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商业经营是机场业务必不可少的组成部分。机场是人流集散之地，其庞大的人流意味着无限的商机，人流是机场商业经营的价值源泉。同时高昂的固定成本和管制的航空业务收费价格使得机场管理当局有动力开展商业经营，以提高机场盈利水平、提升成长空间、改变资产属性由“超重资产”为“较重资产”，从而减少周期属性、增强消费属性。
机场如商场。航站楼里店铺林立、旅客川流不息，使得机场很像一个商场。机场通过特许经营或租赁等方式变身为“地主”，通过“收租”来实现航站楼的商业价值。
机场枢纽化、消费大众化、业态休闲娱乐化是未来机场商业经营的发展方向。入店客流量×客单价×成交率＝收入是商业经营的基本公式。庞大的旅客流量带来更多的入店客流，离境免税业务和较高的旅客消费水平拉动商业发展，枢纽机场越来越高的中转比例延长旅客逗留时间从而提高成交率，这些因素使得枢纽机场具有更大的商业价值。机场商业经营的收费模式决定了效益最大化的根本点在于租金收入或特许经营收入最大化，因此其业态从奢华向大众转型是必然趋势。由于航站楼内部空间布局难以出现集中的超大面积的商业可用区域，故大型百货店模式在机场难以实行，“专业专卖店＋餐饮＋娱乐”这种业态组合一方面符合旅客的消费习惯和发展趋势，有利于提升旅客的逗留时间和消费欲望；另一方面也符合机场航站楼空间布局的特点和需要。
国内机场商业经营尚有很大提升空间。国内机场商业经营发展的时间尚短，但发展速度很快，发展水平与国际先进水平相比尚有差距。国内各主要机场的非航收入占总收入比例在40％左右，而国际先进机场/机场集团非航收入占50～70％左右。在商业经营方面，国内上市机场商业收入占总收入比例在20％左右，国际先进水平在35％左右。国内与国外的主要差距体现在：航站楼的商业面积总量偏少、比例偏低；业态较单一、品类不丰富；单人次和单面积商业收入偏低。
估值水平提升空间巨大。机场如商场，但机场的估值水平却远远低于商贸零售企业，后者PE超过30倍，前者不到15倍。估值水平提升将为机场板块，尤其是商业经营潜力巨大的枢纽机场，带来长期的股价上行动力。在国内上市机场中，我们首推上海机场和首都机场，其客流量持续上升、旅客消费水平较高、管理优秀，商业经营已经进入快速成长期。
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