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清华大学土木水利学院副院长，建设管理系副教授，博士生导师，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟和清华大学建设管理系博士研究生徐曼迪把中国的新增住房需求分成三个来源：人口增长、城市化和城市更新。人多了要买房，人搬到城市了要买房，城里的老旧小区要改造拆迁，原来的居民就要买新的房子。
吴璟和徐曼迪测算了2001年—2010年和2011年—2015年两个时期，三类驱动因素对中国每年新增住房需求的贡献。他们发现，在2001年—2010年间，中国平均每年新增住房需求大概是812万套，主要来自城市化和城市更新带来的新增住房需求，两项加起来占90%。到了2011年—2015年，中国平均每年新增住房需求大概974万套，其中城市更新带来的新增住房需求就有758万套，占比接近80%。
结合预期的人口增速和城市化进程，测算了2021年—2025年以及2026年—2030年的新增住房需求。结果表明，2021年—2025年的新增住房需求只有656万套，少了30%。到2026年—2030年只有455万套，少了50%。
这个研究表明，中国快速城市化阶段已经过去，大规模造城运动已经停止，人口规模已经见顶，支撑房地产市场的最重要力量都开始转弱。所以，房地产市场已经碰到了天花板，而且这个天花板会不断下降。
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