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cutelxh 2013-5-21 19:40
第一章：中国二三线城市房地产行业投资环境分析 1.1 行业政策环境分析 1.1.1 历年房地产政策对供求的影响分析 1 、房地产政策对供给的影响 不得不说， 20 年来的我国房地产政策的发布可谓十分频繁；不得不说，房地产行业成为支柱产业是政府推动的结果；不得不说，房地产受到有力政策的刺激很快进入繁荣发展阶段，然而房地产发展速度的放缓从来不是中央政策说了算，各方博弈的结果使得中国国情下的房地产政策的效果让人唏嘘一片。 下面笔者针对 20 世纪 90 年代以来我国的关键房地产政策进行了梳理，并分析了其对房地产行业运行的影响，笔者得出结论，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。 ◆ 90 年代土地使用权出让制度的确立与住房制度改革，促使新中国首次房地产热的形成。 20 世纪 90 年代的城镇土地出让制度的确立以及城镇住房制度的改革是我国首次出现房地产热的直接原因。 1992 年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。 图表 AUTONUM 1 ： 20 世纪 90 年代我国首次房地产热开始（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 1993-1997 年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷。 1993 年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的 16 条政策措施（通称“国 16 条”）。调控的效果使经济由热转冷，房地产市场沉寂下来，商品房和商品住宅的价格略微回落。 1997 年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 图表 AUTONUM 2 ： 1993-1997 年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 1998-2004 年，在“促使住宅业成为新的经济增长点”的政策下，房地产发展成为全国的支柱产业。 1998 年 7 月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“ 23 号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 2003 年 8 月中央出台 18 号文件，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。同时， 18 号文件将“为 70%-80% 以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数的家庭购买或承租普通商品住房”。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。 图表 AUTONUM 3 ： 1998-2004 年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 2005 年至今，房地产新一轮调控开始，房产投资热度有所下降。 经历了上一阶段的快速发展，房价已经远远高过人们的预期。《中国统计年鉴》的数据显示，我国商品住宅平均价格 1998 年为 2063 元 / 平方米， 2005 年的价格已经上涨至 3168 元 / 平米，累计上涨 54% 。越是经济发达的省份，商品房价格高。 在这样的背景下， 2005 年 3 月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治的高度。房价的调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。 2010 年 4 月 27 日 ，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。然而调控政策进入第四年，政策才有所成效，住宅投资增速开始下滑，新开工面积开始下降。然而这只是对供给方而言，投资热情有所减弱，对于需求方而言，市场刚性需求依旧巨大，供求矛盾依然严重，价格仍不断上涨。 图表 AUTONUM 4 ： 20 世纪 90 年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 2 、房地产政策对需求的影响 依据 1998 年以来我国房地产业的市场形势，可以将其分为两个阶段。以 2005 年为分割点， 20 世纪 90 年代末至 2004 年是快速增长期； 2005-2012 年是波动增长期。这两个增长阶段与我国的调控政策也息息相关，快速增长期发生在我国“住房制度改革”，“促使住宅业成为新的经济增长点”，的政策背景下；第二阶段的波动增长期发生自从 2005 年 3 月的房地产的持续一轮调控。 可以说，房地产市场的繁荣确实是政策改革的结果。房地产市场需求的快速增长是伴随着中国住房制度改革的背景下进行的。房屋作为每个人的必须性需求，特别是随着中国城镇化的进展，城市房地产的巨大需求就被培育出来。需求的强劲促使价格的快速上涨， 1998-2004 年我国房地产价格按照 23%-36% 的速度快速增长。 2005 年我国开始新一轮的房地产调控政策，主要目标是抑制房价过快上涨， 2010 年就开始了所谓的史上最严厉的调控政策。然而民众对房价的预期始终是上涨的，不论从哪个方面看，民众都不相信政府打击房价的决心。在看涨的预期下， 2005 年和 2010 年两次房地产调控政策出台是，市场依然乐观。只有在政策持续了一两年之后，市场的温度才会有所下降。 然而从下图的价格增长速度线可以看出， 2005-2012 年房地产价格的增长速度并不比 2004 年以前的投资热时的价格低，甚至要高于后者，房价一直在边边涨。 由此可见，房屋作为大多数民众的刚性需求，其受政策的影响较小。原因是这么多年房地产的新增供给有许多被投资客所购得，他们在推高价格的同时也挤压了普通民众的刚性需求。在刚性需求没有被满足的情形下，房地产调控政策难以对需求和价格形成实质性影响。 图表 AUTONUM 5 ： 20 世纪 90 年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 3 、房地产政策对供求平衡的影响 从上面的分析可知，我国的房地产政策对供给与需求形成两种截然不同的影响，房地产调控政策对供给形成强烈的正效应，而对需求和价格影响甚微。因此房地产的限制政策抑制的是供给，而需求却没有同步解决，因此会引发愈发激烈的供求矛盾。 然而，这种供求矛盾绝不会是供求总量的矛盾。中国现存的房屋绝对可以满足 13 亿人口的住房需求，但关键是就类似于收入领域的“二八定律”一样，建成的房屋并不是公平地落入了真正需要房屋居住的普通大众的手里，而是大部分房屋落入了投资客的手里。数据显示，截至 2011 年我国城市人均住宅建筑面积达到了 32.65 平方米 ，仅比农村低不到 4 平方米 ，这个人均面积确实已经不低了。然而真正的刚性需求人群在高房价下只能望房兴叹，只要房地产作为投资性产品的性质不改变，只要地方政府土地财政的模式不改变，恐怕在仅有房地产政策的调控下，住房制度改革以来形成的房地产供求矛盾就难以解决。 1.1.2 土地调控政策分析 1 、土地供应政策的传导机制分析 中央政府利用各种土地政策工具，对土地市场的中间目标即土地供应量和土地价格进行调控，改变土地市场的供求关系，从而实现政策最终目标即促进国民经济的增长和物价稳定。土地政策在房地产市场的传导机制主要是通过土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式和土地价格等中间目标来作用于房地产市场，从而保证房地产市场实现均衡。 ◆ 土地供应总量对房地产市场的影响主要是调节房地产产品的供应总量以及生产和消费预期。在房地产市场过热时，通过减少土地供应总量能够有效抑制房地产投资规模和速度，降低生产和消费的预期。 ◆ 土地供应结构对房地产市场的影响主要是供应土地对应的房地产产品结构，如别墅、公寓、普通住宅等。通过土地供应结构的调控能优化房地产市场产品结构，实现结构均衡。 ◆ 土地价格和房地产价格呈正向变动关系，通过控制土地价格能有效的调控房价。 2 、土地供应政策对房地产市场的影响 （ 1 ）土地供应总量的影响 在一个自由的市场经济条件下，土地供应量和房价之间具有互动反馈机制，土地供应量对房价的波动产生重要影响，同时也随房价的变化而发生变化，从而确保房地产市场供求关系达到均衡。在一定时期，房地产供给会随着土地供应量的增加而相应增加，在需求没有大幅增加的前提下，房价下跌，形成新的均衡价格和均衡产量，反之亦然。 我国的土地出让市场不是完全竞争市场，具有较强的垄断性特征，土地一级市场由政府垄断，是一个政府垄断型市场。政府是土地的唯一供给者，而土地需求者众多。国家通过土地出让计划对土地的供应量、供应时间、供应结构和开发强度（主要是容积率）等进行控制。因此，国家有关部门可以通过控制土地供应量从而对房地产市场产生影响。土地供应量通过影响房地产开发增量从而对房地产市场产生影响。通过控制土地供应量能有效的调控房地产增量市场，增加土地供应量能有效抑制房地产价格过快的趋势。 土地供应量能对房地产市场供给进行有效调控，但对房地产需求调控作用不大。土地市场和房地产市场是相互关联的，土地供应量代表了土地市场的供给，房价则代表了市场对房地产的需求。 （ 2 ）土地供应价格的影响 本质上讲，土地价格和房地产价格是一种权益价格。由于土地自然供给无弹性，土地经济供给受其自然供给的限制同样缺乏弹性，而土地的供给者只有一个，即政府，而土地的需求者众多。因此，地价主要取决于土地需求，需求变化导致了地价的波动。而房地产的价格由供给和需求共同决定。具体来说，地价是由一种需求价格，由引致需求引起；引致需求又称“派生需求”，是由对该要素参与生产的产品的需求派生出来的需求。 地价和房价的关系可以用著名的“玉米法律悖论”来进行阐释。十九世纪初，英国制定了旨在限制玉米的进口法律，导致了国内玉米的需求上升，价格上涨。为了满足玉米需求的不断上升，英国政府加大了玉米生产投入，随之玉米生产规模扩大引发了对种植玉米土地需求的增加，土地需求的增加又引发了土地价格的上扬。英国政府限制玉米进口的法律直接导致了玉米价格的上涨，刺激了对种植玉米的土地的需求，这表明高地价是由于高的玉米价格引致的。而土地的供给是有限的缺乏弹性的，因此，玉米价格高导致了地价高而不是地价高导致了玉米价格高。同样可以运用“玉米法律悖论”对房地产市场进行分析。对房地产的需求增加引起房价的上涨，高房价促使房地产开发商追加土地要素的投入刺激了对土地的需求，而短期内土地供给缺乏弹性，土地供小于求必然导致了地价的上涨，即地价高是房地产价格高的结果，同时地价上涨反作用于房价上涨。但是在长期内，不能简单理解为房价水平决定地价水平，但二者间还是相互影响的。 （ 3 ）土地供应方式的影响 我国经济活动的发展和人口的不断增加对土地的需求与日俱增，而我国的土地资源总体上是稀缺的，为了实现土地资源的合理配置，提高土地利用效率，避免土地浪费现象，我国土地的出让方式由协议出让变革为招标、拍卖、挂牌出让，这一市场化出让手段对于完善土地市场运行有巨大的推动作用。土地和房地产是不可分离的，土地出让方式的转变势必对房地产市场产生深远的影响。 在我国，各级政府是土地的唯一所有者，土地市场的供给者即政府具有唯一性，与之相对的是众多的土地需求者。土地招标出让充分引入了市场竞争机制，不同的土地需求者为获取土地进行激烈的竞争，在同等条件下，最终由出价最高者获得土地，体现了市场经济公平的原则，有利于提高土地资源配置效率，消除政府寻租行为。 然而，通过招标拍卖方式出让土地加剧了土地需求者之间的竞争，投标人为了获得土地的报价接近于其保留价格，投标人越多，土地溢价水平越高，这就导致了地价的上涨。此外，招标方式增加了投标人的交易成本。投标成本对于竞标人来说是巨额的：一是招标出让中开发商编制投标文件的费用支出；二是缴纳投标保证金会造成资金使用成本和机会成本的增加；三是管理成本和时间成本。这就增加了房地产开发的成本，增加的成本会转嫁给消费者，导致了房价的上涨。 （ 4 ）土地供应结构的影响 土地供应结构对房地产市场的影响来主要是通过改变对应的房地产产品结构来实现的。当高档商品住宅土地价格过高时，理性的开发商会减少高档商品住宅土地的投入而相应增加普通商品住宅土地的投入以最大化其利润。因此，政府通过土地供应结构政策调控房地产市场，减少高档商品住宅土地供应，增加普通商品住宅土地，提高高档商品住宅土地价格能使开发商减少高档商品住宅土地投入，增加普通商品住宅土地投入，从而房地产市场普通商品住宅供给增加，促进房地产市场结构均衡，从而使房地产供求关系发生改变，能够使房价回归到合理水平。 