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分享 人民币贬值或引美国危机
苓蝶 2015-9-7 14:42
据世邦魏理仕最新研究显示,过去4年,中国的对海外商业地产投资,年均复合增长率达72%。2013-2014年间,中国境外商业地产投资总额,占整个亚洲对外商业地产投资总额的1/4。而在2014年,这一数额甚至第一次超过100亿美元。 但2015年人民币的贬值,将会产生深刻影响。 在房地产领域,对于国内房企而言,融资成本明显上涨,海外融资成本将会上升。虽然内房企海外融资规模有限,影响不明显,但短期人民币处在贬值通道,对房企依旧是利空表现。 更重要的是在金融领域,目前中国很多强势资金,正在逐步从美国的股市、楼市撤出。 细细分析,我们会发现,以中国为代表的新兴第三世界国家,正在和美国,在金融领域进行一场影响深刻的“斗智斗勇”,而它的重大触因,就是当前最热的“人民币贬值”。 讲故事前,邦爷想先提醒大家,人民币贬值,将会从宏观经济,影响美国经济,以及美国房地产市场。 所以,现在去美国投资房产,潜伏危机不少,请一定要谨慎。 美国“被剪羊毛” 回到那个话题,目前中国很多强势资金,正在逐步从美国的股市、楼市撤出,是试图在债市上利用对美债的“高抛低吸”狙击美元。 有个成功案例,美国的黑石基金在2008年接受了大量破产的止赎房,中国借助多重身份成为其大股东。2014年黑石基金开始提高房屋租金,由此带动整个美国房屋租金上涨,这等于剪了美国的羊毛。 剪羊毛的事,还在继续发生。 因为人民币贬值,中国对美国的贸易顺差会大幅增加。今年上半年,中国对美国贸易顺差为2300亿美元,在人民币贬值的附带杀伤下,今年中国的贸易顺差或达到5000亿美元。 5000亿美元是什么概念呢? 相当于2015年美军的军费。而在2008年,中国的贸易顺差仅1000亿美元。预计今年,中国从美国身上能刮到6700亿美元的油水,相当于2014年瑞士的GDP。 美国剪羊毛剪了70年,今天终于被中国狠狠的反剪了一把。 华尔街“被狙击” 2008-2012年,美国QE以后的大量资金进入中国,并大规模进入中国楼市和地方债。其中,地方债规模由此被推升至12万亿人民币左右,助推形成了大量的“影子银行”,规模大约在3.5万亿美元左右(社科院估计为4.3万亿美元),这一规模仅次于美国和英国。 而此次通过人民币贬值4%,以华尔街游资为首的影子银行将损失3.5万亿美元(约为8700亿人民币)。 到目前为止,我国的企业债规模大约为9000亿美元。人民币贬值4%,同比例的,企业美元债就会增加9000*6.2*0.04=2232亿人民币。用我们获利的8700亿减掉企业债上的损失约2200亿,则得利6500亿。 中国央行在人民币汇率很长时间保持稳定的情况下,做出突变,等到游资们反应过来,蜂拥做空时,才发现空间已经被压缩了。 再加上,中国央行会在汇率市场上进行干预,让人民币汇率趋于稳定,游资要想获利最终就只能选择做多。这样又会让人民币币值的趋于稳定。 这种“没有预警,一次性贬值到位”的雷霆手段,能够斩断游资在获利位蜂拥建仓的企图,避免中国重蹈当年日元的覆辙。 这种做法和2015.1.15瑞士央行的做法类似:面对欧盟即将准备QE,高盛已经开通做空瑞郎的“顶级交易”的情况下,瑞士央行宣布取消欧元/瑞郎利率下限,随后瑞郎猛烈升值,直接击穿了高盛集团的做空仓位。因为时间仓促高盛集团连止损都做不到,最终被迫取消这个顶级交易,高盛损失16.5亿美元。 虽然两国央行采取的手段最终的效果不同,但是原理差不多,那就是突然创造利率急速转向,快速击穿国际游资建仓的点位,类似于泄压! 美联储“乱阵脚” 另外,人民币的贬值还挫败了美国做空人民币获利的企图,还会增加美联储的资产负债表,这客观上狙击了美联储加息,极大的打乱其加息步伐。 随即,美国东部地区的制造业企业可能会面临很大的就业压力,因为美联储加息其中一个要指标就是就业的大幅改善。 在制造行业,中国的模仿品足以拉低整个市场价格,狠狠挤压西方高端产品利润空间,造成了整个市场的无利可图局面。 从化纤到化肥,从钢铁到纺织,从建材到食材,中国所能提供的产能都超过了一个地球所有的需求量,如今连电信产品和医药产品也走向这个境地,这让西方人和其他依赖贬值出口的小国几乎完全绝望了。 新兴市场的连锁反应 还有一个值得注意的是,人民币的突然贬值,会让世界惊出一身冷汗,是因为其引发的连锁反应,可能影响整个资本市场。 比如,新兴市场国家货币对美元急剧贬值,即巴西货币雷亚尔、土耳其货币里拉、马来西亚林吉特、南非兰特对美元全线贬值。 重新审视海外楼市投资 回到房地产市场。 人民币的贬值,使得美国不能继续指望通过固定汇率把美元通胀转嫁给中国,中国人民币对外升值,对内贬值的情况将逐步逆转,美国不得不面临巨额热钱涌入而出现滞涨威胁格局。 这部分原因,加之各种不稳定因素,都对正在复苏中的美国楼市是威胁,美国楼市的短暂复苏能维持多久,也是一个迷。 而目前,美国仍广泛存在住房短缺问题,楼市库存告急将推涨房价。这对于投资,看似是好事,但今年美国整体经济表现,虽然表面上看捷报频传,专家们却认为是“虚张声势”,这些上市企业不是通过裁员减低成本,就是通过大减价推高销售额,或者以低息重新贷款换掉从前较高利息的贷款,涌现出许多账目炒作痕迹。 所以,目前来看,个人和企业投资美国楼市,潜藏风险太多。相比之下,国内楼市虽然目前还只是处于复苏阶段,但是风险和收益更容易把控。
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cutelxh 2013-10-10 20:58
资本与合作模式分析 开发、销售、持有物业规模及构成 2011 年万达集团的营业收入达到 1400 亿元。 2011 年在住宅地产市场调整下,万达集团的住宅销售业务仍达 170 亿元左右,较上年同比增长 9.39% ,占总收入的 12% 左右。 万达集团租金收入占总收入的比例在 5% 左右。在万达商业项目的租户构成中,低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的 70% ,“订单地产”的稳定租金收入占据总租金收入的约 40%-50% 左右。 经营利润率情况分析 在项目开发的销售部分,鉴于万达的土地成本较低,城市综合体项目的定价较高,第三代万达广场项目的净投资回报率高于 15% 的行业标准。在持有型物业的回报率上,据万达自身对外宣称,如果全部出租,商业广场项目的投资回报率在 15% 左右,商业地产回报率在 8-10% 左右。万达多出 5% 的部分,应来自于万达的商业模式和成本控制能力。万达的地价水平比较低;购物中心项目提供给“订单地产”商户的为毛坯房,建筑成本相对较低;同时,万达项目的非核心商业销售比例较高,通过销售平衡投资额之后,投资回报率提升。 资金来源和融资渠道构成 主要资金来源分析 万达资金构成的核心是“以售养租”,通过项目的销售部分的销售还款平衡投资现金流,商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标,“房地产开发补贴商业经营”的模式为当前万达集团开发模式的精髓。对于资金链衔接的精巧,以售养租的做法,很多公司都有,万达集团的优势在于产业链条比较完整,前端和后端能够无缝衔接,并且形成了核心竞争力。 万达商业地产资金链来源的构成,相对国内其他开发商更为丰富。由于开发资金需求量大,持有型物业的经营周期长,在资金调配的复杂程度要求其精细化。万达项目开发的典型资金来源:自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。在分期滚动开发下,前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。项目销售部分的利润,以及商业项目投入经营后的租金收入,有效的解决了商业持有部分的资金成本。在商业持有部分业务对成本敏感,而对市场价格不敏感,长期现金流做为投资测算依据,租金可基本满足投资运转。加之经营性物业的中长期抵押贷款,万达的商业项目不仅能解决项目本身的资金缺口问题,还可以为集团其他项目贡献一定资金。 据万达表述,商业地产开发所需资金,约 20% 由万达直接投资——“销售利润 + 内部资金调配”;商业地产约 60% 投资向项目当地银行贷款;另 20% 左右由主力店企业自己投资———如沃尔玛,前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。 融资渠道构成分析 1 )银行资金 万达集团在银行资金的使用上,更加倚重。从万达的开发项目分析,贷款类型包括:土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押贷款和银行贷款的异地使用等。 虽然万达号称项目资金封闭运作,但资金由集团统一调配。万达的资金在不同项目之间的周转,万达对自有资金和银行资金的使用,从现金流角度非常重视。 此外,万达集团与国内银行保持良好、深度的合作关系。央行金融管理部门金融司还把万达列为了全国房地产金融改革试点企业,享受“绿色贷款”通道。 万达已经分别与中国银行、建设银行、农业银行签订了“总对总授信”的协议。所谓“总对总授信”,就是指由商业银行总行与企业签订授信协议,在协议签署后,企业在该商业银行各地各分行的贷款,将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。 ◆ 四大国有银行中三家总行均给予万达巨额授信。工商银行、中国银行、农业银行三家总行都与万达有银企协议。 ◆ 万达集团为北京银行的重点集团类大客户。 ◆ 万达被评为中国银行 2008-2011 年度中行总行级重点客户。 ◆ 最早与渣打银行进行租约抵押贷款。 2 )国内私募 与麦格理在 2005 年完成的 9 项商业物业的 24% 股权转让,涉及资金高达 32 亿元(另有传言为 38 亿元)。该时间阶段,为万达第二代产品转型成为真正的“只租不售”,同时遭遇宏观调控资金链紧张。万达开始寻求长期资金支持,探索拓展境外资本渠道,发行 REITs 。 3 )海外融资渠道 在证券市场融资渠道和境外融资渠道上,万达的探索未取得实质性突破。 2005 年与麦格理完成私募后, 2006 年筹备的香港 REITs ,最终失利。对万达 REITs 失利的原因,有分析认为是项目回报率偏低,该种分析为不专业的观点。失利的核心原因,在于内地的政策和税收环境的不支持,以及香港 REITs 门槛的提高。 在 REITs 探索中,万达的境外资本渠道未能实质性打通,但收获了 32 亿元的私募。同时, 2006 年与麦格理合作成功发行 CMBS ,虽然未对万达提供现实的资金支持,但万达部分资产完成了“离岸资产包”的结构性调整,为未来的融资提供了可能。 4 )销售回款对现金流的支撑 第一代产品商铺散售的不良后果,使万达在第二代产品上调整战略为“只租不售”。但这种真正的“只租不售”仅仅维持了很短的时间。在万达第三代产品上,销售的比例显著提高。 对城市综合体的销售回款部分,万达内部给予“生命线”的定位,提升到“长期发展战略支持”的高度。应该说,对销售回款的重视,不仅仅关乎现金流问题,同时也关系万达商业地产开发的投资回报率,是目前万达商业地产模式的核心构成之一,其重要性类似万达早期的“订单地产”。 5 ) 2009 年尝试信托融资 对万达而言,新增项目对资金的依赖度显著增强, 2009 年在资金筹集上,万达正在调整策略以及进行新的融资渠道尝试,其中包括从未涉足的信托融资渠道。 主要资本合作伙伴与合作模式 特殊的银行资金渠道 央行金融管理部门金融司把万达列为了全国房地产金融改革试点企业,全国所有的房地产企业当中只有两家企业有这种殊荣。 四大国有银行中三家银行的总行给了万达巨额的授信。工商银行、中国银行总行、农业银行总行都与万达签署银企协议。作为全国房地产金融改革试点企业,金融管理的最高权威部门给予支持的实际效应非常显著。可以做到异地贷款,不再受到地域的约束。同时,试点企业还有一个特殊授权“绿色通道”,单笔贷款在 5 亿之内无需审批,两三天可以批款。这种金融的审批和支持在中国房地产行业是绝无仅有的。 资产和租约抵押贷款 在万达已经建成的项目中,资产抵押贷款是比较显著的现象,例如北京 CBD 万达与石景山万达均采取抵押贷款的方式,盘活资金。 同时,万达比较注重金融创新,是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业, 2002 、 2003 年就与东亚银行等银行搞过经营性抵押贷款。那个时期万达是被动进行的,当时国内银行不给贷款,到了 2005 年底的时候,四大国有银行开展了这种业务。 资产评估做抵押适合传统开发模式,传统的开发模式是做项目开发,还款来源依赖开发。租约抵押贷款不同,这种抵押贷款只能以租金作为唯一还款来源,贷款期限长达五年、十年时间。对项目租金资产、安全性的评估、租户评估要远大于对资产的评估。 万达已经做了许多个项目的租约抵押贷款,模式基本是依据总租金额,抵押贷款额大概为总租金额的 70% ,项目总投资额的 70% 。总租金的 70% ,是因为减去税收,租金税在不同的地区收取情况不同。北京市的租金税大概只有 12% ,但是有的地区总额是 17.5% 。银行在计算的时候应当先把这个税扣掉,剩下 82% 的净租金额度再打个折扣。万达可以打到九折,因为万达的租户大多都是跨国大型企业,近五年来万达的租金收取率都在 99% 以上。 经营性指标数据分析 截至 2011 年底,大连万达集团资产达到 2500 亿元, 2011 年营业收入 1400 亿元,纳税 200 亿元。万达集团已在全国开业 55 座万达广场、 34 家五星级酒店、 814 块电影银幕、 46 家百货店、 51 家量贩 KTV 。 万达集团的 2015 年目标是资产 3000 亿元,年收入 2000 亿元,年纳税 300 亿元,成为世界一流企业。 从下图可以看出,万达集团开发的万达广场城市综合体中的住宅销售业务中, 2010 年万达集团无论是在销售面积和销售金额上都出现大幅度的增长,销售面积由 2009 年的 25.37 万平方米增长至 111.56 万平方米,销售金额也由 21.11 亿元增长至 156.58 亿元; 2011 年,万达集团的销售面积虽然下降至 92.87 万平方米,但销售金额依然增长至 169.71 亿元,较 2010 年增长 9.39% 。万达广场近两年在全国二三线城市的大规模竣工保证了住宅面积的供应量。 图表 1 : 2009-2011 年万达集团万达广场住宅业务销售情况(单位:万平方米,亿元) 资料来源: ** 商业地产研究小组整理 项目获取与开发分析 项目选址标准分析 在地块选择上,万达大型综合体的产品模式对地块的位置、交通以及地块规模都有比较高的要求。 第一、二代产品要求项目主要处于城市传统黄金商圈或城市新兴商圈核心位置,目前第三代产品获得市场的成功后,万达最近获取的地块面积显著提升,均是建筑面积 50-100 万平方米,甚至 150-190 万平方米的大型综合体,因此项目更多选择在城市近郊的新城或城市旧城改造的腾挪出的空间。 万达大型城市综合体项目的商业面积体量大,因此对辐射人口、交通体系的要求很高。在地块选择标准上,当前更加注重项目位置、交通体系、辐射人口、项目规模等几项核心指标。 早前万达在项目选择上,不仅仅要符合自身产品的需要,同时也需要满足合作伙伴的需要,但由于万达第三代产品的成功,使其对自身项目带动区域市场的发展充满信心。在市场的主导型上开始加强,其模式类似华润、中粮大型综合体的模式。 在开发模式上,万达对资金周转率有比较高的要求,往往对项目整体工期有明确的限定。同时,从资金周转的角度,对住宅、写字楼等销售部分的产品,在前期非常注重。整体项目的分期开发工期,比较紧凑。 项目获取途径分析 在万达开发的商业项目中,第一、二代产品的土地,基本是与政府洽谈,以招商形式完成。第一、二代产品的土地多为“ 8.31 ” 之前的土地,在土地价格上,从公开渠道比较难以获得。但万达的商业模式普遍获得地方政府的欢迎,因此地价一直偏低。 例如,上海某区项目楼面地价不到 1000 块,当地一般地价至少要 3000 元。北京石景山项目楼面地价为 2400 元,而一街之隔的另一块地楼面地价是 6000 元。青岛项目的楼面地价是 2100 元,相隔的项目则是 8000 元。 从 2006-2009 年万达土地储备的资料看,万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地,再通过“招拍挂”形式拿地,鲜有竞争者。万达项目的楼面地价水平对应的销售产品价格显著偏低。而这一点,支持了万达的“现金流滚资产模式”。通过并购方式获得土地,在万达已有项目中所占比例很少。 图表 2 : 2006-2009 年万达集团商业项目拿地分析(单位:元,亿元,万平方米) 项目名称 占地面积(万平方米) 建筑面积(万平方米) 拿地方式 成交价(亿元) 成交时间 楼面地价(元) 大连万达中心 8 60 招标 15.7 2008.4 2617 南京万达广场 39 100 招标 14.8 2007.11 1480 青岛万达广场 4.4 45 拍卖 9.765 2007.1 2170 上海嘉定万达广场 18.7 60 挂牌 9.92 2008.11 1653 石家庄万达广场 40 190 招标 25 2008.12 1316 唐山万达广场 22.7 100 招标 18.8 2008.1 1880 天津万达广场 8.2 41 招标 10 2009.3 2439 成都万达广场 13.5 40 挂牌 4.86 2006.6 1215 太原万达广场 35 150 挂牌 15 2007.9 1000 资料来源: ** 商业地产研究小组整理 项目获取商业操作 从万达已建成和获得的项目情况看,获得地方政府优惠政策是毫无疑问的,一方面是地价优惠、地价可分期支付,同时在城市配套和项目建设工期上,也予以支持。这与万达自身的公关能力不无关系,同时万达也非常强调城市综合体对地方经济的现实带动作用。万达将其总结为四大工程: 一、就业工程。购物中心里最大可以新增 1 万人就业,最小的也有 6 、 7 千人就业,这符合中国国情,尤其是现在中央政府号召就业优先,价值就更突出了。 二、税收工程。任何一个购物中心开业以后每年有几千万的税收,大的就过亿,地方政府和百姓都喜欢。 三、提升城市商业水准。项目让所在城市的商业水准跟国际接轨,而且带进去的零售商,一般是 500 强企业,对政府招商引资是非常重要的。 四、购物中心成为城市标志性建筑,提升城市形象。城市综合体的建设,为当地城市增加了一个新地标,公共建筑成本很高,立面、结构都很考究,能提升当地形象。搞一个购物中心再加五星级酒店、写字楼,相当于小型的商务区,尤其在政府规划的项目中,更容易拿到项目。 主要的核心竞争优势 万达集团在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势,主要体现在:完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。 依凭上述核心竞争力,万达集团在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制,成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。 万达订单地产模式分析 订单地产模式运作流程 万达定产模式是指万达集团与众多国内外一流的主力店商家签订联合发展协议,共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务,再展开规划设计,待面积和租金确认后,商户先签租约,交纳保证金后万达再开工建设,量身定做。 万达订单地产模式的运作流程可以简要的归纳如下: 第一,共同选址。万达与客户对每一个店址共同提出意见,书面确认。 第二,技术对接。每个店面的面积,高度,出入口、交通体系等等,每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接,之后再正式签署确认书。 第三,平均租金。万达把购物中心作为长期发展的产业,为了快速扩张,快速发展,万达与所有加入合作的伙伴,都约定一个前提条件,就是接受万达的平均租金这个概念。全国的城市除北京上海以外分三等租金。这样做的好处是,每个店的租金具体多少不用再谈判,速度快。 第四,先租后建。签了租约之后,万达再投资。 订单地产模式推广分析 ◆ 从理论与时间上来看,订单地产模式可以推广 从理论上来说,“订单式”商业地产模式是可以推广的。但是,就目前中国商业地产的情况来看,进行大规模推广的条件还不成熟。开发商和商家需要采用怎样的方式合作,是由商业项目的目的性决定的。一个商业项目的立项、开发、定位、主题以及后期运营等各方面的因素,决定了它是要出售还是出租,或者打包上市。 另外从实践上考虑,“订单式”商业地产模式本身也是值得肯定的。在项目规划之初,甚至在拿地的时候,就已经要确定了主力商家的引进,不是没有,也有很多。根据主力店的特点和要求,量身定做不同的商业空间,这样做在一定程度上避免了盲目开发带来的风险,也使得开发商和商家的互动更加顺畅。 ◆ 订单地产模式并不是万能的 对目前中国的商业地产来说,“订单”模式并不是通用的。“订单”模式有它自身的“门槛”,也可以说是局限性。只有持有型的商业项目才有可能采用“订单”模式,销售型的项目是做不了“订单”地产的。也就是说必须只能是“只租不卖”。另外,为了吸引主力店进驻,开发商对一些大型娱乐场所、大卖场和高档品牌专卖店往往采取前几年租金降低的方式,这就意味着大量流动资金被占据,资金回笼缓慢。就这一点而言,如果没有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力,实行“订单”模式几乎是天方夜谭。 订单地产模式应用要求 简要的来说,订单地产模式对开发商有着以下两方面的要求: ◆ 开发商要有足够的、能够支撑“订单”模式的商家资源; ◆ 开发商需要有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力。 订单地产模式的优劣势 图表 3 :万达集团商业地产“订单”模式的优劣势分析 优势( S ) 1 )有利于项目品牌号召力的提升。万达集团的订单模式可以预先奇谈好像沃尔玛、家乐福等世界 500 强的主力店,有利于万达广场的品牌号召力的提升。 2 )有利于项目商业价值的提升。订单模式可以提升自身品牌号召力,吸引其他商户加盟,从而提高整个商业项目的影响力与价值。 3 )投资开发风险的减小。订单模式吸收的订金可以为万达集团带来一定的现金流,一定程度上可以缓解项目的资金链紧张状况。 4 )商铺招商容易,回现快。有了大品牌主力店的加盟,使得商铺的招商变得容易,从而促进现金回收速度。 劣势( W ) 1 )将主要精力放在拿地、融资、引进主力店和销售上,容易忽略整体规划。 2 )只顾及到沃尔玛等巨头的商业需求,未充分考虑主力店人流对商铺人流的带动。 3 )在主力店的洽谈上,由于主力店的强势,缺乏一定的谈判能力与筹码,于是物业需求上对主力店会百依百顺,而减少对销售区域的考虑和投入。 4 )主力店提出的条款较多。主力店由于管理本身很成熟,在后期营运的时候,万达若是想纳入到整个商业地产的项目管理中很困难,因为主力店有自己的个性,有自己的管理方式,实际上整体的运营中,特别是在后期营运,双方的磨合难度比较大,对后期管理者的操作要求也比较高。 5 )把主力店的低廉租金上的损。失转嫁给购买商铺的小商户,致使商铺售价过高,商铺客户风险加大。 6 )没有使主力店客层定位与整个项目的客层定位统一。 7 )万达出售的商铺未实现统一招商、经营,导致租户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面差距明显,导致市场短期内未形成火暴局面时,经营户往往不能够度过这个难关,引起连锁反应。 资料来源: ** 商业地产研究小组整理 万达集团四代产品分析 第一代产品:单体模式分析 万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店,分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈,都是当地最好的黄金地段。产品模式就是单体商业楼,总面积 5 万平方米 左右,地下一层,地上四层;业态分层布局,地下是停车场。一楼是分割销售的小店铺,二、三楼是超市,四楼是电影城。 第二代产品:纯商业组合模式分析 万达商业地产的第二代产品叫商业组合店,比第一代有进步:项目面积达到 10-15 万平方米;业态有百货、超市、影院等五六个主力店。第二代产品在设计上仍存在缺陷:一是没有室内步行街,整个项目没有灵魂;店和店之间的联系割裂,人流动线设计不合理。二是纯商业定位,除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大,占总经营面积 80% 以上。代表项目:沈阳万达商业广场、天津万达广场。 第三代产品:城市综合体模式分析 2004-2005 年是万达商业广场的一个分水岭,从项目的选址到开发规模、产品都发生了较大的变化,从 2006 年底开业的项目看,大多属于大型的综合体,万达商业广场已经实现从第二代产品到第三代产品的过渡。 与前两代产品相比,无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻,都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市 + 建材 + 影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心,规格也从过去的不超过 10 万平方米扩大到 50-100 万平方米,主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。 第四代产品:万达城分析 通过多年对商业地产的开发、运营、管理的经验,以及对消费习惯、心理的研究,万达集团对于第四代产品的定位,考虑加入康健类的建筑群,定位更多的休闲娱乐体验业态。万达第四代产品在业态方面的改变,将使其招商的主力店类型发生转变,进而提高租金回报水平。 万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。这个第四代产品被万达集团内部称为“万达城”,该产品体量惊人,被赋予更多的文化、旅游、观光内涵,其运作方式较第三代产品具有更大的“不可复制性”。 万达城 =15 万平米左右的单体万达购物中心 +10 万平米的创意休闲街区 +10 万平米体验型娱乐中心(大剧院 + 会展中心 +2 个电影院 + 大型单体娱乐项目 + 影视主题公园) +10 万平米 1000 间以上客房的酒店集群( 2 家星级酒店和 3 家以上经济型酒店) +20 万平米以上写字楼,即完成单一商业购物中心向商业文化旅游巨无霸的转变。万达集团开发的武汉中央文化区未来 3 年将对此方式进行初步尝试。 万达广场案例分析 沈阳万达商业广场——败笔与转型 沈阳万达的面积是万达第一、第二代商业广场中面积最大的一个,但也是问题比较严重的一个。 沈阳万达广场位于东北第一商圈——太原街,太原街是一条历史悠久的商圈,是沈阳 CBD 核心,全长 935 米 ,日客流量近 40 万人。周边共有专业商业街、特色街 10 条; 5000 平米以上大型零售商厦 18 座;万达商业广场项目方圆 1.72 公里 内就有商家 3000 多家。 ( 1 )沈阳万达商业广场的最初建成和运营状态 最初建成的沈阳万达商业广场项目占地 6 万平方米 ,规划建筑面积 23 万平方米,建成 18 万平方米。最初的沈阳万达商业广场共由四座楼组成,主要租户为沃尔玛、百盛购物中心。与其他万达商业广场不同的是,沈阳万达将其中一座的一二三层全部以产权式商铺出售给投资者(曾改名为“泰原金座”), 300 多个内外铺的平均售价为每平方米 3-6 万元左右,停业风波后,黄金店铺由于客流太少,根本出租不出去,租金回报率约为 4% 。 该商业受停业风波影响,项目保持在低水平运营状态,例如:百安居占据其中一座的一二层,每层的空置面积为 6000 平方米 ,共 12000 平方米 ;三四层曾长期空置,其目标性客户是一次性租赁 3000 平方米 以上,租金价格每平方米不到 1 元。 ( 2 )拆迁重建的沈阳万达商业广场二期“万达·新天地” 最初建成的沈阳万达商业广场项目占地 6 万平方米 ,建筑面积 23 万平方米。 2006 年拆迁重建后的沈阳万达商业广场总用地面积 7.65 万平方米,总建筑面积 34.7 万平方米 。改造后的二期位于一期南侧,用地面积 1.85 万平方米,总建筑面积 12.5 万平方米 ,整体呈 L 型布局,由 4 幢 31 层板式建筑组成,其中三幢为商住精装修公寓楼,一幢为清水房写字楼。公寓面积区间为 30-80 平方米 ,写字楼面积为 40-105 平方米 。 整个项目为开放式社区,每栋楼内均设有安防系统及保安服务完全保障客户的安全。项目实行人车分流,分别在西侧、南侧设置了地下停车场的出入口,一期与二期地下空间整体全部贯通。 1 )二期开盘销售时间 2007 年 9 月,住宅均价 7300 元(住宅部分为商业用地)。“万达·新天地”总占地 1.85 万平方米,其中来自一期商业拆迁的用地 5 千多平方米,其余为原计划兴建影院等娱乐休闲商业的用地。 2 )万达·新天地在写字楼下面设置底商,只有 35 户,面积为 150 平方米 -400 平方米的独立底商,分上下双层,可自由分割。鉴于早前的纠纷,底商部分销售情况一般,同时万达在二期操作中,也注重淡化对二期商业的销售,目前底商的待销售部分约 80% 。 3 )最初的改造规划计划:万达原计划在拆迁部分加建两座建筑面积 5 万平方米的商业楼,当时业界有分析认为是类似“新天地”类型的商业街。但最终规划再次调整,改为 3 栋公寓楼和一栋写字楼,最终二期改造部分面积扩大到 12 万平方米。 4 )从商业模式看,两者存在巨大的差别,最终改造选择的方案是增加住宅和写字楼部分,在产品业态上变为第三代产品。由于沈阳项目早前的市场纠纷,和先前屡次改造的失败,万达在操作上趋向保守。 ( 3 )沈阳万达商业广场风波始末 ◆ 2002 年 10 月 30 日 ,沈阳万达商业广场开工庆典在太原街上举行, 2003 年 12 月 23 日 ,沈阳 万达百余家精品商铺随沃尔玛等大店开业,创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”。 ◆ 仅在开业 6 天之后,万达商业广场精品街由于没有人气,商家生意非常惨淡, 70% 以上的所谓精品店没有开张,很多店铺门上贴着招租或转让的启示。商家宣布集体停业,紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失,酿成了第一次停业退铺风波。 ◆ 前后近 3 年的时间里,沈阳万达商业广场几次更换职业经理人,更换经营模式,并同时更换经营方向,但都没有引来人气,经营陷入停顿直至拆除重建。 ◆ 2004 年, 54 名业主集体状告万达商业欺诈事件,在全国对万达品牌造成负面冲击。 ◆ 2006 年 9 月 25 日 ,沈阳市房管局下达拆迁公告,一座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场就被拆除重建,创下了中国商业地产短命之最。 ( 4 )沈阳万达商业广场的三处硬伤 1 )招商不利 在沈阳万达商业广场开业前期的宣传中,万达过分包装项目宣称,包括美国沃尔玛、美国时代华纳影城、新加坡美食广场、台湾的灿坤数码广场、德国的欧倍德、台湾的大洋百货和红星美凯龙家居广场在内的七家企业将入驻商业广场。而开业的实际情况是,除新加坡美食广场和华纳国际影城书城属于二期开发项目没有落实外,德国欧倍德根本没有落户、红星美凯龙也没有入驻、原先宣称的台湾大洋百货又被马拉西亚百盛购物中心取代。这样,万达在广告中吹嘘的“国际七大主力店三面合围”就化为泡影。开业后的首次停业,业主形成的观念是:正是由于这些世界名店的退出,才导致了万达商业广场没有形成预期的人气,仅靠沃尔玛、百盛和灿坤根本不能给精品街带来足够的人流。 2 )沈阳万达商业广场的规划、管理硬伤 规划硬伤: 2002 年,沈阳万达商业广场初期建成的 18 万平方米中,约有 3.5 万平方米 开发为销售的产权式商铺。当时采取“买一送一”的销售方式,一层售价每平方米单价大约为 2-6 万元不等。但在实际经营中,赠送的上层商铺因为闲置直接影响到租金收益。 结构硬伤:沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单体式商业广场后,首次尝试多店组合形式的商业广场,当年也是当时万达投资最大的商业广场项目。然而就像长春万达商业广场一样,尽管万达注意到了业态方面的差异化,却没有正确估计人们的消费习惯,建筑设计规划上的硬伤,使得“由主力店为商铺吸引客流”的构想成为空谈。 产权硬伤:导致产权式商铺难以实现经营的本质,是出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权的分离。万达早期在商铺销售后,仅倾向约定整体管理,在统一经营上业态规划不合理,也是造成整体商业不具有吸引力的重要因素。 ◆ 在早前商业部分销售的 11 个万达商业广场,几乎所有的底商内铺都由万达以“返租”或者“代租”形式“统一招商”经营。但事实上,这种模式与当时卖铺时宣传的 8% 以上的投资回报率相比出现大幅缩水。万达仅仅是按 5-6% 向外出租的,前三年万达在贴钱。 ◆ 万达在商铺销售时,与业主约定进行统一物业管理,并约定买受人购买并取得商品房后无论是买受人自营还是出租他人进行经营,用途限于经营服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝、钟表饰品、眼镜、餐饮、小五金以及中药材等九大类商品。 3 )沈阳万达商业广场在营销上过分挖掘项目价值 万达商业广场进入沈阳商业地产市场,投资理念引导使其销售的商铺获得成功——项目地处黄金位置,同时项目营销宣传过分夸大。加之当时沈阳城市经济转型过程中,就业压力显著,商业投资需求旺盛,沈阳万达商业广场项目在宣传攻势过分透支了销售价格,散售价格高达 2-6 万平方米 。 从万达沈阳项目销售宣传看,显示出万达在当时的市场条件下,迫于商业投资的压力,在商业项目销售上过于急迫,过分透支了项目价值,在项目操作手法上仍不成熟。对比沈阳项目与当前万达的第三代产品销售策略,能够发现其差距。 同时,由于商业运营经验仍不足,品牌商家进入情况不理想,使开业状况与现实出现巨大落差,导致开业 6 天商家歇业的情况出现。最后并导致万达与业主的大规模诉讼发生。 万达虽然通过行政手段平息了事端,但业主和商户的诉讼请求显示出,该项目操作仍源自万达初期商业项目建筑的硬伤;业态规划、商业资源平台和招商能力在当时偏弱;以及迫于投资压力,在项目价值上过分透支。 ◆ 自 2002 年 8 月 1 日 至 12 月 24 日 万达在辽宁晚报投放硬广 39 次,投入广告费用 157 万;在时代商报于 2002 年 9 月 26 日 至 12 月 20 日 投放软文及硬广 27 次加之沈阳日报、辽宁日报及其他媒体的投放。 ◆ 其营销主题定位为三个层面,第一:七大主力店 + 卖首层送两层 +0 公摊 = 借力使力 = 大树底下好成凉 = 机会 = 零风险。第二:投资举列的引导专业的投资分析 = 未来有可观的收益。第三:带租约销售 = 降低了未来的经营风险 = 投资举列的未来已经可以实现 = 原始股 = 不可多得的投资机会。 ◆ 通过分析可以看出,第一种模式:一般投资者认为:世界五百强的企业入住万达商业广场,将来经营时一定会有消费者光顾自己购买的商铺,有了人气,何愁没有财气?这种开发商加主力店的组合模式误导投资者的投资心理。第二种模式:一个未建成的商业物业是无法准确的预测其开业后租金水平的,只能根据商圈租金而获得参考租金,而万达以一楼 500 元 / 月,二楼 200 元 / 月作为基本测算依据特意抬高了租金价位,(此租金在太原北街都难以实现)结果理论投资回本年限为 6.5 年。 ◆ 沈阳万达商业广场建设伊始,便发布各种广告,宣称沈阳万达商业广场总建筑面积 11 万平方米,沃尔玛购物广场 3 万平方米 (四层),欧倍德建材连锁超市 2 万平方米 (四层),太平洋百货公司 5 万平方米 (八层),其他配套精品专卖店、休闲店约 1 万平方米 。后又以广告方式宣传携手世界 500 强企业,联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场,三层一部分为沃尔玛超市,四层一部分为连卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、电影城,另一部分为欧倍德建材超市,八层为大洋百货。 北京万达广场——万达盈利模式典范 北京万达广场位于东长安街 CBD 核心区,规划占地 12 万平方米,总建筑面积 50 万平方米。项目产品组合:购物中心、五星级酒店、 5A 写字楼、国际商务港、特色商业街区构成的大型城市综合体。 图表 4 :北京万达广场项目概况 项目名称 占地 建筑面积 商业 五星酒店 公寓、底商 写字楼 北京万达广场 12 50 10 3 30 6.74 资料来源: ** 商业地产研究小组整理 ( 1 )北京万达广场销售部分 北京万达广场项目整体分为一期和二期。一期(北区)是以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区,由 4 座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库以及近 3 万平方米 大型广场等组成,建筑面积约 30 万平方米。 1 )一期出售面积: 29 万平米(包括商务楼 26 万平米和 3 万平米底商); 2 )一期销售均价:商务港均价 13500 元 / 平方米;商铺均价 32000 元 / 平方米; 3 )一期户型:东区商务港 60-220 小面积商务单元;西区商务港 300-700 及 1200 平米整层商务空间;底商部分面积不定,可根据需要自由划分。 一期于 2003 年 10 月 25 日 开盘, 2004 年销售额 23 亿, 2005 年 4 月底总销售额 28 亿元,一期 30 万平方米已售磬。万达广场商务港销售价格,由开盘时的每平方米 9000 元上涨到 1.8 万元。 二期 5A 写字楼共 6.7 万平方米 ,大部分自持, 2.7 万平方米 获得销售许可证,销售价格 2.4 万元 / 平方米。据悉,在销售约 1.7 万平方米 后,停止销售。项目整体销售收入约 33 亿元左右,相对总投资,投资回收情况非常理想。 图表 5 :北京万达广场 CBD 项目成本估算(单位:元 / 平方米,万平方米,亿元) 项目 单价(元 / 平方米) 面积(万平方米) 费用(亿元) 地价 4000 50 20 住宅成本 3000 30 9 商业成本 6000 10 6 写字楼成本 5000 6.74 3.4 酒店成本 10000 3 3 合计 / 99.74 41.4 资料来源: ** 商业地产研究小组整理 ( 2 )北京万达 CBD 广场的核心商业持有部分 二期是万达广场的商业地产核心所在,总建筑面积达 20 万平方米,由约 3 万平方米 的索菲特五星级标准酒店、约 6.7 万平方米 的两座 5A 写字楼及 10 万平方米左右的商业中心组成。 写字楼由德国 GMP 国际建筑设计有限公司担纲设计,为北京 CBD 核心区的新地标级建筑,建筑风格以德国理性主义设计理念为主导。 整个万达广场(二期)在项目建设、装修标准和配套设施的建设上达到国际商务环境水平。二期建筑高度达 100 米 ,地下 3 层,地上 22 层(酒店 23 层)。商业部分采用“订单地产”模式,在开建之前就与租户签订了框架合作协议, 2007 年年初交付使用。 ( 3 )主力店与商业配套 二期的购物中心、 5A 写字楼于 2006 年 10 月交付使用。 2006 年 12 月,二期万达影城( 6000 余平方米)、沃尔玛( 1.9 万平方米 )开业; 2007 年 3 月:新世界彩旋百货开业( 3.1 万平方米 )。 1 )沃尔玛: 2006 年 12 月,沃尔玛购物广场开张,营业面积 1.9 万平方米,与两层的知春路店和三层的宣武门店不同,建国路新店经营店面为一个平层,约 500 个停车位。沃尔玛建国路店是 CBD 惟一一家大卖场超市,也是沃尔玛在 CBD 开出的第一家店。 2 )新世界百货:定位中端消费人群万达广场百货主力店新世界彩旋百货,是香港新世界在北京开设的第二家百货商场,与周围扎堆的奢侈百货店相比,经营定位——“个性化、潮流化、中高档百货”,着眼于中档消费客群。新世界彩旋共七层,面积约 3.1 万平方米 ,拥有 400 余个国内外知名品牌,目标半径 5 公里 内的 20 万白领。地处万达广场的新世界彩旋百货比崇文门新世界经营的品牌档次更高一些,在品牌上存在一些差异化。 ◆ 一层:化妆品、香水、时尚女鞋、 2008 奥运特许商品; ◆ 二层:职业女装、珠宝、名表及配饰; ◆ 三层:女士上班装、女士皮具、女袜、饰品、女士内衣、配镜中心; ◆ 四层:淑女及流行女装、流行饰品、彩妆、腕表、休闲包袋、 31 冰淇淋; ◆ 五层:男士上班装、男士商务休闲装、男鞋、高尔夫服装 / 用品、男士内衣 / 袜帕 / 衬衫 / 领带、男皮件 / 皮包、男饰品、雅玛西餐厅; ◆ 六层:运动 / 户外旅游用品、男士流行服饰、休闲牛仔服饰、红都改衣; ◆ 七层:童装、童玩、家居用品、健康器材、数码小家电、电子用品、旅行箱、名品折扣、文具。 3 )北京万达国际电影城: 北京万达国际电影城位于二期西区,总建筑面积达 6000 多平方米,设置 9 个厅,共计 1505 个座位。 ( 4 )北京万达广场经营情况 1 )北京万达广场位置突出,整体商业氛围较好,人流量大。综合体内商务楼、写字楼上班人群,对综合体内的底商形成很强的消费支撑。 2 )前来万达广场逛街的人流,很大一部分为沃尔玛大卖场所吸引。