发帖
雷达卡
2021年6月21日，首批基础设施公募REITs试点项目在沪深证券交易所挂牌，标志着我国REITs市场正式扬帆起航。
历时1年有余，沪深交易所共上市12只基础设施REITs，其中产权类REITs、特许经营权REITs各6只，行业涵盖高速公路、生态环保、物流仓储和产业园，总发行规模合计458.12亿元。
自上市以来，REITs产品受到了机构和个人投资者的踊跃认购，各产品几乎都在首日以超额方式完成配售。那么在这一年间，什么类型的REITs表现最佳？在9只REITs宣布解禁后，又有哪些市场行情变化呢？
REITs上市一周年，仓储物流类表现最佳
事实上，早在2018年6月21日，国家发改委就召开了首次基础设施REITs座谈会，并在近2年后的4月30日，与证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
在首批REITs试点开始后，国家各机构部门相关支持政策密集出台，内容涵盖保险资金投资、税收试点、基金通平台份额转让、REITs盘活存量资产等，逐步完善了公募REITs发行上市的相关规范及市场规则。
近期REITs相关政策梳理
从投资结构来看，首批上市的9只REITs以机构投资者为主。根据2021年底基金份额持有人结构数据显示，机构投资者占比最高的为平安广州广河REIT和中金普洛斯REIT，达95%；个人投资者占比最高的为中航首钢绿能REIT，达26%。
首批上市REITs机构/个人投资者占比情况
数据来源：Choice数据整理
市场行情方面，截至2022年7月5日，已上市的12只REITs涨跌幅平均累计上涨14.7%，超过同期沪深300指数收益（8.3%）。其中，红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT位列涨幅前三名，分别累计上涨41.11%、29.31%、25.68%。
已上市REITs累计涨跌幅情况
数据来源：Choice数据
分类型来看，仓储物流REITs表现最好，平均累计涨跌幅为35.21%，其次为环保REITs，平均累计涨跌幅21.21%，表现最差的为2只收费公路REITs，其中平安广州广河REIT累计跌幅最大，达-5.31%。
值得注意的是，虽然大多数REITs上市后取得了较好的收益，但仍需关注其价格波动风险。从年化波动率来看，3只收费公路REITs波动率较低，均低于12%；环保类富国首创水务REIT年化波动率最高，达33.25%。
已上市REITs年化波动率（%）情况
数据来源：Choice数据整理
首批REITs解禁，二级市场价格波动平稳
2022年6月21日，我国首批上市的9只公募REITs，除原始权益人和关联方外的其他机构投资者的战略配售份额解禁。
本次解禁份额合计21.92亿份，解禁市值合计114.74亿元，解禁规模占首批9单项目总规模的32%。其中，仓储物流类型的中金普洛斯REIT解禁比例最高，为52%；位列第二的为仓储物流类型的红土盐田港REIT，解禁比例40%。
首批解禁REITs解禁份额占比情况
数据来源：Choice数据整理
此次解禁将有效提升二级市场的流动性，促进市场合理定价，但也有不少投资者担心，流通份额的新增将会对基金在二级市场的价格带来冲击。
但总体来看，首批REITs解禁影响相对有限。解禁当日，各REITs涨跌互现，其中富国首创水务REIT当日下跌幅度最大，为1.37%；红土盐田港REIT当日上涨幅度最大，为1.00%。此后二级市场价格迅速反弹，截至7月5日，除富国首创水务REIT外，其余8只REITs解禁后累计涨跌幅均转正。
首批解禁REITs解禁后涨跌幅情况
数据来源：Choice数据
对于出现这样行情的原因，国盛证券分析师认为主要源于三点：（1）有流通盘持仓的会在解禁前考虑抢跑；（2）对于面临解禁的战配机构，考虑市场缺乏其他可选择的优质替代标的，或仍然看中看好REITs的长期配置价值，部分机构并不选择在解禁时进行抛售；（3）进行抛售的机构会优先选择大宗交易的方式。
换手率方面，解禁后三日除平安广州广河REIT、华安张江光大REIT外，其余REITs换手率均显著提高，截至7月5日，9个项目换手率均在1%以下，已恢复至较低水平。
首批解禁REITs换手率情况
数据来源：Choice数据
从成交额来看，解禁后5个交易日华安张江光大REIT、富国首创水务REIT成交额大幅上升；解禁后第二周，除中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT，其余项目周交易规模均大于解禁前。
解禁前后成交额对比情况
数据来源：Choice数据
市值方面，截至2022年7月5日，除博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT外，其余项目解禁后流通市值均高于解禁前。其中，中金普洛斯REIT和平安广州广河REIT仍为流通市值排名前2位，流通市值分别为61.25亿元、42.33亿元。
解禁前后流通市值对比情况
数据来源：Choice数据整理
对于此次解禁情况，上海证券分析师认为，短期内REITs二级市场价格表现或面临解禁压力。但我们预计总体来看REITs二级市场交易价格不会出现大幅动荡，原因在于（1）今天2月份以来REITs价格持续回落，价格已经很大程度反映了REITs的解禁预期，部分产品或有过度反应；（2）考虑持有REITs限售份额的机构性质，其资金属性相对长期、稳定，首批限售份额解禁后发生大规模抛售的可能性很小。当然也要注意到不同REITs之间的差异性，前期溢价率较高和接近份额中长期机构资金占比较小的REITs,面临的减持压力相对较大，投资者需要注意其短期价格波动风险。长期来看REITs仍然是富有竞争力的优质资产之一，解禁为更多的长期配置资金提供了长期配置机会。
京公网安备 11010802022788号
