月，原国家土地管理局第一任局长王先进在接受国土资源部网站采访时曾表示，当时的大背景是，随着改革开放的深入，为了适应全国经济体制改革的形势发展，各方面都在呼吁改革土地使用制度，但是，各方思路并不一致。当时，建设部门主要考虑，城市建设资金不足，想从土地上收回点钱，补充城建经费不足；特区深圳考虑的是如何通过改革来吸引外资；而土地部门主要考虑的是，要想管好土地，不能只用行政手段，还得用经济手段。 　　 高层：要垄断一级市场 　　虽然土地有偿出让开始逐步推行，但此后中国土地的资产变现过程并非直接走上了康庄大道，大多数城市政府还是采用无偿划拨的方式供地。 　　《中国土地年鉴1996》第60页提及，1995年全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让用地占到非农业建设用地总量的25%。也就是说，到了1995年，划拨用地总量依然是大头。 　　1994年中国开始推行分税制，地方政府的税收和事权比例日益不相符，在缺少资金的地方政府眼中，土地这种商品的重要性开始更显现。 　　《中国土地年鉴1997》398页提及，从1987年到1995年底，全国30个省区市出让土地为15.65万公顷，收取土地出让金2148.5亿元。土地使用权转让、出租、抵押日益活跃，土地市场初步形成，促进了土地资源的优化配置和社会经济的发展，土地资产效益在国民经济建设中发挥了重要作用。 　　土地成为一种商品能卖钱，分税制下的地方政府也缺钱，“土地财政”这时就顺理成章地出现了吗？ 　　并非这么简单，当时地方政府尚未垄断土地的一级市场，也就是说土地市场上的卖方不一定是政府，卖地的钱并不一定归地方政府所有。所以，即便地方政府有卖地冲动，但还没有完全具备垄断的权力。 　　上世纪90年代初期，中国的土地分配和使用过程中出现了“隐性市场”，即不少机构和企业将无偿划拨所获得的土地资源倒手变卖，此外，集体非农建设用地自发交易突出，土地投机屡有发生。 　　在监管者看来，“土地隐性市场比较活跃”，这些行为都造成了土地资产大量流失。 　　为此，监管层土地资源与资产并重管理，在土地出让环节逐渐从无偿划拨向有偿出让过渡，在土地供应方面，从多主体逐渐向政府垄断一级市场过渡，在集体非农建设用地使用问题上，逐渐收紧政策，除了个别情况外，多数企业和机构如需要建设用地，只能去国有建设用地的那个市场上满足需求。 　　1994年8月30日至9月2日，第一次全国土地使用制度改革工作会议在北京举行，此后，中国政府开始加大土地使用制度的改革力度。 　　在此次会议上，有高层发言指出，土地作为资产是我国经济建设和发展的一笔巨大的财富。与发达国家相比较，我国的经济和综合国力在一些方面存有较大差距。目前我国发展经济和进行现代化建设的最大制约因素之一就是资金不足。通过坚持土地有偿使用制度，试行土地使用权出让和转让、充分发挥土地资产巨大效益，完全可以积累大量资金。因此，今后我们只要珍惜、合理利用好这笔巨大的土地资产，做到保值增值，就能为我国现代化建设积累更多的资金。 　　土地资产的效益体现也有数据做支撑。有数据显示，1994年前，凡是推行土地使用制度改革的地方，每年都有一笔来自土地资产的收益，少则几千万，多则几亿甚至几十亿。上海市1992年收取土地出让金10 多亿元，广东省1992 年至1993 年共收取出让金205亿元。在土地市场活跃的深圳、珠海、福州、厦门、海口、威海、昆山等沿海城市，土地出让收入已成为当地政府财政的重要支柱。在内地，黑龙江省通过开展土地使用权出让和清理整顿土地市场，几年来共收取土地收益15亿元。四川省广汉市1991年推行土地使用制度改革以来，每年土地收益在1000万元左右，占该市财政收入的25%以上。 　　 地方政府如何看待“地财政” 　　1994年的这次高级别会议召开，地方政府纷纷加快土地有偿出让制度的推进，国土收益的效应也进一步得到体现。在收获真金白银的同时，已经逐渐有地方将此称为“地财政”。 　　一位原国务院领导曾在“土地日”五周年（1995年）发表署名文章称，各级人民政府要进一步深化土地使用制度改革，加强对土地资产的管理，规范土地市场，逐步形成运用市场优化土地资源配置的运行机制。国家要垄断土地一级市场，扩大国有土地有偿使用范围，严禁对原划拨土地进行非法交易。 　　原山西省土地局所上报的“1995年山西省土地管理工作概况”中提及，1995年，全省各级土地管理部门把组织好国土收益工作作为全年工作的重点，投入了很大的精力和力量，创造了10月底提前完成省政府下达的5亿元任务，12月底国土收益达到5.7786亿元，年收益总量较1993年（9700万元）增长5.96倍，较1994年（6385万元）增长9.05倍的优异成绩。 　　