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冰封三亚楼市
作者 赵晖 来源 第一财经日报 2012-02-10 01:49
愈演愈烈的宰客风波并非因“国际旅游岛”而有获其益的三亚眼下面临的最大难题。2009年底到2010年初受“国际旅游岛”获批的利好刺激，三亚楼市曾一度呈现投资火爆的场景。但时隔两年，楼市冰封的现实已取代了当初的火爆，进而使三亚去年的经济增长速度明显放缓。
经济增速放缓对三亚而言是一个更为现实的问题，不过，三亚并非个案，整个海南都处于从2010年受益“国际旅游岛”而带动的经济快速增长后，因国家宏观调控再次进入经济增长放缓的大起大落局面。
所谓成也萧何，败也萧何。房地产业，再度成为让海南“又爱又恨”的一个行业。事实上，早在“国际旅游岛”获批时，就有不少分析人士提醒，海南应避免步上世纪90年代房地产泡沫的后尘，虽然此次海南楼市下滑与上次地产泡沫差别巨大，但也不能无视，房地产业对拉动经济快速发展的“双刃剑效果”——短期内经济增长受益，但于区域长期持续健康发展并无益处。
[ 从2010年三亚楼市大热到现在，将近两年的时间里，整个三亚楼市，都像坐上了一辆超速的快车，迅速就开到了顶峰，然后，停滞不前 ]
没有冬天的海岛三亚，楼市却进入了漫长的冰封期。
楼市最无情的地方在于，捧场，或者离场，都看得一清二楚。在海南三亚湾旁边的三亚湾路，长长的一条路上，2009年时曾一度挤满了来自三亚、海口、万宁、琼海及博鳌的售楼处，现在，这里已经一片冷清。
就在1月23~29日(大年初一至初七)，海南新建商品住宅成交272套，同比2011年同期396套下滑31.3%。这原本是属于三亚的一个旅游旺季，每年的这个时候，是成交量的高峰时期。
楼市冷清
一些来自琼海、万宁等地的售楼处，甚至已经主动从三亚撤兵。《第一财经日报》记者看到，在海月广场附近的一家售楼处，上面写着：2月8日开始正式上班。但就在昨天，这里还是丝毫没有开工的迹象，透过玻璃窗可以看到，里面的办公用品都已被清理干净。
跟两年前相比，这里的楼市已几近冰封。尽管三亚湾路上还有不少售楼处，但记者在这里转了两天发现，几乎见不到任何投资客的身影。
正在开盘的万科森林度假公园、25度阳光、凤凰岛、半山半岛、三亚凤凰水城、东和中央海岸等项目现场，记者也看不到前来看房的客房，据一些项目表示，他们项目上的售楼小姐也没有满员上班。
数据也很冷清。海南搜房网统计数据显示，2010年1月中旬（1月11日~1月20日），三亚商品房总签约1625套；平均每日成交约162.5套。2009年三亚湾路上投资客人头攒动的状况已不见踪影。
这个时节，原本是三亚楼市最火爆的时候。数据显示，今年春节黄金周，三亚旅接待游客48.4万人次，同比增长12.95%。其中过夜游客40.57万人次，同比增长13.17%；一日游游客7.83万人次，同比增长11.86%。
大部分的投资客，都会在往年选择这个时节来三亚看房购房。和往年不同的是，记者在三亚的多个楼盘，几乎都很难见到投资客的身影。
就在2010年的这个时候，正是三亚楼市最火热的时候，当时的三亚楼市，只能用“沸腾”一词来形容。现在，已经由沸腾转入冰点。不少三亚的楼盘都打了8.5折的口号，海南一些偏远城市的楼盘甚至打起了8折，就连海口来三亚推荐的楼盘，也都可以拿到8折左右的价格。
这是以往很难想象的迹象，三亚湾路上挤满了全国各地的游客，但鲜有去售楼处门口去看盘的，在今天，这条路似乎更像是海岸线的一景，几乎很难看到有售楼小姐在沙滩边发放宣传单。
半年大唱“空城计”
“现在三亚的价格已经不低了，要来这里买房，还真的需要勇气。”一位从东北来的游客王志刚告诉记者，2009年的时候，他们在附近买下了一套房子，当时的价格才7000元/平方米，这一价格在现在已经攀升到每平方米两万元左右。