此外, 26 万平方米商务港的上班族和周边高档住宅住户也是最大的客群来源。 3 )沃尔玛的大卖场与新世界百货业态吸引的消费人群存在差异,人流对百货业态不能形成有利支撑。百货消费人群以周边高档社区和 CBD 工作白领为主,新世界百货经营状况一般。 4 )万达影院为北京最好的影院之一,“吸客”能力较强,客群与新世界百货定位接近,业态组合形成互动。 5 )二期西区的商业主体仍大面积空置,主力店在招商进行中。 6 )万达索菲特酒店为北京高端五星级酒店,对万达广场地标性建筑的形成提供很大支持,但入住人群对商业部分的业态消费定位差异性较大。 7 )万达广场周边城市道路配套建设情况较好,与周边项目对比优势明显。但万达广场整体停车位紧张,与一期住宅立项改为办公有关。 8 )商务港内的底商以中低端餐饮为主,另有少量特色餐饮店,中低端餐饮的营业收入较好。 宁波万达广场——第三代产品升级 宁波万达广场位于宁波新城区——鄞州区核心位置;项目总占地面积 21 万平方米,总建筑面积为 52 万平方米,产品组合为大型城市综合体。 鄞州区总面积 1380 平方公里,东南西三面紧依宁波中心城区,形成了典型的“荷包蛋”结构———“蛋白”是鄞州,工业发达,综合实力较强,但是前几年服务业的贡献几乎可以忽略不计,地域虽然广袤,但是城市化水平低;“蛋黄”是宁波市区,经济高速发展,空间几近饱和。在鄞州打造宁波南部中心,成为宁波城市发展的必然选择。 2002 年鄞县撤县设区后,中心区的城区定位有了变化,已成为宁波市中心城区三江片的一部分。 2002 年编制的鄞州中心城区规划,规划暂定近期开发面积 33 平方公里,控制面积为 80 平方公里,远景人口规模为 60 万人口。 宁波万达广场项目位于鄞州中心区核心位置,是宁波新兴商业中心位置。项目东靠天童北路,南为贸城中路,西至宁南北路,北临四明中路。宁波项目是万达从传统城市核心区向新城转变的起始之作,宁波项目良好的区域发展前景,优良的地块商业位置和地块产品条件,使万达对宁波项目投入更多的精力。从规划、建筑形态看,宁波万达广场是万达第三代产品的代表之作,是北京 CBD 万达产品组合和规划形式的升级版。 ( 1 )项目定位、产品构成与业态组合 宁波万达广场是一个集国际商业广场、高级五星级酒店、 5A 级写字楼(后改为酒店式公寓)、高级公寓为一体的大型城市综合体项目,定位为融购物、休闲、娱乐和健身、交际于一体的“一站式消费”场所。 项目总投入约达 25 亿元,项目总占地面积 21.09 公顷 ,总建筑面积为 52.06 万平方米 左右,其中,国际商业广场总建筑面积近 26.86 万平方米;高级公寓总建筑面积约 12.7 万平米; 5 星级酒店建筑面积 4.5 万平方米 ;酒店式公寓建面积为 7 万平方米 。 国际购物中心位于万达广场西北部,总建筑面积近 26 万平方米,是万达开业的最大规模的商业广场,包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态。国际购物中心汇集了沃尔玛、百安居、 HOLA 特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦大酒店、神采飞扬游乐园、大歌星 KTV 、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等 11 家主力店,还有美国百胜餐饮集团下属的必胜客、肯德基以及麦当劳等近 200 家境内外知名品牌店。 万达城市公寓位于项目正南面,高级公寓部分,由四幢点式高层住宅和两幢板式高层住宅( 32 层)的高尚居住社区,总建筑面积达 12.7 万平米。高级公寓在建筑技术、建筑材料、设施、设备等多方面都比较具有先进性,定位为精英人士商居场所 位于万达广场东北侧的国际商务酒店区,它隔河与国际购物中心相望,总建筑面积超过 9 万平方米 ,包含了国际著名酒店、酒店式公寓(酒店式公寓最初规划为写字楼)。其中,酒店式公寓部分,项目名“万达广场 48 克拉”是一幢总高 159 米 ,总层数为 48 层的超高层精装 MINI 公馆。项目总占地面积为 30378 平方米 ,总建面积为 70000 平方米 左右,总套数为 1148 套。项目产品规划为,主力面积 50 平方米 左右的精装 MINI 公馆。五星酒店酒店极具后现代风格的建筑造型,高品质标准的配套,成为宁波的地标性建筑之一。 图表 6 :宁波万达广场推广过程 时间 事件 2004 年 6 月 万达宁波项目公司成立 2004 年 12 月 万达广场动工建设 2005 年 12 月 万达广场公寓结构封顶 2006 年 12 月 万达商业广场开业 2007 年 3 月 万达酒店商务区打桩 2007 年 5 月 万达广场公寓交房 2008 年 6 月 万达广场 .48 克拉结构封顶 2008 年 12 月 宁波万达索菲特大饭店开业 资料来源: ** 商业地产研究小组整理 ( 2 )宁波万达广场销售情况 万达公寓,可销售面积 12.7 万平方米 ,已销售面积 12.5 万平方米 ,销售均价 7143 元,销售回款 8.93 亿元。酒店式公寓“ 48 克拉”可销售面积 6.38 万平方米,已销售 5.2 万平方米 ,均价在 13000 元左右,销售回款 6.8 亿元左右。公寓与酒店式公寓部分,销售回款共计 15.73 亿元。相对宁波万达项目对外宣称的 25 亿元总投资,当时住宅部分的回款已经很大程度的降低了投资压力。 ( 3 )业态规划、动线设计、招商情况 宁波万达国际商业广场由 7 个高度不同的单体建筑和主体两层、局部三层的商业步行街串联。 7 个单体分别为超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等。 广场内引入沃尔玛、百安居、 HOLA 特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬游乐园、大歌星 KTV 、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等 11 家主力店。 广场内有长达 680 米 的室内商业步行街,根据业态分布联系“金座”和“银座”。根据万达的规划,在沃尔玛、百盛等名店旁边,将开发几百家小型商铺出售。商业步行街内引进了美国百胜餐饮集团下属的必胜客、肯德基以及麦当劳等近二百家中小型商家。 从租金收益上,万达重点关注中小店铺,中小店铺分布于 680 米 长,面积 5 万平方米 的室内商业步行街,万达前期给予中小店铺两年免租期优惠。“金座”娱乐业态与面积 2.7 万平方米 银泰百货相邻。根据万达早前项目操作经验,项目开 业最初人气最好的是娱乐、餐饮、休闲业态,在宁波万达广场项目中,对此也很重视。 宁波万达国际影城位于单体的娱乐休闲商业体内,总建筑面积达 6500 平方米 ,设置 8 个影厅, 1849 个座位。娱乐休闲商业单体建筑,由影城与娱乐电玩城、大歌星 KTV 等组合业态构成,发挥“吸客”效应。 “银泰”已在万达商业广场开出在宁波市第三家分店。银泰万达店的开张,结束了整个鄞州区没有大型百货商场的历史。根据宁波中心城的商业发展规划,以万达广场为核心的鄞州商业中心将建设成为全市的商业副中心。而大型百货商场在城市商业中心的战略布局中扮演着平衡商业结构、吸引消费人流的核心角色。随着银泰万达店的开张,鄞州商业中心的业态组成将更加完善。宁波万达索菲特大饭店,将成为地标性建筑,临近银泰百货。酒店于 2008 年 12 月开业。总建筑面积约 4 万平方米 ,拥有 290 套客房。宁波万达索菲特拥有 1100 平米的宴会场地,包括标准房、行政套房、部长套房以及总统套房,并配有日式餐厅、中餐厅、夜红酒吧、精品店、夜总会、游泳池、 SPA 、商务中心等高档设施。 在“银座”,沃尔玛与建材家具的百安居、特力屋、喜百度、餐饮业态石浦大酒店组合。 ( 4 )宁波万达广场运营周期市场反馈 宁波的地理位置很好,经济也很发达,人的素质也比较高,但有个缺陷,就是由于人气和商气不够,造成城市活跃程度不够,对周边的辐射和影响力不够。 在万达的定位中,宁波项目的城市综合体,它的辐射范围不只是周边,而是整个宁波中心城,甚至还有中心城周边的县、市。 开业后的万达商业广场,号称日均人流量基本保持在 6 万人左右,日均销售额则达到 300 万元左右。目前,广场日均人流量由单一的周边居民,逐渐演化为多层次、多样化的人群。 开业以来,宁波万达商业广场又先后引进数十个颇具市场影响力的品牌,品牌调整率达 12% 。宁波万达广场一举引进了香港知名早教品牌———宝贝大脑运动营、大型音影碟销售店星动力等,除引进了一些如早教、音响、家居等新的业态以完善广场的服务功能外,还对现有的品牌进行了更新换代。 像宁波万达广场这样的商业规模,必须有足够强大的人气才能捂热。而万达广场所在的鄞州新城,虽然集中了近几年开发的大量楼盘,但入住率并不高。更何况,宁波已经有了一个规模相当、人气很足的天一广场。 万达需要做的是“先稳场,再旺场。” 万达广场的策略是,主力店实力强大,因此关注的重点是中小店铺。中小店铺,主要集中在商业广场长 680 米 ,总面积约 5 万平方米 的连廊步行街上。据称,万达将拿出一个多亿补贴中小店铺,具体说就是给他们更长的免租期。在市场培育期内,将对入驻的部分中小型商家 2 年内免租金,第三年也将提供一定的优惠。除了免租政策,万达还投入资金用于商业广场的整体广告推广,并准备开设连接城市其他区域与广场的专线车。另外,还计划动员享受免租政策的中小商铺适当压缩利润空间,以价格优势吸引购物者;并通过延长项目营业时间,希望形成“月光经济”。
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cutelxh 2013-9-29 20:17
资产负债率(算术平均) 销售商品提供劳务收到的现金/营业收入(整体法) 流动比率(算术平均) 速动比率(算术平均) 经营活动产生的现金流量净额/负债合计(算术平均) 已获利息倍数(算术平均) 存货周转率(算术平均) 应收账款周转率(算术平均) 流动资产周转率(算术平均) 固定资产周转率(算术平均) 总资产周转率(算术平均) 净资产收益率-平均(算术平均) 投入资本回报率(算术平均) 销售毛利率(整体法) 销售费用/营业总收入(整体法) 财务费用/营业总收入(整体法) 营业总收入合计(同比增长率) 毛利合计(同比增长率) 利润总额合计(同比增长率) 净利润合计(同比增长率) 净资产合计(同比增长率) 总资产合计(同比增长率) 现金净流量合计(同比增长率) 时间 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 金融地产 商业地产 住宅地产 园区 2006-12-31 598.9335 57.5125 895.3421 49.6743 108.2878 90.9693 111.5798 101.8466 1.6796 1.1697 1.6556 2.8322 0.8595 0.5044 0.8326 1.5460 -0.0986 0.0573 -0.4994 0.0933 8.9629 8.8544 9.6430 7.3952 53.1972 24.6559 1.9768 1.1029 641.0803 72.4625 761.6413 399.3387 0.7892 0.8586 0.7745 0.6177 14.4569 20.5751 15.5912 21.5055 0.3873 0.4656 0.4404 0.3697 42.0989 3.6627 60.8896 4.0323 2.0371 2.3239 1.3340 2.7744 90.2356 23.9336 26.5214 34.6703 23.8249 3.2378 4.0661 2.1411 2.5219 2.1485 2.5109 2.8489 25.5989 24.2867 26.0157 28.0222 36.9757 45.9281 37.8063 25.6981 34.2083 35.8260 273.5062 45.8352 40.0198 24.3206 2,386.3109 48.3238 48.9828 28.4997 30.2910 13.0241 19.2527 21.9506 40.4991 22.1386 85.8218 285.2134 705.8601 -7.8608 2007-12-31 127.2362 56.1260 157.4646 48.9163 115.7964 79.0745 119.9770 109.2441 1.6434 1.3514 1.7005 1.8448 0.7799 0.6678 0.7879 0.9568 0.0834 0.0249 0.0143 0.0875 26.6507 4.4831 27.5349 16.6453 4.3925 28.4505 1.9159 1.1063 1,038.5981 59.7112 1,033.8773 2,639.2350 0.7865 0.8174 0.7802 0.6748 26.7673 22.3628 33.1288 18.7207 0.3851 0.3450 0.4487 0.3922 -8.6693 5.2919 -24.8792 11.0612 3.5561 3.0197 2.5952 6.8631 92.4311 28.4870 31.7886 32.9450 18.5270 3.5382 3.4440 2.5013 2.2062 2.6799 2.0563 3.2658 44.1169 -9.1065 41.1376 12.6594 56.2592 8.1860 69.1678 6.8311 83.1537 48.2552 169.8733 18.2363 83.1086 69.4166 205.9684 22.9804 42.4220 17.2776 55.8821 16.1683 23.0144 16.6273 46.4754 20.2782 42.5899 -7.3448 111.7230 18.7817 2008-12-31 93.4187 190.9698 89.5133 48.2887 94.8449 70.7994 96.2941 93.9912 1.8380 1.4860 1.9144 1.9293 0.6522 0.6538 0.6197 1.0132 -0.0781 -0.0666 -0.0826 0.0745 98.1710 -40.6313 125.0868 23.9792 3.7988 6.6993 3.8539 0.8508 237.4431 54.4720 288.0802 113.4590 0.5811 0.6201 0.5553 0.5773 22.1797 17.9104 29.0004 13.1481 0.3092 0.2144 0.3810 0.3393 5.3892 5.0398 -0.2189 5.8162 3.8151 3.5054 3.6351 3.1575 93.6218 43.5372 35.2835 39.6803 15.5412 3.3107 4.0648 2.6078 2.3421 1.5289 2.2518 4.0804 12.0951 -31.4474 4.7600 0.5059 15.1270 4.4238 15.6568 21.9844 -9.5005 -105.5350 2.0357 7.7948 5.9201 -133.5178 11.2433 5.5073 65.8387 28.3614 15.1987 12.8955 17.7334 10.1228 13.5128 11.5582 100.9243 504.6749 -89.7874 -279.7397 2009-12-31 110.5027 249.2064 107.7027 52.8677 131.1349 136.9019 133.2488 101.8382 2.3824 1.4843 2.5518 2.1321 0.7703 0.7649 0.7530 0.9973 0.1027 0.1170 0.0515 0.0769 57.8771 -10.3671 58.5553 114.8931 4.3589 16.7724 3.4149 0.5232 262.3334 66.0096 299.8184 210.8257 0.4827 0.7536 0.4363 0.4329 27.7567 18.5196 37.3311 13.3168 0.2756 0.2082 0.3285 0.2995 16.4665 3.8170 16.5326 12.7217 8.0703 1.6838 8.6545 7.7411 92.0908 39.5901 34.8954 42.3569 24.8499 3.4797 3.1225 3.3052 1.6136 3.6954 1.4691 2.1469 10.1790 0.9440 24.9282 25.6206 19.6016 -10.0993 20.0948 39.6259 32.2321 4,386.4040 47.0828 54.5985 28.5288 326.1142 49.2848 56.0250 18.7204 13.7931 26.7469 9.5252 26.6242 38.1874 29.8202 23.4261 -115.0856 108.7248 2,528.5323 329.4843 2010-12-31 85.0935 189.8573 70.4949 56.9936 124.1714 125.3468 126.7884 92.7832 2.3661 1.4835 2.5587 2.0494 0.7145 0.8089 0.6910 0.8085 -0.0585 -0.0261 -0.0825 -0.0786 17.5840 9.3164 15.1517 19.7961 16.2628 175.7914 0.6298 0.5078 539.4162 111.5727 665.7473 77.8758 0.4567 0.6990 0.4186 0.3854 36.4102 26.6819 49.3684 16.8798 0.2630 0.1877 0.3170 0.2815 -15.7181 -2.1779 -32.0064 11.9592 6.1658 3.1797 6.2167 6.6952 92.0748 47.2138 37.4683 35.4769 23.6155 3.4900 3.0616 1.9588 1.8703 3.6811 1.6107 3.6989 24.7695 47.6847 27.9935 26.6995 36.3115 76.1366 36.7679 6.9613 29.2417 82.9151 28.2391 -6.3168 27.9473 102.8286 26.0165 -6.1660 27.1664 12.1671 13.3804 6.8955 18.1949 26.2243 35.3634 20.5415 396.1768 -69.0964 -64.0393 -82.0743 2011-12-31 80.6756 188.4452 74.0825 58.9180 116.4070 122.0421 117.4330 100.6843 2.1668 1.5884 2.3055 1.7705 0.9571 1.0449 0.9861 0.6774 -0.1161 -0.0523 -0.1019 -0.0002 109.3799 7.6558 131.9836 14.8171 1.8091 15.2004 0.5817 0.3834 501.7808 1,689.4673 451.3419 30.3535 0.4154 0.8358 0.3571 0.3265 35.0204 23.0206 47.8927 13.8129 0.2465 0.2189 0.2965 0.2247 12.9062 6.4907 13.9007 8.9595 6.5136 2.5705 6.9009 5.4249 92.3904 45.8182 39.5922 38.7052 23.5231 4.4135 3.6138 2.7978 2.0737 3.9039 1.7719 5.1099 19.2704 11.3760 15.3231 -0.6466 19.3122 8.0838 20.9399 8.3806 22.2113 7.3786 14.2109 -13.6607 21.5321 6.7889 13.8539 -17.3007 17.7040 10.5533 14.5998 4.8145 17.6686 11.9383 23.6320 15.5505 276.5357 -241.4132 -159.3018 -296.2117 2012-12-31 70.2542 57.3233 72.4662 60.9677 116.5799 110.6105 116.4535 131.2251 2.1319 1.6035 2.2432 1.7639 0.8736 0.8028 0.9089 0.6993 -0.0235 -0.0255 -0.0111 0.0413 37.1560 42.2452 39.1429 5.6022 2.6072 23.0841 0.9892 0.3422 420.9117 108.5158 518.9266 14.8967 0.4034 0.7034 0.3381 0.2873 47.1594 37.5844 57.3252 20.1221 0.2288 0.2044 0.2721 0.2076 10.0048 9.7321 9.6161 8.3015 3.6269 -13.4721 5.1978 4.5797 91.3418 37.7255 37.8878 37.5932 23.2008 4.0154 3.3199 3.3121 2.3147 2.7961 2.1058 6.2393 15.5729 48.6174 26.8436 1.2032 20.6212 22.3172 22.0256 -1.7317 14.2325 66.3215 16.2527 -3.3371 14.6322 85.7563 14.5706 -0.5810 18.1407 20.1055 13.7758 6.0597 15.8853 16.5103 21.8724 16.5350 -19.8312 137.2184 540.3738 222.5107