3 、 2003 年以来土地调控政策效果分析 （ 1 ）土地调控政策的内容分析 1 ） 2003-2004 年：运用土地供应计划、土地出让方式和土地监管政策对房地产市场进行调控。 ◆ 土地供应 国土资源部在 2003 年 12 月下发了《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知》，对各省（区、市）批准的单独选址建设项目用地和城市分批次用地，要求通过互联网将有关数据报上一级国土资源管理部门备案，为掌握各地土地供应情况、开展批后核査、加强新增建设用地的监督管理提供基础平台。这也是从土地供应计划方面加强对于土地用途的限制。 ◆ 土地出让方式 2004 年 8 月份的“ 8.31 大限”使土地出让方式逐渐形成了经营性用地“招拍挂”的法定形式，不仅严把了土地出让大关，还肃清了以往的“土地遗留问题”，为土地政策全面参与房地产市场调控打下了基础。 ◆ 地监管政策 2004 年 10 月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中第六条明确指出了要建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。 2 ） 2005-2007 年：规范土地出让，明确规定土地用途，开始运用土地税收和土地金融政策参与房地产调控。 为了抑制房地产市场投资过热、稳定房价，调整住房供给结构，中央政府先后出台了“国八条”、“新国八条”、“国六条”以及九部委“十五条”。具体来说，这一阶段的土地政策规范了土地出让、明确规定了土地用途。并且开始运用土地税收和土地金融政策参与房地产调控。 ◆ 对土地出让的规范 2007 年 8 月 8 号《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发 156 号）。文件正式明确了在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收 ' 。这项法令的出台，实际上就是在以税收的方式对房地产进行调整。 ◆ 土地金融政策的收紧 2005-2007 年的房地产市场由于房价高涨导致众多开发商看到了高房价背后的利益，因而在这一时期大力开展土地争夺，开发商囤积土地的现象开始出现。因为开发商囤积土地，导致大量的土地被征用之后闲置，大量的商品房建好之后也被空置，造成了土地资源和房屋资源的极大浪费。因此，政府开始加强整顿土地市场。 根据 2006 年 9 月份出台的《建设部国家发展改草委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建化房 166 号），房地产开发商不能再通过商业性质的银行贷款筹备土地出让金，并且银行也提高了贷款的门槛，商业银行对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限份超过 2 年。这项土地金融政策的使用，缩紧土地出让金的来源和土地储备机构资金的来源，過制了土地市场上的高价成交的势头，对于稳定地价和促进土地供应的合理化起到了有效地作用。 3 ） 2008-2009 年：手段包括土地供应计划、土地税收和金融政策，以及土地监督等。 2008-2009 年为应对国际性的金融危机，我国政府更多地采用了货币政策，并辅之以财政政策配合，对于土地政策反而使用较少，而且多为上一时期政策的沿用。主要包括土地税收和金融政策，以及土地监管政策等多种手段。 ◆ 土地供应政策 A. � 的人均 GDP 均值为 60525.62 元 / 人，同比增长 12.31% 。 2000 年以来，二三线城市的人均 GDP 均值与一线城市的差距逐渐缩小。 2000 年二三线城市的人均 GDP 均值不到一线城市的一半，至 2011 年该比例已经达到 65% 以上。另外二线城市的天津市和大连市 2011 年的人均 GDP 已经超过上海市和北京市，分别达到 85213 元 / 人、 91295 元 / 人，高于上海市的 82560 元 / 人和北京市的 81658 元 / 人。 图表 AUTONUM 22 ： 2000-2011 年二三线城市与一线城市人均 GDP 均值对比（单位：元 / 人， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 23 ： 2011 年二三线城市与一线城市人均 GDP 对比（单位：元 / 人， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.2 二三线城市经济发展速度分析 2007 年以来我国 25 个二三线省会城市的 GDP 均值名义增速一直高于四个一线城市。城市经济的快速速度，提升了房地产市场的发展空间。据笔者统计，至 2012 年 25 个二三线省会城市的 GDP 均值为 5901.11 亿元，同比名义增长 17.45% ；而四个一线城市的 GDP 均值为 16100.91 亿元，同比名义增长 8.69% ，低于二三线城市增速近 9 个百分点。 从各个城市来看， 25 个二三线省会城市中有 12 个城市 2011 年的 GDP 名义增速超过了 20% ，其中合肥以近 35% 的增速位列榜首，重庆以 26.32% 位列第二，另有南宁、厦门、南昌、郑州、长春等 9 个城市的 GDP 增速高于 20% 。 图表 AUTONUM 24 ： 2004-2012 年二三线城市与一线城市 GDP 均值规模与增速对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 25 ： 2011 年 25 个二三线省会城市与一线城市 GDP 名义增速对比（单位： % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.3 二三线城市固定资产投资规模 二三线城市固定资产投资的快速增长，大大改善了城市的基础设施建设，为房地产开发提供了良好的发展环境。据笔者统计， 2001 年以来我国二三线城市的固定资产投资额名义增速一直高于一线城市，有些年份二者的差距甚至超过了 30% 。 2011 年二三线城市固定资产投资规模的均值为 3255.30 亿元，同比增长 10.51% ，增速比一线城市高出 8.16 个百分点。固定资产投资规模的快速增长降低了二三线城市与一线城市的差距， 2011 年二三线城市固定资产投资额达到一线城市的近 81% ，而在 2007 年该比例仅为 50.6% 。 图表 AUTONUM 26 ： 2000-2011 年二三线城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 27 ： 2011 年 25 个二三线省会城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位： % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.4 二三线城市居民消费能力分析 相对于固定资产投资和 GDP ，我国二三线城市的城镇居民人均可支配收入均值与一线城市收入均值的同比增长速度相差较小。 2012 年 25 个二三线城镇居民人均可支配收入均值为 30450.91 元，同比增长 12.85% ，是同期一线城市的均值 38863.12 元的 78.35% 。由此可见，尽管二三线城市 GDP 快速增长，但相对于一线城市其城镇居民的收入增长相对较慢，对房地产的消费能力提升速度不够快。 图表 AUTONUM 28 ： 2008-2012 年二三线城市与一线城市城镇居民人均可支配收入均值对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 29 ： 2012 年 25 个二三线省会城市与一线城市城镇居民人均可支配收入与增速对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3 产业环境分析 1.3.1 房地产行业开发景气度分析 从我国房地产开发景气指数走势来看，受国家宏观政策严格调控的影响，我国房地产开发景气程度从 2011 年下半年开始不断下滑，在 2011 年底开始进入不景气区间。到 2012 年 10 月，房地产开发景气指数开始回升，到 12 月为 95.59% ，但仍然处于不景气区间。 2013 年初，我国房地产景气程度指数继续回升，土地市场较为活跃。 图表 AUTONUM 30 ： 2010-2012 年中国房地产开发景气指数走势 （单位： % ） 资料来源：国家统计局 ** 整理 1.3.2 房地产行业开发投资规模分析 2012 年房地产开发投资 71804 亿元，比上年增长 16.2% 。其中，住宅投资 49374 亿元，增长 11.4% ；办公楼投资 3367 亿元，增长 31.6% ；商业营业用房投资 9312 亿元，增长 25.4% 。全年新开工建设城镇保障性安居工程住房 781 万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房 601 万套。 图表 AUTONUM 31 ： 2007-2012 年我国房地产开发投资及同比增速（单位：亿元， % ） 资料来源：国家统计局 ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3.3 房地产行业土地市场供需分析 1 、土地出让金总额分析 有着“第二财政”之称的土地出让金收入在 2007 年以前一直被列为地方政府预算外资金，俗称“小金库”。到 2007 年国家对预算管理制度改革，要求土地出让金缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算 . 根据国办发（ 2006 ） 100 号文规定，全额纳入预算的土地出让金范围不仅包括出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，还将土地出租收入一并纳入土地出让收入管理。因此现有意义上的“国有土地使用权出让收入”囊括了土地出让和土地出租的收入，纳入政府性基金管理。以 2010 年为例，全国国有土地出让成交 27464.5 亿元，租赁租金 46.9 亿元，其他方式供地收入 1.4 亿元。相比土地出让收入而言，租金和其他方式供地收入微不足道。因此，土地出让金是地方政府依靠土地获取的重要财源。 从近两年的土地出让收入情况来看， 2011 年全国国有建设用地出让合同价款为 3.15 万亿元，是 2001 年的 24.31 倍，是 2008 年的 3.07 倍， 2001-2011 年年均增长 37.60 ；其中 2011 年通过招拍挂出让土地出让合同价款 3.02 万亿元，占出让总价款的 95.9% ， 2003-2011 年年均增长 33.1% 。 2012 年全国土地出让收入 2.69 万亿元左右，相当于地方财政收入的 44% 左右，但扣除土地出让成本，土地出让净收益约 9684 亿元左右，相当于财政收入 15.9% 左右。 图表 AUTONUM 32 ： 2001-2011 全国土地出让收入走势（分出让形式）（单位：亿元） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 2 、土地市场供应规模分析 ◆ 2011 年土地供应分析 2011 年全国批准建设用地 61.17 万公顷，全国土地供应主要来源于农用地特别是耕地。 2011 年全国批准建设用地 61.2 万公项，其中转为建设用地的农用地 41.1 万公项，转为建设用地的耕地 25.30 万公项，同比分别增长 26.30% 、 21.60% 、 19.4% ，分别是 2001 年的 3.66 倍、 3.73 倍和 3.01 倍。 2011 年我国国有建设用地实际供应总量 58.77 万公顷，同比增长 35.9% 。其中，工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和其他用地供应量的比重分别为 32.8% 、 7.2% 、 21.3% 和 38.8% 。 图表 AUTONUM 33 ： 2006-2011 年我国批准国有建设用地供应情况 （单位：万公顷） 资料来源： ** 二三线房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 34 ： 2011 年我国批准国有建设用地的结构 资料来源： ** 二三线房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 35 ： 2001-2011 年全国批准建设用地总量与农用地转用量（单位：万公顷） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 ◆ 2012 年土地供应分析 2012 年前三季度，建设用地供应总量同比保持增长，基础设施和西部地区用地分别增长四成和五成。