“1995年全省土地出让纯收益计划指标为2亿元，实际完成2.996156亿元，超收9961.56万元。”该材料中称。 　　“土地开始成为政府生财、招商、引资的重要手段。”上述材料称。 　　类似的情况还有山东。“1995年山东省土地管理工作概况”材料中提及，1995年全省土地出让面积占土地供应量的比重由上年的20%提高到40%左右。全省出让土地5670幅，面积2879公顷，合同出让总价款15亿元，其中土地纯收益近5亿元，另外，土地使用权转让、出租、抵押总金额7.7亿元。 　　湖南省在1995年该省土地使用制度改革工作会议上要求发挥土地资产效益，完善生产要素市场，确保国有土地资产保值增值。此次会议确定该省“九五”期末，建设用地拍卖，招标出让要占整个出让的40%以上；有60%以上的县市“地财政”收入占当地财政收入的20%以上，全省土地收益超过60亿元。 　　这个“地财政”的描述十分贴切，并且在随后的20年时间里逐渐野蛮生长。按照《第一财经日报》的计算，从1999年至2015年，这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。
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分享 世上最强效的女生金融课（果断收藏送女友）
accumulation 2015-5-23 13:02
1、一级市场与二级市场(Primary Secondary Markets) 爱马仕专门店直接销售是一级市场(Primary Market)；你把自己的爱马仕卖给二手店铺再销售是二级市场(Secondary Market)。 2、期货Futures 你预定一款Givenchy手包，销售通知你到货了，你去购买再销售叫做实物交割(physical settlement)，你发现店里面现货比你预定价格涨了不少，你决定把你预定的货卖给同行你只赚个差价，这叫做现金交割(Cash settlement)。 一个包本来你需要花100买下然后卖掉才赚10元，结果你只花10元预定后直接卖给同行赚差价10元，这就是杠杆交易(leverage)。 你购买手表，销售叫你先交500元定金看能不能定到，这个在金融中间可以叫margin(保证金)，结果Sales定到了，叫你按照30%交全部定金，交易中叫做Margin-Call(增补按金)。 3、空头交易(Short Sale) 你客人需要一款Chanel2.55, 你没有去买，直接从同行那里调货一个卖给客人，说好过几天还一个一样滴，当时汇率是*9，过了几天汇率降到*8，你结果以更便宜的价格买了一个2.55还给同行。 4、 止损 (Stop Losses) 你去年发现Celine很好卖，买个几个屯着，结果今年卖不掉，只有降价处理。 5、定向增发(Private Placement) 你很喜欢YSL手包，结果发现每次去都没有货，但是来了个代购一次就都拿了20个。YSL发现手包卖得很好，于是推出其它品种，并且调高价格，结果其品牌影响力一般，造成大量滞销，结果只有调低破发，这是Subprime的雏形。 6、衍生品（Derivatives） 你去买Lady Dior,结果要你配个晚宴包才卖给你，这就是衍生品(Derivatives)。你的Lady Dior包的价格是Intrinsic value(内在价值)，你的晚宴包卖出挣了钱叫做(In-the-money)，平价卖出( At-the-money)，亏了钱叫做(Out-of-the-money)。 7、市场监管（Regulation） Chanel本来一个月可以买一个，结果变成了三个月一个，本来可以护照复印件买，后来变成了需要护照原件。如果过了一段时间护照复印件又可以购买了，英国首相2008年承认叫做监管失利。 8、量化宽松（Quantative Easing） 本来前年巴黎世家卖得很好，就规定了一本护照一个，后来突然就没有人买了，没有办法就放宽限制可以任意购买。基本面分析(Fundamental Analysis)央行宣布基本利率维持不变和奢侈品宣布今年不涨价一样都属于利好消息。 9、垃圾债券（Junk Bond） Coach大力宣传，占据了巴黎春天百货最好的位置，结果生意太差，只有把展位一分为二给了Fendi，这叫债务重组 Restructure。如果有一天Fendi彻底把Coach另外一半的展柜一起接管了，叫借壳上市(Back-door listing)。 