不过，王志刚已经不能算游客，他们要住到每年的“五一”前夕才回到东北老家，刚刚过“十一”，就再次飞回来。
和他们同样情况的人有许多，每天晚上的海月广场，可以看到许多的北方人，因为老家气候严寒，都会到三亚来避寒，他们被称为季节性移民。
也正是因为这样的移民，导致三亚许多楼盘，每年都会有半年左右的时间，大唱“空城计”。
“也正因为这样，所以三亚现在许多楼盘就会细分这一块市场，推出有半年的委托管理，或者九十天的管理。”中央海岸的一位刘姓售楼小姐告诉记者，所谓的半年时段的委托管理，和九十天的管理模式分别适用于北方的投资客和南方的投资客。
这些投资客在冬季以外撤退造成了大量的房屋空置。每年的“五一”到“十一”之间，正是房子大量闲置的时候。
“现在价格已经这么高了，很难吸引投资客，再加上全国市场比较低迷，单纯靠吸引投资客，这几乎不可能。”在海南待了多年的一家开发商告诉记者，许多楼盘的目标客户群就是三亚以外的外地投资客，投资客唯一看重的就是价格，跟两年前相比，现在的价格基本已经翻番，这也是现在投资客少的重要原因。
记者发现，与一年前相比，许多楼盘价格都有了大幅度的调整，不少楼盘尽管声称没有降价，但比去年的价格低了将近每平方米一万元，更有甚者，价格较去年的高峰时相比，每平方米的报价跌了两三万元。
投资客离场
这里曾经是投资客的天堂，2009年，温州人刘城（化名）买下了海南当地一栋有名的“烂尾楼”中的20套房子，价格在1.7万元/平方米，最终，在三亚湾、亚龙湾一带，他们一共拿下了上百套房子，“现在大部分的房子都已经卖掉了，剩下来的，都已经卖不掉了，只能放着。”
另外一名温州投资客刘先生，在2009年12月底，以将近5万元/平方米的价格买下了三亚的一个楼盘的海边别墅。这也是许多投资客的一种状态，用来招待自己的贵宾朋友，这样的房子，每年能用到的时间都十分有限。
三亚的楼市，几乎已经到了让投资客也害怕的程度，“比如，凤凰岛现在的价格是每平方米8万，最高的一栋楼开出来是每平方米11万，这个价格，谁都害怕。”刘城说，如果价格翻倍，就要到22万元/平方米，这个价格，已经可以去上海汤臣一品买套房子，投资空间十分有限。
他的许多温州老乡，在两年前进场凤凰岛的时候，不过是4.8万元/平方米的价格，当时的价格和现在相比，还是有不少升值空间。
不过，现在的凤凰岛，已经十分冷清了，凤凰岛的几栋住宅，已经禁止投资客去看了，“现在开出的是第三幢楼，价格是8万元/平方米。”凤凰岛的一位售楼处工作人员告诉记者。
这是三亚的一个地标性建筑，就在2010年记者来采访时，当时主打“养生度假”的公寓均价高达7万元/平方米，一期的4号、5号楼共计700套房源在2010年1月11日开盘当天，销售一空。
也就是说，此后，第三栋楼的房源的消化率非常低，现在在售的，也同样是第三栋楼。
事实上，从2010年三亚楼市大热到现在，将近两年的时间里，整个三亚楼市，都像坐上了一辆超速的快车，迅速就开到了顶峰，然后，停滞不前。
与此相对应的是，就在凤凰岛上，一对新人正在保时捷跑车前展露笑容，他们或许并不知道，这曾经是当年在全国引起轰动的最牛售楼小姐的跑车，现在正成为婚纱摄影的“道具”。
本地人和外地人的“两个”三亚
繁华落幕。售楼小姐范兰芝带客人看盘结束后，就从工作的三亚湾路，转到吉祥街上，一切喧嚣就突然安静了下来。
如果走到三亚解放路创新街小吃街，一切和别的、正在发展中的城市并无二致，这样一条热闹喧哗的街道，涌入的基本上都是三亚当地的居民，恍惚中，会以为这是南昌或者长沙的小吃街。
这也是三亚，一个属于当地人的三亚。此前，海南省三亚市统计局公布第六次全国人口普查数据显示，三亚市常住总人口不过为685408人。