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cutelxh 2013-9-13 20:19
目 录 CONTENTS TOC \o 1-5 \n \h \z \u 第 1 章: 养生旅游行业简介 1.1 养生旅游行业定义 1.2 养生旅游的阶段 第 2 章: 国际养生旅游行业发展情况分析 2.1 国外养生旅游行业的管理体制及组织运作模式 2.1.1 国外养生旅游行业的管理体制 1 、 管理体制的分类 ( 1 ) ( 2 ) 2 、 国际主 要管理模式 2.1.2 国外主要的养生旅游行业协会 2.2 全球矿产资源勘查形势分析 2.2.1 全球矿产资源储量价值与分布情况 1 、 全球矿产资源的总体分布特征 2 、 全 球矿产资源储量总体价值分析 2.2.2 全球矿产资源勘查形势分析 1 、 总体形势分析 2 、 勘查投入分布情况 3 、 不同类型矿产勘查投入情况 图 表 目 录   TOC \n \h \z \t 图表样式 - 正文部分 \c 图表 1 :全球矿产资源储量价值排名(单位:亿美元) 图表 2 : 1993-2011 年全球有色金属勘探预算总额(单位: 10 亿美元) 图表 3 : 2011 年全球有色金属勘探投资分布(单位: % ) 中国商业地产行业投资机会与建议 一、 商业地产市场供需形势分析 12 年间商业地产投资年均增长 25% 以上,新一轮住宅调控政策,间接促进了商业地产新一轮建设高峰的到来。 从历史数据来看, 2001-2012 年是我国商业地产业高速增长的 12 年,商业地产的投资完成额从 1039 亿元快速上升至 12679 亿元, 12 年增长了 10 余倍,年均复合增速达到 25.54% 。而商业地产对整个房地产行业投资额的贡献率经历了两增一降的趋势。 2005-2008 年四年期间我国商业地产投资额增速放缓,由此导致对房地产行业的贡献减弱, 2009 年末新一轮住宅调控政策的出台,使商业地产逐渐成为各类房企角逐的热点,因此也促进了商业地产新一轮投资建设高峰的到来,提升了其对整个房地产行业的贡献率。 图表 AUTONUM 1 : 1998-2012 年商业地产开发投资趋势 VS 房地产投资趋势(单位:亿元, % ) 注:以上商业地产的投资完成额是办公楼与商业营业用房投资完成额的合计值,下同。 资料来源:国家统计局 ?? 产业研究院整理 图表 AUTONUM 2 : 1998-2012 年商业地产开发投资对房地产资产投资的贡献率走势(单位: % ) 注:商业地产对房地产投资额的贡献率 = (本年商业地产投资完成额增量 / 本年房地产投资完成额增量) *100% 。 资料来源:国家统计局 ?? 产业研究院整理 2011-2012 年商业地产开发速度呈波动变化, 2012 年开发速度有所放缓。 在 2009 年末以来住宅“三限”政策相继出台后,商业地产成为开发企业的香饽饽,较快了对商业地产的建设速度,新开工面积与竣工面积也水涨船高。 2010-2011 年商业地产的新开工面积与竣工面积曾一度以超过 40% 的同比增速增长。 然而在高速增长的背后,供给过量与同质化严重的问题也随之而来, 2012 年开发商适度放缓了开发力度,新开工面积与竣工面积同比增速均有所放缓。数据显示, 2012 年全国办公物业新开工面积为 5986.46 万平方米,同比增长 10.9% ,竣工面积为 2315.36 万平方米,同比增长 2.1% ;商业营业用房新开工面积为 2.20 亿平方米,同比增长 6.2% ,竣工面积为 1.02 亿平方米,同比增长 8% 。 图表 43 : 1999-2012 年办公物业新开工面积与竣工面积情况(单位:万平方米, % ) 资料来源:国家统计局 ?? 产业研究院整理 图表 44 : 1999-2012 年商业营业用房新开工面积与竣工面积情况(单位:万平方米, % ) 资料来源:国家统计局 ?? 产业研究院整理 在经济增速下滑风险影响下,今后 2-3 年商业地产销售增长形势难以出现往年辉煌。 从下图数据可以看好车,我国经济增长速度出现较大下滑时,商业地产的销售面积增长速度出现放缓的可能性加大。 1999 年以来,我国商业地产销售面积整体呈现上升趋势, 2001-2012 年年均增速达到 15% 以上,但中间受 2008 年金融危机和 2012 年经济增速下滑影响,商业地产销售面积分别出现了 17.39% 的下滑以及 1.28% 的缓慢增长,至 2012 年全年商业地产销售面积为 10012.93 万平方米,增长已难以超越 2009-2010 年的辉煌。 图表 45 : 1999-2012 年商业地产销售面积与增长趋势(单位:万平方米, % ) 资料来源:国家统计局 ?? 产业研究院整理 在销售价格方面,我国商业地产销售价格走势与销售面积走势基本一致,分别在金融危机期间与 2012 年出现下滑态势。具体来看,我国商业地产的销售价格从 2001 年的 3699.62 元 / ㎡增至 2012 年的 9760.39 元 / ㎡,期间年均复合增速为 9.22% ,其中 2012 年同比增长 4.83% ,较上年下降 4 个百分点以上。 据国际货币基金组织预测, 2013-2014 年经济增幅会继续保持在 8% 以下( 2013 年 7 月发布的《世界经济展望》),商业地产销售面积难以出现如往年 30% 甚至 20% 以上的增速,销售价格增幅在今后两年也有很大可能出现放缓。该机构预测 2013 年全年中国经济将继续保持 7.8% 的增速,与 2012 年持平,而到 2014 年则将下滑 0.1 个百分点,至 7.7% 。 图表 47 : 1999-2012 年商业地产行业销售价格走势(单位:元 / ㎡, % ) 资料来源:国家统计局 ?? 产业研究院整理 二、 BN 商业地产投资前景分析 1、 我国商业地产投资明显偏低,具有较大的增长潜力。 ◆ 相对于住宅地产,我国办公楼的投资明显偏低。 由于我国房地产发展的不均衡性,商业地产,尤其是办公楼的发展显著落后于住宅。 1998 年到 2012 年的 15 年间,住宅开发投资的复合增长率为 25.38% ,明显高于办公楼 12.56% 和商业营业用房 24.17% 的增长率。同期内,新开工面积方面,住宅的复合增长率,明显高于办公楼 11.68% 的增长率,与商业营业用房的复合增长率基本一致。由于我国小区建设时必须配建商业营业用房,因此商业营业用房的增长率与住宅基本一致,而办公楼则明显低于住宅的增长速度,表明商业地产实际的发展程度远落后于住宅。 ◆ 与发达国家相比,我国商业地产新开工占商品房的比重偏低。 与成熟国家相比,我国的商业地产投资比重偏低。以 2010 年为例,日本的非住宅建筑物开工面积占总的建筑物开工面积的比重为 36.66% ,其中为制造业服务的建筑物占比为 5.62% ,为批发零售提供服务的建筑物占比为 5.59% ,为金融和保险以及房地产服务的建筑物占比为 2.9% ,住宿、饮食服务类的建筑物占比为 0.89% ,医疗保健、其他服务等占比为 10% 左右。而我国新开工的房屋中,住宅占比一般在 70% 以上,明显高于日本。实际上,日本由于上世纪 90 年代房地产泡沫破裂,其商业地产受到了较大影响,占比较房地产快速繁荣时期已经大打折扣。 亚洲其他地区如台湾和香港,商业地产的比重则更高。 2000 年以前,台湾的商用房开工面积占整体新开工面积的比重在 20% 以上,而 2000-2005 年期间,商用房的占比也一直高于 15% ,之后受到金融危机冲击的影响,商用房的开工大幅下滑;而办公楼的比重则一直稳定在 10% 左右。从台湾商业地产的发展历史可以看出,随着人均国民生产总值的提高,商业地产将快速发展。而到 2012 年我国商业地产新开工面积占商品房新开工面积的比重不到 16% 。从经济发展阶段的角度推断,我国商业地产仍然具有较大的发展空间。 2、 根据美国发展经验,我国进入购物中心发展期 另外,研究表明,商业地产的发展与人均 GDP 数值密切相关。以美国为例,美国的购物中心在二十世纪 60 年代开始起飞,当时美国人均 GDP 是 5000 多美元;到了二十世纪 70 年代,人均 GDP 已超过 1 万美元时,美国购物中心发展到达顶峰。根据国家统计局数据,在 2011 年我国的人均 GDP 已达到 5430 美元,我国已进入购物中心的发展期,我国的购物中心进入发展顶峰指日可待。 图表 AUTONUM 3 :我国人均 GDP 走势(单位:亿元, % ) 3、 城镇化进入加速提升阶段,对商业地产投资形成多方利好 1978-2012 年的 34 年间,我国城镇化提升速度明显分为两个阶段,以 1995 年为分水岭, 1995-2012 年间我国城镇化替身速度较之前明显加快,且每年几乎保持同样的提升速度( 1995-2012 年的城镇化率几乎为一直线)。可见,我国城镇化已步入快速发展期。 数据显示,我国城镇人口从 1978 年的 1.7 亿增加到目前的 6.9 亿, 30 多年来增加了 5 亿人。城镇人口的比重由 1978 年的 17.9% 提高到 2012 年的 52.57% 。我国的城镇化还有相当大的潜力和空间。 图表 4 : 1995 年以后我国城镇化速度明显提升(单位: % ) 城市化率的提升对商业地产投资前景的影响是多方面的,主要表现在以下几个方面: ◆ 城镇化进程带动新区的发展,刺激商业需求规模的扩大和商业地产的发展。 过去 20 年来,中国外贸平均增长率在 24.15% ,远高于中国零售额平均增长 16.18% 的水平,国内消费的潜力始终没有得到完全释放。而推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投资主导型向消费主导转型的关键因素。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长,以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展,商业的需求规模将大幅增加,这将直接刺激商业地产的发展。 ◆ 中小城镇经进入发展高峰期,内需的进一步扩大将支持商业地产的发展。 今后几年,中国住宅地产将继续面临趋紧的调控政策,而商业地产在承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用,它将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市,庞大的中小城镇在未来 10 年将进入大规模的建设高峰期,这将新增近 1.3-1.8 个多亿的消费人口,城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展。 图表 AUTONUM 5 :我国各地区城镇化差异较大,欠发达城市城市化率提升空间较大 ◆ 城镇化把农民变为市民,逐步提高全民的边际消费倾向,实现消费结构的升级。 新型城镇化把农民变为市民,必然会带来消费规模的提升和消费方式的转变。新型城镇化将改善居民消费环境,逐步改变农村进城人员的消费行为,在劳动收入占比和人均收入增加的基础上,逐步提高边际消费倾向;城镇相对较好的社会保障体系,也有利于减少预防性储蓄,从而促进消费。 有统计分析报告显示, 2011 年,我国农民工平均消费了其收入增长的 56% ;同时,在 2011 年人均月收入比上一年增长了 406 元(已达到 2253 元)的基础上,人均月支出增长了 230 元( 36 美元);在同一城市居住满一年的农民工,平均支出为 1761 元。而如果他们在该城市居住了五年以上,平均支出将上升至 2609 元。此外,随着城镇化的推进,文化、旅游、休闲、家政、美容等行业的服务水平将不断提升,享受型消费所占比重将会不断提高,进而逐步实现消费结构的升级。 图表 6 : 2005 年以来农村居民的消费倾向明显高于城镇居民(单位: % ) 资料来源: ?? 产业研究院新型城镇建设行业研究小组整理 4、 经济结构转型促进房地产产品开发结构的调整 经济结构的调整促进房地产业产品结构的变化,商业地产比重将提升。 改革开放以来,中国有 20 多年的 GDP 增速保持在 10% 左右,但在经济高速增长的背后,已隐藏着经济结构越来越失衡所带来的巨大经济风险。出口和固定资产投资,作为中国过去几十年发展的主要驱动力已无更多优势,中国经济面临转型的需要。结构转型和新型城镇化建设都将大大提升以服务业为主的第三产业比重,服务型经济必将成为未来主流。 第三产业以提供服务商品为主要特征,可以在较大程度上提高第一产业和第二产业的劳动效率,其具体包括交通运输、商业物流、旅游、餐饮、金融保险、文体科教以及公共服务等行业。对于任何产业而言,房屋和土地都是一种重要的投入要素,第三产业的繁荣意味着更多的办公楼、商业用房、旅游地产、文化地产等作为要素投入,从而提升对各种业态用地、用房的需求。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势,因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高,将大大促进服务业发展,也将极大促进商业地产的繁荣。 5、 商业地产受益于扩大内需战略及消费结构的变化 受益于经济的快速增长,我国城镇居民人均可支配收入不断提高, 2012 年末约为 24565 元;同时, 2001 年以来的 12 年间年均增速在 12% 以上。在收入不断增加的推动下,我国城镇居民的消费性支出也发生了较大变化,从收入较低时的食品支出较多,向目前的文化娱乐、餐饮、居住、教育文化等支出较多转变。 2011 年末,我国城镇居民的恩格尔系数为 36.30% ,较 2001 年的 38.20% 下降了 1.9 个百分点。 再加上,“十二五”规划着力推动内需,必将推动对商业地产的需求。十二五规划建议首次将扩大内需战略独立成篇,并提出了“进一步释放城乡居民消费潜力,逐步使我国国内市场总体规模位居世界前列”。根据普华永道的预计,到 2014 年中国的零售销售有望增至 4.6 万亿美元,比 2010 年翻番增长,年增速遥遥领先亚洲其他市场。在促进内需政策和居民收入水平不断提高的形势下,大众的消费意愿更加向服务性的行业倾斜,商业、文化教育、休闲娱乐等行业因此而更加受益。 6、 城市轨道交通对商业地产需求的影响 城市轨道交通建设规划集中出台,伴随着城市内部轨道交通、城际高铁逐步开通而形成的换乘枢纽具备区位和客流的优势,以其为中心而辐射四周的商业地产项目也迎来巨大的商机。 2013 年地方政府密集出台了一批城市轨道建设项目,截至 2013 年 8 月,我国 已批准建轨道交通的城市有 36 个。根据这些规划测算,到 2020 年,我国轨道交通里程将达到近 6000 公里,在轨道交通方面的投资将达 4 万亿元。地铁延长了家庭的活动半径,使其可以在就业、居住、休闲等方面在更大的半径内选择,为新的商业街或商圈的出现创造了有利条件。 三、 BN 商业地产城市布局战略建议 据 ?? 统计, 2011 年全国 4 个直辖市、 5 个计划单列市和其余 27 个省会城市共 36 个城市的 GDP 均值为 5332.09 亿元,其中北京、上海、广州、深圳的 GDP 均在 11500 亿元以上,四个城市的 GDP 均值为 14813.19 亿元;其余 32 个城市的 GDP 均值为 4148.08 亿元。 在本报告中, ?? 依据我国主要城市的经济总量水平,将北京、上海、广州、深圳四市界定为一线城市;将 2011 年 GDP 大于 5332.09 亿元的天津、重庆等城市界定为二线城市;将 2011 年 GDP 介于 2300-3000 亿元的省会城市及其他城市界定为三线强城市,将乌鲁木齐等其余 7 个省会城市以及 2011 年 GDP 在 1000-2300 亿元的其他城市界定为三线弱城市。 根据以上统计标准,全国 4 个直辖市、 5 个计划单列市和其余 27 个省会城市共 36 个城市中有 25 个城市属于二三线城市。 图表 7 : ?? 对全国一、二、三线城市的划分(单位:亿元) 资料来源: ?? 产业研究院二三线城市房地产行业研究小组整理 商业地产兼具商业消费和地产的双重属性 图表 8 :房地产投资潜力评价指标体系构建 一级指标 类型 二级指标 指标意义 宏观经济类指标 经济规模类指标 人均 GDP 人均 GDP 综合反映了城市经济发展水平。购买住房需要居民具有较高的购买实力,一个城市人均 GDP 的高低,表现了该城市居民对住房购买力大小状况。人均 GDP 高的城市,居民购买力强,商业地产投资效益也相对较高。 人均可支配收入 人均可支配收入是一国或地区消费开支水平的最直接的反映指标,往往用以衡量生活水平的变化状况。人均可支配收入高,说明居民住房消费能力较高,即偿还住房按揭住房贷款能力强。 社会消费品零售总额 经济发展速度类指标 GDP 增长速度 GDP 增长率表示城市经济发展速度,也从侧面衡量商业地产市场发展空间, GDP 增长率高的城市,经济发展速度快,商业地产市场具有较高的发展潜力。 人均可支配收入增长速度 某地人均可支配收入的增长态势反映了其消费能力提升的空间。 社会消费品零售总额增长速度 商品房市场类指标 市场规模 商业地产销售面积 一地商品房销售规模越大,表明商业地产市场空间较大。 商业地产销售价格 开发空间 人均商业地产竣工面积 市场发展速度 商业地产销售面积增长速度 反映市场空间的扩大潜力,并可侧面反映商品房销售的盈利能力。 商业地产价格增长速度 房价从侧面反映市场需求状况,并可反映商业地产的盈利能力。 供求对比 商业地产供需平衡指标 供需平衡状况反映某地是商业地产是供大于求还是供不应求,帮助做出进入或退出决策。 盈利空间 商业地产价格与地价之比 反映土地成本占开发成本的比重,进而反映商业地产的盈利能力。 土地市场类指标 土地市场竞争激烈程度 土地推出规模 土地是稀缺资源,是开发商的重要储备资源,土地供给量越大,土地市场的竞争相对就没那么激烈,土地成本也就越低。 土地供需平衡指标 反映土地市场竞争激烈程度,帮助开发商作出投资决策。 拿地成本上涨程度 土地价格增速 价格增长越快,开发商的成本也就越高,侧面反映盈利能力。 资料来源: ?? 产业研究院二三线城市房地产行业研究小组整理 (1) 宏观经济类指标 25 个二三线城市 : 天津市、重庆市、杭州市、成都市、武汉市、青岛市、大连市、南京市、宁波市、沈阳市、长沙市、郑州市、济南市、哈尔滨市、石家庄市、长春市、西安市、福州市、合肥市、南昌市、厦门市、昆明市、南宁市、呼和浩特市、太原市、乌鲁木齐市、贵阳市、兰州市、银川市、西宁市、海口市、拉萨市。 类别 指标 表现 评分 宏观经济类指标 人均 GDP 2011 年二三线城市人均 GDP 均值为 60526 元,是一线城市的 65% ,与后者之间的差距不断缩小。 4 GDP 增速 2006 年以来二三线城市的 GDP 名义增速一直在 15% 以上,至 2012 年达到 17.45% ,高出一线城市 8.75 个百分点。 4 人均可支配收入 2012 年二三线城市的人均可支配收入均值达到 30451 元,是一线城市的 78% ,该比值高于二三线城市与一线城市 GDP 的比值。 5 人均可支配收入增速 二三线城市人均可支配收入的增速一直高于一线城市,居民消费增长空间较大。 4 固定资产投资规模 2011 年二三线城市固定资产投资均值为 3255 亿元,是一线城市的 81% ,与后者之间的差距迅速缩小。 5 固定资产投资增速 2001-2010 年二三线城市固定资产投资增速一直高于一线城市 10 个百分点以上, 2011 年二者增速相差 8.2 个百分点。 