前三季度，全国国有建设用地供应总量 44.06 万公顷 ，同比增长 9.2% 。 从供应结构看，基础设施用地同比增加 36.1% ，占建设用地供应总量的 44.9% ，同比提高 8.9 个百分点；工矿仓储和房地产用地同比分别减少 0.3% 和 12.5% 。在房地产用地供应中，住房用地供应 7.14 万公顷，同比减少 19.1% ，但前三季度实际供应量相当于前五年同期平均供应量的 1.25 倍。同时，市场上仍有相当数量的已供用地正在开发或待开发，截至 2012 年 9 月底，全国未竣工住房用地约 35.33 万公顷，相当于近 3 年全国住房用地年均供应量的 3.71 倍，可供开发建设的住房用地充足。保障性住房（经济适用住房、廉租住房和公租房）用地供应 1.95 万公顷，同比增加 7.7% ，占住房用地总量的 27.3% 。截至 9 月底，全国 18 个省（区、市）保障性安居工程用地落实率已超过 100% 。 从区域布局看， 2012 年前三季度东、中、西部地区供地分别占全国建设用地供应总量的 37.7% 、 24.2% 和 38.1% ，西部地区占比同比提高 10.1 个百分点，东、中部地区均有所下降。西部地区供地同比增长 48.6% ，其中基础设施和工矿仓储同比分别增长 91.8% 和 29.0% 。 3 、土地市场成交规模分析 在国有建设用地实际供应中， 2011 年出让国有建设用地面积 33.39 万公项，是 2001 年的 3.69 倍，年均增长 14.0% ；其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，占出让总面积的 91.3% ，是 2003 年的 5.62 倍，年均增长 24.1% 。 图表 AUTONUM 36 ： 2001-2011 年全国建设用地出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 图表 AUTONUM 37 ： 2001-2011 年全国建设用地招拍挂出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 4 、土地市场成交均价分析 2011 年以来，全国土地的季度成交价格的增速呈现放缓态势，其中 2012 年第三季度的土地均价为 3093 元 / 平方米，同比仅增长 1.74% ，住宅用地则仅增长 1.02% ，成为近年来增幅最小的一个季度。 2012 年第四季度，地价上涨幅度仍较小，综合地价为 3129 元 / 平方米，同比上涨 2.62% ，其中住宅用地的地价为 4620 元 / 平方米，同比上涨 2.26% 。 图表 AUTONUM 38 ： 2005-2012 年各季度各类型土地成交均价走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5 、土地市场平均溢价率分析 2012 年 1-12 月全国 97 个城市 溢价率升至 11.8% ；有 6 个统计城市的土地出让金占财政收入之比回升至 51.2% 。 12 月，除“非限购”城市土地成交溢价率回落至 5.85% 外，一线、二线、三线城市和“限购”城市的土地成交溢价率均分别回升至 19.3% 、 11.3% 、 11.0% 和 12.8% 。 图表 AUTONUM 39 ： 2012.01-12 全国一、二、三线城市土地溢价率情况（单位： % ） 资料来源：各地土地储备中心 ** 整理 6 、全国住宅用地总价排行榜 2012 年，全国土地成交总价排行前 10 中，仍以一线城市的上海、深圳、北京为主，其中上海和北京各有两宗，深圳一宗入选。而南京下关区一地块以总价 56.2 亿元位居榜首，楼面地价为 7754 元 / 平方米；上海徐汇区一地块以 45 亿元位居第二，楼面地价在 2.7 万元 / 平方米以上，溢价率为 42.86% 。 图表 AUTONUM 40 ： 2012 年住宅用地成交总价 TOP10 （单位：平方米，万元，元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3.4 房地产行业市场供给状况分析 1 、房地产行业新开工面积分析 2012 年，尤其是上半年，受国家宏观政策严格调控的影响，我国房地产开发新开工面积较上年出现减少的情况。 2012 年，我国房地产开发新开工面积 17.73 亿平方米，同比减少了 7.3% 。 图表 AUTONUM 41 ： 2007-2012 年我国房地产开发新开工面积及同比增速（单位：亿平方米， % ） 资料来源：国家统计局 ** 整理 2 、房地产行业竣工面积分析 房地产调控政策对商品房的供给在 2012 年显现，限购政策对商品房的新增供应速度起到了一定的抑制作用。 2011 年房屋竣工面积 8.92 亿平方米，增长 13.3% ，增速比上年提高 5 个百分点，其中，住宅竣工面积 7.17 亿平方米，增长 13.0% 。 2012 年我国商品房竣工面积增速大幅回落，全年竣工 9.94 亿平方米，同比增长 7.3% ；其中商品住宅竣工 7.90 亿平方米，同比增长 6.40% 。 图表 AUTONUM 42 ： 1998-2012 年我国商品房竣工面积及增长情况（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 土地开发行业研究小组整理 3 、房地产行业施工面积分析 2012 年，尽管新开工面积出现减少情况，但新开工面积仍然大于竣工面积，因此我国房地产开发施工面积继续保持增长趋势。 2012 年，我国房地产开发施工面积为 57.34 亿平方米，同比增长 13.2% 。 图表 AUTONUM 43 ： 2007-2012 年我国房地产开发施工面积及同比增速（单位：亿平方米， % ） 资料来源：国家统计局 ** 整理 1.3.5 房地产行业市场销售状况分析 1 、房地产行业销售面积分析 2012 年进入我国史上最严厉的调控周期的第三年，随着调控政策的持续，一部分投资性需求被打压，促使商品房销售面积增速放缓。数据显示， 2012 年全国商品房销售面积为 11.13 亿平方米，同比略微增长 1.8% ，其中住宅销售面积为 8.45 亿平方米，同比增长 2% 。 图表 40 ： 1998-2012 年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 2 、房地产行业销售金额分析 尽管投资性需求受到打压，但是房价的上涨态势依然较为强劲。笔者数据监测中心数据显示， 2012 年我国的商品房价格平均上涨了 10% ，商品住宅价格上涨了 10.9% 。年末商品房的销售金额上涨至 6.45 亿元，商品住宅的销售金额升至 5.35 亿元。 图表 40 ： 1998-2012 年我国商品房销售金额走势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 1.3.6 房地产行业价格增长态势分析 然而与开发商投资热情减退相反的是，商品房的市场需求依旧火热，价格仍出现较快上涨态势。数据显示 2012 年全国商品房销售面积为 11.13 亿平方米，销售价格为 5791 元 / 平方米，价格上涨了 7.7% ，高于 2010 年和 2011 年的增长幅度。 而在 2013 年中央“国五条”出台后，地方“国五条”细则出台前，在二手房转让所得税政策的刺激下，全国各地掀起了一股抢购热潮，致使 3 月成交量大涨，价格上涨的城市也随之增多。据国家统计局数据， 2013 年 3 月份全国 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有 68 个，比 2 月份增加了 2 个，同比上涨的城市有 67 个，比 2 月份增加了 5 个；二手住宅价格环比上涨的城市有 66 个，与 2 月份相同，同比上涨的城市有 59 个，比 2 月份增加了 10 个。 图表 41 ： 1999-2012 年全国商品房销售价格走势（单位：元 / 平方米， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 图表 AUTONUM 44 ： 2013.01-2013.04 单日深圳、长沙、天津二手住房成交套数（单位：套） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 第二章：中国二三线城市土地市场分析 2.1 二三线城市土地市场供应分析 2.1.1 国有建设用地供应规模 2008 年金融危机以来，我国二三线城市的土地供应经历了“高速增长 → 快速回落”的一个过程，其中 2012 年的土地供应同比大幅回落，为 2009-2012 年间供应最小的年份。笔者数据监测中心数据显示， 2009 年我国 26 个二三线 共推出土地 30144.11 万平方米，同比增长 60.31% ； 2010-2012 年推出土地面积增长速度逐年回落，至 2012 年全年 26 城市共推出土地面积 35876.10 万平方米，同比下降 5.47% 。 图表 AUTONUM 45 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.2 土地供应的区域特征分析 我国二三线城市的土地供应区域集中度较高，土地供应规模差距大。天津、沈阳、武汉、重庆、大连、长春六个城市 2012 年的推地规模占据了 26 个城市总规模的半壁江山。其中前三个城市 2008-2012 年年均推出土地面积在 3000 万平方米以上，占据 26 个城市三分之一以上的份额；有九个城市年均推出土地面积在 1000-2000 万平方米之间，其土地供给总量与第一梯队的城市相差较大。 图表 AUTONUM 46 ： 2012 年主要二三线城市推出土地面积走势与占 26 个城市的累计比重（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 47 ： 2008-2012 年二三线城市推出土地规模梯队（单位：万平方米） 2008-2012 年年均推出土地面积规模梯队 城市数量 城市 3000 万平方米以上 3 个 天津、沈阳、武汉 2000-3000 万平米 0 个 无 1000-2000 万平方米 9 个 重庆、大连、长春、哈尔滨、成都、杭州、苏州、青岛、南京 500-1000 万平方米 9 个 无锡、昆明、西安、宁波、贵阳、郑州、南昌、厦门、长沙 500 万平方米以下 5 个 太原、南宁、石家庄、温州、福州 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.3 土地供应结构变化分析 2008-2012 年我国土地供应结构出现了一些较大的变化，总体变化趋势是：住宅用地推出比重下滑，工业用地、商业 / 办公用地和其他用地的比重上升。在 2010 年及以前我国 26 个二三线城市的住宅用地推出比重一直在 40% 以上，但限购政策后，尽管国家政策要求各地加大住宅用地的供应力度，但随着开发商转移经营策略，许多住宅地产开发商加码商业和其他地产开发，住宅用地需求在其总需求中的比重下降，由此也影响了政府土地供应结构的调整。 图表 AUTONUM 48 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地推出面积增减变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.4 土地市场的供应方式分析 我国的土地供应方式主要有划拨、出让、租赁和其他有偿等四种方式，目前国有建设用地通过出让方式供应的土地所占的比重越来越大， 2011 年全年出让国有建设用地面积占实际供应面积总量的比重在 55% 以上，全年共出让 33.39 万公顷，出让合同价款 3.15 万亿元，同比分别增长 13.7% 和 14.6% 。其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，出让合同价款 3.02 万亿元，分别占出让总面积的 91.3% 和总价款的 95.9% 。 图表 AUTONUM 49 ： 2006-2011 年我国国有建设用地出让面积与金额（单位：万公顷，亿元） 资料来源： ** 土地开发行业研究小组整理 2.1.5 土地市场的供应规模预测 2013 年 4 月国土资源部发布了《 2013 年全国住房用地供应计划》，根据全国 31 个省（区、市）及新疆生产建设兵团的 2013 年住房用地供应计划，全年全国住房用地计划供应 15.08 万公顷（ 1508 平方公里），是过去 5 年年均实际供应量（ 9.77 万公顷）的 1.5 倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的 79.4% 。 然而事实是，全国住房用地供应计划在大部分年份均没有实现过： 2010 年计划供应 18.47 万公顷，实际仅完成 12.54 万公顷； 2011 年计划供应 21.8 万公顷 ，实际 仅完成 13.59 万公顷； 2012 年计划供应 17.26 万公顷，实际完成 16.03 万公顷 。 