10、利差交易（Carry Trade） 利差交易(carry trade)主要来源于从日本市场借贷比较低利率的日元，换成其他流通货币放在较高利率的市场套现，代购本身就是一个利差交易，当欧元高于8.5兑换的时候，你的利差交易价值也没有了，同样日元兑换美元偏低的时候利差交易也是同样存在风险。 11、定价（Pricing） 你根据爱马仕的皮质，颜色进行自由定价，在金融上叫做mark-to-market, 你通过淘宝交易叫做Exchange, 然而你决定面交叫做场外交易(Over the counter OTC)。淘宝的浏览量金融叫做liquidity, 你选择一个交易所交易的原因是看这个交易所的流通性好不好，你选择淘宝的原因也是一样。你提现2小时到账叫做T+0, 第二天到账叫做T+1. 12、结构性产品 (Structure Product) 你想买一个包，销售由于包很紧俏不想卖给你，但是告诉你，你买点衣服我可以卖给你，这就是结构性产品(structure product)。 13、金融市场 (Financial Markets） 你做手表，因为贵重叫做commodity market(金属交易市场)；你做皮具叫做Bond market (债券市场)，基本上风险相对较小；你做衣服，叫做Currency (汇率市场)主要变化大；如果这些产品都做，属于Stock Market，其风险和利润并存。 14、金融职业 (Financial Positions) 我写这篇文章叫做策略研究员（Strategist)， 你不署名转发叫做分析师(Researcher)，你去购买叫做交易员Trader (Front Office)，你客服根据你指示完成交易叫做Middle Office, 打包发货叫做Back Office。 顺丰起到Clearing House(交割中心)的作用：收取服务费用，协助交割。 15、散户（Retail Investor) 如果Front Office, Middle Office, Back Office你一个人完成，就是典型的中国散户(retail investor)。 （来源：名堂）
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分享 国务院发展研究中心刘守英：解决卖地财政新思路
insight 2013-6-21 11:14
【财经网专稿】记者 王熙喜 　　日前，国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英在一个讲座上表示，目前土地财政模式难以为继已是各方的共识，问题的关键是何种替代模式。 　　刘守英表示，目前这套靠政府征用土地、政府垄断土地一级市场独家出让的土地制度，是维持中国低成本城市化的最大的制度优势。但情况实则已经变化。“2008-2011年征地和拆迁的成本已经占到了整个土地出让收入的一半以上”。 　　根据财政部披露的预算报告，2012年国有土地使用权出让收入为2.70万亿元，同比下降18.6%，扣除征地拆迁补偿等成本性支出，净收入约为7595亿元，征地拆迁补偿等成本性支出，占地方国有土地使用权出让收入的比重约占72%。 　　公开资料显示，2008年全国土地出让收入约9600亿元，2009年增加至约1.59万亿元，到2010年这一数据猛增至2.71万亿元，2011年土地出让金的收入超3.15万亿元。2007年以来，在中国政府收入中,土地使用权出让收入占比已达峰值(平均为67%)。 　　地方政府依赖土地财政已造成严重的社会矛盾。一方面土地财政达到峰值，一线城市中心已无地可卖，房价之高也难以容忍地价走高，而另一方面征地成本仍有推高之势，而土地财政收入地方政府获得的净收入呈现下降。 　　刘守英表示，要改变靠征地扩张城市的老路，在存量上做文章，这需要制度创新。比如过高的工业用地转为商业、服务用地，非市场配置土地的方式转为市场配置土地等。由于中国优先保证工业用地思路，工业用地占比高达50%左右,建设用地结构扭曲。而工业用地成本长期偏低，导致利用率不高，全国工业用地容积率仅0.3-0.6，低于发达国家1以上的平均水平。同时，划拨用地接近30%，比重仍偏高。 　　对于改变地方政府对土地财政的依赖，刘守英建议，第一，要对现在囤积的土地征涨价税；第二，就是集体建设用地进市场，未来通过税收的方式上缴给政府，政府通过集体建设用地获得一定的土地储备收入；第三，政府未来应通过国有土地的经营，而不是卖地获得财政收入。比如，土地后续开发收益政府也应该享有。这样作为过渡来解决现在卖地来谋发展的模式，逐步建立以现代土地制度架构为基础，保证地方财政收入，同时未来的城市化又能顺利进行的土地制度模式。
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