谈谈最近发生的农村土地确权吧

关于城市化的问题。这是城市化其中一个必经的步骤。关键在于除了身份的城市化之外还在于职业和生存能力的城市化和文化的城市化

楼上的是我提到的其中一方面,这么多人突然涌现到二\三线城市,和小城镇,不可否认带动了当地的城市化和经济(房价\商品价格据说都涨了),但是有没有相应的配套措施和长期的规划.
最近在看一本美国人写的<先行一步:广东的改革>,有一种很深刻的感觉,经济\甚至政治的发展,有时是很久以前就设计好的,当时的领导很有深意,比如深圳的城市规划,80年代就请了很多国外的规划专家,做了大体的设计,现在身处其中的我们很容易就看出了一些当时的设计,道路走向,并感受到了现在的结果.
但是一些完全就是磕磕碰碰,没有什么政策,往前走,比如广东各个城市,发展起来的工业,佛山的陶瓷\顺德的家电等等,都是基层领导摸着石头过河,遇到个有远见能力的,就发展起来了,遇到没有这些素质的,或者偶然因素的,就一直弄不起来,比如被汽车风波影响的海南,曾经被给予厚望.
可惜这本书只写到90年代初,是笔者当时大量收集资料,在广东花了几年时间走访,当时写的,可惜我们现在才看到.
现在我们身边发生的各种事情,如果能在经济学的角度分析透彻,就是高人了.我们是身在此山中,云深不知处.
也许过了几年,才恍然大悟

近郊城市化,有的人说是地方ZF发展的态度决定的,有的说是国家的大规划.
但是在养老金缺口\城市经济动力缺乏\医疗和教育保障缺乏的情况下,我还没想清楚,这么快的城市化到底会给大家带来什么样的影响,

请大家都分析分析

从去年开始就一直在密切关注土地产权的问题。
很有可能下一步重大改革就会从土地着手。
持续关注中

非本村户口的，占地也没用。到时候直接强拆了。有多少补贴都是村委说了算。除非跟村委有关系。

最好不要做土地投机。
我能感受各位着急上火的心理，因为回家过年唯一看到农村兴旺的是新房子越来越多，而且大多数是在农田中兴建，而老房子基本不动。占据全国半多的农民一但都这么做，18亿亩的红线还怎么守？按照我们当地的情况来看，耕地至少减小了1/5。建房容易复耕难，一旦严查宅基地问题，恐怕不是这么简单的事了。

农村土地弃耕情况也比较严重.
讲讲我身边的例子.
母亲两年多没回家了,回去也看到一些情况,家里是比较富裕的地级城市.

大伯父退休很多年了,身体很好,闲着没事情,同时也算是老年人比较节约,在大伯母家乡开了两亩菜地,电动车过去大概30分钟-40分钟,每周过去1-2次耕种,满足家庭蔬菜需求.据说在当地开垦没人管,一可能是大伯母早年是当地的,现在在当地还有点亲戚,二是当地没什么人种地了,
另一个亲戚,早年农村人口多,每年我们城里的人都会接济他们,印象最深刻的是,有一年大家去拜年,竟然连吃的都准备不了,还向邻居借了8个鸡蛋做菜,后来家人决定以后再也不一起去拜年,就是几个大的家长春节过去,送钱和城市里的衣服,现在据说家庭条件也一般,但是除了老年人在家外,年轻人也不种地了,一个到城市里来开了个小食店,最次的也在当地开小了个VCD租赁店.现在随着城市发展,这个村也在郊区了,但是就是没人种地.
而我们当地蔬菜的价格,比深圳低不了太多了,前几年回去还能去菜场买点本地的菜,现在本地菜和外地菜各半.
另一个最近的亲戚,当年也是郊区种菜的农民,早几年,就已经算是城市内的人了,现在村里的耕地基本没有了,就是农民自己一点自己吃的菜地,其他都被做成了住宅,有些还是当地的什么银行集体盖的,大概5年前20万一套带小院子的两层楼,现在不知道多少价格.
家里一个保姆,住市区边缘,说当地的宅基地交易很多,现在还有卖的,但是为什么那么多,哪些人拿出来卖,没有仔细问过.

感觉随着社会的一些变化,农民和土地越来越分离,而城市人口反而和土地结缘了,不管有没有土地证,已经形成了很多事实的土地关系,而一些事实土地关系更清晰(比如早年的农民)已经把这种关系拿出来交易了.可能ZF管也管不住了.