另外从一线城市来看，其完成土地供应计划的也在少数。在 2008 年至 2011 年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划（ 2011 年）。 从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地持续增加。从 1.1 节的分析可以看出我国房地产限制政策发展的结果是，供给激励不足，而需求问题得不到根本解决，限制的结果只会是供求矛盾更加尖锐。因此笔者认为 2013 年我国住宅用地供应计划恐难以实现，而工业用地和商办用地的实际供应规模将进一步增加。 图表 AUTONUM 50 ： 2010-2013 年全国住房用地供应计划与实际供应情况（单位：万公顷， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 51 ： 2013 年全国各行政单位住房用地供应计划（单位：万公顷） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2 二三线城市土地市场成交分析 2.2.1 土地市场成交面积分析 与供给走势相对应，我国 26 个主要的二三线城市的土地成交面积也呈现出大幅增长到微弱减小的发展态势。据笔者数据监测中心数据， 2009 年我国 26 个二三线城市的土地成交同比大幅增长 118% ，至 24738.07 万平方米 ， 2010-2011 年的同比增幅分别为 20.86% 和 12.52% 。 至 2012 年，此轮最严厉的房地产调控进入第三个年头，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。 2012 年全年 26 个二三线城市共成交土地建设用地面积 29776.94 万平方米，同比下降 11.49% 。 图表 AUTONUM 52 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2.2 土地成交结构变化分析 2011-2012 年开发商进行业务调整战略继续深入，主要住宅开发商几码商业 / 办公以及其他地产的开发，造成土地成交结构发生变化。从下图可以明显看出，近两年住宅用地成交面积在全部用地成交面积中的比重明显下降，至 40% 以下，而包含工业用地、商业用地在内的其他用地的比重提高。 图表 AUTONUM 53 ： 2009-2012 年 26 个二三线城市土地成交结构变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2.3 土地市场成交金额分析 尽管 2012 年的土地供需形势较往年惨淡，但低价始终保持在上升区间中，因此土地出让金的减少有限。 2012 年全年 26 个二三线城市共成交土地获得出让金 8091.97 亿元，同比下降 2.42% ，大大低于供给面积和成交面积的降幅。 从各城市来看， 2012 年武汉市以 990 亿元独占鳌头，其 2008-2012 年平均每年成交土地达 570 亿元以上，另外杭州、重庆、天津、大连的土地成交金额也较大，年均土地出让金均在 400 亿元以上。可见在二三线城市中，经济较为活跃的城市的房地产市场也极为活跃。 图表 AUTONUM 54 ： 2008-2012 年二三线城市土地成交金额情况（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 55 ： 2012 年二三线城市成交土地出让金情况（单位：亿元） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3 二三线城市土地价格走势分析 2.3.1 土地市场价格总体走势 总的来说，近几年我国二三线城市的土地价格上涨较为缓慢，据 ** 根据相关数据测算， 2008-2012 年全国 26 个二三线城市的土地成交价格年均仅增长了 6.16% ，若扣除通货膨胀的影响，则实际增幅可能上涨不到 4% ，这样的增幅还是比较低的。但是在这些城市中也仍然一些上涨比较快的地方，比如昆明和南宁。在这四年间，这两个城市的土地价格平均上涨了 35% 以上。一方面是由于二者的地价基数较低，另一方面是城市的快速增长起了推波助澜的作用。除此之外，一些城市的地价呈现下降趋势。比如大连、杭州、哈尔滨、南京、青岛、石家庄、太原、天津、无锡 9 个城市 2012 年的地价就低于 2008 年的价格水平。 图表 AUTONUM 56 ： 2008-2012 年二三线城市土地成交价格走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 57 ： 2008VS2012 年二三线城市地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.2 住宅用地成交价格分析 通过对比可以发现， 2008 年以来我国二三线城市的住宅用地成交价格上涨幅度明显快去其他用地。笔者数据监测中心数据显示， 2008-2012 年我国 26 个二三线城市的住宅用地价格以 19.37% 的年均增速增长，达到高于全部用地的平均增长幅度。并且住宅用地上涨的城市数量也是最多的，有 20 个城市的住宅用地成交价格呈现增长态势，近 6 个城市的地价较 2008 年下降。 从 2012 年来看，限购政策发挥了一定的调控效应，由于调控政策在今后若干年内仍将持续存在，一些城市的住宅用地市场有所降温， 2012 年就有包括重庆、温州、太原、长沙、武汉、程度等 12 个城市的住宅用地成交价格出现同比下滑。 图表 AUTONUM 58 ： 2008-2012 年二三线城市住宅用地成交价格走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 59 ： 2008VS2012 年二三线城市住宅用地地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.3 商业用地成交价格分析 2012 年 26 个二三线城市的商业 / 办公用地成交价格为 4519.12 元 / 平方米，同比下降 4.05% ，与全部用地价格的比例也在缩小，是后者的 1.67 倍。 2008-2012 年有 14 个城市的价格呈现下降趋势，而 12 个城市呈现上涨趋势。地价上涨的城市代表为南宁、南京、南昌、郑州、昆明等城市；下降的城市代表为大连、温州、青岛、福州、沈阳等城市。 图表 AUTONUM 60 ： 2008-2012 年二三线城市商办用地成交价格走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 61 ： 2008VS2012 年二三线城市商办用地地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.4 工业用地成交价格分析 2008 年以来我国二三线城市的工业用地成交价格变化幅度不大，在 2012 年其价格仅为 397.98 元 / 平方米，全部用地的平均价格是其的 6.28 倍。数据显示， 2008-2012 年全国 26 个二三线城市的工业用地价格由 386.98 元 / 平方米上升至 397.98 元 / 平方米，年均同比增长 0.77% ，增速远远小于住宅用地和商业用地。 在此期间，一些城市的工业地价高速增长，如宁波、青岛、福州、成都、西安，以上城市 2008-2012 年的工业用地价格的年均增长幅度均在 10% 以上，而贵阳、苏州、大连、南京等 9 个城市的整体呈下滑态势。 图表 AUTONUM 62 ： 2008-2012 年二三线城市工业用地成交价格（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 63 ： 2008VS2012 年 26 个二三线城市地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 指根据 1.2.1 划分标准划分的 11 个二线省会城市和 14 个三线强省会城市。下同。 包括北京、上海、深圳、杭州和广州等 97 个城市，二线城市指除上述 5 个城市外 2010 年 GDP 靠前的 24 个主要城市；三线城市包括 2010 年 GDP 靠前的 24 个城市后的 68 个主要城市。 注：本节中的价格均由土地成交出让金 / 销售面积得来。
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cutelxh 2013-3-2 19:22
3.5 房地产估价品牌发展关键因素 房地产评估市场的发展越来越快，评估目的也趋于多元化，土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查、污染扰民企业搬迁评估、危改小区拆迁评估等，越来越多的房产评估机构在发展过程中赢得了良好的效益，发挥着房产评估行业的功能与作用。然而不可否认的是，由于市场上仍然存在着一些不正规经营机构，其对利益的一味追逐导致其在营业过程中无法按专业的评估标准来要求自己，盲目性与投机性非常明显。除此之外，由于市场竞争日益激烈，企业如何取得一定的市场占有率，是经营者所关注的问题。但由于目前的房产评估机构尚存在发展不均、某些机构品牌信誉不足的现象，评估人员的技术良莠不齐，有的甚至缺乏应有的职业道德，无法保证评估结果的科学性与真实性，更有甚者严重偏离事实。市场上不正当竞争的现象也较为严重，不少评估机构为了争取客户，不惜减低收费、无条件满足客户的种种要求，造成恶性竞争的循环，往往因为少数评估机构的不良行为，造成整个社会无法对房地产评估行业产生正确的认识。 如何做到在为顾客提供专业的服务同时，也能得到较可观的报酬，并同时塑造评估机构的品牌。关键有以下几点： 3.5.1 规范中介服务市场 由于行政权力与评估执业不正常地结合在一起，使得中介服务市场被分割，一些评估机构可以依靠行政权力获得“指定”业务，因此，不注重执业质量，不严格遵守职业准则，有些中介机构甚至提供虚假的评估报告。这种行政控制市场的行为导致市场的不公平竞争，使一些评估机构不思进取，不注重社会信誉，而是更多地投行政部门之所好，扭曲了中介市场的执业行为。 3.5.2 提高人员的整体素质 不少评估机构内部缺乏必要的管理规范，没有严格的内控机制，基础管理薄弱。没有建立起行之有效的内部监督和约束机制。还有一些机构兼职挂名者多，专业人员知识面窄，知识结构达不到评估市场的客观要求。而且，由于多种资格，多重资质认定标准，导致行业缺乏统一的职业道德规范和行为操守，造成一些评估人员在职业道德方面出现较多问题。如有人凭借权力强行包揽估价业务；有的为承揽业务，采取高回扣等不正当手段；有的为迎合委托方的需要，不惜损害其他当事人的权益，等等。 3.5.3 增强行业组织自律性 房地产价格评估的行业组织带有明显的准行政单位性质。有些行业协会的负责人或秘书长直接由行政主管部门的官员担任；有的协会实际上是主管部门所属的事业单位，占主管部门的事业编制，行业协会实际上成为行政主管部门的办事机构。这种“天然的”联系制约着协会真正成为行业自律性组织。因此，房地产估价中介服务市场的发展，客观上要求行业组织尽早与行政主管部门的脱钩。 3.5.4 注重收集市场信息 专业顾问必须保持对市场敏锐的洞察力。因此如果想在房地产顾问行业中开展业务，就必须加强与市场的接触，不断收集市场信息，这远非做估价时的两三个比较案例所能及的，需要持之以恒地努力。各个楼盘的方案设计、租售情况、价格水平、促销手段；整个房地产市场以及各个地区子市场的供给和需求情况等等，都是需要日常收集的市场资料，很多顾问公司都有“跑盘”的惯例，就是新来的员工需要到城市里所有的项目去实地考察，积累市场经验，这是值得借鉴的一个方法。 3.5.5 注重培养创新能力 房地产估价报告是对于某一个时点物业市场价值的静态结论，而且变化不多，一般都是几种固定的模式，仅需要对模板进行微小的改动。而房地产顾问则会面临各种各样的问题，几乎没有一个项目是有很多相似之处的，因此需要有很强的创新精神和随机应变的能力，这也给希望在顾问领域扩展业务的房地产估价机构和人员提出了新的挑战。 上述问题的存在已经影响了房地产价格评估中介服务市场的健康顺利发展，规范市场已势在必行。关键是对经济鉴证类中介市场进行调整和整合，在归类合并的基础上实现统一、规范、高效的管理。这是实践提出的客观要求。 3.5.6 其他影响因素 提高评估行业的品牌价值，赢得更好的品牌竞争力，除了在做好以上关键问题外，还必须明确自己机构的目标，确定明确的机构发展方向，做好自己品牌的差异化管理。突出自己的品牌价值。 品牌的价值关键体现在差异化价值的竞争优势上，一是由产品的质量、性能规格、包装、设计、样式等所带来的工作性能、耐用性、可靠性、便捷性等差别。品质差别是品牌价值差别的核心，而技术是一切品质的终极决定因素。评估机构在进行品牌价值创新的时候必须以专业公正客观的技术信息为主导。