地产“国八条”点评-限购政策超预期,关注短期风险

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房地产业


研究机构：民生证券 分析师：王新亮，赵若琼 撰写日期：2011-01-27





一、事件概述


国务院总理***26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八大政策措施。


二、分析与判断


限购政策全面推广,单个家庭拥有2套及以上者购房行为被禁止限购措施超出预期。限购城市扩大,限购套数约束更为严厉。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,均是限购城市,预计限购城市将在现有30个基础上逐步覆盖到二、三线城市。限购套数上,对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。这意味着单个家庭拥有2套住房后,再次购房的行为被禁止。限购措施类似深圳“限购版”,比北京限购令严厉。


二套房首付比例达到60%,刚性需求主导未来市场会议规定:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,在货币政策转向,银行信贷额度控制下,银行有可能继续上浮放贷利率,比如达到基准利率的1.2倍,甚至更高。按照贷款100万元,20年期计算,利率由1.1倍提高到1.3倍,还款利息额增加了19%,二套房购买者利于银行贷款购房成本明显提高。政策依然鼓励首次购房者购房需求,未来一段时间内刚性购房需求者将主导未来房地产市场。


继续强化地方**对房价的“维稳”责任会议约定地方**要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布,并落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。地方**将在保障性住房建设、税收、土地清查、社会舆论监督、住房信息化建设等方面承担更多责任,以达到遏制房价过快上涨的目标。


限购及信贷“双限制”,商品房成交量或受影响,短期房价难言涨限购及差别化信贷将不断扭转公众购房预期,商品房成交量获将受到影响,具体影响水平尚需观察,暂时维持2011年度策略中成交面积增长9.43%的观点。库存低位、房地产企业中长期信贷猛增、购房预期不断扭转三因素共同作用下,短期内房价难言涨势,保持基本稳定的可能性较大。


2011开局之年政策严厉,调控政策从紧将常态化本次会议精神印证了我们一直以来坚持的房地产调控政策从紧常态化的观点。2011年开局之年出台此八项政策,说明了本年度房地产调控政策依然会保持从紧不变。“高房价”所暴露出的社会问题日益突出。从经济、政治等角度来看,不但短期对高房价的高压政策不会改变,即便是未来几个月房价有实质性回落以后,政策也不可能改变。


关注短期内政策风险,目前地产股估值偏低,安全边际较高建议关注短期内政策风险超预期给二级市场股价带来的波动,规避短期风险。目前地产股估值偏低,安全边际较高,国家对于房地产行业的调控是为了行业发展更为稳健,看好房地产行业的未来发展。重点公司2011年PE10倍,RNAV折价20%左右,估值修复依然存在较大空间:一季度信贷量高是历年惯例,资金充裕;系统性机会:在1月份之后CPI回落的时点,货币政策压力减小,地产股或有阶段性机会。


个股上,刚性需求主导市场,房地产信贷受到约束,关注公司产品差异化,以刚性需求购房者为供应对象、中小户型建设为主的房地产企业受政策影响较小,推荐快周转类的公司:万科A、保利地产、首开股份、荣盛发展、滨江集团、北京城建。


三、风险提示:房地产调控政策给行业发展带来不确定性。

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