只要从三亚湾路转向市区的任何一条道路，就会来到，属于68万人的三亚。
但是，三亚并非“只有一个”。
另一个三亚在什么地方？在三亚湾，在大东海，在亚龙湾……在有着长长海岸线的沙滩边，这些细软沙滩边坐落着许多酒店，里面充斥着来自全国各地的游客。
如果要细分的话，另外一个三亚，还可以精分出另外两个不同的三亚，亚龙湾、海棠湾的三亚，是属于“景美价高人少”的三亚，属于新闻中“酒店万元房价”的三亚。
数据显示，2011年三亚接待过夜游客人数突破1000万人次，达1021.07万人次，增长15.7%。但是，这些游客中的大多数，都集中在三亚湾、大东海、亚龙湾一带，造成了极大的接待压力。
比如，“宰客门”事件是海南升级为“国际旅游岛”后三亚面临的第一道难题，在这背后，隐约可见的，是三亚这几年来接待游客数量的快速增长与市政配套设施、社会秩序管理等方面无法及时跟上之间的矛盾。
这座旅游城市最大的贡献是，每年为海南省贡献11%的GDP。但是，“两个”三亚之间的落差似乎更多。
当地人范兰芝在一家房地产公司打工，每天她都要踩着高跟鞋带着客人从售楼处到楼盘去看项目，在行情并不尽如人意的现在，她每个月的收入都不会超过2000元。
还有一些本地人在宾馆打工，这是大部分人比较容易找到的一份工作，一个月的收入，大概在1500元左右。
就在他们工作的位置对面，是被誉为三亚新地标建筑群的凤凰岛，这里的夜景，璀璨而艳丽，对于范兰芝来说，夜景只属于游客，一到晚上，她就回家了，回到了属于本地人的三亚。
对范兰芝们来说，属于游客的三亚，不仅仅是三亚湾、大东海、亚龙湾这样的风景区，还包括许多新兴的楼盘，和许多他们似乎永远都不会踏进去的酒店，好像一顿饭就可以吃完他们一年工资一样。
就在范兰芝工作地点对面的凤凰岛，在2010年开盘时最便宜的户型在6万多元/平方米以上，最贵的一套达到13万元/平方米。现在的价格，也要8万元/平方米。
这是属于投资客的价格，2011年，三亚市城镇居民人均可支配收入突破2万元大关，达到20472元，比上年同期增加2715元，同比增长15.3%。
这是一个永远都无法匹配成功的价格体系。那些可以买楼的人在哪里呢？在过去的五六年中，三亚的游客数量仍然呈现高速增长。2010年接待过夜游客达到882万人次，是五年前的两倍，这一数字，在2011年，突破了1000万人次。
这1000万人次中的一些，在三亚成为业主，有些人一年会来住几个月，有些人住的时间更长一些，成为季节性移民中的一部分。
“有一个温州的客户前些天买了这个楼盘，你看风景多好！右边45度角可以看到凤凰岛，左边可以看到鹿回头的风景，这是风光最好的户型，还可以在阳台上泡个澡。”这样的销售性话语，范兰芝每天都和不同的客户说很多遍。
如果你问她，本地人会住这样的地方吗？这个还不错的售楼小姐会摇摇头，告诉你，本地人不喜欢住在海边，因为湿气太多，他们往往喜欢住在老城区。
但就在老城区旁边一个依山傍水的位置，如三亚畔度假公园旁边的一个楼盘，即使不少本地人对该项目比较心仪，但其开盘价也达到了18000元/平方米，这个价格，是本地人同样承受不起的价格。
“国际旅游岛”跑得太快，太多的外地游客一起助力，在价格的起跑线上，本地人已经落后得太远了，他们似乎已经没有办法跟得上这个速度。
他们和大多数外地人一样，只听说过大S在海棠湾的康莱德酒店办结婚仪式，也知道，通往亚龙湾沙滩的路上，有一家亚龙湾森林公园鸟巢度假村，是《非诚勿扰2》的拍摄地。就算他们在三亚，也没有去过这些地方。这个三亚，和那个外地人的三亚，泾渭分明，严谨有序，从来不会过界。
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