4 (2) 土地市场类指标 26 个二三线城市:杭州、长春、重庆、贵阳、石家庄、苏州、宁波、大连、青岛、温州、太原、无锡、福州、长沙、武汉、厦门、天津、成都、哈尔滨、南宁、南京、西安、沈阳、南昌、郑州、昆明。 类别 指标 表现 评分 土地市场类指标 推出土地规模 2010 年以来一线城市推出土地规模均值持续下降,而二三线城市土地实际供给呈现上市态势, 2012 年 26 个城市平均推出土地 1380 万平方米。 3 土地供需平衡指标 2008-2012 年二三线城市的土地供需平衡状况均好过一线城市,土地需求形势较好,从侧面说明,土地市场的竞争较为激烈。 2 土地价格增速 2012 年二三线城市土地价格呈现较快上涨态势,房企加紧了在二三线城市土地的争夺,竞争环境变差。 2 7.2 各级城市市场需求与投资吸引力评价结果 由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现,传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点,此次分析以近三年( 2010-2012 年)商品房销售额均值为主要参考依据,结合经济、人口等重要指标,将全国 289 个地级以上城市细分为如下七个级别。 图表 1 :我国各级城市主要指标范围 采用 " 房地产开发投资吸引力评价体系 " 评价结果,各级城市开发投资吸引力 TOP10 如下: 图表 2 : 2013 年全国及各级城市房地产开发投资吸引力 TOP10 7.2.1 一线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 一线城市在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用,对周边城市具有强大的引领和辐射作用,市场需求始终旺盛。北京、上海依旧位居全国投资吸引力前两位,其经济和房地产市场规模突出, 2012 年 GDP 分别为 1.78 万亿元和 2.01 万亿元;商品房销售额均超 2500 亿元,且北京销售额首次超过上海,而同为一线城市的广州和深圳虽也较为发达,但规模明显低于北京和上海,其 GDP 仅为北京和上海的 70% 左右;城乡居民储蓄存款仅为北京和上海的一半;广州的商品房销售额不足北京和上海的 70% ,深圳不足 40% ,两个城市房地产规模甚至不及部分 1.5 线城市,因此投资吸引力排名略低于北京和上海,分列第 5 、 6 位。 图表 3 :一线城市投资吸引力排名及城市定位 注:括号中为各城市投资吸引力在全国的排名 1 、随着城市轨道交通逐步外扩完善和中心区城土地资源稀缺,住宅郊区化趋势明显 由于城市空间有限,北京市将产业集聚至上地、望京、酒仙桥等科技园区,并大力开展新兴城区的建设,分散中心城区压力。 2012 年,覆盖大兴、昌平、通州、房山和顺义的城市发展新区和覆盖门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆的生态涵养发展区的住宅成交量占比分别较 2007 年提高 24 个和 8 个百分点至 56% 和 13% ,城市发展新区已成为北京市市场主流区域;而首都功能核心区和城市功能拓展区的占比均有下降。从近年土地成交区域来看,郊区化特点凸显, 2009-2012 年,大兴、房山和通州累计土地成交量占比超过全市的 50% ,位于首都功能核心区的东城、西城基本零成交。 2 、一线城市对周边城市的辐射带动作用继续显现,促进区域一体化程度的进一步提高 上海目前已经形成多中心结构,各中心城次区域连接周边城市,促进城市圈发展,位于上海半径 200 公里以内的 11 个地级市,平均城市化率提升至 62% ,高于 200 公里以外城市 6 个百分点。实力雄厚的一线城市在稳步发展的同时,对周边城市的带动作用逐渐显现。 7.2.21.5 线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 1.5 线城市发展迅速,经济和房地产市场发展程度遥遥领先于其他传统意义上的二线城市,逐步向一线城市靠拢,绝大多数城市跻身全国投资吸引力 TOP10 (武汉和南京位居第 11 和 12 位),重庆和成都的排名更是赶超一线城市广州和深圳。 1.5 线城市又可以分为两类:一类是较发达城市群的中心城市,起步晚、速度快,市场规模庞大,由于多处于中西部、东北地区,房价相对较低,如重庆、成都、武汉、天津、沈阳;另一类为发达城市群的次中心城市,市场规模相对较小但成熟度高,在旺盛需求带动下房价较高,如杭州、南京、苏州。 图表 4 : 1.5 线城市投资吸引力排名及城市定位 注:括号中为各城市投资吸引力在全国的排名 1 、以成渝、武汉等为代表的规模型城市:销售开工规模已逼近一线,整体供求平衡,但局部区域竞争激烈 这类城市房地产市场整体供求基本平衡,预计未来房地产市场规模持续扩大,靠近市中心区域仍为市场热点,部分区域市场竞争激烈。整体而言,重庆、武汉等城市经济体量大,发展迅速,带动房地产行业快速发展,市场供需基本平平衡。随着城镇化率的不断提高、城镇人口的增加等影响,预计房地产业规模持续扩大。主城区借助城中村改造和政府规划,近年来土地成交面积较多,成交量较大,但目前主要区域城中村改造都已基本完成,未来发展机遇有限。而主城区周边的经济开发区也为热点区域,如重庆的北部新区, 2012 年商品房销售面积占重庆的 12% ,且当年土地成交金额 TOP10 中有 6 快位于此区域,区域内部竞争激烈。随着 1.5 线城市规模的不断扩大,市政公共交通的不断完善,城镇化率不断提高等因素影响,周边区域在长期存在发展机会。 2 、以杭州、南京等为代表的价格型城市:受益于区域一体化,市场成熟度高,量价变化与一线城市类似 以价格为主导的 1.5 线城市对调控政策较为敏感,成交量变化与一线城市类似。以价格为主导的杭州、南京、苏州地处发达的长三角地区,规模较小但市场成熟度高,受旺盛需求带动,房价较高,由于市场规模相对较小且竞争激烈,这类城市的整体投资吸引力略逊于重庆、成都等以规模为主导的城市。这类城市与一线城市表现类似,商品房价格较高,对调控政策较为敏感。 2010 年和 2011 年调控政策出台,杭州商品房销售面积同比分别下降 32% 和 16% ,降幅甚至超过北京; 2012 年房地产市场回暖,杭州商品房销售面积增长 32% ,增幅接近北京;而重庆, 2010 年和 2011 年商品房销售面积仍保持增长,受政策影响较小, 2012 年北京、杭州市场,明显回暖时,重庆商品房销售面积与上年持平,市场波动幅度最小。 7.2.3 二线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 二线城市主要为中西部和东北地区次发达城市群的中心城市,以及全国个别房地产市场较为发达的地级市,由于地理位置受限、基础相对薄弱,在经济体量、房地产市场规模等方面较 1.5 线城市有一定差距,但领先于同区域其他城市,具有一定的辐射带动作用。部分城市近年发展迅速,如二线城市前两位的西安、长沙近五年房地产开发投资额和商品房销售额增速均超 20% ,在此次投资吸引力排名中位列全国第 13 位和第 14 位,中部省会城市合肥和郑州位居二线城市的第 3 、 4 名,大连作为著名的旅游城市及港口城市,位列二线城市第 5 名,厦门、无锡、青岛、宁波和福州均位于长三角、珠三角以及环渤海三大经济区,经济发展水平较高,有力地促进房地产市场的发展,在本次排名中分列二线城市的第 6-10 名,同时在全国排名集中在第 25 名之前。 图表 5 : 2 线城市投资吸引力 TOP10 注:括号中为各城市投资吸引力在全国的排名 二线城市发展主要集中于主城区内,预计较长时期后会有向外扩张的趋势,发展模式向 1.5 线城市靠拢。多数二线城市由于供需基本均衡,房地产建设仍集中于中心城区附近,但随着城镇化进程不断加快,城市整体规划建设和轨道交通不断完善,房地产市场将由中心区域扩展至周边近郊区域。西安市热点区域集中于未央区、雁塔区和灞桥区,其中雁塔区为较早发展成熟区域,未央区为市政府所在区域,均为中心区域。 2012 年雁塔区住宅土地成交占全市 23% ,未央区占 25% 。长沙市岳麓区受市政府搬迁影响,为近两年来热点区域, 2012 年长沙市住宅土地成交的 54% 集中于此区域,为目前房地产发展热点区域,但中长期来看,随着城市人口不断增加、经济的发展,市场有向外扩张的趋势。 7.2.42.5 线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 2.5 线城市主要为经济相对不太发达的中西部省会城市以及东部沿海发达城区地级市,中西部省会城市仅具有行政地位,虽然地域范围宽广,但发展程度甚至不及部分东部的地级市,城市自身也处于发展阶段,对区域内城市带动作用有限,而东部沿海部分地级市无论是经济还是房地产市场发展已经领先传统的三线城市,将其划分为 2.5 线城市,三亚凭借发达的旅游产业位列第 17 位,佛山、常州等城市位于珠三角及长三角地区,经济水平较高,在成熟城市圈的带动下,房地产市场发展较快,在本次排名中分别位居 2.5 线城市的第 2 、 4 名,唐山、烟台等城市自身优势明显,且地处环渤海地区,排名超过传统三线城市,在 2.5 线城市中位列第 3 、 10 名。从全国来看, 2.5 线城市 TOP10 中,除三亚外,其余城市均位列全国第 20-40 名。 图表 6 : 2.5 线城市投资吸引力 TOP10 注:括号中为各城市投资吸引力在全国的排名 部分 2.5 线城市土地供应量大,市场消化速度慢,存在供应过剩风险,但长远来看, 2.5 线城市具备一定的发展潜力。近年来。 2.5 线城市潜在供应充足,明显超出当地人口实际需求。多数 2.5 线城市消化时间明显高出一线城市平均水平,呼和浩特、银川等城市人均住房面积基本与一线城市持平,但所有在建及待建项目竣工后,人均住房面积将超过 47 平方米,高出一线城市平均值 12 平方米,随着新型城镇化的发展,交通条件改善、户籍制度放松等,热点城市限购政策挤出需求等原因,部分 2.5 线城市长期具备发展能力,但部分城市短期过剩风险必须关注。 7.2.5 三四线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 三线城市为传统的地级市,包括徐州、珠海等 69 个城市,经济和房地产规模适中,近三年平均商品房销售额在 160 亿元左右,接近 289 个城市平均水平。珠海、舟山、镇江位于经济发达的珠三角以及长三角地区,此次排名中排在三线城市的第 1 、 8 、 9 位,鞍山、大庆等城市凭借自身资源优势分列三线城市第 3 、 6 位,梯队内投资吸引力 TOP10 主要集中在全国第 40-60 名。 3.5 线和四线城市多为中西部欠发达地级城市,包括岳阳、六安、陇南、延安等 167 个城市。平谷结果显示,除 3.5 线城市的马鞍山( 61 )、铜陵( 71 )、乌海( 81 )、防城港( 86 )和西线城市的嘉峪关( 51 )、黑河( 79 )、克拉玛依( 80 )外,其他进入该类前十名的城市,如宁德、滨州、大同等,在全国均位居 100 名以外。 图表 7 :三四线城市开发投资吸引力 TOP10 注:括号中为各城市投资吸引力在全国的排名 三至四线城市销供比普遍小于 1 ,存在供应过剩风险。 2010-2012 年,三至四线规模以上的 61 个城市中有 60 个城市供销比小于 1 ,商品房供应量相对较大,市场消化能力不足,供过于求态势显著。如鄂尔多斯近三年累计销售面积 1204 万平方米,累计新开工面积达 4069 万平方米,销供比不足 0.3 ,常住人口仅 200 万左右,需求动力不足,市场供过于求态势严重。 7.2.6 不同级别城市未来市场需求与投资趋势预测 综上所述,我国不同级别城市梯队格局初步形成,一二线城市集聚效应使其仍占优势,三四线城市潜力有待释放,但需赶住潜在供应过剩风险。 图表 8 :不同级别城市发展趋势 展望未来,一线城市作为全国最发达的城市,不断吸引外来人口流入,但由于城市空间有限,供不应求矛盾突出,近年来不断向郊区外扩以分散中心城区人口及产业发展,城市呈多元化和城市群一体化发展,以规模为主导的 1.5 线城市近年住宅市场逐渐向近郊扩展,此外,城中村建设和旧城改造也为企业提供机会,市场整体供求平衡,但局部区域竞争激烈;以价格为主导的 1.5 线城市多集中在区域一体化程度高的长三角地区,由于区域整体发展程度高、轨道交通建设完善,房地产市场发展成熟,潜力巨大。 多数二线城市市场供需基本平衡,因此市场发展仍主要集中于中心城区,随着经济和城镇化水平的提高。吸引力逐渐增强,人口规模逐渐扩大,中长期房地产市场或将外扩大近郊区域。部分 2.5 线城市存在供应过剩风险,投资回报速度相对较慢,但市场吸纳力较强,中长期发展较为看好。三四线城市多为中西部欠发达城市,市场规模相对较小,潜在过剩风险较大,但部分城市或资源优势明显,或地处成熟城市群,特色产业等内生动力和地缘优势等外在推力决定未来发展潜力。 7.3 各区域城市市场需求与投资吸引力评价结果 7.3.1 各区域城市房地产市场投资吸引力对比 1 、东部沿海地区长三角、珠三角和环渤海表现最为突出 上海、杭州、苏州、广州、深圳、北京、天津等城市位居全国前十位;各区域前十位的城市,如南京、无锡、宁波、温州、三亚、厦门、青岛等地从全国来看也有不错表现,这三个区域共有 30 个城市入围全国前 50 名,其中长三角及珠三角地区均为 11 个,环渤海为 8 个。具体来看,长三角地区经济发达,市场成熟度高,投资吸引力领跑全国,上海、杭州、苏州均跻身全国投资吸引力前十名,是进入全国前十名城市最多的区域,各城市平均得分超过 30 分,在各区域中也是最高的,该区域第 4-10 位分别是南京、无锡、宁波、温州、常州、南通、绍兴;珠三角地区城市间差距较大,广佛肇、深莞惠、珠中江优势明显,各城市平均得分为 23.7 ,一线城市广州和深圳分列前两位,居全国第 5 名和第 6 名,其后是三亚、厦门、福州、佛山、东莞、珠海、中山、泉州;环渤海地区京津唐占据绝对优势,山东沿海城市整体表现突出,前十名以二线及 2.5 线城市居多,各城市平均得分 23.6 ,仅有一线城市北京和 1.5 线城市天津入围全国十强,该区域第 3-10 名分别为青岛、石家庄、唐山、济南、烟台、威海、潍坊和廊坊。 2 、中西部和东北地区中心城市表现突出,与东部地区差距进一步缩小 在其他区域,中部地区区域中心城市吸引力较强,各城市圈后发优势逐渐显现,东北地区港口和资源型城市表现突出,辽宁省整体水平更优,西北地区整体水平偏低,除西安外其他区域中心城市仍有待发展,西南地区区域内不平衡,成渝经济区跻身全国前列,但其他城市差距较大。排名方面,西南区域的重庆、成都,东北地区的沈阳,中部的武汉,西北地区的西安处于各区域首位,在全国投资吸引力排名也在前列,吸引了众多全国性企业的关注,除此之外,中部地区排名靠前的长沙、合肥、郑州、南昌、芜湖,东北的大连、长春、哈尔滨、盘锦、鞍山、营口、大庆,西北地区的呼和浩特,西南地区的昆明、贵阳也有不错表现,位居全国投资吸引力前 50 名。 图表 9 : 2013 年不同区域城市房地产开发投资吸引力 TOP10 注:括号中为各城市投资吸引力在全国的排名 7.3.2 长三角地区市场需求与投资吸引力评价分析 长三角地区:经济发达、市场成熟度高,整体投资吸引力领跑全国 长三角地区整体实力在各区域中仍为最强,各城市平均得分为 30.9 分,明显高于其他区域和全国水平(全国 289 个城市平均得分为 18 分)。区域投资吸引力十强中,直辖市上海继续高居榜首,紧随其后的 5 个城市杭州、苏州、南京、无锡和宁波。经济、人口和居民购买力等宏观指标共同作用下,部分发展速度较快的地级市如温州、常州、南通、绍兴由于地处上海和苏杭的辐射范围内,且大都具有沿海、沿江或沿太湖的地理优势,整体经济和房地产市场发展水平较高,分列区域第 7-10 位。从不同省份来看,江苏省和浙江省分别有 5 个和 4 个城市入围区域十强,且江苏省的城市排名靠前的较多,吸引力略高于浙江省。值得一提的是,上海、杭州、苏州 3 个城市均跻身全国投资吸引力前十名,数量在各区域中最多,南京、无锡等另外 7 个城市在全国也位居前 40 名,体现出长三角地区投资吸引力领跑全国的绝对优势。 图表 10 :长三角地区城市群及投资吸引力前 20 名城市 7.3.3 珠三角地区市场需求与投资吸引力评价分析 珠三角地区:城市间差距较大,广佛肇、深莞惠、珠中江一体化优势凸显 珠三角地区整体表现稍逊于长三角地区,各城市平均得分为 23.7 ,但仍明显高于全国水平。区域投资吸引力十强中,经济和房地产市场成熟度高的一线城市广州和深圳仍位居前 2 位,国际旅游岛中心城市三亚、计划单列市厦门以及省会城市福州分列第 3-5 位。地级市佛山、东莞、珠海、中山、泉州凭借广佛肇、深莞惠、珠中江等经济圈规划,依靠制造业、化工产业、港口等资源,带动经济发展、吸引人流、助推房地产市场发展,位列区域第 6-10 名。 从不同省份来看,广东省和福建省分别有 6 个和 3 个城市入围区域十强,另外 1 个是海南省的三亚市,显示出广东省经济实力、房地产市场等综合指标在珠三角三省中最为发达,具有较高的投资吸引力。在全国投资吸引力排名中,珠三角地区表现突出的广州和深圳跻身全国十强,数量仅次于长三角地区,此外,三亚、厦门等区域十强均进入全国前 50 名,体现出珠三角地区较为突出的整体实力,城市间差距较大,区域内经济圈一体化优势日益凸显。 图表 11 :珠三角地区城市群及投资吸引力前 20 名城市 7.3.4 环渤海地区市场需求与投资吸引力评价分析 环渤海地区:京津唐占据绝对领先优势,山东沿海城市整体表现突出 与珠三角类似,环渤海地区整体表现也逊于长三角地区,各城市平均得分为 23.6 。区域投资吸引力十强中,经济和房地产市场发展相当成熟的北京继续位列区域榜首,直辖市天津依靠良好的基础以及近年来快速发展,位居次席。其后是青岛、石家庄、唐山、济南、烟台、威海、潍坊和廊坊,其中青岛、唐山、烟台、威海地理优势明显,工业发达、港口和旅游资源丰富,潍坊地处鲁东和鲁西的枢纽地带,交通便利,带动整体经济发展水平,廊坊依托北京迅速发展,石家庄和济南为省会城市,发展水平不言而喻。 从不同省份来看,除直辖市北京和天津外,山东有 5 个城市入围,河北有 3 个城市入围,显示出山东沿海城市整体表现突出。值得一提的是,北京位列全国投资吸引力榜首,天津跻身全国十强,领先优势明显,其他区域十强城市实力差距较大,区域排名第 3-8 位的青岛、石家庄等城市跻身全国 50 强,而区域第 9 和 10 位的潍坊和廊坊分列全国第 63 和 67 位。 图表 12 :环渤海地区城市群及投资吸引力前 20 名城市 7.3.5 中部地区市场需求与投资吸引力评价分析 中部地区:区域中心城市优势明显,带动各城市圈后发潜力 中部地区城市数量为各区域最多,但总体表现一般,各城市平均得分低于全国水平,仅武汉、长沙等区域中心城市表现较为突出。区域投资吸引力十强中,省会城市武汉、长沙、合肥、郑州和南昌优势明显,仍占据区域前 5 席。皖江城市带和旅游区核心城市芜湖力压省会城市太原位列第 6 位,仍为中部地区排名最高的非省会城市。受益于当地丰富的矿产资源以及较发达的工农业的马鞍山、依矿建市的铜陵以及素有 " 七省通衢 " 之称的襄阳分列第 8-10 位。从不同省份来看,除各省会城市外,安徽省地级市倚靠资源优势占据三席,在中部地区略胜一筹。在全国投资吸引力中,中部地区没有城市入围全国十强,武汉、长沙、合肥、郑州分列第 11-16 位,其余区域十强城市主要集中在第 30-60 名之间,铜陵和襄阳排名相对靠后,分列第 71 和 91 位。 图表 13 :中部地区城市群及投资吸引力前 20 名城市 7.3.6 东北地区市场需求与投资吸引力评价分析 东北地区:资源型城市优势明显,辽宁省整体表现依旧突出 作为老工业基地,东北地区整体投资吸引力在全国表现较为突出,各城市平均得分为 18.7 ,略高于全国平均水平,低于长三角、珠三角和环渤海三大区域。区域投资吸引力十强中,副省级城市沈阳依旧位居首位,港口和旅游城市大连力压省会城市长春和哈尔滨位居次席。傍依辽河油田的盘锦、 " 共和国钢都 " 鞍山、拥有输油管道运输的港口城市营口、石油化工基地大庆、矿产资源丰富的绥化、 " 煤都 " 抚顺凭借其各自的产业发展,经济实力较高、带动当地房地产市场快速发展,分列东北地区第 6-10 位。从不同省份来看,辽宁省有 6 个城市入围区域十强,囊括过半席位,整体实力依旧突出。在全国投资吸引力排名中,东北地区仅沈阳跻身十强,大连位列第 18 名,虽然东北地区跻身全国 20 强的数量少于中部地区,但长春、哈尔滨等十强城市整体排名较高,均跻身全国前 60 名,带动东北地区平均得分仅低于东部沿海地区。 图表 14 :东北城市群及投资吸引力前 20 名城市 7.3.7 西北地区市场需求与投资吸引力评价分析 西北地区:整体水平偏低,区域中心城市仍需较长时间实现规模增长 西北地区整体评分在各区域中发展较为落后,各城市投资吸引力平均得分低于全国水平。