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进入4月上旬，北京住宅成交价格继续3月份的下滑趋势。一些新开盘项目推出9.3折，直减7万、10万。同期，深圳一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌3.3%。上海、广州进入4月后成交均价比3月底略见微升，前者升2%，后者升6%。一线城市新房均价普跌，与各地房价控制目标与CPI涨幅看齐的态势，呈鲜明对比。但局势依然微妙。
“业内普遍对北京房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。”一位不愿具名的地产业界人士说，“业内有个传闻，有的城市的**部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价”。那么真实的市场态势到底如何？
看跌成“共识”
多位国内房地产业内人士、上市公司高管认为，今年房价下行趋势较为明显，尤其是一线城市房价下跌几成定局，楼市供求关系正在发生转变，地产商们对未来的价格预期也在发生改变，调低价格出货的动力在上升。长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，至二季度中，各地价格调整应会展开，行业有望真正迎来谷底。
一线城市房价普跌之时，华远地产总裁的任志强预测，2011年全国房价会有波动，但降幅不会超过15%。受访的房地产业内人士多数认同任志强的这一判断。“一线城市，随着调控政策的逐步落实，房价会回归至合理水平；重点二线城市刚需比例大，房价会出现一定波动。”金地总裁黄俊灿表示。
“供求关系改变了。”世联地产研究总监王海斌认为，从今年二季度开始，商品房潜在的供应量会放大，很多城市的供应都会在二季度开始扩张。而限购限贷严厉，使得现在的需求比较低迷，会导致供大于求。不过，他强调，房价下降仅仅是指全国市场的整体态势而言，不代表每个城市都会降。
“目前房地产商的价格预期确实是下降了。”与众多地产商有接触的北京亚豪机构总监郭毅表示，比如北京一些近期新开盘项目已从3万元/平方米调低至2.5万元/平方米。各种数据也显示地产商面临的降价压力在增长。从上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线；84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。
包括万科、保利、富力等主要地产商近期陆续公布的一季度业绩报告显示，大型地产商2、3月份销售均出现环比下滑，“成交放缓已确立，存货压力上升。”万科总裁郁亮说，行业资金紧张也已经确定。“基于巨大的压力，他们只能通过降价回笼资金。”郭毅说，现在的市场状况就像是最差的2008年。
“积极销售策略”
地产商看跌的同时，大多数城市近期出台的房价调控目标确定的全年房价涨幅都在10%-15%区间，并且与GDP、CPI挂钩。中原地产广州项目部总经理黄韬认为，一些地方**制定的调控目标中存在偷换概念的嫌疑，如果房价最终下降了，那也可能只是统计上的下降。比如，有城市今年的统计把限价房的价格数据也纳入到统计范围，而不少地方则把豪宅的价格因素剔除在外。
有深圳业内人士透露，目前地方**又出现不给高端项目发放预售证的情况，寄望以此拉低整体房屋成交均价。一位不愿具名的地产商人士表示：“根据以往多年的经验，大家都知道这样的调控不具可操作性。每家公司都有自己的市场分析和资金、战略考量，都会根据自己公司在各地的存货去化情况，来分析供求，决定自己的销售策略。”
“不把目前的市场僵局打破，中央**的调控目标就没有达到，接下来还会有更多政策出台，”华南一家大型国有房企人士认为，而破局的办法就是降价或新盘“低开”。这位人士认为，他所在公司在北京、上海的促销和定价策略符合调控趋势，现在务必要“抢市场”，否则到了更低迷的时候，有能力、有资格购买的客户都没有了。
但郭毅认为，地产商制定价格都是出于理性的判断，不会低于自己的底线销售，事实上就北京来看，迄今为止还只是一些新楼盘低价开盘，大面积的直接降价目前还没有出现。显示地产商们眼下复杂心态的一个现象是，多数地产商仍尽力避免直接提及“降价”这一敏感词汇，他们大多小心地选取“积极促销”、“灵活策略”、“价格弹性”、“向有利于购房者的方向转变”这类措辞，来表达对于今年市场的判断和应对。
“这是业内不成文的软规则了。” 一位地产业内观察人士评价说，“2008年万科带头降价，王石说房价拐点来了，被业内批为‘叛徒’。”而当年处于风口浪尖的万科，这次的表态也谨慎多了。“3月份我们重点监测的14个城市成交量和金额都出现下滑，这一变化在我们预料之内，”万科董秘谭华杰表示，万科将继续坚持快速开发，目前并无必要下调全年的计划开工量。谭华杰认为，房价和地价间存在联动，住房市场出现调整时，土地市场也会出现调整。万科将继续积极促进销售。“如果土地市场出现了相应的合理调整，万科的积极销售策略将更为坚决。”
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