对李稻葵先生【限购令】一文之拙见

04wangtao 发表于 2011-2-22 19:35
李稻葵文章的逻辑有几个漏洞：
一，目前房地产市场到底是过剩还是短缺？李稻葵在字里行间透露出他认为是短缺。那么限购扭曲价格信号，让房价下降，会增加商品房供给么？不会，反而会降低供给。（怎么会降低供给呢？要知道现在房屋的空置率是很高的，哪怕开发商不开发新楼盘，在预期房价将会下降的情况下，会有大量二手房进入市场的）那么推迟需求压抑需求的同时，也压抑了供给，造成更大的供需缺口。当那天需求压抑不住了，房价会怎么样？（现在的限购令通过设置需求市场准入门坎，实际上已经抑制了需求）
二，李先生认为**在市场出现泡沫的时候，应该介入。请问，**根据什么知识来准确确认泡沫出现，来划分泡沫的阶段？这很让人起疑，因为谁具备这种知识，那他无疑可以成为万亿富豪，泡沫顶点前做多，顶点后做空不就可以像印钞票一样赚钱了么？可人类历史数百万年，这点有谁能做到？没有可以依靠的知识，就运用**的力量介入市场，这是很坏的行为。事实上，**之前在房地产市场上的种种调控行为的作用只有一个，就是加大了房地产市场的波动，让有时间关注和有消息渠道的炒家和中介得益了。（关于这一点，我没看过李老师的原文，不好评说）
三，限购真的公平么？一条市场经济的金条铁律就是，任何限制令都是难不倒富人的，只会为难穷人。虽然目前看来，限购令如果严格执行能破解的手段不多。但是，谁能保证能严格执行，谁 能保证有天才想出破解的手段？你看看目前让人眼花缭乱的金融创新，最初还不是为了规避美国的金融禁令么？（还是就事论事比较好。以北京为例，只有北京户口或者有5年纳税证明的人才能买二套房。这难为的正是炒房的富人。而对工薪阶层来说，限制实际上是非常小的——如果连纳税证明都没有的人，估计也是不可能买房的了，而如果是真正的工薪阶层，想来也要积累几年才能付首付吧？就算不能严格执行，对房屋市场的需求约束也会马上见效，供求力量改变下的房价下跌，不正是对普通工薪阶层有利的么？）
如果这些情况出现，那么限购令只是帮助了掌握权利的人寻租而已。

说实话，我觉得这个限购令对普通群众是很好的。不明白为什么媒体要大力炒作其中的户籍约束这一点。也许是因为地产界对媒体施加了压力也未可知。

回liangyamin
如果住房真的不是短缺，那国家为什么要提首套房的首付？
为什么要限制外地人购买？还要限制五年？
答案只有一个，国家认为北京的住房缺口太大了，短期内不可能弥补

回LS：
一、总量缺不缺我不清楚，但炒房现象的存在，极大地加剧了短缺现象。近期的房地产政策，要打击的都是买房不住的炒房行为。
二、这个限制是为了保证买房的是真正自住需求的。也是为了打击炒房。

先转载一篇“蛮族勇士”的分析
永远的供不应求
　　
　　这个问题我曾经在自己的很多帖子里多次阐述过，现在再次集中阐述一次。城市化，也就是人口向城市集中的过程。城市化率，就是城市居民占总人口的比例。
　　
　　我们的城市化进程，始于改革开放，至今不过是30年。改革开放初期，也就是1980年代，我国的城市化率不足20%，到2000年的时候，经历20年的原始积累和发展，城市化率达到约35%。从2000年到2010年这10年时间，中国的城市化速度突飞猛进，2010年，我们的城市化率大致达到接近50%的水平。粗略计算的话，我国的城市人口，从80年代的2亿人左右，上升到现在6.5亿人，30年时间，城市增加了4.5亿人。而近10年内，也就是全国房地产市场突飞猛进的10年内，城市就增加了超过2亿人。
　　
　　这2亿人，按人均30平米的住房需求计算，需要提供超过60亿平米的新增住房，才能满足他们的基本生活需求。而从2000年到2010年10年间，中国房地产市场提供的住宅总货量，不足45亿平米。这是非常简单的数据，公开，不保密，任所有人查阅和研究。60亿平米的基本需求和45亿平米的总货量，供应缺口高达15亿平米，25%的需求不可能得到满足。而且，这个计算仅仅只考虑了仅10年的供应缺口，未考虑前20年的供应缺口，以及城市原居民的改善型需求。如果要考虑上述因素的话，我个人认为，中国的住宅市场，在整体上，存在超过30%的供应缺口。这是一个相当严酷的数字，它意味着想降房价，基本不可能。
　　
　　2010年后，目前为大多数学者认可的未来城市化递增速度，是每年1%，那就是每年增加的城市人口，超过1300万，需要增加住宅供应4亿平米。
　　
　　假定之前的住宅缺口，在未来10年内慢慢增加供应予以消化，再加上现在每年新增加的4亿平米的需求，并考虑一定的改善型换房需求，那么未来10年，我们的住宅供应总量，应该达到60亿平米的规模。这种规模的供应有可能达到吗？近10年来，我国的每年的住宅竣工面积，大致是在3亿到5亿平米之间徘徊。05到08年间数据相对最高，在4-5亿平米之间，其它年份都要在3.5亿平米左右，09年的数据是3.67亿平米。我们要知道，近10年的房地产建设投资，占全社会固定投资的比例，都在20%左右，这是相当高的比例。我相信随着国家打压房地产的决心日益强硬，住宅建设将不能再维持之前的规模，因此未来每年的竣工面积，预计将会持续下降，也就是每年不到4亿平米。
　　
　　每年不到4亿平米，10年不到40亿平米，已经无法解决城市新增人口的最低居住需求，也不能解决历史旧债问题，更不能解决改善型客户的购房需求。这些矛盾一定会逐渐累积、叠加，并形成巨大的社会矛盾。
　　
　　住房问题，必将是中国城市化进程中，困扰中国城市新居民的，最沉重的话题。

然后我想问，限购在长期看来，是增加了供给还是降低了供给？

短期压抑需求，压抑供给。
长期只会加剧供需矛盾，增加市场波动，让炒家牟利。

支持限购令

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46# 04wangtao
个人认为，没有证据说明在长期内限购与供给会有很大的关系，而限购令的本身也没有被期望能增加供给，其与供给的关系不大。
限购的意义在于短期内挤压投机需求。

这名字很好听