让自己能较早的掌握市场动态，分析市场变化，可以让企业形成短期的垄断。 在明确品牌方向后，也必须注重品牌的创新，对品牌进行定位，品牌定位决定品牌特性和品牌发展动力。品牌的表现形式不仅仅是平面广告、电视广告以及其他的营销传播形式，还包括企业形象、品质理念、服务理念、生产工艺、内部管理等。评估行业的品牌竞争力，不是单靠评估收费价格来说话，更重要的是以专业的信息技术服务为手段，塑造一种全新的理念，让广大的客户群能够认可其价值，而不是仅仅对价格的认可。 塑造全新的评估行业品牌价值，不仅仅需要评估机构自身素质的提高、行业的自律，同时还必须健全与评估行业密切相关各机构之间的管理与约束，建全评估法制。总之，品牌前面是形象，本质是创新，内部靠管理，基础是质量，外部靠营销，后面靠管理。通过对评估行业品牌历史及现状的分析，把握其品牌的发展机会，利用品牌资产来真正实现品牌的价值。 4.1 土地使用权出让价格评估 市场分析 4.1.1 土地出让方式及价格管理 按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 11 号）的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。 招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 土地价格管理是随着我国土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生的。从 1986 年 3 月中共中央和国务院批准成立国家土地管理局到同年的第六届全国人大十六次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》实施以来，国土资源管理部门先后颁布实施了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》（国土资发 11 号）、《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》（国土资发 42 号）、《关于建立土地市场动态监测制度的通知》（国土资发 429 号）、《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发 17 号）等一系列规范性文件，这些文件从土地取得、土地供应、土地转让、土地资产处置、土地价格评估、土地价格监控与更新，以及土地市场调控等环节制定了一系列地价管理的规章制度，并初步形成了制度体系。这些制度的建立，为加强土地资产管理、规范土地市场发展发挥了重要作用，取得了良好的社会经济效益。 4.1.2 土地估价原则 一般地讲，土地价格评估应遵循以下原则： （ 1 ）公平原则 遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，估价人员还必须全面地了解市场上土地供需情况及其他影响因素，提高估价专业水平，严格遵循估价工作程序。 （ 2 ）最有效利用原则 遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同；同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。因此，土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是，在现实土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，当待估宗地处于非最有效利用时，除个别行政性政策性评估外，应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是：基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用；企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用；农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用，可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。 （ 3 ）替代原则 根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得近期发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。 （ 4 ）预期收益原则 土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格，但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况，认真分析土地市场的现状、发展趋势，以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策，合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析，往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。 （ 5 ）供需原则 由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的：土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，同时，由于土地的经济供给在一定程度上是可变的，它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性，以及我国城镇土地一级市场由国家垄断，因此，土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此估价原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。 （ 6 ）保证农民基本生活原则 中国农村集体土地实行集体经济组织所有，农民个人承包经营的两权分离模式。土地，对于农民来说，它不但是一种生产资料，更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村目前还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系，农民的生老病死全由农民自己解决，因此，农地既具有生产资料的经济功能，又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少，但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益，不考虑土地对农民的社会保障作用，即土地的社会效益等因素，土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则，就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时，其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。 4.1.3 基准地价评估 （ 1 ）基本概念 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 （ 2 ）发展历程 我国城市基准地价评估的发展、完善的过程，可分为下列 3 个阶段： 第一阶段是建立在城市土地定级基础之上，采用数学模型（设想企业利润的基本影响因素有 3 个：土地级别、资金和劳动力）测算土地级差收益，然后根据地租资本化原理（地价＝地租÷利息率）将土地级差收益转化为土地价格。这种基准地价是一种土地级别的基准地价。 第二阶段仍然是建立在城市土地定级基础之上，但在采用数学模型测算土地级差收益将其转化为土地价格的同时，也利用土地经营收益资料、市场交易资料等，直接运用收益法（如所谓“租金剥离法”）、市场法、假设开发法、成本法等估价方法评估出若干宗地的价格，以此为参考，再确定出各土地级别的基准地价。 第三阶段是不经过土地定级而直接评估出基准地价。这先是运用路线价法评估商业路线价区段的基准地价，后来发展为对全部土地进行地价区段划分，通过多种途径，如房地买卖，房地租赁，商业柜台出租，房地入股，以地换房，商品房开发，商店、写字楼、酒店、高档公寓经营等，调查评估出各地价区段中若干宗地的价格，再求这些宗地价格的平均数、中位数或众数，以此确定出各地价区段的价格。这种基准地价是一种区段的基准地价。 上述第三阶段的基准地价评估方法更为科学、实用、直观，但第一阶段和第二阶段的基准地价评估方法在当时也有其存在的客观背景：①当时各地房地产市场还未发育或刚刚发育，交易实例少，而且分布不均匀，存在着大量交易空白区，如果没有土地级别的控制，就难以测算出交易空白区的基准地价。②后来房地产市场虽然有所发育，但还很不健全，市场交易价格畸高畸低，隐价瞒价情况普遍且严重，信息失真，资料残缺不全，从而难以把握合理的地价水平，直接估价难度也很大。③当时人们对港台和国外的房地产估价理论、方法和实际了解不多，大量还是借鉴农地经济评价、地理学和城市规划的有关理论和方法。 （ 3 ）方法和步骤 1 ）确定基准地价评估的区域范围 这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。 2 ）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等 其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质（如是出让土地使用权还是划拨土地使用权）、使用年限、用途（通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途）、容积率（通常按用途来明确相应的容积率）等。 3 ）划分地价区段 所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为 3 类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。 4 ）抽查评估标准宗地的价格 这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。 5 ）计算区段地价 区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。 6 ）确定基准地价 在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次（通常是从好到差排序），再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。 7 ）提出基准地价应用的建议和技术 包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。 4.1.4 宗地价格评估 （ 1 ）基本概念 宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权，等等。 （ 2 ）评估途径 宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估： 1 ）直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是，宗地的类型和估价目的不同，具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说，待开发土地，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用假设开发法估价；经新近人工开发或改造的宗地，如填海造地，开山造地，征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，适用成本法估价；已有建筑物的宗地，例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地，适用收益法（具体是其中的土地剩余技术）估价；而不论宗地的类型如何，只要该类宗地有较发达的交易市场存在，可以找到较多的交易实例，均适用市场法估价。 2 ）在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法可定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。 （ 3 ）评估步骤 运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。 进行交易日期调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为估价时点时的值。