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房地产业
研究机构：华泰联合证券 分析师：鱼晋华 撰写日期：2011-01-28
今日上海和重庆同时公布房产税试点方案。
重庆规定对存量及增量独栋商品住宅、个人新购的高档住房(成交价高于主城新建商品住房建筑面积成交均价两倍,计算结果为9941元/平米)、“三无人员”(无户籍、无工作、无企业)在重庆购买的第二套及以上住房征收房产税。成交价在主城区前两年成交均价3倍以下税率为0.5%,3―4倍间税率为1%,4倍以上为1.2%。
上海对本市居民家庭在本市新购第二套及以上的住房(包括存量和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税;以人均60平方米为免税住房面积。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率为0.6%。
总体而言,两地房产税影响的人群有限,对当地的税收贡献也将较为有限。
按照重庆市的估测,2011年也就可征收1.5亿元到2亿元的房产税。房产税政策性试点的含义更为突出。
不过我们认为,看似房产税只向前迈出了一小步,但对房地产行业及房地产税收体系来说,这一小步,实际上已是一大步。住房持有环节的税从无到有已经是一个标志性的事件,而随着更多城市将推出房产税,同时伴随着中国老龄化社会以及刘易斯拐点的来临,房地产是否仍然是中国家庭主要的投资渠道和理财方式?此外,房地产是否仍然如过去十年一样是一个充满吸引力的高回报行业?而这些可能的长期趋势性的变化,无疑将影响资本市场对地产行业的估值和定位。
房产税高举轻落,有可能被市场理解为阶段性的利空出尽。或许房地产板块将有个短暂的反弹。但我们认为不应该忽视目前以来所出台的各项调控政策的叠加效应,尤其是全国大面积的限购,以及持续紧缩的信贷环境对房地产行业基本面的影响。判断春节之后市场对房地产关注的焦点会重新从对政策的担心回到对销售量及房价的关注,而我们判断全国大面积的限购,及贷款利率的实质性提升,对房地产交易量的影响将逐步显现。而这一趋势的出现,并不支持房地产板块出现趋势性的行情。
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