楼市调控蔓延： 厦门、武汉同日祭出“限”字诀2016-09-01 05:48:13来源：21世纪经济报道 本报记者 胡晓玲 张敏 北京报道
2016年8月31日，厦门市国土资源与房产管理局宣布，厦门将自9月5日起实行楼市限购。由此，厦门成为继苏州之后，第二个重启限购政策的二线城市。
同日晚间，武汉祭出限贷政策，从9月1日起上调主要区域二套房贷款的首付比例。武汉也成为继厦门之后，第二个实施限贷政策的二线城市。
这两个城市同日出台调控政策，预示着调控政策的范围正在不断扩张，并开始深入中部地区。这一切动作的出台，正是拜近期房价和地价的疯狂上涨所致。
在此之前的7月29日，中共中央政治局会议上提出“抑制资产泡沫”，已经释放出楼市“挤泡沫”的信号。分析人士指出，在当前资产荒的背景下，房地产市场（尤其是土地市场）的热度恐不会迅速降温，未来出台调控政策的城市也将不断扩大。
同时指向需求端
根据厦门市国土资源与房产管理局发布的消息，厦门自9月5日起，将暂停向以下三类居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。政策有效期到2017年底。
该版本与近期市场流传的厦门限购讨论稿基本一致。此前，在房价、地价连续上涨的火爆行情下，众多业内人士预测，厦门将成为继苏州（8月11日）后，第二个重启限购政策的二线城市。
同策研究院报告认为，厦门商品住宅价格明显大于其投资价格，并且偏离度不断增加，使得风险进一步加大，也是厦门出台“限购令”的原因之一。
根据国家统计局数据，2016年7月，厦门市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨4.6%，涨幅位居70大中城市之首；同比上涨39.6%，仅次于深圳位居第二。中国房价行情平台发布的数据显示，7月厦门房价均价为32537元/平方米，仅次于北上深，排名全国第四。
土地市场同样不平静。8月26日，厦门拍卖6宗商住地，收金总额高达171.5亿元，其中有5宗地块的单价突破3万。且在当日，岛外的集美区、同安区、翔安区宅地楼面价纪录全部被刷新。
“高价地块的连续出现，使得厦门市场在恐慌边缘，后续暴涨的可能性较大。所以从市场基础看，的确有出台限购政策的必要性。” 中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示。
与厦门不同，武汉的调控措施指向“限贷”。当日晚间，央行武汉分行和银监会湖北监管局联合下发通知，强调在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。
同时，拥有2套及以上住房并已结清贷款，或还有1套住房贷款未结清的，再次购房的最低首付比例为40%。拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，继续暂停发放贷款。
与厦门不同，7月武汉的新建商品住宅价格上涨2.2%，尚不属于“冒尖”的水平。但与前者相似的是，武汉的土地市场则有些过热。有统计显示，今年武汉共诞生19宗“地王”，上半年有11宗，7、8月份两个月就诞生8宗。其中，江夏、黄陂、东西湖等区域的楼面价均在最近两个月被刷新。
在8月9日杨春湖商务区地块的出让中，74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺，最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得，楼面地价14271元/平方米，溢价率达到185%。
有分析认为，虽然两地的政策手段有所不同，但都指向需求端。既反映出当前“资产荒”的局面，又从某种程度上说明，市场上存在一定的恐慌情绪。
以厦门为例，21世纪经济报道记者注意到，在调控政策已风声鹤唳的8月29、30日，厦门住宅成交套数分别为65套和83套，远高于近一个月以来的日成交套数（10-40套不等）。
楼市独大与“水波效应”
在很多业内人士看来，厦门、武汉虽同属二线城市，却代表着不同的市场形态。
厦门被认为是“强二线城市”的主要代表，主要特征为：位于东部地区、经济发展水平高、市场体量大、供需关系紧张。在今年年初一线城市普遍强化调控措施之后，南京、苏州、厦门、合肥等强二线城市率先“接盘”，其市场升温也较为明显。
根据国家统计局的数据，今年4月－7月，厦门、南京、合肥连续4个月包揽了新房价格环比涨幅的前三名。算上未被纳入统计的苏州，被称为房价上涨“四小龙”。
武汉则被认为是下一个层级的二线市场，与郑州、天津、石家庄、福州等城市类似，属于东部次中心城市和中西部核心城市。
这些城市市场的升温，集中出现在下半年。其主要诱导因素之一，是在“强二线城市”出台调控政策之后，将资金向下一个层级的城市挤压。由于上半年需求已经有所释放，因此近期房价上涨并不明显，但土地市场却明显升温。
根据统计局的数据，今年7月，武汉、天津、石家庄、福州的新房价格环比分别上涨2.2%、2.4%、2.7%和1.7%，属于房价上涨的“第二阵营”。但有业内人士担心，随着高地价带来的心理效应，未来房价有继续攀高的动力。
这两个城市的市场变化，颇能反映出一种现象：从去年年末以来，在政策的打压下，房地产资金出现了从一线城市流动到强二线城市，再到非核心二线城市的“水波效应”。
该种现象的背后，是实体经济不振和资产荒的窘境。
根据统计局的数据，今年前7月，全国固定资产投资增速为8.1%，民间固定资产投资增长2.1%，两者均创下最近一年的新低。
央行数据也显示，中国7月新增贷款4636亿元，创2014年7月以来新低。其中，住户部门贷款增加4575亿元。可以看出，2016年7月，从金融体系获得资金基本都是房地产企业。
“当前货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。” 张宏伟表示。
今年7月29日，中共中央政治局会议上提出“抑制资产泡沫”，正是在这种背景下产生。此后，南京、苏州、厦门相继出台限购或限贷政策，拉响地方ZF开启调控序幕的信号。
多位受访专家均表示，由于实体经济不振，现阶段尚难以采用加息等方式来给楼市降温。因此，对于热点城市进行定向调控，便成为未来主要的手段。预计接下来还将有更多的二线城市（包括中西部城市）跟进，出台楼市调控措施。
作者：胡晓玲 张敏
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