此处的交易日期调整的方法，与市场法中的交易日期调整的方法相同。 进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与市场法中的房地产状况调整的内容和方法类似。 由于在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同，具体调整的内容和方法也不完全相同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同，有基准地价是熟地价还是生地价，尤其是在城市建成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的用途、容积率和土地使用年限等，如在评估基准地价时设定的土地使用年限是无限年还是相应用途的法定最高年限，或是统一为某个固定年限，如 50 年，等等。 4.1.5 高层建筑地价分摊 （ 1 ）按建筑面积分摊 按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，即如果甲拥有的建筑面积为若干平方米，那么他应享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率（即楼面地价），他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。 这种地价分摊方法在中国香港地区曾经使用过，但后来随着情况的变化出现了一些问题：香港过去主要采用的是英国法律，根据英国法律，一项财产的共同占有人不得分割财产，只能分配在其中占有的份额，但法律却没有规定按何种方法来分配这种份额。 20 世纪 60 年代以前最流行的方法是每个单位分配相同的份额，例如，某个大厦有 100 个单位，则每个单位在土地中拥有的份额就是 1/100 。那时这种专断的份额分配方法并不影响业主的实际权益，因为它只是在法律虚幻上产生的对土地的权益。然而在 20 世纪 70 年代初期，当许多为期 75 年的地契在 1973 年就要到期时，政府决定再批出另一个 75 年的租期，并需要补地价，这时这种专断的份额分配方法的问题就突出了。从上例来看，如果再批租需要缴纳 10 万美元的地价，那么将这 10 万美元的地价分摊给各在土地中拥有 1/100 份额的 100 个业主，最自然的做法是每个业主负担地价的 1/100 ，即 1000 美元。但是，如果这 100 个单位中有 l0 个是处在楼底的商店，而在香港，商店的价值占了大厦价值的大部分，这就引起了对这些商店的业主应该负担比他们在土地中拥有的份额要大的地价份额的争论。经常也会遇到这样一个问题，即同一大厦内各个业主为了再开发而希望集体卖出整个大厦，但如何处理这些名义上的土地份额，也会引起同样的争论。 按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。 （ 2 ）按房地价值分摊 为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。 但是，按房地价值进行分摊的方法仔细研究起来仍然有一些缺陷，例如，根据这种分摊方法的结果，各层分摊的建筑物价值不相等，这在理论上很难解释。从理论上看，各层房地价值有差异的原因，撇开为各层特殊的装饰装修不谈，应是土地的垂直立体效果不同所造成的，各层的建筑物价值应相同。下面举一个简化的例子，可使这个问题得到清楚的说明：假设整座大厦都是住宅，且每层的面积、户型、 装饰装修等都相同，但由于楼层不同，售价肯定不同，如最底层与其他层的价格有差异。显然，各层之间的价格差异不是建筑造价不同造成的，只能归因于土地，是各层占据的土地立体空间位置的不同，从而其可及性、景观、安宁、空气等的不同所造成的。 按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异但差异不是特别大的建筑物。 （ 3 ）按土地价值分摊 按房地价值进行分摊的方法，当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。 这种地价分摊方法也是较简单的，只要知道了建筑物占用的土地的总价值，知道了建筑物各部分的房地价值，就可以进行。而在现实中这两个价值一般都是已知的。 由于未来的房地价值是不断变动的，土地价值也是不断变动的，因此，按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需的费用可能很高，另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。而如果间隔一定的年数进行分摊，这种间隔期多长合宜也是值得研究的。 4.2 房屋租赁价格评估 市场分析 4.2.1 全国房屋出租市场分析 从前瞻监测的数据来看， 2012 年以来，我国一线城市及经济发达城市的房屋租赁市场均保持了良好的发展态势，租金均有小幅增加，比较稳健。而从出租市场来看，则呈现出年前及年后房屋出租量增加，出租价格有所下调的规律，但是幅度很小。 4.2.2 房屋租赁价格指数分析 房屋租赁价格指数是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数，是一套反映城市房屋价格变化轨迹和发展趋势的指标体系。它的建立对于解决房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题，活跃房地产租赁市场和其他相关市场，规范房屋管理行为，引导房地产业健康发展，促进经济增长都具有重要意义。上海市在全国房地产行业首开先河，于 2006 年 7 月起正式发布上海房屋租赁指数。 最新统计数据显示， 2012 年 12 月，上海房屋租赁指数为 1329 点，较上月上升 4 点，环比上涨 0.28% ，涨幅比 1 月扩大 0.18 个百分点。各档租赁市场涨幅均有扩大。从上海的房屋租赁指数来看，说明上海市房屋租赁市场比较景气，主要得益于上海市经济的持续快速增长。 4.2.3 公共租赁住房建设情况 （ 1 ）公租房政策支持 公共租赁住房是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。 公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助。过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。 2010 年 6 月 12 日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 12 日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010 年 9 月，财政部和国家税务总局通知了关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策： 1 ）对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。 2 ）对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关 33 ）对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。 4 ）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20 ％的，免征土地增值税。 5 ）企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额 12% 以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 6 ）对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。 （ 2 ）公租房租赁价格 公租房租赁价格根据当地市场价按比例决定，具体比例数值由各地方政府自行规定。例如长沙市公租房租金不高于市场均价 70% ；杭州从 2012 年 5 月开始实行公租房房级差价，月租金 1 级与 8 级相差 25.5 元，此外，对于持有有效期内《杭州市城市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》的家庭，不再是一律租金减半处理，也根据土地等级给予优惠：租赁 1-2 级土地等级公共租赁住房的减免租金 30% ，租赁 3-4 级的减免 40% ，租赁 5-8 级的减免 50% 。 图表 AUTONUM   \* Arabic 1 ：杭州市公租房租赁房级差价格表（单位：元 / 平方米） 土地等级 项目 租金（元 / 平方米） 一级 无 36.00 二级 无 32.00 三级 观音塘小区 / 三里亭 29.00 四级 无 27.00 五级 塘北项目 / 庆隆项目 21.00 六级 都市水乡 / 香槟之约 / 三塘小区 / 花园港项目 / 蒋村项目 16.00 七级 田园项目 / 丁桥联合新苑 12.00 八级 无 10.50 资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理 而北京、上海、南京的公租房均被指价格较高，且地段偏远导致出租率较低。 （ 3 ）全国公租房数量 2011 年，全国保障性安居工程住房建设规模超过 1000 套，相比 2010 年的 580 万套增长超过 70% 。而其中超过 420 万套新增住房中，公共租赁方占了主要部分。 （ 3 ）地方公租房数量 《北京市“十二五”时期住房保障规划》。“十二五”期间，北京将建设收购 100 万套保障房，竣工 70 万套，对符合保障条件的申请家庭将努力做到“应保尽保”。《规划》称，“十二五”时期，公租房供应数量占到公开配租配售保障房的 60% 以上，即 30 万套以上。 作为保障性住房的重要组成部分，“十二五”期间，南京市将开工建设 9 万套、约 500 多万平方米的公共租赁住房，同时制定《南京市公共租赁住房建设五年行动计划》，明确建设总量与年度建设目标。这 9 万套公租房包括 1 万套高层次人才公寓、 3 万套安居公寓、 5 万套青年（创业）公寓，基本实现城镇中低收入住房困难家庭应保尽保，新就业大学生及创业的各类人才住房有保障，外来务工人员租住有支持。除此以外，南京还将建设 8 万套经济适用房（含拆迁安置房等），形成“ 1 、 3 、 5 、 8 ”的保障房建设格局，总投资 500 多亿元，总面积约 1000 万平方米。 相比发达城市，中西部城市也不甘示弱。西安市宣布未来 3 年将建设 373 万平方米公租房，而 2010 年的建设规模仅为 30 万平方米。重庆宣布未来 3 年，建设 3000 万平方米公租房，解决 200 万户家庭住房困难问题。 4.2.4 房屋租赁价格评估情况 《房地产估价规范》中规定：从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准；住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。 房地产租赁价格评估可采用市场比较法、收益法和成本法。 另外，以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。 4.3 房地产转让价格评估 市场分析 4.3.1 房地产转让方式 房地产转让主要包括下列方式： 图表 AUTONUM   \* Arabic 2 ： 房地产转让的主要方式 序号 房地产转让方式 1 买卖 2 交换 3 赠与 4 以房地产抵债 5 以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的 6 因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的 7 法律、法规、规章许可的其他方式。 资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理 4.3.2 房地产转让评估的特点 房地产转让评估的特点主要包括三个方面，如下如表所示： 图表 AUTONUM   \* Arabic 3 ： 房地产转让的主要方式 序号 房地产转让方式 1 从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。 2 从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。 3 从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。 资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理 4.3.3 转让价格评估方法 房地产转让价格评估方法主要有假设开发法、成本法、收益法和市场法，这四种方法各有不同的使用特征。 