区域投资吸引力十强中,省会或首府城市西安、呼和浩特、乌鲁木齐、银川、西宁和兰州分列第 1 、 2 、 4 、 6 、 8 和 9 位, " 天下第一雄关 " 嘉峪关、内蒙古 " 金三角 " 中的鄂尔多斯和包头以及石油石化基地克拉玛依受产业带动、房地产市场发展相对较快,分列第 3 、 5 、 7 和 10 位。从不同省份来看,内蒙古共有 3 个城市入围区域十强,新疆、甘肃各有 2 个城市入围,内蒙古在西北地区略胜一筹。在全国投资吸引力排名中,西北地区没有城市进入全国十强,区域内前 2 位的西安和呼和浩特分列全国第 13 和 32 位,嘉峪关、乌鲁木齐、鄂尔多斯等 8 个城市位列全国第 50-80 名之间,体现出西北地区整体投资吸引力在全国处于落后地位,但依托丰富的矿产资源及国家的大力扶持,市场仍有发展空间。值得注意的是,西北地区中心城市自身仍处于有待快速发展的状态中,无法发挥对周边城市的带动作用,一些地级市只能靠自身产业和人口带动,房地产市场容易产生不均衡的问题,需要警惕风险。 图表 15 :西北地区城市群及投资吸引力前 20 位 7.3.8 西南地区市场需求与投资吸引力评价分析 西南地区:区域内发展不平衡,成渝经济区备受瞩目,领先优势明显 西南地区总体吸引力在全国范围内处于落后地位,但区域经济中心城市重庆、成都排名全国前列,甚至有赶超一线城市之势,与其他城市差距较大,区域发展极不平衡。区域投资吸引力十强中,成渝经济区 " 双核 " 重庆和成都依然占据前 2 位,省会城市昆明、贵阳、南宁紧随其后。西部地区唯一沿海开放城市北海、成渝经济区北部中心城市南充、海滨港口 工业城市防城港、工业名城柳州和成渝经济区西北部的中心城市分列第 6-10 位。从不同省份来看,广西和四川分别有 4 个和 3 个城市入围区域十强,云南和贵州各有 1 个入围,显示出广西作为西南地区唯一的沿海省份,地理优势为其投资吸引力提升起到了关键作用。四川省内部发展极不平衡,分化明显,云贵两省则整体相对较弱。在全国投资吸引力排名中,经济和房地产市场规模突出的重庆和成都凭借近年快速发展,位列全国第 3 、 4 位,赶超一线城市广州和深圳,昆明和贵阳仅位列第 29 和第 35 位,其他区域十强均位列全国第 60-130 名之间,体现出西南地区总体竞争力在全国处于落后位置,区域内部两极分化严重,重庆和成都除了发展自身外,对周边城市的带动作用尚未显现,而昆明、贵阳等本身都尚在快速发展过程中,辐射作用短期内也得不到体现。 图表 16 :西南地区城市群及投资吸引力前 20 名城市 7.4 全国地级以上城市投资吸引力总评结果 1 、 2013 年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力总评结果 2012 年,投资吸引力排名靠前的多为各区域的中心城市,长三角、珠三角和环渤海三大经济区仍占据显要位置,排名前 50 位中,长三角及珠三角地区入围城市最多,其次为环渤海及东北地区。从不同城市来看,排名前十位的均为东部三大经济区和中西部的热点城市,如北京、上海、杭州和重庆、成都、沈阳等,个别东部三大经济区的地级市表现突出,如佛山、唐山、常州等,表现好于部分中西部的省会城市。 图表 17 : 2013 年全国地级以上城市开发投资吸引力百强(一) 图表 18 : 2013 年全国地级以上城市开发投资吸引力百强(二) 分析结果显示,全国来看,投资吸引力排名靠前的多为各区域的中心城市,长三角、珠三角和环渤海三大经济区仍占据显要位置,东部沿海地区城市排名普遍下降,东北地区上榜数量增加且多数城市排名上升明显。具体来看,投资吸引力前 50 名仍有 30 个城市位于三大经济区,长三角及珠三角地区入围前 50 名的数量最多,都为 11 个,环渤海减少至 8 个城市;东北及中部地区上榜数量分别增至 8 个和 6 个城市,且绝大多数城市排名较上年有所上升。西北地区仅有 2 个城市入围,比上年减少 2 个。西南地区 4 个城市入围,比上年少 1 个。从城市得分来看,长三角地区的平均得分为 30.9 ,仍为各区域中最高,环渤海和珠三角紧随其后,三大经济区优势依旧突出。 从城市级别来看,排名前 20 位的城市均为省会、直辖市及计划单列市。其中,成都和杭州在前 10 名城市中上升幅度较大,相较上年均提高了 3 个排名,成都更是超过广州、深圳跃升至第 4 位,十强中天津下降幅度最大,由第 4 名跌落至第 9 名。 15 至 25 名多为东部沿海城市,无锡、三亚重返前 20 名,而上年入围前 20 名的青岛和宁波今年没有入围。排名第 21-50 位的城市中,多为东部沿海及东北地区地级城市,其投资吸引力超过了中西部的部分省会城市。入围投资吸引力前 50 位的地级城市及计划单列市中,珠三角及长三角各有 8 个(包括佛山、东莞、惠州、珠海、泉州、中山、厦门、三亚,苏州、无锡、宁波、温州、常州、南通、绍兴、嘉兴),环渤海有 4 个(青岛、烟台、 唐山、威海),东北有 5 个(大连、盘锦、营口、鞍山、大庆),中部有 1 个(芜湖),西北及西南地区没有地级城市入围。总体来看,虽然绝大多数入围的地级城市位于东部沿海地区,但其排名普遍较上年有所下降,而东北地区城市入围数量增加,投资吸引力有所提高。 排名第 51-100 位的城市中,绝大多数为中西部地区省会及地级城市,省会城市包括西北的乌鲁木齐、银川、兰州、西宁,中部的太原,西南的南宁,另外还有珠三角的海口。入围 51-100 位的地级市中,长三角有 10 个(其中江苏 6 个,浙江 4 个),中部有 5 个(河南 1 个、湖北和安徽各 2 个),环渤海有 8 个(山东 5 个,河北 3 个),东北有 8 个(辽宁 6 个、黑龙江 2 个),珠三角有 4 个(广东 3 个,福建 1 个),西北有 5 个(内蒙古 3 个,甘肃和新疆各 1 个),西南有 3 个(四川 2 个、广西 1 个)。其中,山西、江西、宁夏、青海、新疆、贵州、云南、湖南、青海 9 个省(自治区)没有地级城市入围全国百强。 综上所述,在全国 289 个地级以上城市的开发投资吸引力排名前 50 位中,长三角及珠三角地区入围城市最多,其次为环渤海及东北地区。但与上年相比,东部沿海城市排名下降,东北地区入围城市增加且排名上升明显。而西南地区上榜数量最少,但入围的两个城市排名较高。总体来看,东北地区与三大经济区差距正在缩小,长三角与珠三角齐头并进,表现仍较为突出,西部地区与东部发达地区差距进一步被拉大。从不同省份来看,广东省入围前 50 名城市数量仍为最多,占据 7 席(比上年增加一个),江苏、辽宁和浙江各占据 5 席,福建省和山东省各占据 3 席,河北、黑龙江各占 2 席,其他省份均为 1 席;山西、甘肃、宁夏、青海、新疆 5 个省份(自治区)均没有入围前 50 位的城市。 2 、给各类型房地产企业开发投资的建议 城市分化加剧背景下机遇与挑战并存,企业应理性判断城市潜力,合理布局以规避风险。展望未来,不同区域、不同级别城市的分化将进一步加剧,对房地产企业而言机遇与风险并存。不同企业应结合自身规模和发展定位,理性判断城市发展潜力以制定城市进入策略。全国性品牌房企布局已基本覆盖全国主要城市,由于自身实力雄厚,抗风险能力较强,应在深耕现有布局基础上向部分风险相对较小的三四线城市扩张。以规模扩张为导向的中小房企,凭借自身资源优势,在大本营周边逐渐外扩,此外 1.5 线和热点二线城市相较于一线城市门槛较低也是重要布局区域;以利润优先为导向的中小房企,谨慎布局一线城市,重点经营中高端项目。对于小型房企,规避风险至关重要,建议主要布局经济规模大、人口集中程度高的城市, 1.5 线和二线城市可优先考虑。 图表 19 :给各类型房地产企业开发投资的建议 26 个二三线城市包括:杭州、长春、重庆、贵阳、石家庄、苏州、宁波、大连、青岛、温州、太原、无锡、福州、长沙、武汉、厦门、天津、成都、哈尔滨、南宁、南京、西安、沈阳、南昌、郑州、昆明。
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cutelxh 2013-3-18 18:41
1.1 商业地产行业现有企业竞争状况分析 1.1.1 主要竞争者市场份额分析 万达集团当之无愧是中国商业地产的龙头。 2012 年万达集团总收入达 1416.8 亿元,较 2011 年的总收入 1051 亿元,同比增 34.8% 。其旗下的核心企业万达商业地产公司继续保持高速发展态势,同比上年的 953 亿元稳中有升, 2012 年商业地产营业收入已过千亿。 2012 年全年万达集团累计开业持有物业面积 1290 万平方米,同比 2011 年增长 43% ; 2012 年共开业 18 个万达广场、 12 家五星级酒店等。到 2012 年底,万达集团拥有已开业的万达广场 66 家、五星级或超五星级酒店 38 家、影城 453 家、百货商场 57 家,此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产,以及总投资 500 亿元的武汉中央文化区。 与之相比,其他已在商业地产领域略有成效的地产公司均难以与其抗衡,如宝龙地产 2012 年全年累计物业合约销售为 65 亿人民币(同比增长 18.59% );富力地产 2012 年全年公司取得总销售收入(按照已经签署的销售协议)共约人民币 322.0 亿元(含商业地产项目和住宅项目);保利地产 2012 年商业地产销售额接近 150 亿元,以高端写字楼和公寓为主,其中,广州保利中达广场销售额超过 36 亿元(其中保利银滩项目累计销售额接近 20 亿元)。 图表 AUTONUM 1 : 2012 年 11 月主要商业地产开发商累计房地产销售面积情况(单位:万平方米) 资料来源:同花顺 ** 商业地产行业研究小组整理 1.1. 2 商业地产行业竞争格局分析 1 、商业地产行业竞争区域分布 商业地产的发展程度与经济发展高度相关, 20 世纪 80 年代我国最早的购物中心就起源于广州、上海、北京等地,代表项目有广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城等,至今我国商业地产的投资仍以长三角、珠三角、环渤海三大经济圈为主。从我国商业地产开发企业对区域的投资额就可以看出这一点。 2011 年我国商业地产开发投资总额为 9982 亿元,全国 30% 的地区占据了 60% 以上的投资份额,其中江苏、浙江、辽宁、北京、广东、上海等沿海经济发达地区的投资额均在前 10 名之列,商业地产投资额均在 450 亿元以上。 图表 AUTONUM 2 : 2011 我国商业地产完成投资额的地区分布(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 但是随着这些地区商业地产的大量发展,市场逐渐饱和,开发商有向内地发展之势。 2001-2011 年三大直辖市北京、重庆、上海的办公楼和商业营业用房投资增速逐渐放缓,已经大大低于全国平均增速;内地湖南、广西、河南、内蒙古等地区发展势头迅猛;而海南省则由于各地投资客炒作,使得商业地产投资也水涨船高。 图表 AUTONUM 3 : 2001-2011 我国主要地区办公楼完成投资额年均增长情况(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 4 : 2001-2011 我国主要地区商业营业用房完成投资额年均增长情况(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 2 、商业地产行业企业性质格局 2004-2008 年,正值中国房地产市场的高速发展期,众多外资企业在此时或以财技方式进入内地房地产市场,或通过增资内地房企进入,或利用境内房企赴境外融资进入,或以外资私募股权投资基金身份进入,还可能通过其他各种隐蔽渠道以热钱形式潜入中国房地产市场。摩根士丹利、黑石、麦格里等海外资本,就是以基金项目面目(运作财富管理类或信托类房地产基金)进入中国。 内地企业也不甘示后, 2004 年到 2008 年他们跟随者外资企业在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造 MALL 运动。以华润、中信、中粮为代表的资金实力雄厚的投资商以及以万达地产、富力地产、龙湖地产为代表的主要从事住宅开发的大型地产开发商纷纷进入到商业地产领域,国内房地产企业已成为中国市场的一支主力军。 但是自从住宅限购政策出台后,外资企业对内地房地产市场的投资热情大大减退,不断上演出售资产的一幕。统计数据显示 2012 年我国房地产开发企业资金来源中,利用外资近 402 亿元,所占比例不到 5% ,相比上年下降了 380 多亿元。在中国住宅限购政策短期内难以改变的形势下,外资很有可能继续选择用脚投票的方式撤离内地市场,这也是内资优势房企扩大市场份额的好机会。 图表 AUTONUM 5 : 2000-2012 房地产开发企业利用外资资金走势(单位:亿元, % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.1. 3 商业地产行业竞争层次分析 商业地产的投资大,资金回收周期长,商业地产项目盈利能力的强弱不仅体现在销售环节,从拿地到设计,到开发,到招商、业态布局,再到后续运营,每一个环节都影响到商业地产项目的长期生存与盈利。因此商业地产行业的竞争不止是某个环节的竞争或者产品的竞争,更多地体现为商业模式的竞争。目前我国商业地产行业已经形成了几种较为成功的商业地产模式,其中万达模式、中粮大悦城模式、华润万象城模式已成功在多个地区加以复制,并且运行良好。一个好的商业模式不仅缩短了开发 - 盈利周期,而且降低了在开发过程中因不断摸索而需要耗费的成本。这些商业地产领先企业就是凭借有利的商业模式而实现了快速扩张。 图表 AUTONUM 6 : SOHO 、华润置地、万达、中粮大悦城模式对比 项目 租售模式 商业开发经营的耦合程度 资本运营手段 分析 SOHO 销售 不涉及到后续的商业开发,耦合程度低 散售,上市 “商住”模式提高了开发商资金回报率,但散售后的所有权分散无法形成统一的物业管理,租金回报率低 华润置地 部分自营,部分出租 自有商业为主导,房产开发为商业服务;同时与租户通过协议形成较强耦合 集团注入 商业地产与自有零售业的高效整合,一体化程度让前期投入高,但后期自主性强,调整程度小,租金稳定 万达 租售混合 战略合作、协议约束等形式,形成较强的耦合 分零销售,整体销售,上市 充分发挥地产商的资本,开发专业优势;资本运营主要以地产为载体;可多商业营运合作,受商业限制较少 中粮 / 大悦城 出租 战略协作,协议约束,耦合度强 集团注入,银行贷款 专业化于特定目标群体的模式,机遇风险并存,租金回报高度依赖于商业氛围培养所带来的人流量 资料来源: ** 商业地产研究小组整理 1.1. 4 商业地产行业竞争热点分析 ◆ 竞争区域热点 近两年,我国商业地产投资有向内地转移之势, 2011 年湖南、福建、广西、贵州、云南、青海、河南七个内地城市的办公楼投资翻番增长,同时这些地区的商业营业用房也快速增长,大部分地区高出全国平均增速 30 多个百分点。可见在沿海地区商业地产愈发饱和的形势下,商业地产企业已加紧了在内地潜力城市的争夺。 图表 AUTONUM 7 : 2011 年商业地产投资增速较快的地区(分类型)(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 ◆ 竞争产品热点 伴随着中国城市化进程的加快,我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张,城市的承载能力亟待提高,城市化发展必须走集约型发展之路;与此同时,随着城市居民生活水平的不断提高,人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛;商务人士为降低综合商务成本,也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群;城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求,激发了城市综合体的早期开发。 中国未来城市开发的竞争将是以综合体为标志的竞争。一方面,一些省市为了提高城市形象、树立城市名片,把城市综合体建设列入城市发展目标。如杭州、合肥、沈阳和济南等城市提出主要发展城市综合体的战略目标,其中杭州为了实现“城市国际化”目标,提出要在 10 年内建造 20 大新城、 100 座城市综合体;济南市做出了 3 年打造 16 座城市综合体的规划。 二、三线城市的综合体发展计划的逐步落实,加之重点地产公司主动出击、积极响应,“造城运动”渐成趋势。城市综合体也从一线城市的“点”扩至二三线城市的“面”。全国范围的“造城运动”让已经有了二十余年发展史的中国城市综合体步入了新一轮的变革与急速的拓张阶段。据相关统计, 2011 年底我国北京、沈阳、重庆三地的城市综合体体量已经超过 1000 万平方米,而上海、广州、成都三地的体量也在 500 万平方米以上。 图表 AUTONUM 8 : 2011 年底我国主要地区的城市综合体体量(单位:万平方米,个) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.1. 5 行业典型企业竞争策略分析 图表 AUTONUM 9 :典型企业竞争策略分析 策略类型 代表企业 策略 招商与售后策略 SOHO 中国 提供一系列的售后服务:包括协助客户出售或出租所购买的物业,具体服务事项由子公司负责。 万达集团 “平均租金”:将全国的项目按照城市分三等租金,以减少谈判成本,保证扩张的速度和租金收益的稳定性。 市场策略 中国国贸 市场定位明确:主要面向在京外企、外国公司驻华(京)代表处(办事处)及其高级职员,获取高收益率。 SOHO 中国 市场定位:目标客户并不针对机构而是针对具备购买力的中小型客户,这种市场定位使公司具有较高的议价能力。 融资策略 万达集团 寻求多种融资渠道,除了“以售养租”实现资金的快速回流,零售不动产的银行抵押贷款也是公司实现滚动扩张的重要资金来源。另外,公司也曾利用国内私募和房地产信托产品募集资金。 产业链扩张策略 万达集团 向下游扩张:建设自主零售、影院和酒店品牌,万千百货、万达院线和万达酒店品牌已形成,成为万达城市综合体中的中坚后盾。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.2 商业地产行业竞争强度分析 1.2.1 对上游供应商议价能力分析 商业地产企业的上游主要是ZF和房屋建筑企业,土地是商业地产企业重要的投入资源,其价格对商业地产市场价格具有重要的影响,而建安成本在商业地产项目中所占的成本较低,企业对房屋建筑企业议价能力的强弱对其经营状况的影响较弱。下表分别从商业地产企业对ZF和房屋建筑企业的议价角度进行了详细分析。 图表 AUTONUM 10 :商业地产企业对上游的议价能力分析 上游 分析 结论 ZF 垄断土地资源,又由于土地的稀缺性越来越明晰,ZF对土地的议价能力较强。但是对于某些大型的商业地产企业来说,地方ZF为了提升城市形象化,提高政绩,会对这些企业予以土地价格优惠。 商业地产企业议价能力较弱 建筑企业 ◆ 企业数量:房屋建筑企业数量众多,整个建筑业企业数量有 7 万余家。 ◆ 行业集中度:房屋建筑企业前 4 家企业的收入集中度不到 10% ,前 8 家企业不到 12% ,行业集中度较低。 ◆ 建安成本在商业地产开发中的重要性:建安成本在整个商业地产开发成本中的比例较低。 ◆ 建筑安装业务的差异性:一般的建筑安装业务缺乏差异化,众多企业均能提供相同的产品或服务。 商业地产企业议价能力较强。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.2.2 对下游需求客户议价能力分析 图表 AUTONUM 11 :商业地产企业对下游的议价能力分析 下游 分析 结论 企业客户 这类客户主要是指商业地产项目的直接使用者。 商业营业用房 ◆ 企业购买或租用该类商品房,主要是为了拓宽销售渠道,随着制造企业竞争愈演愈烈,许多行业更多地表现为对销售渠道的竞争,销售渠道成为其塑造竞争力的重要体现,因此对商业店铺的需求也较为旺盛。 ◆ 另一方面,电子商务的快速发展对实体店铺形成巨大冲击,网购已挤占了大量实体店铺原有的市场,今后电子商务有可能替代实体店铺成为主要的销售渠道。 ◆ 商业地产企业对不同的客户的议价能力表现出差异性:一般像沃尔玛等大型超市类企业,商业地产企业为了吸引人流,对其会给予租金优惠,而对中小租户,同样的租金优惠则难以获得。 总体来说,商业地产企业议价能力较强,但因客户而的不同表现出较大的差异性。 写字楼 商业地产企业对写字楼客户的议价能力与当地经济发展密切相关,当地经济增长较为迅速时,企业扩张的欲望较为强烈,造成办公需求增长也较快。在目前市场上,中国主要城市的写字楼需求仍较为旺盛,租金呈现增长态势,空置率则呈下降趋势。 总体来说,商业地产企业议价能力较强。 投资者 ◆ 投资产品品种:作为投资者来说,随着中国资本市场发展不断完善,投资产品品种得以不断丰富,而商业地产作为一种替代性投资产品需求,投资者对其的投资偏好将依据其他投资品市场的不同而变化。