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房地产业
研究机构：申银万国 分析师：殷姿，江征雁，竺劲 撰写日期：2011-01-28
房产税力度符合预期,重庆强于上海。重庆房产税力度强于上海,但总体来说力度不大,符合市场预期:(1)两市均采取了新老划断,保护了既得利益者的利益,不会引起二手房的大规模抛售。(2)对高端房征收,涉及范围较小,上海估计涉及10%左右,重庆仅涉及别墅和中心区高档公寓。(3)采用多级税率,但大部分税率低于预期的0.8%。(4)目前按住房成交价缴税,不涉及增值收益。
对房价抑制作用较弱,会刺激其它城市购房需求。由于此次房产税范围小、税率低,力度偏轻,且执行上仍然有一些漏洞,预计对抑制房价的作用较弱。
预计上海、重庆两市因为房产税的出台、交易流程变复杂,短期内成交量会有所下降,但是,“新老划断”会刺激其它城市需求上升。
维持行业“中性”观点,短期看震荡,中期看估值修复。(1)一季度受制于调控政策、通胀下的紧缩预期,房地产销量和短期股票走势都将受到压制。
但是整体来看,由于地产估值在低点,若下跌,回到9月低点概率不大,整体震荡为主。(2)从RNAV估值看,目前股价隐含的房价下跌预期平均为10%-15%,但我们认为房价明显下跌概率不大,加上行业自身业绩增长不错,板块估值存在修复机会,看好行业中期表现。未来需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。
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