其中，假设开发法主要针对待开发的房地产，而收益法主要针对出租性、有收益的房地产；成本法所使用的各种补偿标准、建造成本和税费资料容易获取，市场法用途广泛，市场成熟，交易案例较为丰富。 4.4 房地产抵押价格评估 市场分析 4.4.1 房地产抵押性质 随着中国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。 （ 1 ）房地产抵押权的物权性 关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及中国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。中国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如中国《担保法》。 房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。 （ 2 ）房地产抵押权的价值权性 房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。 房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。 房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。 4.4.2 房地产抵押价格评估方法 与房地产转让价格评估类似，房地产抵押价格评估方法主要有假设开发法、成本法、收益法和市场法。 另外，《房地产估价规范》中针对房地产抵押价格评估做出了特殊规定，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理： （ 1 ）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。 （ 2 ）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。 4.4.3 房地产抵押价格评估价值性 《房地产估价规范》规定，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。 4.4.4 房地产抵押估价业务企业排名 2011 年，全国一级资质房地产估价机构房地产抵押价格评估业务排名如下表所示。按评估建筑面积来看，北京仁达房地产评估有限公司、深圳市国策房地产土地估价有限公司和深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司位列前三名；深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司、北京仁达房地产评估有限公司、上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司排名评估土地面积前三名；另外，北京仁达房地产评估有限公司的评估总价值最高，其次是深圳市世联土地房地产评估有限公司，排名第三的是深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司。 图表 AUTONUM   \* Arabic 4 ： 2011 年房地产抵押价格评估业务排名 排名 按评估建筑面积 按评估土地面积 按评估总价值 1 北京仁达房地产评估有限公司 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 北京仁达房地产评估有限公司 2 深圳市国策房地产土地估价有限公司 北京仁达房地产评估有限公司 深圳市世联土地房地产评估有限公司 3 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 4 深圳市世联土地房地产评估有限公司 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 深圳市国策房地产土地估价有限公司 5 北京首佳房地产评估有限公司 深圳市国策房地产土地估价有限公司 北京首佳房地产评估有限公司 6 杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 北京首佳房地产评估有限公司 杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 7 上海信衡房地产估价有限公司 上海信衡房地产估价有限公司 上海信衡房地产估价有限公司 8 西安天正房地产价格评估咨询有限公司 湖北永业行房地产评估咨询有限公司 北京康正宏基房地产评估有限公司 9 北京康正宏基房地产评估有限公司 上海东洲房地产估价有限公司 北京中企华房地产估价有限公司 10 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 广西公大房地产评估有限公司 上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司 资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理 4.5 房屋征收价格评估 市场分析 4.5.1 房屋征收方式 2012 年 4 月 9 日，最高人民法院出台《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），明确强制执行房屋征收的方式和不予批准强制执行的 7 种情形，强调除了法律还有条例规定的强制执行申请书和附具的材料外，申请机关还要额外提交其他的材料。这些材料包括：房屋被征收人直接利害关系人的意见、社会稳定风险评估裁量、申请强制执行的房屋状况等具体情况。 《规定》明确了“强制执行”的方式，确立“裁执分离”为主导的强制执行方式，《规定》指出，人民法院裁定准予执行的，一般由做出征收补偿决定的市县人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。 4.5.2 房屋征收价格评估方法 《国有土地上房屋征收评估办法》支出，对征收房屋进行评估时，当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 4.5.3 房屋征收评估价格分析 《国有土地上房屋征收评估办法》规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。同时规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 4.5.4 房屋征收估价案例分析 2012 年 3 月 9 日，南昌地铁 1 号线房屋征收评估价格正式公布，朝阳新城安置房市场评估价为 6630 元 / 平方米，凤凰家园安置房市场评估价为 5985 元 / 平方米，如子固路站点的一套 60 余平方米的砖混结构房选择产权调换后，可在任一安置点置换同等面积的安置房。如被征收人在 4 月 1 日前签约并搬迁，还可获得至少 10 万元的补偿和奖励。 鉴于此次被征收住宅房屋估价对象区域内房地产交易较为活跃，交易案例较易获得且有较强替代性，因此评估机构在考察估价对象的具体条件，及工作人员现场查勘收集和市场调查所得的资料基础上，选用市场比较法求取被征收住宅房屋的补偿价值。 评估机构在沿线各站点选取大量近期交易案例，并在此基础上，根据被征收住宅房屋的不同特点，选取同一区域、用途一致、结构相同、规模相当、成交时间在一年内的正常交易案例作为可比实例，同时综合分析被征收房屋价值的各类主要影响因素比较修正，得出被征收房屋在估价时点的正常市场价值。 4.5.5 房屋征收估价业务企业排名 从 2011 年全国一级资质房地产估价机构房屋征收业务企业排名来看，北京首佳房地产评估有限公司和江苏先河房地产土地评估有限公司在评估土地面积、评估建筑和评估总价值方面均进入了前三名，另外福建君健房地产评估咨询有限公司评估建筑面积排名第三，北京华天通房地产评估有限公司评估土地面积最大，而上海房地产估价师事务所有限公司排名评估总价值第三。 图表 AUTONUM   \* Arabic 5 ： 2011 年房屋征收评估业务企业排名 排名 按评估建筑面积 按评估土地面积 按评估总价值 1 江苏先河房地产土地评估有限公司 北京华天通房地产评估有限公司 北京首佳房地产评估有限公司 2 北京首佳房地产评估有限公司 江苏先河房地产土地评估有限公司 江苏先河房地产土地评估有限公司 3 福建君健房地产评估咨询有限公司 北京首佳房地产评估有限公司 上海房地产估价师事务所有限公司 4 北京华天通房地产评估有限公司 福建君健房地产评估咨询有限公司 沈阳锦龙房地产评估有限公司 5 上海房地产估价师事务所有限公司 沈阳锦龙房地产评估有限公司 南京象仁土地房地产咨询评估有限公司 6 沈阳锦龙房地产评估有限公司 北京海创房地产土地评估有限公司 北京华天通房地产评估有限公司 7 宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司 南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司 浙江众诚房地产评估事务所有限公司 8 北京海创房地产土地评估有限公司 东莞市正中联行土地房地产评估有限公司 上海申杨房地产土地估价有限公司 9 浙江众诚房地产评估事务所有限公司 南京象仁土地房地产咨询评估有限公司 山东三鑫房地产评估咨询有限公司 10 上海申价房地产评估有限公司 北京国地房地产土地评估有限公司 天津倚天房地产土地评估有限公司 资料来源： ** 房地产估价行业研究小组整理 4.6 房屋 拆迁评估 市场分析 4.6.1 房屋拆迁补偿情况 房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。 产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 货币补偿和产权置换相结合的补偿方式是由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题所产生的。 4.6.2 房屋拆迁评估注意事项 房屋拆迁估价的估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点： （ 1 ）依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行； （ 2 ）依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用； （ 3 ）已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。例如：规划设计建造的地下人防改为商店或旅店用途的； （ 4 ）“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价； （ 5 ）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估； 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算； （ 6 ）对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。 4.6.3 房屋拆迁评估价格分析 房屋拆迁补偿金额有以下介绍三种法定评估依据： 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动； 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布； 重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 4.6.4 房屋拆迁评估存在的问题 （ 1 ）拆迁估价的委托人的确定缺乏公正性。 目前，各地在拆迁估价的委托人问题上做法不一，主要有三种选择： 1 ）由拆迁人和被拆迁人共同委托。由于拆迁行为是一种民事行为，拆迁补偿当然也是一种民事行为，意思自治应当贯穿于整个活动之中，作为拆迁补偿的关键环节，对拆迁评估人的委托，如果能够达成意思自治，是最好不过的事情。但是在拆迁实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见。所以这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。 2 ）由拆迁人委托，但反对的被拆迁人应当在 50% 以下。这种选择是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为选择的依据，这种方式是目前比较常用的，可操作性强。