在目前形势下,商业地产项目仍是受投资者较为青睐的投资产品之一。 ◆ 商业地产产品的数量与差异化程度:中国商业地产已经过了 10 几年的高速发展,在一线城市和某些二线城市已积累了相当大的体量,甚至出现结构性供给矛盾,投资者选择众多,而某些商业地产项目则由于同质化问题影响投资回报率,产品对投资者的吸引力有所减弱。 投资者的议价能力目前较弱,但今后将会增强。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.2.3 行业潜在进入者威胁程度分析 商业地产企业面临的潜在进入者主要是住宅地产开发企业,目前阶段下住宅地产企业加码商业地产更多的是一种被动的选择,在住宅限购政策在短期内不会改变的形势下,实力较弱的企业可能是退出房地产企业,而资金实力较强的企业则是寻求新的利润增长点,进入到相关产品——商业地产领域。曾经坚守住宅地产领域的房地产企业龙头——万科在住宅限购形势下,也不得不选择进入其并不熟悉的商业地产领域。仅就目前而言,万科进军商业地产旗下已形成三大商业产品线:主打购物中心的“万科广场”、写字楼“万科大厦”及社区商业“万科红”。可见在今后相当一段时期商业地产企业都面临这巨大的潜在进入者威胁。 图表 AUTONUM 12 :万科的商业地产产品线 类型 产品 产品分析 购物中心 万科广场 万科广场定位为城市级中高端购物中心,其目标消费人群面向全客层,并以家庭消费人群为重点,坚持“以家庭型综合消费为主,以快速流行时尚为特色,以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。 社区商业 万科红 以生活配套和餐饮为主,旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红·生活中心是具有较大规模的社区集中商业,位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达 3.6 万平方米 ,而作为社区底商及街铺的“万科红 ·新街坊”,将在住宅配套建成后直接销售。社区商业为出租合作。 生活广场 根据每个城市不同的情况,产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例,在社区商业方面就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌,而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。 商业金融 高端社区商业 万科 2049 2049 不是一个独立的社区商业,它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌,他有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队,他致力于将高端社区商业标准化并不断复制。 写字楼 万科大厦 定位于区域地标办公中心,目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 针对住宅地产,商业地产的吸引力表现如何呢?此处 * 在 STP 理论的基础上,针对房地产两大细分业务:住宅地产、商业地产进行吸引力评估。基于行业的特性,本次细分市场吸引力评估要素主要选择了七个重要的影响要素,即投资额增速、销售面积增速、投资回报率、进入壁垒、竞争程度、ZF政策、战略价值等,从不同维度对其进行吸引力进行评估。 * 得出结论,就目前阶段来说,商业地产相较住宅地产对房地产开发商的吸引力要强。 图表 AUTONUM 13 :商业地产、住宅地产吸引力评估要素 吸引力评估要素 说明 投资额增速 反映投资商对细分行业前景的预期 销售面积增速 反映市场需求的发展空间 投资回报率 可用项目的获利能力来衡量 进入壁垒 技术壁垒;经验壁垒;资金壁垒;品牌壁垒等 竞争程度 根据细分行业竞争企业的数量及企业间竞争的程度来比较 ZF政策 根据ZF对细分市场的政策扶持与限制来体现 战略价值 判断参与该细分市场对企业的战略价值 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 14 :商业地产、住宅地产吸引力评估 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.2.4 行业替代品的替代能力分析 针对商业地产企业而言,其开发产品的替代品莫过于企业自行开发营业用房或办公楼,但此种情况往往出现较少,因此商业地产企业的产品面临的替代威胁较小。 1.2.5 商业地产行业竞争结构小结 图表 AUTONUM 15 :商业地产行业竞争结构示意图 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.3 商业地产行业供需状况分析 1. 3 .1 行业市场供需平衡分析 1999-2010 年我国商业地产销竣比一路走高,在住宅限购政策开始实施的 2010 年,其销竣比一度达到 0.91 ,达到历史最高值。商业地产作为住宅的替代性投资需求,在住宅投资受限的情况下,投资者对商业地产的青睐也不同往常。 但是,到 2011 和 2012 年由于宏观经济增长速度放缓,商业地产的市场状况也收到诸多不利影响,其供求增速均出现同比下滑。其中 2012 年全年商业地产(含办公楼和商业营业用房)竣工面积为 12542 万平方米,同比增长 11.73% ,增速同比下降 4 个百分点以上;销售面积为 10013 万平方米,同比仅增长 1.28% ,增速下滑 10 余个百分点。至 2012 年末,商业地产待售面积为 8685 万平方米,同比增长 22% ,需 9 个月才能将该体量消化。经历 10 多年的高速发展后,我国商业地产将逐渐由卖方市场进入买方市场。 图表 AUTONUM 16 : 1999-2012 商业地产供需平衡走势(单位:万平方米, % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 17 : 1999-2012 商业地产销竣比走势 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.3.2 行业现有企业规模分析 据 * 的不完全统计,目前我国房地产行业在全国具有一定开发规模和知名度的企业有 209 家。在这些企业中,共有 106 家企业在内地证券交易所上市,有 7 家企业在香港上市。从地区分布来看,尤以广东、北京、上海浙江地区的企业最多,这些地区共分布有 137 家较为知名的房地产开发企业 . 图表 AUTONUM 18 :我国 209 家知名房地产开发企业在主要地区的分布情况(单位:家) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 在 2010 年住宅限购政策出台之后,这些企业中的大部分以住宅开发为主的企业开始向住宅为主,商业为辅,或向商住并重发展。以我国房地产龙头企业——万科为例,其在商业地产领域动作频频。 2010 年万科正式进入商业地产,在多地成立商业管理公司, 2011 年正式宣布三大产品线。截止 2012 年 9 月,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线。根据万科计划,预计未来三年内将建成 220 万平方米商业配套。 图表 AUTONUM 19 :万科的商业地产战略 万科商业地产战略 万科已经开启了“社区级商业 + 区域级商业 + 城市级商业”的全方位商业体系的构建,营造涵盖购物、餐饮、娱乐、休息、商务、多元一体的业态布局。 万科广场全国起航:集成自身品牌优势和购物中心发展先进理念,万科倾力打造一站式购物中心品牌,构筑商业地产领域的“金色家园”系列,提供高品质城市主流消费生活解决方式。目前,万科已在国内一、二线城市中心商圈规划 18 座城市综合体项目,其中代表项目如深圳九州万科广场、东莞长安万科广场、北京金隅万科广场等。 成立商管公司 2010 年上半年,郁亮授予深圳、上海、北京三家分公司“改革特区”的权力,一线公司可以成立商业地产筹备小组,先行先试,以便总结商业地产的运营经验。 商业地产比例不超 20% 按照万科的说法,由于住宅项目配套的商业面积逐渐增多,万科仍以住宅开发为主,商业仅为附属配套。未来商业地产占业务总量也不会超过 20% 。 持有物业类型 全部持有、自持 + 出售、出售 编制《万科广场—购物中心设计导则》 2012 年年中,万科开始《万科广场—购物中心设计导则》编制工作,《导则》将建立“万科广场”的商业设计标准,构建万科商业地产知识库体系;同时作为万科内部商业地产进行培训的相关材料,增强集团对于商业地产的把控力。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 1.3.2 行业市场需求特征分析 商业地产的市场行情具有明显的季节性特征,所谓“金九银十”不仅是用来形容住宅市场的,对于商业地产市场也十分贴切。在全年之中,一般“五一”是促销阶段, 6 、 7 、 8 是整个的商业低谷,在这个时期做整体改造会有较好的结果,商场会对消费者的习惯,商品消费的喜好,消费指数,消费金额都做分析,不断讨论改善,为今后几个月的营销策略做好准备。在 9 、 10 月份,开发商也就会刻意营造声势,在此期间推出大量优质房源,以吸引客户。 纵观我国商业地产的实际成交数据,一般在每年的 9 月份,成交量开始上升, 10 月稳步上升, 11-12 月就会大量成交。据 * 数据监测中心数据,除 6 月份外, 2012 年上半年的其他各月商业地产的成交面积占全年的比例都没有超过 8% ,而到 9 、 10 月份成交量占全年成交的比例均超过 8% ,到最后两个月,成交放量,两月累计成交量所占的比例在 30 以上。由此可见 9-10 月是商业地产成交低谷向高峰转向的过渡期,也是商业地产开发企业营销成功的关键时节。 图表 AUTONUM 20 : 2006-2012 年我国商业地产各月成交面积占全年累计成交的比例(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 第二章:中国商业地产行业运营状况分析 2.1 商业用地市场供应状况分析 2.1.1 商业用地供求数据分析 1 、商业用地供应规模分析 据国土资源部数据,从 2008 年以来,商服用地实际供应量一直呈现增长态势。 2011 年我国国有建设用地的实际供应量中,商服用地供应量为 4.21 万公顷,同比增长 8.1% ,占国有建设用地供应总量的 7.2% 。 图表 AUTONUM 21 : 2007-2011 年商服用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位:公顷, % ) 资料来源: ** 土地开发行业研究小组整理 从主要城市来看, 2009-2012 年全国 30 个重点城市 推出土地建设用地(商办)面积增速直线下滑, 2012 年同比下降 11.47% ,四年来首次出现下滑,其中有 19 个城市在 2012 年推出土地建设用地(商办)面积同比下滑。具体来看, 2012 年全年 30 个城市共推出土地建设用地(商办)面积 5089 万平方米,平均每个城市推出 170 万平方米,其中有 17 个城市位于平均值以下。 图表 AUTONUM 22 : 2008-2012 年 30 城市推出商办土地建设用地总面积走势(单位:万平方米, % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 23 : 2012 年 30 城市推出商办土地建设用地面积增减数量情况(单位:个) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 本报共重点分析的深圳、长沙、北京、哈尔滨、成都五市推出建设用地(商办)面积均在平均值以下,其中深圳以 4.71 万平方米位居末端。而天津、上海、杭州三市 2012 年推出建设用地面积在 200 万平方米以上,其中天津以 535 万平方米位居榜首。 图表 AUTONUM 24 : 2012 年 30 城市推出商办土地建设用地面积情况(单位:万平方米, % ) 注:图中箭头表示 2012 年推出土地建设用地面积增减走势。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 2 、商业用地成交状况分析 2010 年开始 30 个重点城市成交商办用地面积增速逐年下滑,其中 2012 年全年共成交 4118 万平方米,同比下滑 11.05% ,下滑幅度近 30 个百分点。与推出土地面积一样,有 11 个城市的成交面积上升, 19 个城市出现下降,下降典型城市包括上海、北京、杭州、广州、长沙等地区。与推出商办建设面积一样,深圳市成交商办用地面积( 5.88 万平方米)仍居倒数第一位,天津仍局第一位。 图表 AUTONUM 25 : 2008-2012 年 30 城市成交商办土地面积走势(单位:万平方米, % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 26 : 2008-2012 年 30 城市成交土地建设用地面积走势(单位:万平方米, % ) 注:图中箭头表示 2012 年成交土地建设用地面积增减走势。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 2.1.2 商业用地出让价格分析 总的来看, 2012 年最后两个月,全国主要城市商业用地成交较为火热,成交地价呈现上升趋势,其中上海、长沙等地的商办用地土地成交均价达到 3 万元 / ㎡以上,城市以 3.9 万元 / ㎡位居首位。而北京、杭州、天津、成都的商办用地成交均价在年度也出现较大幅度上升,上升幅度均在 35% 以上。 图表 AUTONUM 27 : 2012 年 12 月 8 个重点城市商办用地成交价格情况(单位:元 / ㎡, % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 2.1.3 商业用地市场供应趋势分析 1 、商业用地供应趋势分析 从财政收入方面来看,在住宅用地市场交易不畅的情况下,商业地块的成交,成为部分地方ZF维持土地财政的救命稻草,因此地方ZF有加大商办用地供应的激励。以北京为例, 2012 年北京包含商业类属性的土地出让金总额达到了 300 余亿元,占土地出让金总额的 47% ,住宅类用地出让金额占总金额 37% 。而在限购政策出台以前的 2009 年,商业类用地出让金额仅占总金额的 21% ,住宅类用地出让金额占总金额的 80% 。 图表 AUTONUM 28 :住宅限购政策前后北京商办用地出让金额占土地出让金总额的比重变化(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 从经济发展来看,第三产业是我国各地区大力扶持发展的主要产业,特别是一线城市诸如北京、上海、广州等地区更是将第三产业作为新时期经济发展的重要引擎。随着第三产业的发展,相应的配套设施建设也会增加,其中商服用地的供应是进行商业服务业配套设施建设的重要基础,因此商服用地在发达城市的供应将会呈现增长态势。 2 、商业用地价格变动趋势 总的来看,我国各地区的商办用地成交价格与成交建面走势较为一致, 2011 年多个地区的商办用地成交高歌猛进,成交价格也一路攀升;而到 2012 年北京、上海、广州等 10 余个重点城市成交建面均同比下滑,商办用地价格也随之下降。因此可以预计我国商办用地价格与成交建设用地面积的关联度很大。 从总体上来说,今后一段时期我国住宅限购政策仍将持续,将会有更多的住宅地产商进入到商业地产领域,已有的商业地产企业在面临新进入者威胁的情形下,也将加紧争夺市场。因此从较上期 来看,我国房地产开发企业对商业地产的投资热情不会减退,而土地作为重要的战略资源,也将是其争夺的主要领域,只是争夺区域会有所转移。目前我国一线城市的建设用地已相当稀缺而其商业地产体量也相当大,从两方面考虑,商业地产企业将转战内地市场,从而推高内地市场土地价格。故总的来看,一线城市的商办用地供求都将减少,但价格下降的可能性不大,而内地二三线城市的商办用地则会由于开发商争夺的加剧引发一波上涨行情。 图表 AUTONUM 29 : 2008-2012 年主要城市成交商办用地价格走势(单位:万元 / 平方米) 资料来源:同花顺 ** 商业地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 30 : 2008-2012 年主要城市成交商办用地建设面积走势(单位:万平方米) 资料来源:同花顺 ** 商业地产行业研究小组整理 2.2 商业地产行业运营数据分析 2 .2.1 商业地产行业开发投资分析 从历史数据来看, 2001-2012 年是我国商业地产业高速增长的 12 年,商业地产的投资完成额从 1039 亿元快速上升至 12679 亿元, 12 年增长了 10 余倍,年均复合增速达到 25.54% 。而商业地产对整个房地产行业投资额的贡献率经历了两增一降的趋势。 2005-2008 年四年期间我国商业地产投资额增速放缓,由此导致对房地产行业的贡献减弱, 2009 年末新一轮住宅调控政策的出台,使商业地产逐渐成为各类房企角逐的热点,因此也促进了商业地产新一轮投资建设高峰的到来,提升了其对整个房地产行业的贡献率。 图表 AUTONUM 31 : 1998-2012 年商业地产开发投资趋势 VS 房地产投资趋势(单位:亿元, % ) 注:以上商业地产的投资完成额是办公楼与商业营业用房投资完成额的合计值,下同。 资料来源:国家统计局 ** 整理 图表 AUTONUM 32 : 1998-2012 年商业地产开发投资对房地产资产投资的贡献率走势(单位: % ) 注:商业地产对房地产投资额的贡献率 = (本年商业地产投资完成额增量 / 本年房地产投资完成额增量) *100% 。 资料来源:国家统计局 ** 整理 2.2.2 商业地产行业销售面积分析 总的来看,我国商业地产行业的销售状况与宏观经济走势的关系较为紧密,经济增长下滑,则销售形势较差;经济增长好转,则销售形势转好。 1999 年以来,我国商业地产销售面积整体呈现上升趋势, 2001-2012 年年均增速达到 15% 以上,但中间受 2008 年金融危机和 2012 年经济增速下滑影响,商业地产销售面积分别出现了 17.39% 的下滑以及 1.28% 的缓慢增长,至 2012 年全年商业地产销售面积为 10012.93 万平方米,增长已难以超越 2009-2010 年的辉煌。 图表 AUTONUM 33 : 1999-2012 年商业地产销售面积与增长趋势(单位:万平方米, % ) 资料来源:国家统计局 ** 整理 2 .2. 3 商业地产行业销售 价格 分析 2009-2011 年是我国商业地产销售额高速增长的一年,各商业地产企业也挣得盆满钵满,但这种高速增长态势并没有持续。 2012 年全年我国商业地产(含办公楼和商业营业用房)的销售额为 9773 亿元,同比仅增长 6.18% ,与 2010 年高达 40% 以上的增速相比已不可同日而语。 图表 AUTONUM 34 : 1999-2012 年商业地产行业销售金额走势(单位:亿元, % ) 资料来源:国家统计局 ** 整理 在销售价格方面,我国商业地产销售价格走势与销售面积走势基本一致,分别在金融危机期间与 2012 年出现下滑态势。具体来看,我国商业地产的销售价格从 2001 年的 3699.62 元 / ㎡增至 2012 年的 9760.39 元 / ㎡,期间年均复合增速为 9.22% ,其中 2012 年同比增长 4.83 ,较上年下降 4 个百分点以上。 图表 AUTONUM 35 : 1999-2012 年商业地产行业销售价格走势(单位:元 / ㎡, % ) 资料来源:国家统计局 ** 整理 2.3 商业地产行业细分市场运营分析 2.3 .1 写字楼市场运营 状况 分析 1 、写字楼市场供需状况分析 2003-2012 年我国办公楼销竣比呈现上升趋势, 2009-2012 年一直在 1 以上,有利于消化往年库存。从供需面积来看, 2012 年我国办公楼累计竣工面积为 2315 万平方米,销售面积为 2254 万平方米,销竣比为 0.97 ,竣工与销售面积分别同比增长 2.10% 和 12.40% ,办公楼竣工面积增速已大幅放缓,销售面积增长趋势也不如 2009-2010 年。 图表 AUTONUM 36 : 1999-2012 年办公楼供需走势(单位:万平方米, % ) 资料来源:国家统计局 ** 整理 2 、写字楼市场价格走势分析 总的来看, 2001-2012 年我国办公楼销售价格趋势是上升的,但波动也较为频繁,其中 2008-2009 年的金融危机与 GDP 增速放缓的 2012 年均是办公楼价格的下行区间。 