乱象重生。。。。。。。。。

内行多谈谈农村土地现状

这几天自己看了一些资料,和一些人分析的结果,有一点自己的判断,不知道是否OK:
1、耕地面积越来越少，新一代农民对城市生活的向往，资源和保障客观上也在向城市集中，农民已经逐步和土地梳理，农村的房子和田地对他们来说越来越是精神的家园，过年回去休息的客栈，而城市化变化越来越明显
2、地方ZF财政收入的动力也是城镇化，通过不断画圈把郊区的土地通过经济开发区、保障性住房等方式容纳进来，促进城市化
3、不断向内地城市退缩的制造业，需要足够的人手和工业用地，企业主也在间接地促进城镇化，因为城镇化可以给他们带来好处，一是工业用地比较容易得到，基本都是ZF3通一平的土地，还有很多税收的优惠，二是农民进城后，更容易得到劳动力资源，而且充足的劳动力供给，可以在减少劳动保护上达到平衡，提高企业主的利润。

另一边：
1、一些看到趋势的ZBJ，开始新的圈地运动，这些基本是权贵阶层，当然他们下面会有很多代理人，主要是地方的一些ZF的官员或者利益相关人，帮他们出面去收集土地，这部分人，风险是最小的，因为他们信息灵通，利益关系趋同，甚至可能左右政策，现在一些大的上市公司已经有很多的农业土地储备，前几年就储备了，现在开始做舆论上的抄作，进而引导散户进入一起炒卖土地，很有可能是形成事实，进而促成政策向有利于他们的方向发展。退一万步说，即使最后政策180度大转弯，由于已经形成了散户进入的市场，消息灵通的机构也可以很快把土地转让；
2、一些退缩2线的制造业主，确实有对工业土地的需求，移植的是以往在珠三角、长三角的模式，申请工业用地，设置工业区，几十年后，当地经济进一步发展后，可能转化为商业用地，抛售套利，产业继续转移；这些人基本是通过和当地ZF中层搞关系，达到目的，有一定政策的风险，就看和当地关系硬不硬，或者是否是当地人，影响有多大，非当地人，在政策不明朗的情况下，购买土地风险还是挺大的。
3、对大城市、食品安全，或者拼搏到最后，有归隐田园想法的个人，希望购买宅基地或者耕地，自耕自种。对于这类人来说，风险是最大的。有一个有这个想法的朋友告诉我，现在即使买了地，也就搭一个棚子在那里算了，而且要看地价是否足够便宜，因为如果他自己住的话，建筑和装修标准肯定比农民房好的多，而如果遇到了拆迁，即使是文明拆迁，给予补偿，也是按农民的棚子给的一样的标准，那就亏大了，所以现在讨论得多，真正做的很少，我认识的一个朋友，就是去年回去，把家里的7分地，搭建了一个棚子，只花了10多万，什么设备都没装，就是在观看风色。如果非农业户口的，没有土地的，还可能要花几十万去买地，风险就更大了。

所以即使以后土地可以由农民自由流转，最大的可能性农民还是会把土地卖给大的企业、集团，因为这个过程，可能经历好几年，这几年的时间，有意无意地，政策都是非常含糊的，对于能给农民带来更高溢价的第三类购买者来说，购买的意向都不会很强烈，或者即使强烈，由于风险比较高，都止步不前。
而反过来地方ZF会促进农民和第一、二类购买者的交易，因为这样对他们来说利益是最大的，要养活地方GWY这么大一个群体，必须要想很多新招啊。

而一旦土地并购完成，格局已定，这些大鳄小鳄们，会通过兴办实业、商品房市场、金融市场，再把这些农民，和地位等同于农民的打工者，社会中、底层吸纳进来，抬这个轿子，大家继续为这些阶层打工吧，这是最好的出路，前提是国内经济的继续发展。在大环境上，打着市场经济的旗帜制造舆论，为法规、政策的出台铺路，小环境上，政策又不明朗，灰色地带多，为自有利益团体创造低价吸纳机会。
如果是坏的方向，国内将来几年经济恶化，没有那么多岗位吸纳这些农民和中、底层人员，那就是社会动荡，自有社会精英出来，号召大家振臂一呼。改革体制。

说来说去，老百姓在利益瓜分上，无论买方还是卖方都是站在边上看的份，但是到表决的时候，又是被精英们忽悠的份。逃不了这个命运。

土地问题是非常重要的，我们去年回老家，家乡的人就在讨论这个问题了，但基本上都只是说先占地，还在等ZhF的下一步棋。。。