采取这种方式的逻辑性在于只要 50% 以下的被拆迁人反对就推定 50% 以上的被拆迁人同意，其实不然，被拆迁人是分散的群体，很难形成共同的意志，通常对评估人的委托是一种默示的态度，应当说默示不等于承认。中国人的维权意思不是通过法律而是千方百计通过托熟人来解决，这也反映了我国民众的法律意识不强。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操纵评估的方式。 3 ）抽签决定。表面上看，这是非常公平的一种方式，而且也是国际惯例。但是，谁代表被拆迁人来抽签以及被选的评估人由谁邀请是实际中难以解决的问题，通常情况下，这些都容易被拆迁人操纵。 上述三种情况很难从制度上保证拆迁估价的委托人的确定具有公正性。 （ 2 ）对土地使用权补偿因素缺乏量化的评估依据。 《土地管理法》规定：“城市的土地属于国家所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 在实践中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定出现模糊，甚至滥用。因公共利益需要征用土地是对土地使用权合法取得者的征用，不存在合法的地上建筑物，因此，不存在拆迁的问题；如果需要使用某房地产区域内的土地，就需要进行拆迁，即使是为了公共利益需要，也需要拆迁，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。 对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值，根据《土地管理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为 70 年，商业类土地使用权的年限为 40 年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的，但是，在评估时没有考虑这一因素，对被拆迁人是不公平的，同时还可能损害国家对土地的所有权。 （ 3 ）估价机构的责任不明确。 二十世纪九十年代，英国出现一起会计师事务所赔偿案，因为几名合伙人的过错导致事务所里其他合伙人因承担无限连带责任而赔得倾家荡产，承担个人赔偿责任的许多合伙人与有过错的合伙人居然没有见面。为了保护没有过错的合伙人的利益，同时也为了保护整个中介行业的发展，自该案之后，英、美、法等国家推出了有限责任合伙制。 目前我国估价机构的组织形式，建设部 2000 年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。房地产估价机构不像律师、注册会计师分别有《律师法》、《注册会计师法》那样来依法规范，估价机构究竟可以采用什么样的组织形式，目前尚无法可依。不过，目前房地产估价机构的责任形式主要是有限责任，出资人按照出资比例享有利润和分担亏损，并以其出资额为限对外承担有限责任。根据目前法律规定，成立咨询类有限责任公司的最低注册资金为 10 万元，若干出资人仅以 10 万元的注册资金对外承担有限责任，这样对加强出资人的责任心实在是区区之责。正是由于这种非常有限的责任再加之评估市场中不正当竞争现象的横行，从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。 （ 4 ）估价机构缺乏中立性。 拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多评估机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低估价以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个估价市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。由于相应的制度和机制的不科学性，估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气。作为行业自律的管理部门，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能像西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。作为国家主管部门，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》对保证拆迁房屋评估公正进行起到积极作用。 （ 5 ）估价报告缺乏救济机制。 一些地方政府为了所谓的政绩，甚至个别领导与开发商勾结、中饱私馕，降低开发商的风险，最大限度的赚取利润，指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋评估价值，在补偿裁决中，依估价报告确定的价值进行“等价补偿”，被拆迁人对这种扭曲的估价报告没有救济渠道。这显然是一种权利真空，根据有权利就有救济的原则，对这种估价报告应当有行业救济、行政救济和司法救济。在《城市房屋拆迁估价指导意见》出台之前的法律规范中很难找到对估价报告救济的条款，所以，从救济的角度很难保证估价报告具有公正性。 4.7 其他房地产估价市场分析 4.7.1 房地产保险估价市场分析 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。 保险价应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的实际投保金额。 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。 房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。 4.7.2 房地产课税估价市场分析 房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员必须全面准确了解现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象等。特别要求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论更不能作为课税依据。因此，课税估价的技术路线和方法必须严格按现有税法的有关规定执行。 （ 1 ）房产税估价 房产税可按房产余值或按房产租金收入计征。 对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收人是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 （ 2 ）土地增值税估价 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转，让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。土地增值税估价主要是针对土地增值额。 4.7.3 企业经济活动中涉及的房地产估价市场分析 企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。 企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意资产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于市场价值。 企业联营一般不涉及房地产权属的转移，企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。 6.3 房地产估价行业发展策略分析 6.3.1 加强市场环境监管 房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产评估行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。 6.3.2 健全法律法规体系 为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。 6.3.3 个性化管理策略 根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。 对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。 6.3.4 建立行业信用体系 目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。 6.3.5 开展再教育方针 房地产估价在我国属于新兴行业，行业建立时间较短但对专业技术要求较高。它不但要求估价师熟练掌握房地产估价专业知识，而且还要求估价师具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。作为新兴行业，人事估价的人员来自不同行业，既有相关专业人员如测绘、土地管理、财会、建筑、经济等专业，也有其他行业专家如数、理、化、文等专业的专家，估价人员的知识面和专业水平参差不齐。估价师们虽然都具备一定的实际经验，且在知识结构方面各有所长，但随着房地产市场的进一步发展和规范以及住宅业作为国民经济新的增长点，二、三级市场必将日趋活跃等，对估价师的专业要求也将越来越高。估价师不能故步自封，必须更新知识，才能跟上市场发展变化的要求。 6.4 房地产估价行业发展前景分析 6.4.1 房地产评估行业发展趋势 随着经济全球化席卷我国，越来越多的外资企业及外资评估机构纷纷进入我国，带来了机遇与挑战并存的局面：一方面，投资的多样化以及投资主体的多元化使我国的房地产估价行业市场扩大，业务领域拓宽。但同时外资评估机构的进入，也带来了先进的管理模式、经营理念和国际化的服务意识和评估技术；另一方面，我国房地产估价行业面临国际评估机构的竞争，如何缩短与发达国家行业间的差距，如何把握房地产估价行业未来发展的趋势就更显得意义重大。我国房地产估价行业的未来必将呈现出信息化、规范化、市场化、国际化等发展趋势。 （ 1 ）信息化 房地产估价行业是房地产业的重要组成部分，房地产业的发展与国家的经济发展、政策调控密切相关，掌握大量的房地产市场信息以及建立完善的客户信息数据库对房地产估价行业就显得至关重要，是行业提供高质量服务的前提和保证，因此信息化是房地产估价行业乃至评估机构未来发展的方向。 （ 2 ）规范化 发达国家的行业法规及技术规范都很健全，具有规模化和规范化的优势。要想和国际接轨，与国际评估机构竞争，就必须引入并采用国际通行评估标准，加强估价立法，规范估价技术。规范化是房地产估价行业得以健康发展的方向。 （ 3 ）市场化 房地产估价行业提供的是对房地产公开市场价值的评定，因此估价越客观、越接近市场，其信誉就越好，估价业务所占有的市场份额也就应该越大。现代社会越发注意企业的形象与商业信誉，同时社会对房地产评估机构及个人的信用判断标准也将发生转变，更加注重评估机构的质量与信誉，竞争更激烈，优胜劣汰更为明显。 （ 4 ）国际化 随着经济全球化进程的加快，越来越多的国外资金涌入我国，这对我国的房地产估价行业的发展，无疑是一个很好的市场契机，为适应这一客观需要，评估机构应在业务类型、估价机构的理念以及估价机构的人才方面向国际化发展。 6.4.2 房地产评估行业发展前景 我国的房地产评估从无到有，已发展为一个富有生命力的朝阳行业。作为一个特殊行业，它不同于一般的物品定价。由于房地产持有人的用途，目的，时间等因素不同，价格也会差之千里。它不同于会计做账，房地产价格不能以简单的成本累加计算。 近几年，国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价，如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理、企业各种经济活动中涉及的房地产等等，整个市场对于专业房地产评估师的需求变得越来越大。房地产估价在房地产税收、房地产抵押贷款、城市房屋拆迁、房地产转让和租赁、房地产拍卖和处置等多个领域发挥了积极作用，为解决房地产市场失灵、维护房地产市场秩序、保护房地产权利人合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等方面作出了很大贡献。但是，社会经济发展也对房地产估价行业提出了更高要求，有许多新的课题需要广大房地产估价专业人士去研究解决。这就要求进一步提高房地产估价师的综合素质，接受新的挑战。 现在的房地产估价市场总体上是统一开放、竞争有序的。随着房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的日益完善，房地产估价师的专业水平和职业道德不断提高，必将推动房地产估价行业、估价业务规范、健康发展，对房地产市场的持续健康发展和金融安全发挥积极作用。顺应时代潮流，合乎社会需要，房地产估价师拥有无限光明的前景。
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