2012 年全国办公楼平均销售价格为 1.23 万元 / ㎡,同比下降 1.23% ,较上年下滑 10 个百分点。 图表 AUTONUM 37 : 1999-2012 年办公楼销售价格走势(单位:元 / ㎡, % ) 资料来源:国家统计局 ** 整理 2.3.2 商业营业用房市场运营状况分析 1 、商业营业用房市场供需状况分析 近年来我国的商业营业用房市场一直处于供大于求的状态, 2012 年我国商业营业用房销竣面积增速进入下行通道。具体来看, 2012 年商业营业用房竣工面积为 10226 万平方米,累计同比增长 8% ,较上年下降 1.2 个百分点;销售面积为 7759 万平方米,同比下降 1.40% 。尽管商业营业用房销竣比呈现上升态势,但始终处于 1 以下,供过于求状态明显,此外,至 2012 年末我国商业营业用房待售面积为 7130 万平方米,仍需要 12 个月才能消化该库存。 图表 AUTONUM 38 : 1999-2012 年商业营业用房供需走势(单位:万平方米, % ) 资料来源:国家统计局 ** 整理 2 、商业营业用房市场成交价格分析 2006 年以来,我国商业营业用房销售价格增速达到最高峰,随之连续三年下降,但仍处于正值。 2009 年我国商业营业用房销售价格为 6896.13 元 / ㎡,同比上升 16.19% ,增长较快的主要原因是前两年增长较为缓慢,比较基数较低。随着供过于求状态的加剧,商业营业用房的价格上升趋缓, 2012 年仅同比增长了 6% ,较上年下降近 4 个百分点,全国平均价格为 9020.91 元 / ㎡。 图表 AUTONUM 39 : 1999-2012 年商业营业用房销售价格走势(单位:元 / ㎡, % ) 资料来源:国家统计局 ** 整理 2.3.3 购物中心市场运营状况分析 1 、购物中心市场存量规模分析 截止 2011 年底,中国开业购物中心达到 2795 家,一线城市拥有 821 家,二线强城市仅次于一线,累计开业达 752 家购物中心。值得关注的是,三线城市购物中心累计开业量达到 544 家。与一二线相比,我国三线城市数量庞大,但商业发展程度较低,购物中心这种新兴商业业态更是在 2002 年以后才在少数的三线强城市有所发展,而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。 图表 AUTONUM 40 : 2011 年中国购物中心城市分布数量图(单位:家) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 41 : 2011 年三大经济圈购物中心数量比例(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 2 、购物中心的业态构成特点 从所处的区位环境及地理位置可把购物中心分为三种类型:传统商圈的购物中心、新兴商圈的购物中心和社区购物中心,每种类型对应不同的业态设置。 ( 1 )传统商圈中的购物中心的业态构成及特点 从业态构成看,处于传统商圈中的购物中心的业态主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成,主要以经营时尚或独特的高质量、高价格的商品为主,如上海恒隆广场。这种类型的购物中心虽然也引进餐饮、娱乐休闲业态等业态,但这些业态并不作为主力店。此类购物中心的业态主要以品牌专卖店等零售业态为主力,娱乐休闲等业态只作为辅助功能业态存在。一般来看,传统商圈中的购物中心业态构成注重品质性和高端性的零售业态。 ( 2 )新兴商圈中的购物中心的业态构成及特点 处于新型商圈中的购物中心能够提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的主力店:如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。此类购物中心的业态的构成具有综合性、全面性的特点,它不仅包含大型百货、超市、专卖卖场等主力零售业态,还包含大型餐饮、娱乐中心、健身中心、影院等主力店,通常这些购物中心往往把餐饮、休闲娱乐业态作为前期经营的重点。 ( 3 )社区购物中心的业态构成及特点 与前两种购物中心的业态构成有所不同,社区型购物中心的业态主要以提供社区居民日常生活消费及配套服务为主。其业态主要由社区型百货( GMS )、超市、专业卖场等零售业态,以及餐饮、健身中心、影院等业态构成。与传统商圈、新兴区域的购物中心所不同,社区型购物中心的业态构成更注重服务性和全面性。 ( 4 )不同区域的购物中心的业态组成对比分析 不同区域的购物中心的业态构成存在巨大的差异性,主要表现在:从零售业态的经营比重看,传统商圈的购物中心高于处于新兴商圈及社区型的购物中心;从娱乐休闲业态的经营比重看,新兴商圈的购物中心高于处于传统商圈及社区型的购物中心;从服务业态的经营比重看,社区型购物中心明显高于处于新兴商圈和传统商圈的购物中心。 图表 AUTONUM 42 :不同区域的购物中心业态构成对比图(单位: % ) 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 3 、购物中心的分布趋势分析 1995 年至 1999 年是中国购物中心发展的萌芽期,主要集中出现在一线城市, 1998 年各别二、三线城市开始出现购物中心,初始阶段的五年时间内,中国仅有 8 家购物中心。 2000 年至 2002 年是中国购物中心发展的探索期,主要集中出现在一二线城市,如东方广场、恒隆广场、天一广场等后期为人熟知的项目开始涌现。 2003 年至 2005 年中国购物中心已进入发展过渡期,一、二、三城市均开始出现不同规模及类型的购物中心,如万达广场、金源时代、华润万象城等。 2006 年至今,中国购物中心整体已进入蓬勃发展期,其中以一线城市为主的购物中心已提早步入发展的细分期,主题型、一站式、娱乐化的购物中心大量涌现。 自 2005 年五洲风情 MALL 落户在深圳龙岗区,标志着购物中心已开始从市中心核心商圈向城郊地区非成熟(新兴)商圈普及。一线城市中地段佳、人气旺的市级核心商圈同行竞争过于激烈,且总体供应接近饱和,迫使购物中心向次级商圈及非成熟商圈转移。由于土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等众多因素导致购物中心的布局必须具备 * 城市发展规律的眼光,如 2008 年万达广场、永旺国际商城落户在北京的石景山区及昌平区,充分体现购物中心郊区化的布局特点愈演愈烈,这是城市发展所导致的必然规律。同时,落户于非成熟商圈的购物中心呈现出两个下特点:一是规模大,体量 10 万㎡以上的购物中心是主流;二是功能全,多以综合型、一站式、全客层的综合定位,娱乐休闲型的主题定位也在兴起。 图表 AUTONUM 43 :中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度(单位: % ) 注:所统计的购物中心数量仅包括以 shopping MALL 形式出现的购物中心。指的是能和国际化接轨的超大型购物中心,出租面积 10 万㎡以上,入驻商户数量在 250-700 家左右具有足够人流集聚力的购物中心。 资料来源: ** 商业地产行业研究小组整理 30 个城市包括: 上海、广州、北京、深圳、杭州、长春、重庆、贵阳、石家庄、苏州、宁波、大连、青岛、温州、太原、无锡、福州、长沙、武汉、厦门、天津、成都、哈尔滨、南宁、南京、西安、沈阳、南昌、郑州、昆明 。 竞争强度。 外部竞争结构是什么意思?
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cutelxh 2013-3-1 20:54
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cutelxh 2013-3-1 20:43
专题名称 网址 万科四大商业地产产品线 http://www.winshang.com/zt/vankemallpd/?hlx002ys 零售商跨界商业地产 http://www.winshang.com/zt/2012lsqy/ 酒店+地产形势蹿红 http://www.winshang.com/zt/2012jddc/ 中国零售行业:大卖场业态未来5年高增长 http://finance.ifeng.com/stock/hybg/20120312/5735539.shtml 2011年中国企业IPO融资分析 http://finance.ifeng.com/hk/dt/20111230/5380213.shtml 发证券-零售行业美国商业地产之王西蒙地产深度报告:兼并确立龙头地位、品牌意识提升议价空间-120805.pdf 迈博资讯 华宝证券-信托行业专题系列报告(三):典型房地产信托投资要素分析-121113.pdf 迈博资讯 招商证券-证券行业:新三板+产权交易市场,券商开辟竞争新蓝海-210906 迈博资讯 并购报告 http://www.ezcap.cn/article/report_show.aspx?id=20121008123718736page=2 国际并购 http://www.mergermarket.com/info/ Bitmap Bitmap 中国并购市场发展 http://news.pedaily.cn/zt/20120706329879.shtml 中国ZF采购网 http://www.ccgp.gov.cn/specialtopic/10thAnniversary/ 朝向白皮书—中国高尔夫行业报告 FT中文网徐瑾:谁在推高中国房价 http://opinion.hexun.com/2012-07-12/143483009.html 既有住宅建筑能源效率融资:美国过去及当前政策概述 http://www.hbcas.com.cn/Web/Article/2009/08/14/1617523281.aspx?CataID=092746a7-6f58-40b1-bb18-edb2cd577aebVisitorNum=0ArticleID=8a3d34b6-fb71-44b1-8c7b-1aa9a1f0ee04 住宅建筑和商业及公共服务的二氧化碳排放量(占总燃料燃烧的百分比) http://data.worldbank.org.cn/indicator/EN.CO2.BLDG.ZS?page=1 《国际能源机构关于燃料燃烧的二氧化碳排放的电子文件》 http://www.iea.org/stats/index.asp 《未来十年 (2011~2020) 中国房地产市场趋势展望》 中国指数研究院发布 GSA's GNSS Market Report http://taiwan.gnss.asia/%E6%87%89%E7%94%A8 GSA's GNSS Market Report 全美100位零售商发展状况2012 http://www.huxiu.com/article/9320/1.html Economic Freedom of the World:2012 Annual Report.pdf 美国卫星产业协会(SIA)委托Futron咨询公司发布的调查同时显示,截止2011年全球卫星及应用产业销售收入已为 1773亿美元,约合人民币1.13万亿元。而中国2011年的市场规模仅为1250亿元左右。 国泰君安-房地产行业:新型城镇化下的房地产市场发展趋势-130120 迈博资讯 中国房地产中长期需求量化分析 迈博---国泰君安 我在高盛的经济预测法 (美)埃利斯着.pdf 可网上下载 2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 德勤和中国连锁经营协会联合发布 reits案例(普洛斯) http://wenku.baidu.com/view/d6dbad23dd36a32d73758163.html 破解新型城镇化八大难题 上海证券报 农地改革三大文件酝酿中 建设用地入市是突破口 上海证券报 深圳城中村村民100套房产不稀奇 房租月入十万 上海证券报 深圳房地产10年 http://sz.house.sina.com.cn/zhuanti/lssn2012/index.shtml 2012房地产调控政策回顾与2013年猜想 http://news.sz.soufun.com/zt/201301/2013zcdk.html 2012 年《中国 500 最具价值品牌》排行榜 世界品牌实验室 “雅贿”与瓷器:送官员说值500万 纪委查就说值5000 http://news.ifeng.com/shendu/zgjjzk/detail_2013_02/25/22475208_1.shtml 2012-2013年中国房地产企业融资系列专题研究 http://fdc.soufun.com/news/zt/201302/201213fqrz.html# 国信证券-商业贸易行业商业面积专题研究:商业地产-扩张之惑-120807 万达广场与中粮大悦城比较 美国罗迪厄姆咨询公司发布国际投资报告 http://news.xinhuanet.com/world/2013-02/27/c_114812557.htm 奥特莱斯相关数据 VRN 2010年《奥特莱斯零售连锁报告》;ICSC
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cutelxh 2013-2-7 11:27
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土地财政与城镇化 如何测定市场饱和?以房地产市场为例 http://www.worlduc.com/blog2012.aspx?bid=1303909 http://www.guandian.cn/article/20100530/96003.html 2012年中国楼市白皮书 http://www.zfsj.org/shownew.asp?id=281 2012年土地年报 http://www.landlist.cn/zt/201301/tudi1212.html 房地产企业成本领先战略研究 期刊 我国房地产企业品牌建设的分析 期刊 城市综合体的开发模式及推进路径研究.pdf   盱眙县商业地产投资机会研究 .kdh   民族证券-房地产行业专题研究之一:城市综合体:步入繁荣发展期-110317 迈博 商业地产_城市综合体_项目投资价值分析.kdh   实物期权在商业地产投资决策中的应用.kdh   信息不对称下的商业地产投资风险评价研究.kdh   商业地产投资决策风险评分模型的研究.nh   商业地产开发中城市综合体项目的开发及运营.nh   中国房地产宏观调控中的土地政策研究   土地供应政策对房地产市场的影响研究 中国房地产宏观调控中的土地政策研究 我国货币政策的房地产价格传导效应研究 我国货币政策调控房地产价格的效应研 2012年度中国楼市白皮书 城市房地产投资环境评价及实证研究 我国城市土地市场运行_表征分析与对策研 商业地产招商案例(翠微广场、华茂中心) http://biz.cb.com.cn/12716612/20121110/425723_3.html 从目前内地商业地产的现状来看,一线城市的优质物业投资回报率为6%~8%,二三线城市稍低,基本维持在3%~5%的水平。 http://news.winshang.com/news-154767.html 招商地产商业地产目标 http://news.winshang.com/news-163974.html 建筑节能2012年终考成绩公布 http://www.mohurd.gov.cn/zxydt/201304/t20130412_213403.html 有绿色建筑,新能源应用数据 http://www.cf40.org.cn/ 中国金融四十人论坛 质量发展纲要 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中国房地产宏观调控中的土地政策研究 期刊:房政对房地产业的影响 我国货币政策的房地产价格传导效应研究 期刊:房政对房地产业的影响 宏观调控对房地产行业的经营管理影响分析.kdh 有五力分析 中国购物中心发展指数(SCDI) 是中购联发展委员会编制的用以衡量城市购物中心发展程度的每年发布一次的综合评价体系 全球展览业发展与变化 http://www.doc88.com/p-703920140192.html 陈先进 中国旅游饭店业协会发布《中国会议蓝皮书(2011年度)》和《2011—2012年中国饭店市场营销调查报告》 2012中国奢华旅游市场白皮书 工业地产投资回报率 http://epaper.nfdaily.cn/html/2011-03/04/content_6933129.htm 中国房企经营管理状况蓝皮书(2011) 中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布 大型房企市场份额提高 http://house.focus.cn/news/2013-07-26/3692678.html 安徽省道路运输“十二五”发展规划.doc 有预测方法的内容 2012年全国农民工监测调查报告 http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj_detail.jsp?channelid=5705record=36 http://finance.people.com.cn/n/2013/0527/c1004-21624982.html 内地36个城市已获批城轨项目 至2020年投资达4万亿 http://finance.ifeng.com/a/20130813/10414925_0.shtml 两种不变价格的换算 http://www.hzsin.gov.cn/hz09readnews.asp?newsid=321 贵州旅游招商网 http://gzzs.ifeng.com/ 东方证券-房地产行业未来20年中国房地产住房需求研究:行业面临大变局_政策仍需继续微调.pdf 《房地产蓝皮书No.10》 中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布 旅游地产购买行为影响因素研究_汤琦.caj 期刊 第三次全国物流园区(基地)调查报告 http://www.clic.org.cn/u/cms/www/201212/28111017tjgq.pdf 直接下载 上海外高桥保税区开发股份有限公司2013年度非公开发行募集资金投资项目可行性研究报告 外高桥公告,上海自贸区投资资金 长江证券_2012-12-20_重读地产之一:既患寡,也患不均( http://tiyan.95579.com/servlet/Attachment?f=/Navigation/Report/%D6%D8%B6%C1%B5%D8%B2%FA%D6%AE%D2%BB%A3%BA%BC%C8%BB%BC%B9%D1%A3%AC%D2%B2%BB%BC%B2%BB%BE%F9.pdf 直接下载 东海证券_2011-09-29_商业地产投资价值分析专题系列之一:商业地产供给需求的影响因素分析.pdf 东海证券_2011-11-03_商业地产投资价值分析专题系列之二:商业地产企业盈利模式总结和分析.pdf
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cutelxh 2013-2-6 20:49
销售面积增速 投资额增速 投资回报率商业地产出租项目能产生稳定的现金流,但资金回收期长,且后续运营会产生运营成本。 住宅地产主要是用于销售,资金回笼快,无后续运营成本 进入壁垒商业地产在设计、运营管理经验、招商能力等方面有较高要求,具有住宅地产开发经验的房企进入该领域,壁垒较高。 住宅地产业内企业的开发运作模式较成熟,具有商业地产开发运作经验的企业进入该领域壁垒较低。 竞争程度 商业地产处于理性发展期,大量企业进入,出现结构性过剩,需避免同质化竞争。 住宅地产处于由发展期走向成熟期阶段,行业集中度提高,强者愈强,风险抵抗能力低的中小企业逐步被淘汰。 ZF政策商业地产无全国性的限制政策;随着大规模开发进程的开启,出现地区性的限制(如成都对城市综合体有强制性的交通要求),但限制较小 住宅地产处于向紧调控周期 战略价值商业地产对于住宅地产商来说,能否成功开拓住宅地产外的新的盈利点对于其抵御外部恶化的政策、市场环境至关重要;而对于原有商业地产开发商来说,在新进入者蜂拥而至时,能否维持在商业地产领域的优势地位对于其维持竞争力至关重要。 住宅地产目前住宅地产发展受限,住宅地产开发商要维持业绩需开拓新的盈利增长点,因此住宅地产对原有住宅地产开发商战略价值较低。而对于商业地产或工业地产开发商来说,其战略价值更显得微不足道。
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